什么樣房地產(chǎn)前景好點(diǎn)

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• 138****1771

  這個(gè)是很好的啊，在以后的發(fā)展史很不錯(cuò)的

  查看全文↓ 2014-03-03 17:18:55
• 146****7082

  大的有名氣的房地產(chǎn)商,有實(shí)力才能競(jìng)爭(zhēng)啊

  查看全文↓ 2014-03-03 14:52:01
• 152****2199

  事實(shí)不可否認(rèn)，近期銀行貸款加息對(duì)于房地產(chǎn)投資有著重要影響，對(duì)房產(chǎn)過渡投資行為的確是一種打壓，但對(duì)于持幣等待投資者來說沒什么影響。不論是哪種投資客（貸款投資與持幣投資），只要是真正具有資金實(shí)力的房產(chǎn)投資者如果冷靜判斷市場(chǎng)行情，理性分析，仍然可以在房產(chǎn)投資中獲利。以下是筆者對(duì)一些房地產(chǎn)投資的分析建議，以供投資者參考。
  一、對(duì)酒店式公寓的投資分析建議。酒店式公寓由于吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此備受商務(wù)人士的青睞，但是該物業(yè)類型目前在太原尚不多見，數(shù)目較少。對(duì)于投資酒店式公寓，首先要考慮，如果物業(yè)所處位置優(yōu)越則適合出租。酒店式公寓的客戶大部分是商務(wù)人士，講求方便，所以商務(wù)環(huán)境是否濃厚，交通是否便捷，周邊配套如**、醫(yī)院等是否完備，決定了物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費(fèi)群，另外，如果能夠借助成熟商圈則會(huì)更具投資價(jià)值。如果這些條件都具備，投資者應(yīng)該堅(jiān)決投資并長(zhǎng)期出租。其次，如果服務(wù)水平到位也應(yīng)該長(zhǎng)期出租。在酒店式公寓的租務(wù)市場(chǎng)中，客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量、服務(wù)水平直接影響到經(jīng)營(yíng)狀況。能否提供良好的服務(wù)是平定物業(yè)好壞的**基本條件，是產(chǎn)品的附加值，直接關(guān)系物業(yè)的租金和收益回報(bào)。
  二、對(duì)高檔住宅的投資分析建議。高檔住宅目前的市場(chǎng)狀況是供大于求，投資者如果是屬于長(zhǎng)期投資的，物業(yè)的**潛力是有，但是出租租金在短期比較平穩(wěn)，特此建議投資者：如果實(shí)力有限，并且投資期限定位于短期，**好應(yīng)該盡快出手，以避免以后租金下滑而產(chǎn)生投資負(fù)收益，因?yàn)樽饨饍r(jià)格在短期內(nèi)不可能盤升，出售價(jià)格在短期內(nèi)也不會(huì)有太大變動(dòng)；如果投資者的房產(chǎn)投資行為立足于中長(zhǎng)期，并且受資金約束不大，則應(yīng)該耐心等待，因?yàn)樘姆康禺a(chǎn)高端市場(chǎng)將來仍然具有很好的市場(chǎng)**潛力。
  三、對(duì)普通住宅的投資分析建議。與商檔公寓市場(chǎng)不一樣的是，從今年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅的發(fā)展行情來看，尤其“房展會(huì)”之后，商品房市場(chǎng)供需兩旺、交易活躍。投資者可以采取如下策略：首先，熱點(diǎn)地區(qū)優(yōu)質(zhì)房屋適合長(zhǎng)期出租，以獲取豐厚的投資回報(bào)；其次，對(duì)于并不處于熱點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn)，投資者應(yīng)該穩(wěn)妥出售，以至于在**佳市場(chǎng)時(shí)點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn)，減少投資損失。
  四、對(duì)商業(yè)店鋪的投資分析建議。在選擇投資商鋪時(shí)，要選擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)店鋪，商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪在滿足購(gòu)買力方面有互補(bǔ)作用，在對(duì)外宣傳上有規(guī)模效應(yīng)，所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪，其獲利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過獨(dú)立的店鋪。為此，房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時(shí)，應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。

  查看全文↓ 2014-03-03 10:08:40
• 141****5813

  房源有網(wǎng)絡(luò)也有商店,中介市場(chǎng)還是有de !

  查看全文↓ 2014-03-02 11:22:41
• 132****4958

  為控制樓價(jià)的上升，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，解決中低收入階層住房難的問題，從2008年開始，中央政府的宏觀調(diào)控思路將出現(xiàn)一些轉(zhuǎn)變，從單一控制信貸轉(zhuǎn)為調(diào)節(jié)土地及住房供應(yīng)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的投資，及從嚴(yán)控制銀根等多形式的政策措施。預(yù)期在當(dāng)局的綜合措施下，今年內(nèi)地樓市的整體市道并不明朗，市道將趨穩(wěn)健和理性。故在今年新投資內(nèi)地房地產(chǎn)的商家，須關(guān)注2008年中央房地產(chǎn)宏調(diào)的新政策，及時(shí)調(diào)整投資策略。
  建立廉價(jià)房制度
  中國(guó)自上世紀(jì)80年代末全面取消福利分房制度，逐步推行住宅私有化以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨規(guī)范化，國(guó)家機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位也大大減少了內(nèi)部建房分房的行政負(fù)擔(dān)，使住宅經(jīng)營(yíng)漸趨社會(huì)性、專業(yè)化。然而，中國(guó)住房制度改革在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)展的同時(shí)，也造成樓價(jià)持續(xù)上升，中低下收入階層無(wú)力置業(yè)，并因此引發(fā)社會(huì)矛盾不斷激化。故重新把住宅市場(chǎng)納入政府的公共服務(wù)職能內(nèi)，是當(dāng)局房地產(chǎn)政策的重大變化。
  2007年底，國(guó)務(wù)院發(fā)布了「關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見」，顯示中央未來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的策略正出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變。
  該文件明確提出，要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)，多渠道解決城鎮(zhèn)的低收入家庭住房困難的宏觀政策體系，建立不同層次的住房保障體系，實(shí)施分類住房供應(yīng)制度。這是中央首次在正式文件中，提出要以行政方式解決低收入家庭的住房困難，顯示中央建立住房公共保障體系的決心，并把此舉列入宏觀調(diào)控總體政策的范圍。由于現(xiàn)時(shí)內(nèi)地低收入缺房家庭數(shù)目龐大，中央政府從宏觀層面上把它納入房地產(chǎn)政策范疇，其對(duì)地產(chǎn)市道的影響是不可低估的。它對(duì)現(xiàn)時(shí)正熾熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大冷卻作用，正引起海內(nèi)外投資界的高度重視。
  政策向公共住房?jī)A斜
  在以往的政策下，中央政府只把房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展行業(yè)，一些地方政府更把它作為支柱產(chǎn)業(yè)，成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。但在中央新的政策下，房地產(chǎn)業(yè)除了市場(chǎng)商業(yè)功能外，更賦予了公共服務(wù)功能，使其一定程度上再次注入福利因素。中國(guó)房地產(chǎn)政策的這一重大改變，體現(xiàn)了在經(jīng)濟(jì)發(fā)展前提下，政府對(duì)國(guó)民居住權(quán)及民生的重視，這是現(xiàn)代文明社會(huì)中政府職能的基本體現(xiàn)。中國(guó)從以往的福利分房制度走向住宅私有化二十多年后，再次由政府把福利房地產(chǎn)概念提出來，將對(duì)已經(jīng)相當(dāng)成熟及熾熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成壓力。
  面對(duì)中央政府房地產(chǎn)政策的重大變化，海內(nèi)外投資者普遍關(guān)心相關(guān)配套措施的影響。投資者普遍注意到，在新的政策下，內(nèi)地未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，將以改善居住條件為本。而不僅把其作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，也不注重其對(duì)政府稅收及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。在此情況下，中央政府的相關(guān)配套政策明顯側(cè)重于社會(huì)民生，而不在乎產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而土地、資金、建材、水電等房地產(chǎn)發(fā)展各項(xiàng)要素，也會(huì)明顯向公共住房保障體系傾斜。在此形勢(shì)下，傳統(tǒng)地產(chǎn)商未來的發(fā)展空間會(huì)收窄，利潤(rùn)會(huì)下降，尤其是中高檔住宅的市場(chǎng)前景會(huì)不明朗，值得高度重視。
  整體樓價(jià)趨平穩(wěn)
  一般預(yù)期，2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在中央公共住房政策陸續(xù)出臺(tái)之下，整體市道將不明朗，尤其是今年內(nèi)出售的樓宇，售價(jià)將受到遏抑。另一方面，今年中央會(huì)否再加息，會(huì)否加征物業(yè)稅，也對(duì)物業(yè)行情有影響。由此可見，今年內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)的走勢(shì)，受政策因素的影響很大。值得關(guān)注的是，今年由政府興建并發(fā)售的保障性住房會(huì)大批量推出。這些供應(yīng)低收入人士購(gòu)買的住房市場(chǎng)反應(yīng)如何，其面積、售價(jià)對(duì)未來住宅市道會(huì)有什么影響，十分令人關(guān)注。業(yè)界普遍預(yù)期，今年中高檔住宅的一手房?jī)r(jià)會(huì)降低，需要置業(yè)的人士相信會(huì)較多轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)考慮。
  業(yè)界對(duì)2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估，相信要同時(shí)考慮多個(gè)因素，包括當(dāng)局的宏觀政策；公共性廉價(jià)住宅的推出；土地供應(yīng)情況；現(xiàn)有的住宅存量等。故海外發(fā)展商今年的投資策略要普遍轉(zhuǎn)向穩(wěn)健、保守。而港澳置業(yè)人士則可再觀察一段時(shí)期，無(wú)須急于入市。鑒于中央堅(jiān)持刺激內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，房地產(chǎn)業(yè)在民眾收入水平不斷升高，置業(yè)需求日趨殷切之下，未必會(huì)大起大落；但2008年總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)將是相當(dāng)變幻莫測(cè)的一年，投資者須深入研究，及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略，才能避免不必要的損失。

  查看全文↓ 2014-03-02 09:29:26
• 157****1853

  房地產(chǎn)策劃師大概就干前面兩位做的事情。
  如果沒有基礎(chǔ)，建議找個(gè)老師帶你，不要工資甚至交點(diǎn)學(xué)費(fèi)都可以，關(guān)鍵是要去項(xiàng)目上實(shí)際操作，才能學(xué)到實(shí)在的東西。書本上的東西沒什么大意思。
  發(fā)展前景嘛，目前由于國(guó)家在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，故很多經(jīng)驗(yàn)不夠的策劃師都轉(zhuǎn)行了，因?yàn)楹芏嚅_發(fā)公司都在裁員，失業(yè)比例在20%左右。至少目前半年到一年內(nèi)，前途堪憂。如果你想入行，建議暫時(shí)推遲一年再考慮。
  俺從事房地產(chǎn)策劃8年，現(xiàn)在開發(fā)公司掛了個(gè)策劃總監(jiān)的職，但基本上是天天耍，拿基本工資。市場(chǎng)不好，老板不敢投資開發(fā)啊。

  查看全文↓ 2014-03-01 16:47:28
• 134****8710

  我是做房地產(chǎn)銷售的，任何行業(yè)都有這種情況，但要看你個(gè)人興趣，做任何行業(yè)都是天道酬勤，需要付出自己真心的努力，房地產(chǎn)銷售還要看具體的項(xiàng)目、公司、個(gè)人能力、發(fā)展前景等等都需要你去衡量。

  查看全文↓ 2014-03-01 14:21:05
• 136****8697

  現(xiàn)在海外投資肯定是要去新加坡了，外國(guó)人買房美而有限制，沒有增值稅，遺產(chǎn)稅，房貸利率每年也才1.2%而且還可以申請(qǐng)到70%的貸款。二手房產(chǎn)出手、出租都回報(bào)都很高的

  查看全文↓ 2014-03-01 09:35:41
• 142****5869

  置業(yè)顧問其實(shí)就是銷售，比較適合性格活潑善與人溝通的人。
  市場(chǎng)專員專于市場(chǎng)調(diào)研及數(shù)據(jù)分析，是房地產(chǎn)行業(yè)中比較重要的工作之一，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)從業(yè)人員自身要求比較高。
  策劃：分為前期策劃，營(yíng)銷策劃。工作分工不同，前期策劃著重與項(xiàng)目可行性分析，項(xiàng)目前期定位。營(yíng)銷策劃則著重與營(yíng)銷方案、推廣方案制定及營(yíng)銷活動(dòng)及推廣活動(dòng)的執(zhí)行。

  查看全文↓ 2014-02-28 21:08:49
• 146****5512

  事實(shí)不可否認(rèn),近期銀行貸款加息對(duì)于房地產(chǎn)投資有著重要影響,對(duì)房產(chǎn)過渡投資行為的確是一種打壓,但對(duì)于持幣等待投資者來說沒什么影響。不論是哪種投資客(貸款投資與持幣投資),只要是真正具有資金實(shí)力的房產(chǎn)投資者如果冷靜判斷市場(chǎng)行情,理性分析,仍然可以在房產(chǎn)投資中獲利。以下是筆者對(duì)一些房地產(chǎn)投資的分析建議,以供投資者參考。
  一、對(duì)酒店式公寓的投資分析建議。酒店式公寓由于吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處,因此備受商務(wù)人士的青睞,但是該物業(yè)類型目前在太原尚不多見,數(shù)目較少。對(duì)于投資酒店式公寓,首先要考慮,如果物業(yè)所處位置優(yōu)越則適合出租。酒店式公寓的客戶大部分是商務(wù)人士,講求方便,所以商務(wù)環(huán)境是否濃厚,交通是否便捷,周邊配套如**、醫(yī)院等是否完備,決定了物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費(fèi)群,另外,如果能夠借助成熟商圈則會(huì)更具投資價(jià)值。如果這些條件都具備,投資者應(yīng)該堅(jiān)決投資并長(zhǎng)期出租。其次,如果服務(wù)水平到位也應(yīng)該長(zhǎng)期出租。在酒店式公寓的租務(wù)市場(chǎng)中,客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量、服務(wù)水平直接影響到經(jīng)營(yíng)狀況。能否提供良好的服務(wù)是平定物業(yè)好壞的**基本條件,是產(chǎn)品的附加值,直接關(guān)系物業(yè)的租金和收益回報(bào)。
  二、對(duì)高檔住宅的投資分析建議。高檔住宅目前的市場(chǎng)狀況是供大于求,投資者如果是屬于長(zhǎng)期投資的,物業(yè)的**潛力是有,但是出租租金在短期比較平穩(wěn),特此建議投資者:如果實(shí)力有限,并且投資期限定位于短期,**好應(yīng)該盡快出手,以避免以后租金下滑而產(chǎn)生投資負(fù)收益,因?yàn)樽饨饍r(jià)格在短期內(nèi)不可能盤升,出售價(jià)格在短期內(nèi)也不會(huì)有太大變動(dòng);如果投資者的房產(chǎn)投資行為立足于中長(zhǎng)期,并且受資金約束不大,則應(yīng)該耐心等待,因?yàn)樘姆康禺a(chǎn)高端市場(chǎng)將來仍然具有很好的市場(chǎng)**潛力。
  三、對(duì)普通住宅的投資分析建議。與商檔公寓市場(chǎng)不一樣的是,從今年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅的發(fā)展行情來看,尤其“房展會(huì)”之后,商品房市場(chǎng)供需兩旺、交易活躍。投資者可以采取如下策略:首先,熱點(diǎn)地區(qū)優(yōu)質(zhì)房屋適合長(zhǎng)期出租,以獲取豐厚的投資回報(bào);其次,對(duì)于并不處于熱點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn),投資者應(yīng)該穩(wěn)妥出售,以至于在**佳市場(chǎng)時(shí)點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn),減少投資損失。
  四、對(duì)商業(yè)店鋪的投資分析建議。在選擇投資商鋪時(shí),要選擇在商業(yè)區(qū)域內(nèi)店鋪,商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪在滿足購(gòu)買力方面有互補(bǔ)作用,在對(duì)外宣傳上有規(guī)模效應(yīng),所以在商業(yè)區(qū)域內(nèi)的店鋪,其獲利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過獨(dú)立的店鋪。為此,房地產(chǎn)投資者在投資商業(yè)店鋪時(shí),應(yīng)盡可能在商業(yè)區(qū)域內(nèi)選擇。

  查看全文↓ 2014-02-28 17:43:53

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)前景如何？有網(wǎng)友來解釋下嗎？
  答

  1、以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)建設(shè)潮流。政策上，不再單以GDP論，行政責(zé)任延續(xù)追究制，等等，都將促使城市發(fā)展不再只顧眼前利益和既得利益，而是要求從城市發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展層面去考量。城市房地產(chǎn)的開發(fā)也不再停留住宅、綜合體開發(fā)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)將逐漸、真正融入到房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)中，形成另一種復(fù)合體。這一復(fù)合體的出現(xiàn)，不但能帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更可以保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的供求關(guān)系。2、養(yǎng)生養(yǎng)老及休閑度假綜合體。中國(guó)這一階段的社會(huì)老齡化，給養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)提供了大機(jī)遇。眾多的投資開發(fā)商豎起了這一大旗，在物質(zhì)形態(tài)日益繁榮過程中，養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假都將成為一種復(fù)合的形態(tài)，房地產(chǎn)建設(shè)作為其中的核心之一，在考慮空間、產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該注意未來人們的生活方式變化、空閑時(shí)間對(duì)交通距離的要求。

  全部3個(gè)回答>
• 問 從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看,中國(guó)房地產(chǎn)前景怎么樣?
  答

  1.今年貨幣緊縮政策，銀行緊縮銀根，不樂觀，10月是房地產(chǎn)交易旺季，關(guān)注一些那時(shí)候的房?jī)r(jià)。2.房地產(chǎn)行業(yè)在去年的高位運(yùn)行后，透支和未來至少2年的消費(fèi)能力，所以恢復(fù)07年的活躍交易不大可能3.長(zhǎng)期來講，房產(chǎn)作為投資的選擇是正確的，向上的空間還是有的，經(jīng)濟(jì)面走好的情況下房產(chǎn)會(huì)凹陷其**的潛力，建議如果購(gòu)買的話，在一線降價(jià)比較大的城市購(gòu)買，比如深圳；另外剛性需求旺盛的城市購(gòu)置房產(chǎn)，比如北京上海；或者選擇二線具有環(huán)境題材的城市，比如?？诘群＞胺俊?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問 商業(yè)地產(chǎn)前景怎么樣
  答

  商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場(chǎng)調(diào)查方法投資開發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和**亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會(huì)城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級(jí)市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項(xiàng)目。 市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市調(diào)分類 商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類： 1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查 2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查 3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查 4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市調(diào)準(zhǔn)備 無(wú)論做哪類市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。 準(zhǔn)備工作一般有： 1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求； 2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系； 3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料； 5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等； 6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排； 7、時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。 三、基本概念理解與應(yīng)用 在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定： 1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo) 這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。 區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。 商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的**遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地**近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。 顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。 商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。 地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。 節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。 地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。 應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍； ②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。 ③出書面正式報(bào)告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。 2、業(yè)態(tài)、業(yè)種 零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語(yǔ)。 業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。 業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。 應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行 比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥 品、圖書等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。 四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，**常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點(diǎn)考察（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。 市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。 購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場(chǎng)等，通過“點(diǎn)”觀察。 調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容： ①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌； ②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）； ③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來源、目的）、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）； ④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性； ⑤交通干道及出入口，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車輛秩序及對(duì)行人的干擾性

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• 問 房地產(chǎn)前期配套都有哪些
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  A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以下費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本---前期工程費(fèi)一、勘探費(fèi)。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探；二、設(shè)計(jì)費(fèi)。包括 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、售樓中心設(shè)計(jì)費(fèi)三、地形圖測(cè)繪費(fèi)四、開發(fā)項(xiàng)目可行性編制費(fèi)五、開發(fā)土地平整六、開發(fā)土地垃圾清運(yùn)費(fèi)七、回填土費(fèi)用八、定位放線費(fèi)九、三通一平 包括臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、臨時(shí)用道路十、開發(fā)場(chǎng)地圍墻工程十一、地基檢測(cè)費(fèi)、臨時(shí)辦公室建設(shè)費(fèi)十二、人防異地建設(shè)費(fèi)十三、城市基礎(chǔ)配套費(fèi)和綠化費(fèi)十四、墻改專項(xiàng)費(fèi)十五、招標(biāo)代理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、公證費(fèi)十六、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)十七、合同鑒證費(fèi)十八、公共消防費(fèi)、地震檢測(cè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程;B.計(jì)算土地增值額時(shí)稅法允許扣除的項(xiàng)目。主要包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定.(4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。（5）明源云采購(gòu)了解到從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上第一、二項(xiàng)金額之和加計(jì)20%的扣除額。

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• 問 房地產(chǎn)現(xiàn)在趨勢(shì)如何 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景怎么樣
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  各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明,作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)正在下滑。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前10個(gè)月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)2.0%,增速比1至9月份回落0.6%,已位于歷史次低點(diǎn)。10月末全國(guó)商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升,達(dá)到歷史峰值：商品房待售面積68632萬(wàn)平方米,比9月末增加2122萬(wàn)平方米。 分析人士認(rèn)為,雖然本輪市場(chǎng)回暖使得部分一二線城市的市場(chǎng)庫(kù)存有所回落,但全國(guó)范圍來看,化解庫(kù)存依然刻不容緩,需要從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下。 房地產(chǎn)進(jìn)入下行生命周期 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在“2015年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上表示,從GDP角度看,房地產(chǎn)投資已處于負(fù)拉動(dòng)狀態(tài),甚至在驚心動(dòng)魄地下滑。但她認(rèn)為,房地產(chǎn)對(duì)GDP的投資拉動(dòng)已經(jīng)到頂,政府不會(huì)再出臺(tái)像2009年那樣的強(qiáng)刺激政策。政府當(dāng)前**重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn),不要對(duì)GDP形成負(fù)拉動(dòng)。 聶梅生稱,“我國(guó)投資占GDP的比重相比其他國(guó)家都處在高位。而房地產(chǎn)本來就在第一駕馬車(投資)里。當(dāng)固定資產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到一定比重之后,GDP增幅就會(huì)進(jìn)入下降期。這是由GDP總量決定的。我們國(guó)家固定資產(chǎn)投資在GDP所占比重相當(dāng)大,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資今年是17%左右。還曾經(jīng)高達(dá)40%或50%。投資下滑就形成負(fù)拉動(dòng)。這是非常緊迫的問題?！? 某業(yè)內(nèi)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,目前從開發(fā)商購(gòu)地面積看已經(jīng)是歷史底部,新開工指數(shù)在2013年達(dá)到頂峰,隨后進(jìn)入下行周期。房地產(chǎn)下行的生命周期趨勢(shì)基本可以確立。政府當(dāng)前**重要的是通過去庫(kù)存來穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)投資指數(shù)。 專家稱,按照市場(chǎng)慣常規(guī)律,政府出臺(tái)刺激政策后,房地產(chǎn)投資指數(shù)會(huì)有所改善,但自去年四季度政府刺激以來,房地產(chǎn)投資指數(shù)一直未有好轉(zhuǎn)。這說明,市場(chǎng)的改善傳遞到房地產(chǎn)投資上滯后性明顯,行業(yè)信心在下降。 多地出臺(tái)政策減輕庫(kù)存壓力 中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示：2014年來,累計(jì)已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購(gòu)房補(bǔ)貼政策,以三四線城市為主,正是因?yàn)閹?kù)存壓力過大。 洛陽(yáng)、駐馬店、濮陽(yáng)、三門峽、濟(jì)源、南陽(yáng)、許昌、開封等城市為鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買商品房,紛紛出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。2015年7月1日至2016年6月30日期間,在寧波購(gòu)買住宅和非住宅者,將按其所購(gòu)房屋實(shí)際繳納契稅額度的50%獲得購(gòu)房補(bǔ)貼。河南、四川、浙江、江蘇等多地超過50個(gè)城市也推出了購(gòu)房補(bǔ)貼。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從購(gòu)房補(bǔ)貼看,未來同類型政策有望繼續(xù)出臺(tái)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際,房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化。外需低迷使得出口增長(zhǎng)乏力,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的另外兩駕馬車投資和消費(fèi)將發(fā)揮更大作用。而房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是對(duì)投資還是對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)占比都不容忽視,因此住房消費(fèi)受到政策的全面鼓勵(lì)。 張大偉認(rèn)為,政府未來的儲(chǔ)備政策包括棚戶區(qū)改造,信貸政策繼續(xù)寬松,戶籍改革,延緩房地產(chǎn)稅落地,降低稅費(fèi)等。 據(jù)中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所于近期發(fā)布的《2016年經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》預(yù)測(cè),2016年GDP增長(zhǎng)在6.8%左右,貨幣政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)。除降息降準(zhǔn)外,央行貨幣工具箱里的流動(dòng)性調(diào)節(jié)器將得到越來越廣泛的應(yīng)用。 今年9月,全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心本幣交易系統(tǒng)宣布,即日起向符合條件的銀行間本幣市場(chǎng)成員提供常備借貸便利申請(qǐng)相關(guān)功能。公告中還提到,交易中心將根據(jù)今后政策要求為其他金融機(jī)構(gòu)開通常備借貸便利申請(qǐng)權(quán)限。這為此項(xiàng)誕生兩年的貨幣工具放寬使用范圍埋下了伏筆。 亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,隨著央行越來越多貨幣工具的運(yùn)用,明年貨幣市場(chǎng)將維持寬松基調(diào),市場(chǎng)流動(dòng)性仍將保持充裕,對(duì)房企來說,融資成本將進(jìn)一步降低,獲取貸款的難度也將降低;而對(duì)于購(gòu)房者的個(gè)人房貸而言,放貸速度加快的同時(shí),有希望得到更低的利率支持,這也將推動(dòng)供需雙方的入市節(jié)奏,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展打下良好基調(diào)。 郭毅分析認(rèn)為,從2016年樓市的政策導(dǎo)向可以看出,無(wú)論是中心城區(qū)控制、戶籍制度改革還是貨幣政策寬松等途徑,其目的都是緊扣中央要求,加快樓市庫(kù)存去化,力求房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。由此可以判斷,2016年樓市將呈現(xiàn)供需兩旺趨勢(shì)。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）