從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看,中國(guó)房地產(chǎn)前景怎么樣?

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• 132****9530

  1.今年貨幣緊縮政策，銀行緊縮銀根，不樂(lè)觀，10月是房地產(chǎn)交易旺季，關(guān)注一些那時(shí)候的房?jī)r(jià)。
  2.房地產(chǎn)行業(yè)在去年的高位運(yùn)行后，透支和未來(lái)至少2年的消費(fèi)能力，所以恢復(fù)07年的活躍交易不大可能
  3.長(zhǎng)期來(lái)講，房產(chǎn)作為投資的選擇是正確的，向上的空間還是有的，經(jīng)濟(jì)面走好的情況下房產(chǎn)會(huì)凹陷其**的潛力，建議如果購(gòu)買(mǎi)的話，在一線降價(jià)比較大的城市購(gòu)買(mǎi)，比如深圳；另外剛性需求旺盛的城市購(gòu)置房產(chǎn)，比如北京上海；或者選擇二線具有環(huán)境題材的城市，比如?？诘群＞胺?。

  查看全文↓ 2014-03-02 10:25:05
• 142****0181

  2012年昆明市房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的軌跡雖難精確預(yù)測(cè)，但樓市調(diào)控方向基本確定：“調(diào)結(jié)構(gòu)”將延續(xù)，繼續(xù)為宏觀經(jīng)濟(jì)“減負(fù)”。如果眼光稍微長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，我們可能需要進(jìn)一步思考：當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”后，房地產(chǎn)行業(yè)如何逐漸“去政策化”?
  樓市變局仍在醞釀
  12月中旬召開(kāi)的2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
  政策基調(diào)一錘定音，打破了樓市博弈甲方的幻想，穩(wěn)定了乙方的預(yù)期。釋放出的信號(hào)表明，各調(diào)控部門(mén)的政策措施也將穩(wěn)中求進(jìn)，沒(méi)有太大懸念。
  昆明市政府已明確，將繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策。在即將過(guò)去的一年，樓市限購(gòu)措施從北京、上海、天津等一線城市開(kāi)始，逐漸向幾乎所有省會(huì)城市及計(jì)劃單列市波及，**終蔓延至二、三線城市。全國(guó)共有近50個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)措施，并組成樓市調(diào)控的核心政策。
  限購(gòu)措施對(duì)昆明市市的樓市調(diào)控收效甚為明顯，從成交量到房?jī)r(jià)均有顯著影響。在具有風(fēng)向標(biāo)意義的北京樓市，11月新建住宅價(jià)格同比漲幅創(chuàng)下2009年8月份以來(lái)的新低。
  而作為經(jīng)濟(jì)手段的房產(chǎn)稅被業(yè)內(nèi)人士寄予更大的期望，有望實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中求進(jìn)”，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。
  財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康表示，房產(chǎn)稅進(jìn)一步推進(jìn)的大方向已經(jīng)明確，在對(duì)重慶、上海兩地試點(diǎn)情況總結(jié)后，將討論和決定下一步擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，**近以北京、武漢等為代表的城市，修改了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有可能是為區(qū)分征收房產(chǎn)稅的類(lèi)別而做準(zhǔn)備。社科院在其發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》中則建議說(shuō)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)要在“十二五”期間應(yīng)加快向全國(guó)推廣，宜從量從價(jià)綜合征收，并作為收入調(diào)節(jié)的重要手段。
  從行政措施到經(jīng)濟(jì)手段，綜合立體的樓市調(diào)控政策效應(yīng)持續(xù)累積，變局正在醞釀。
  據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下降1.7%，銷(xiāo)售額當(dāng)月也下降1.2%。同時(shí)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下跌加深，與10月相比，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有49個(gè)，首次超過(guò)一半。
  樓市“調(diào)結(jié)構(gòu)”深化
  投機(jī)投資的盛行，一度令得樓市走到了瘋狂與風(fēng)險(xiǎn)的邊緣，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的“不可承受之重”，甚至業(yè)界還有樓市綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。
  在遏制投機(jī)投資需求及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭、調(diào)控政策取得初步成效之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未鳴金收兵，而是著力于鞏固調(diào)控既有成果，明確提出“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。
  中國(guó)經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”還將繼續(xù)推進(jìn)，樓市調(diào)控帶來(lái)的轉(zhuǎn)型陣痛也將繼續(xù)甚至加重。
  從目前來(lái)看，“去房地產(chǎn)化”的前景還是比較樂(lè)觀的。其中內(nèi)在的邏輯，是樓市調(diào)控并非只是打壓房地產(chǎn)，而是致力于房地產(chǎn)的“調(diào)結(jié)構(gòu)”。解除“綁架”宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)，房地產(chǎn)將繼續(xù)為宏觀經(jīng)濟(jì)“減負(fù)”。
  全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心26日舉行第三十期“經(jīng)濟(jì)每月談”上介紹說(shuō)，房地產(chǎn)投資前11個(gè)月的數(shù)據(jù)是55000億元，全年的房地產(chǎn)投資將大大高于去年的48000億元。這意味著，盡管遭遇史上**嚴(yán)的調(diào)控，今年房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資的拉動(dòng)將達(dá)到歷史上的**高點(diǎn)。
  事實(shí)上，“加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給”，亦是中央提出的政策目標(biāo)，與此同時(shí)，保障性住房建設(shè)仍是未來(lái)的重點(diǎn)。
  根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間我國(guó)要建設(shè)3600萬(wàn)套保障房。在2011年的1000萬(wàn)套開(kāi)工建設(shè)之后，2012年將新開(kāi)工700多萬(wàn)套。住建部政策研究中心主任秦虹對(duì)此解釋說(shuō)，2012年新開(kāi)工數(shù)量雖然少了，但是實(shí)際在建工程量巨大，建設(shè)資金的實(shí)際投入也將超過(guò)今年。
  據(jù)介紹，房屋建設(shè)有2-3年左右的建設(shè)周期，根據(jù)粗略估算，明年實(shí)際在建工程量有1800萬(wàn)套左右，這包括2009年新開(kāi)工的部分項(xiàng)目到明年就要竣工，2011年新開(kāi)工的1000萬(wàn)套絕大多數(shù)到明年還要在建。
  她還表示，2011年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，釋放出的政策信號(hào)十分充分，對(duì)改變市場(chǎng)預(yù)期已產(chǎn)生了積極作用，大大減緩了中低收入家庭面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的恐慌心理。因此，目前也有條件放緩保障房的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。
  投資機(jī)會(huì)此消彼長(zhǎng)
  樓市“調(diào)結(jié)構(gòu)”除了行業(yè)自身的陣痛，還會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不確定的影響。那么，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表的資本市場(chǎng)，以及作為資本市場(chǎng)權(quán)重板塊的房地產(chǎn)股自身，投資機(jī)會(huì)何在?
  綜合行業(yè)分析師的判斷分析，他們認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)資本市場(chǎng)的影響整體偏中性，投資機(jī)會(huì)則是此消彼長(zhǎng)。而從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)于資本市場(chǎng)顯然是利好。
  以“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”為主要內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，是我國(guó)“十二五”期間宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)大方向，以出口和投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式需要轉(zhuǎn)變，投資和消費(fèi)的失衡關(guān)系需要轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)主動(dòng)和先行調(diào)整，顯然有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。
  即使是在房地產(chǎn)行業(yè)“調(diào)結(jié)構(gòu)”的過(guò)程中，資本市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)也并不缺乏。
  在剛剛舉行的全國(guó)住房保障工作會(huì)上，住建部代表“國(guó)務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組”與地方政府簽訂2012年的保障性安居工程工作責(zé)任書(shū)，竣工量全面納入考核。受此消息影響，當(dāng)日保障房概念股全線走強(qiáng)，建筑建材板塊、水泥板塊以及部分地產(chǎn)股攜手大漲。
  “強(qiáng)者恒強(qiáng)”是調(diào)控帶來(lái)的另一個(gè)效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)包括上市房企的業(yè)績(jī)將出現(xiàn)明顯分化。數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，中國(guó)前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%。其中，萬(wàn)科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)位居排行榜前三名。同期，房企銷(xiāo)售金額前十和銷(xiāo)售面積前十同比分別提高48%和25%。
  房地產(chǎn)行業(yè)一位觀察人士表示，以高周轉(zhuǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、地產(chǎn)多元化等三種模式應(yīng)對(duì)調(diào)控取得先機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)，將因此具有比較好的投資潛力和機(jī)會(huì)。
  事實(shí)上，地產(chǎn)股近來(lái)早已出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。在安信證券行業(yè)分析師看來(lái)，這意味著部分資金認(rèn)可當(dāng)前地產(chǎn)股的股價(jià)與其基本面相匹配，當(dāng)前地產(chǎn)股所被賦予的低估值水平已較充分地反映了其隱含基本面下滑的風(fēng)險(xiǎn)。其次，已知利空的兌現(xiàn)較充分地釋放了做空力量。
  因此，他認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)之時(shí)，宏觀調(diào)控政策的緊縮程度將會(huì)降低，屆時(shí)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言或存在一定機(jī)會(huì)。此外，流動(dòng)性如果出現(xiàn)階段性明顯改善，地產(chǎn)股也會(huì)有可把握的短期機(jī)會(huì)。

  查看全文↓ 2014-03-02 09:21:15
• 155****6150

  宜昌目前市區(qū)和沿江大道七八千，五家崗和東山開(kāi)發(fā)區(qū)五千多，小溪塔四千多。不過(guò)現(xiàn)在宜昌的房?jī)r(jià)也開(kāi)始變動(dòng)了，很多樓盤(pán)都是標(biāo)價(jià)微浮，給他們知道的需求者打電話調(diào)價(jià)。房地產(chǎn)政策調(diào)控不變這已經(jīng)得到了確認(rèn)，宜昌的房?jī)r(jià)與同類(lèi)城市比較已經(jīng)算可以了，不過(guò)之后一到兩年應(yīng)該還會(huì)有20%以上的上下浮動(dòng)，如果買(mǎi)房我建議上半年應(yīng)該可以出手，現(xiàn)在買(mǎi)房的時(shí)機(jī)還可以。

  查看全文↓ 2014-03-02 09:11:19
• 156****5184

  現(xiàn)在房?jī)r(jià)的跌幅不大就會(huì)有反彈的趨勢(shì)就像08年后的漲幅一樣，現(xiàn)在的漸漸有回暖的市場(chǎng)動(dòng)向也在證明了這一點(diǎn)。

  查看全文↓ 2014-03-02 09:09:04
• 157****3464

  國(guó)家還靠地產(chǎn)支持 就有的可賺

  查看全文↓ 2014-03-01 22:45:26
• 152****1758

  房地產(chǎn)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，牽涉到政府、房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者方方面面的利益關(guān)系。住房對(duì)于當(dāng)今中國(guó)人來(lái)說(shuō)，不只是單一的消費(fèi)行為，還存在一定數(shù)量的投資甚至投機(jī)行為。房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的問(wèn)題，原因不只存在于房地產(chǎn)環(huán)節(jié)，還存在于金融、股市、財(cái)稅政策、城市化進(jìn)程、財(cái)富分配等諸多方面。它既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)又是社會(huì)問(wèn)題、政治問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)矛盾的特殊性，決定了房地產(chǎn)報(bào)道不同于其它報(bào)道，需要樹(shù)立大局意識(shí)和全局觀念，把握好經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)責(zé)任的關(guān)系，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)多方面的協(xié)調(diào)發(fā)展。
  以發(fā)展的眼光看待房地產(chǎn)過(guò)熱
  房?jī)r(jià)高、房地產(chǎn)熱，是當(dāng)前我國(guó)從上到下各階層共同關(guān)注的問(wèn)題。如何理性看待房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題，正確搞好房地產(chǎn)報(bào)道的輿論導(dǎo)向？我認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題，需要以歷史和發(fā)展的眼光積極、科學(xué)地認(rèn)真分析。
  我國(guó)的住房制度改革始于1980年4月2日**同志的一次談話，他說(shuō)：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房?jī)r(jià)調(diào)整房租，使人考慮買(mǎi)房合算?！贝撕?，房改大致經(jīng)歷了試點(diǎn)售房（1979～1985年）、提租補(bǔ)貼（1986～1990年）和以售帶租（1991～1993年）等改革階段，直至進(jìn)入全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革的確立（1994－1997年）階段。
  從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)計(jì)劃和公平的“短缺”時(shí)代，到目前矛盾多、問(wèn)題多，但住房總量也多得多的現(xiàn)實(shí)不難看出，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展是第一位的，發(fā)展中還有很多難題需要認(rèn)真解決也是事實(shí)。城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化作為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制確立的重要組成部分，其總的經(jīng)驗(yàn)應(yīng)當(dāng)?shù)玫娇隙?，適度的房地產(chǎn)熱，對(duì)于包括住房消費(fèi)在內(nèi)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有益，它對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展貢獻(xiàn)過(guò)力量，并還將發(fā)揮重要作用。這樣的基本估計(jì)，應(yīng)當(dāng)是搞好房地產(chǎn)報(bào)道**重要的原則。
  一提到房?jī)r(jià)高、房地產(chǎn)熱，就將整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)成洪水猛獸不可取。房地產(chǎn)目前出現(xiàn)的問(wèn)題，從本質(zhì)上講，是前進(jìn)中遇到的問(wèn)題，是由于改革和發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的不平衡、不協(xié)調(diào)造成的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看，不僅可以解決，而且政府目前已經(jīng)在著手解決，解決的途徑就是處理好發(fā)展與公平的關(guān)系，平衡各方矛盾關(guān)系，立足進(jìn)一步完善和深化改革，**終實(shí)現(xiàn)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的全面發(fā)展。
  以發(fā)展的眼光積極看待房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的問(wèn)題，才會(huì)讓百姓對(duì)于目前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入增長(zhǎng)等問(wèn)題的逐步解決不失信心，才會(huì)規(guī)避將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商妖魔化的傾向，才會(huì)有利于化解房地產(chǎn)引發(fā)的多種不穩(wěn)定情緒，維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
  從市場(chǎng)化過(guò)度入手報(bào)道“新政”
  針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，國(guó)家多個(gè)部委聯(lián)合出臺(tái)了多個(gè)政策措施，被稱(chēng)為“房地產(chǎn)新政”。
  住房體系由以計(jì)劃調(diào)配為主到市場(chǎng)調(diào)配無(wú)疑是巨大進(jìn)步，但過(guò)度市場(chǎng)化或超越經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段的市場(chǎng)化，同樣不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)，就需要在看到“市場(chǎng)之手”的同時(shí)，能夠認(rèn)識(shí)“政府之手”的重要作用。科學(xué)認(rèn)識(shí)“兩只手”的關(guān)系，掌握“兩只手”之間的辯證方法，對(duì)于搞好房地產(chǎn)新政的報(bào)道關(guān)系重大?！靶抡钡某雠_(tái)，目的就是要解決房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過(guò)度市場(chǎng)化傾向，突出政府在其發(fā)展過(guò)程中無(wú)以取代的宏觀調(diào)控地位。
  這就要求報(bào)道首先從講政治的高度，與中央在口徑上保持高度一致，宣傳“新政”的各項(xiàng)措施、特點(diǎn)和預(yù)期實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。在大力宣傳“新政”的過(guò)程中，從房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)度引發(fā)的矛盾出發(fā)，宣傳“市場(chǎng)之手”與“政府之手”在房地產(chǎn)發(fā)展中存在的辯證關(guān)系，以使報(bào)道更深入、更理性，起到政府、地產(chǎn)商和廣大百姓形成共識(shí)、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的積極作用。
  從世界各國(guó)和我國(guó)香港地區(qū)、臺(tái)灣省等地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中扮演了非常重要的角色。新加坡的住房制度非常成功，成功的不只在市場(chǎng)化，更在于政府之手拿捏的精準(zhǔn)。香港既有高度市場(chǎng)化、高達(dá)天價(jià)的房產(chǎn)，也有國(guó)際上**好的公屋，很多人代代住公屋，生活得依舊快活，依舊有尊嚴(yán)。
  考察國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)水平、土地資源等情況不同的國(guó)家和地區(qū)，政府之手在房地產(chǎn)方面揮動(dòng)的力度大不相同。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，由于物資缺乏、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱以及技術(shù)力量有限，私人沒(méi)有足夠儲(chǔ)蓄，很難獨(dú)立建造和擁有私有住房，這時(shí)公房比例往往較高；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，尤其是當(dāng)整個(gè)社會(huì)出現(xiàn)較多的中產(chǎn)階級(jí)，住房市場(chǎng)化和私有化就具備了條件，私有住房比重往往較高。但土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，日本和英國(guó)即使經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。
  市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是一個(gè)公平交易、機(jī)會(huì)均等的動(dòng)態(tài)發(fā)展體系。市場(chǎng)化程度高低，不能僅從一個(gè)行業(yè)考察，而是要看市場(chǎng)體系的整體是否得以公平確立。我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的問(wèn)題，很大程度上是由于在社會(huì)貧富差距沒(méi)有得到很好解決的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展如一匹脫韁的野馬，自然而然就會(huì)成為各種矛盾的焦點(diǎn)?！胺康禺a(chǎn)新政”的出臺(tái)，就是要控制這匹烈馬，讓它依照一定的規(guī)矩和速度，跑得更穩(wěn)，跑得更遠(yuǎn)。
  找準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)責(zé)任的平衡點(diǎn)
  房地產(chǎn)過(guò)熱和群眾住房困難買(mǎi)不起住房的矛盾，是當(dāng)前社會(huì)各界**為關(guān)注的問(wèn)題。如何認(rèn)識(shí)這一矛盾？作為媒體，很需要解決的是要弄清房地產(chǎn)與住房?jī)蓚€(gè)不同的概念，以及這兩類(lèi)問(wèn)題分別需要理順的難題。
  房地產(chǎn)與住房表面上看有很多相似的地方，但這兩者之間的區(qū)別是明顯的。前者更多強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)屬性，而后者則主要屬于社會(huì)問(wèn)題范疇。房地產(chǎn)報(bào)道需要做的，是處理好兩者之間矛盾關(guān)系的本質(zhì)，找準(zhǔn)房地產(chǎn)與住房在經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)公平的平衡點(diǎn)。
  房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，追求經(jīng)濟(jì)利益理所當(dāng)然。問(wèn)題是這種經(jīng)濟(jì)功能過(guò)度放大，會(huì)給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)不利影響。房地產(chǎn)非理性增長(zhǎng)，很重要的原因與地方政府將房地產(chǎn)作為城市發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)有很大關(guān)系。地方政府與房地產(chǎn)商成了利益共同體，熱衷批租土地，包括農(nóng)地征用用于大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。依靠房地產(chǎn)投資帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，并通過(guò)土地收益、房地產(chǎn)稅費(fèi)直接填充地方財(cái)政。
  相對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)熱，地方政府對(duì)于住房保障等社會(huì)公平方面給予的關(guān)注卻少得多。政府忽視了普通民眾**基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后；在土地供應(yīng)、市場(chǎng)監(jiān)管、住房金融政策等諸多方面，政府所應(yīng)發(fā)揮的功能也嚴(yán)重缺失。而一個(gè)健康的住房政策的合理政策導(dǎo)向應(yīng)是，對(duì)具有保障性質(zhì)的住房建設(shè)和供應(yīng)，政府通過(guò)公共政策手段，嚴(yán)格根據(jù)需求，科學(xué)確定供應(yīng)。公平缺失，直接導(dǎo)致了相當(dāng)多普通百姓無(wú)力買(mǎi)房，長(zhǎng)此以往，會(huì)形成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，制約和諧社會(huì)的健康發(fā)展。
  找準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)功能與社會(huì)責(zé)任的平衡點(diǎn)，對(duì)于目前把握房地產(chǎn)報(bào)道意義重大。這就要求房地產(chǎn)報(bào)道不能僅僅站在房地產(chǎn)商、政府、消費(fèi)者等一方的立場(chǎng)上，而要兼顧各方面的利益關(guān)系，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，維護(hù)社會(huì)公平和社會(huì)和諧發(fā)展。
  靠理性增強(qiáng)房地產(chǎn)報(bào)道的建設(shè)性
  就矛盾的復(fù)雜性而言，目前很少有超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的。然而，與房地產(chǎn)行業(yè)矛盾的復(fù)雜性相比，新聞報(bào)道卻顯得簡(jiǎn)單甚至淺薄?？坷硇栽鰪?qiáng)房地產(chǎn)報(bào)道的建設(shè)性，提升房地產(chǎn)報(bào)道的思想性不僅迫在眉睫，而且今后一定要成為常態(tài)。
  房地產(chǎn)報(bào)道不能只停留在房?jī)r(jià)漲落的層面，需要更多透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)的分析性、調(diào)研性報(bào)道。專(zhuān)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是多方面原因造成的，既有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式以投資拉動(dòng)為主、投融資渠道不暢，農(nóng)村人口較快進(jìn)入城市、城市準(zhǔn)備不足，房地產(chǎn)土地供應(yīng)方式剛剛由協(xié)議出讓改為“招拍掛”方式、階段性出現(xiàn)土地供應(yīng)量不足等方面的原因；也包括住房結(jié)構(gòu)還未能形成一個(gè)合理狀態(tài)，與政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)不足，未能建立有效的低收入群體的住房保障制度，對(duì)行業(yè)暴利和市場(chǎng)消費(fèi)行為缺乏有效的管理有關(guān)。
  增強(qiáng)房地產(chǎn)報(bào)道的建設(shè)性，除了要求記者增強(qiáng)研究問(wèn)題的能力外，對(duì)記者的視野也提出了更高要求。研究發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在房地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于提升房地產(chǎn)報(bào)道的建設(shè)性無(wú)疑有幫助。比如，關(guān)于房地產(chǎn)報(bào)道中涉及到90平方米戶型的問(wèn)題，如何引導(dǎo)？研究一下別人的經(jīng)驗(yàn)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)這在很多國(guó)家和地區(qū)早已不是什么新鮮事。香港在上世紀(jì)七八十年代建的樓房都是小戶型，50平方米左右，現(xiàn)在大一點(diǎn)，也就六七十平方米，超過(guò)100平方米的在香港每年建樓量中不到10%。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問(wèn)題，不在總量，而在結(jié)構(gòu)；不在速度，而在質(zhì)量。一些大城市經(jīng)濟(jì)適用房單位價(jià)格雖由政府控制，但由于住宅建筑面積大、建筑標(biāo)準(zhǔn)高，造成總價(jià)位過(guò)高，結(jié)果許多工薪階層還是買(mǎi)不起。
  建設(shè)性有助于報(bào)道更好地維護(hù)中央的權(quán)威，從百姓切實(shí)利益出發(fā)，做好政府與群眾溝通的橋梁。針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的結(jié)構(gòu)性矛盾，政府出臺(tái)了一系列剛性規(guī)定。增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量、嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)制度、嚴(yán)格銷(xiāo)售價(jià)格管理、嚴(yán)格審查銷(xiāo)售對(duì)象、嚴(yán)格上市交易管理、使優(yōu)惠政策真正落實(shí)到中低收入住房困難家庭、加快廉租住房制度建設(shè)、積極研究發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房的土地、稅收和金融政策、實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉等等一系列措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)面臨的很多難題都在一一解決當(dāng)中，解讀這些措施和規(guī)定，把中央的政策說(shuō)到群眾心坎上，對(duì)于引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)、緩解結(jié)構(gòu)性短缺、加快房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展無(wú)疑具有重要意義。

  查看全文↓ 2014-02-28 14:09:07
• 136****8959

  四個(gè)字,撲朔迷離為什么我會(huì)這么說(shuō)呢,那就是因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)業(yè)不規(guī)范。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)缺少了保障性住房,這是使得商品房的房?jī)r(jià)缺少了制約能力,故此房?jī)r(jià)高漲而且難以控制。但是也是因?yàn)槿鄙倭吮Ｕ戏矿w制,使得繼續(xù)投資房地產(chǎn)變得風(fēng)險(xiǎn)很大。首先,制度不完善,應(yīng)對(duì)的政策也會(huì)變得不合理,我們現(xiàn)在**嚴(yán)厲的政策就是限購(gòu),在如此嚴(yán)酷的政策下,等于將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和從業(yè)人員推向深淵。其次,既然制度不完善,那到底要不要完善呢?沒(méi)個(gè)準(zhǔn)確的說(shuō)法。你說(shuō)**的保障房不造吧,他也說(shuō)要造,你說(shuō)造吧,第
  一、數(shù)量是否足夠,第
  二、什么時(shí)候落實(shí)到位,第
  三、分配是否公平公正。這都是問(wèn)題。如此混亂不堪的市場(chǎng),使得投資方無(wú)法準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)規(guī)律。所以,房地產(chǎn)業(yè)**近5年肯定是個(gè)混亂不堪的局面。

  查看全文↓ 2014-02-27 14:59:09

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 美國(guó)房地產(chǎn)走強(qiáng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)怎么樣
  答

  近期來(lái)看不會(huì)有任何影響，就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看影響也不大，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)過(guò)剩，現(xiàn)在國(guó)家干預(yù)作用**大

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 什么樣房地產(chǎn)前景好點(diǎn)
  答

  這個(gè)是很好的啊，在以后的發(fā)展史很不錯(cuò)的

  全部10個(gè)回答>
• 問(wèn) 中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)崩盤(pán)后會(huì)怎么樣？
  答

  會(huì)的！因?yàn)閲?guó)內(nèi)通貨膨脹很厲害~

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 商業(yè)地產(chǎn)前景怎么樣
  答

  商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場(chǎng)調(diào)查方法投資開(kāi)發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和**亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會(huì)城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級(jí)市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項(xiàng)目。 市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專(zhuān)題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市調(diào)分類(lèi) 商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類(lèi)： 1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專(zhuān)題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查 2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查 3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查 4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市調(diào)準(zhǔn)備 無(wú)論做哪類(lèi)市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準(zhǔn)備工作一般有： 1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求； 2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系； 3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書(shū)刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開(kāi)信息與內(nèi)部資料； 5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問(wèn)卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等； 6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排； 7、時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。 三、基本概念理解與應(yīng)用 在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定： 1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo) 這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。 區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊——住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。 商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的**遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地**近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。 商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱(chēng)法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。 地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。 節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。 地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類(lèi)參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺(jué)必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。 應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍； ②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。 ③出書(shū)面正式報(bào)告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。 2、業(yè)態(tài)、業(yè)種 零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類(lèi)商戶也使用此術(shù)語(yǔ)。 業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場(chǎng)面向某類(lèi)目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。 業(yè)種——指面向顧客某類(lèi)用途的商店?duì)I業(yè)種類(lèi)，特征是“賣(mài)什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。 應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類(lèi)及其特征、典型商戶等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類(lèi)別基本狀況進(jìn)行 比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥 品、圖書(shū)等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。 四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，**常見(jiàn)的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類(lèi)別），再次是定點(diǎn)考察（類(lèi)似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過(guò)“面”觀察。 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過(guò)“線”觀察。 購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、特色店、新開(kāi)店、大型飲食、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)等，通過(guò)“點(diǎn)”觀察。 調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容： ①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類(lèi)、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌； ②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過(guò)量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）； ③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的）、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）； ④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門(mén)面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性； ⑤交通干道及出入口，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車(chē)場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車(chē)輛秩序及對(duì)行人的干擾性

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)前景如何？有網(wǎng)友來(lái)解釋下嗎？
  答

  1、以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)潮流。政策上，不再單以GDP論，行政責(zé)任延續(xù)追究制，等等，都將促使城市發(fā)展不再只顧眼前利益和既得利益，而是要求從城市發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展層面去考量。城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也不再停留住宅、綜合體開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)將逐漸、真正融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形態(tài)中，形成另一種復(fù)合體。這一復(fù)合體的出現(xiàn)，不但能帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更可以保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的供求關(guān)系。2、養(yǎng)生養(yǎng)老及休閑度假綜合體。中國(guó)這一階段的社會(huì)老齡化，給養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)提供了大機(jī)遇。眾多的投資開(kāi)發(fā)商豎起了這一大旗，在物質(zhì)形態(tài)日益繁榮過(guò)程中，養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假都將成為一種復(fù)合的形態(tài)，房地產(chǎn)建設(shè)作為其中的核心之一，在考慮空間、產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該注意未來(lái)人們的生活方式變化、空閑時(shí)間對(duì)交通距離的要求。

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