集體土地可以進行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎？

已有8個回答

• 152****1761

  沒有私人土地一說，只能說是集體土地使用權(quán)，跟開發(fā)商合作，利用開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，土地收儲進行招牌掛，按照正常程序可以辦理預(yù)售并對外銷售。

  查看全文↓ 2014-02-27 14:55:05
• 142****1125

  1、集體土地建設(shè)的房屋。
  小產(chǎn)權(quán)房**重要的特點就是在集體土地上開發(fā)的房屋，我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體所有，如果要在農(nóng)村集體土地上進行商品房開發(fā)并公開向社會銷售，必須先經(jīng)國家征收，把集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費后，才能進行開發(fā)建設(shè)。
  2、沒有五證。
  商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，五證齊全，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏國有土地使用證，也就談不上規(guī)劃許可證等四證。
  3、價格便宜。
  小產(chǎn)權(quán)房好賣，**主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、土地出讓金及各種稅費等費用，所以價格低廉。
  4、無合法產(chǎn)權(quán)。
  小產(chǎn)權(quán)房無法進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能辦理房屋所有權(quán)證。城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房，無法在房屋登記機構(gòu)辦理房屋登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。
  5、開發(fā)違規(guī)較多。
  開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，不像開發(fā)商品房那樣嚴格，大多是村或無開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，有的是建設(shè)公司開發(fā)，也有的是一些單位或個人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營業(yè)條件，房屋設(shè)計及建筑質(zhì)量得不到保障。

  查看全文↓ 2014-02-27 12:06:04
• 144****6216

  1）、提高信息透明度。2）、規(guī)范交易行為。3）、方便房地產(chǎn)登記。

  查看全文↓ 2014-02-27 09:37:17
• 147****2620

  國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）和省人民政府《關(guān)于加強土地市場建設(shè)與管理的意見》（湘政發(fā)[2001]15號）下發(fā)以來，土地管理特別是顯化土地資產(chǎn)效益的工作得到了加強，取得了一定成效。但是，一些地方仍存在用地秩序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問題，特別是非法交易農(nóng)民集體土地、無序轉(zhuǎn)讓存量土地的現(xiàn)象比較嚴重。為進一步加強土地管理，防止出現(xiàn)土地資產(chǎn)流失，遏制違法違紀使用土地問題，優(yōu)化土地資源配置，增加財政收入，促進經(jīng)濟發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、關(guān)于土地征用管理1、全縣各類用地必須納入縣政府的統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場管理。2、凡招商引進項目需新增建設(shè)用地的，先報縣招商局認定招商項目，被認定為招商項目后，向縣政務(wù)公開中心全程代理中心申請代理辦理用地手續(xù)，辦理手續(xù)所需稅費按縣政府核定的岳陽縣代理項目建設(shè)用地稅費優(yōu)惠標準收取。3、除招商項目以外的任何項目一律向縣國土資源局申報辦理用地手續(xù)，辦理手續(xù)所需稅費按物價部門核定的標準收取，任何單位和個人不得減免。4、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣直部門在對外開展招商談判中，不得以稅費大包干的方式，承諾包辦用地手續(xù)。在征用土地過程中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、縣直部門只負責協(xié)助投資商或縣國土資源局做好征地拆遷補償、安置工作。征地補償協(xié)議由縣國土資源局與被征用土地的村組簽訂，建筑物及構(gòu)筑物拆遷管理由房產(chǎn)局拆遷管理辦公室負責，其他任何單位和個人與被征土地村組所簽協(xié)議一律無效。5、嚴禁任何單位和個人通過炒賣各種協(xié)議、立項批準書、規(guī)劃許可證變相取得土地使用權(quán)，凡是有上述行為的，縣國土資源局一律不予承認，并依法查處。6、嚴禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策名義取得土地使用權(quán)后用于商品房開發(fā)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，縣人民政府將依法收回其土地使用權(quán)。二、關(guān)于農(nóng)民集體土地管理1、農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當嚴格依法辦理審批手續(xù)。2、農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，縣國土資源局和縣房產(chǎn)局不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。嚴禁任何單位和個人使用農(nóng)民集體土地進行商品房開發(fā)。嚴禁任何單位和個人與鄉(xiāng)村以承包經(jīng)營名義變相簽訂協(xié)議圈占土地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)或進行非法轉(zhuǎn)移、出租。對于簽訂這種協(xié)議，要求辦理用地手續(xù)的，由縣國土資源局嚴肅查處。3、未經(jīng)審批擅自將農(nóng)民集體土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的，凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，必須撤除土地上的建筑物，限期恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途，退還原農(nóng)民集體土地承包者；符合土地利用總體規(guī)劃的，依法重新辦理用地手續(xù)。4、農(nóng)林項目開發(fā)必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，任何單位和個人不得在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開墾區(qū)內(nèi)從事土地開發(fā)活動。進行農(nóng)村項目開發(fā)必須嚴格依法辦理用地手續(xù)，任何單位和個人都不得私自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農(nóng)民集體土地進行“果園”、“莊園”等農(nóng)林開發(fā)。農(nóng)林項目開發(fā)必須嚴格按照批準的規(guī)劃用途使用土地，嚴禁改變農(nóng)林用途搞別墅、度假屋、娛樂設(shè)施等房地產(chǎn)開發(fā)，確需配套進行非農(nóng)建設(shè)的要依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。屬基本建設(shè)項目的，必須嚴格按照基本建設(shè)程序申報審批。建設(shè)項目批準后，方可辦理建設(shè)用地手續(xù)。嚴禁未批先用土地。5、全縣主要公路兩側(cè)的控制區(qū)土地，嚴禁任何單位和個人以任何名義進行圈占。此類土地只能由縣人民政府按批次征用土地的方式，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征轉(zhuǎn)、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓。對現(xiàn)在以各種名義非法圈占的土地，按照“誰批準、誰負責”的原則，要盡快依法解除所簽協(xié)議。對違反此規(guī)定的，要追究有關(guān)當事人的法律責任，構(gòu)成犯罪的，要移交司法機關(guān)追究刑事責任。三、關(guān)于存量土地管理1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，使用期滿用地者未申請繼續(xù)使用或者申請繼續(xù)使用未獲批準的由縣人民政府依法收回。2、以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)的，用地者可以申請縣人民政府收回。既無力開發(fā)又不申請縣人民政府收回造成土地閑置的，由縣人民政府依法收回。3、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，用地者不得擅自處置。凡需要處置的，一律申請縣國土資源儲備交易中心依法進行處置。4、破產(chǎn)改制企業(yè)的土地資產(chǎn)由縣國土資源儲備交易中心采取招標、拍賣、掛牌出讓的方式處置（繼續(xù)興辦工業(yè)企業(yè)
  

  查看全文↓ 2014-02-27 09:19:48
• 138****8554

  您好：
  1、集體土地上不能進行商品房開發(fā)；如果開發(fā)商品房，應(yīng)該將集體土地征收為國有以后按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售辦法》等法律規(guī)定進行，否則是不合法的。因此，不能使用于該《草案》，也不屬于第二條規(guī)定的適用范圍。
  2、農(nóng)村建設(shè)占用集體土地一般是指占用集體土地開辦集體企業(yè)、進行鄉(xiāng)村公共設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)等用途。
  3、以上為個人意見，僅供參考。

  查看全文↓ 2014-02-27 09:17:33
• 134****9123

  透明度（明則看上去像是政府把關(guān)）

  查看全文↓ 2014-02-26 13:15:07
• 146****5147

  不是這樣的。這個開發(fā)商在集體的土地上建設(shè)房子。建議您不要買。

  查看全文↓ 2014-02-25 12:19:58
• 141****9690

  可以申訴的 可以告他

  查看全文↓ 2014-02-24 15:59:49

相關(guān)問題

• 問 集體土地可以進行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎？
  答

  商品房:商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè),經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式,經(jīng)過政府計劃主管部門審批,建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定,通過實行土地批租形式,報政府計劃主管部門列入正式項目計劃,建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅,商業(yè)用房及其他建筑物。 自建房的準確定義不太清楚,應(yīng)該是在村集體土地上建設(shè)的房屋,與商品房區(qū)別主要體現(xiàn)在土地性質(zhì)的不同,民房的土地是沒有繳納土地出讓金的。也就沒有土地證,是不能夠買賣的。 在城市中買商品房,從某種意義上說是一種身份的象征,也是自己努力奮斗的成果,而自建房的話,如果說是老了以后回家住住還行,或者說當是偶爾回家的一種休閑,因為總不能一直呆在農(nóng)村的哦,以后你們的孩子還要上學哦,恐怕你們還是希望他能有好點的環(huán)境和教育體系,畢竟城市中的各種配套和設(shè)施都比鄉(xiāng)下先進的多,有利于孩子以后的成長。 以上答案僅供參考%7E

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• 問 商品房定向銷售和公開銷售一樣嗎，銷售時需要哪些證件？
  答

  不一樣。定向銷售有特定對象，公開銷售面向所有人。銷售需要預(yù)售許可證、土地使用證等關(guān)鍵證件。

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• 問 自住房公開銷售怎么銷售?購買公開銷售的自住房時應(yīng)帶什么證件
  答

  自住房是自住商品房，屬于政策性住房的一種，且建筑面積在90平方米以下。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。

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• 問 ?? 自住房公開銷售還是自住房嗎
  答

  新京報訊 自住房項目如果在所有申購家庭都選完房后，仍有剩余的“尾房”怎么辦？據(jù)記者了解，目前出現(xiàn)“尾房”的自住房項目共有5個，房源1800多套。這些“尾房”的銷售政策也已明確，首先進行二次選房，讓所有未購買的申購家庭再選擇一次，如果還有剩余，則采用普通商品房的方式，由開發(fā)商面向社會公開銷售。5個自住房項目現(xiàn)“尾房”昨日，位于房山的原香嘉苑和位于大興的當代采育滿庭春MOMA自住房項目發(fā)布了二次選房公告。根據(jù)公告，原香嘉苑項目共有房源1401套，銷售單價為10500元/平方米。截至11月30日，已簽約房源705套，認購未簽約111套，剩余可售房源585套。當代采育滿庭春MOMA共有房源1482套，銷售單價為9500元/平方米。截至12月2日，已簽約房源1420套，認購未簽約2套，剩余可售房源60套。據(jù)了解，目前出現(xiàn)剩余“尾房”的自住房項目共有5個，其余三個分別是位于順義區(qū)的住總正華新國展?jié)M庭芳、中國鐵建順新嘉苑、位于通州區(qū)的富力惠蘭美居。5個項目剩余房源共1800多套。其余三個項目也將在完成房源公證等程序后，陸續(xù)向社會發(fā)布公告。“尾房”公開銷售不再搖號“由于目前自住房搖號都不設(shè)中簽率，所有申購家庭都有選房的機會，在所有家庭選房、簽約后，如果有剩余房源，將組織一輪二次選房，就是之前放棄的家庭還有一次機會來購買。”市住建委相關(guān)負責人說。在二次選房后，還有剩余房源的，將由開發(fā)商組織公開銷售，不再進行公開搖號，也不再設(shè)置優(yōu)先、非優(yōu)先家庭，符合北京市限購政策的家庭以及經(jīng)適房、限價房輪候家庭，均可自愿購買。此次市住建委還要求，剩余房源銷售前，開發(fā)商需制訂銷售方案報市住建委備案，并在市住建委官網(wǎng)及項目銷售現(xiàn)場公示剩余房源套數(shù)、戶型、認購時間、地點等相關(guān)信息。鑒于自住房定價、搖號配售的特殊性，同時考慮到已購房家庭的權(quán)益，公開銷售時，剩余房源須按原價格銷售?！叭绻_銷售的自住房更便宜，這顯然是對之前搖號選房購買的家庭不公平。”業(yè)內(nèi)人士說。回應(yīng)市住建委：自住房不會取消元旦前后將有近萬套自住房公開搖號選房北京的自住房政策還會繼續(xù)嗎？北京市住建委相關(guān)負責人昨日給出了肯定的回答。他表示，自住房絕不會取消，只會不斷優(yōu)化。元旦前后還將有近萬套自住房公開搖號銷售?！白宰》恳呀?jīng)納入了北京基本住房制度中，帶有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房承擔著 中端有支持 的職責。所以可以明確地說，自住房絕不會取消，只會優(yōu)化。”這位負責人說。他介紹，在元旦前后，還將有11個自住房項目達到預(yù)售條件，近萬套房源將公開搖號選房。至于下一步自住房的供應(yīng)量，將根據(jù)市場供需狀況合理規(guī)劃。這位負責人表示，任何一種住房制度的推出，都不可能一開始就盡善盡美，肯定是一個逐步完善的過程，自住房也一樣。北京限價房剛推出時，也曾遇到申購家庭的大面積棄購。同時，北京的房價今年出現(xiàn)了平穩(wěn)回落，這與自住房政策的推出以及大量供應(yīng)也不無關(guān)系，可以說，自住房在一定程度上改變了市場預(yù)期，穩(wěn)定了房價。他表示，下一步政府將加強對自住房設(shè)計的監(jiān)管，除了增加專家審查自住房設(shè)計方案環(huán)節(jié)，還將引入社會參與，“規(guī)劃設(shè)計有時是仁者見仁、智者見智，如果不同意專家的修改意見，我們會把設(shè)計方案公開，讓媒體和群眾來監(jiān)督，如果媒體和群眾說可以，那么你就能過關(guān)。反之，則一定要修改完善?！贝送?，有購房家庭認為一些自住房開發(fā)商在購房合同中設(shè)置不公平條款。這位負責人表示，下一步還將加強對自住房購房合同的審查力度。追問1自住房為何會出現(xiàn)剩房？為什么會出現(xiàn)5個自住房項目的1800套房源沒人買？記者注意到，這些項目大都位于遠郊區(qū)縣，如順義、大興、房山等，地理位置稍差，而且自住房是每個項目都可以申請，那么它們相比城區(qū)里的自住房，必然對申購家庭的吸引力要小。而且剩余的房源中，大多是樓層、朝向相對差一些的戶型，甚至有一些設(shè)計不太好的戶型?！斑@也教育了開發(fā)商，自住房并不是 皇帝的女兒不愁嫁 ，如果你不好好設(shè)計和建設(shè)，百姓是不會買你的賬。”市住建委相關(guān)負責人說，自住房不同于保障房，保障房是政府委托開發(fā)商代建，而自住房則是商品房屬性，如果因為開發(fā)商的原因設(shè)計和建設(shè)得不好，賣不出去，那么只能由開發(fā)商自己“兜著”。追問2開發(fā)商有機會“玩貓膩”？剩余的自住房可以面向社會公開銷售，那么開發(fā)商會不會把好的房源先“壓”下來，留到**后直接賣？對此，專家表示，無論從制度設(shè)計，還是實際操作看，都沒有給開發(fā)商這個“機會”?！笆紫?，一個自住房在搖號時，會公示房源套數(shù)和申購家庭的情況。而且搖號和選房的全部流程都是在公證機構(gòu)的公證監(jiān)督下進行的，選房時銷售場所還會有一個銷控板，哪套房源什么時候被選走，被哪位申購者選走，都是一清二楚，大家都可以看到?！睂＜艺f。此外，一個項目如果出現(xiàn)剩余尾房要面向社會銷售時，公證機構(gòu)還會核驗每套房源，并對這些房源進行公證。而且剩余房源的情況也要向社會公示，接受社會監(jiān)督。追問3公開售自住房是否公平？自住房不用搖號，直接面向社會公開銷售，這樣是否存在不公平？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，北京自住房的申購門檻，就是在京具備購房資格即可，只是設(shè)定了保障房和京籍無房的優(yōu)先家庭。因此即便是公開銷售，購買的對象依然屬于自住房覆蓋的群體。市住建委表示，公開銷售的自住房，除了不再搖號外，購房資格審核、選房公證，以及購買后的產(chǎn)權(quán)登記、再上市等問題，均按現(xiàn)有自住房政策執(zhí)行。也就是說，即使是公開銷售的自住房，仍然是五年內(nèi)不能上市交易，五年后轉(zhuǎn)讓的，要按與同地段商品房價差的30%交納土地收益等價款。追問4自住房是否已淪為雞肋？北京自住房推出之初，就是社會關(guān)注的焦點。這種價格比周邊商品房便宜三成的房子，被認為是會打破頭去搶的香餑餑。而如今，卻有1800多套自住房被剩下了。這不免讓人覺得有些意外，此前更有媒體稱自住房已成為了“雞肋”。那么自住房確實陷入了這種窘境嗎？細細分析一下，根據(jù)市住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前北京已經(jīng)銷售的自住房有1.56萬套，售出的有1.38萬套，也就是說，88%的自住房已經(jīng)被購買。相比商品房，這樣的銷售率高出了許多。而且值得一提的是，自住房都是一次性銷售的，而商品房則是把全部房源分批來銷售，也就是先放出一批，等消化了之后再放一批。因此自住房的銷售與商品房不能等同去比較。

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• 問 自住房公開銷售怎么銷售?自住房搖號編號怎么查
  答

  根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定規(guī)定，個人銷售自建自用住房取得的收入免征增值稅。

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