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出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的后取得的土地使用權。 取得出讓土地使用權有以下幾個特征： （1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。 （2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的**高年限。 （3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓后，在出讓期限內受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。 土地使用權出讓程序: 由于土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓，所以出讓的程序也各不相同。 協議出讓土地使用權的程序是： （1）用地者向政府申請取得出讓土地使用權。 （2）用地申請經政府同意后，用地者與政府協商出讓土地的用地面積、使用年限、出讓地價等用地條件，雙方就有關內容達成一致后，草簽土地使用權出讓合同。 （3）土地使用權出讓合同草簽完畢后，持有關材料，按審批管理的規(guī)定報有批準權限的政府批準出讓土地使用權。 （4）土地使用權受讓人按合同約定支付出讓金價款，政府按合同約定提供土地使用權。 （5）辦理土地登記的有關手續(xù)。 招標出讓土地使用權的程序是： （1）準備招標文件，如招標書、投標書、土地使用和規(guī)劃條件等。 （2）發(fā)布招標公告。 （3）有意受讓人辦理競標手續(xù)。 （4）政府確定中標人并簽訂出讓合同。 （5）中標人按合同約定支付出讓金并辦、理土地登記手續(xù)。 拍賣土地使用權的程序是： （1）準備拍賣文件。 （2）發(fā)布拍賣公告。 （3）有意受讓人索取有關文件，辦理競投手續(xù)。 （4）在指定地點、時間競投。 （5）簽訂出讓合同。 （6）支付土地出讓金，辦理土地登記手續(xù)。 劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式：（1）經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。（2）經縣級以上人民政府依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。 根據國家有關政策，目前，對國家投資的黨政軍機關、行政事業(yè)單位辦公用房、普通住宅建設用地、公共設施、公用事業(yè)和國有工業(yè)等建設用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應。私立的**不能享受劃撥政策。
全部3個回答>原劃撥土地使用權補交土地出讓金的管理辦法
158****2646 | 2014-03-15 20:34:07
已有6個回答
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133****0782
原獲得劃撥土地使用權的一方將開發(fā)好的建房基地,參與聯建投資建房,并按比率分享房屋?，F有三家投資方需補交土地出讓金,請問具體的交費標準。
查看全文↓ 2014-03-18 09:14:34 -
135****8111
地段很重要的
查看全文↓ 2014-03-17 09:39:51 -
144****2490
什么是土地使用權出讓金
查看全文↓ 2014-03-17 09:08:15
土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為"地價"。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即"地租 "，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。
土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是"毛地"或"生地"價，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路面積為2．38萬平方米的71號地塊，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，并投資5300萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的50％～70％左右。
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建筑面積上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。
確定是哪兒都能找到土地出讓金管理辦法，原因是土地出讓金管理辦法很容易找的，而且土地出讓金管理辦法現在也不是太難找。關于找具體的土地出讓金管理辦法，我建議你到這里看看土地出讓金管理辦法，之所以這里的土地出讓金管理辦法比較全，其他地方的土地出讓金管理辦法網，可能不如這里的土地出讓金管理辦法全面，確定是哪兒都能找到土地出讓金管理辦法，原因是土地出讓金管理辦法很容易找的，而且土地出讓金管理辦法現在也不是太難找。關于找具體的土地出讓金管理辦法，我建議你到這里看看土地出讓金管理辦法，之所以這里的土地出讓金管理辦法比較全，其他地方的土地出讓金管理辦法網，可能不如這里的土地出讓金管理辦法全面 -
155****5812
目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中，
查看全文↓ 2014-03-16 21:12:31
招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由
于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價
（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協議出讓**低價標準
至關重要。
區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規(guī)定：1992年原國家土地管理局
出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、
出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，**低不得低于標定地價的40%”；1995
年又出臺了《協議出讓國有土地使用權**低價確定辦法》規(guī)定，協議出讓**低價根據商業(yè)、
住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自
治區(qū)、直轄市確定，確定協議出讓**低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行
利息及土地純收益等基本因素。
由以上規(guī)定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協議出讓**低
價，協議出讓**低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由
于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓**低價
標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新
增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，
還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。
不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。首先，僅按不同用途
基準地價的一定比例確定的協議出讓**低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，
難于操作，致使有些地方公布的協議出讓**低價標準形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內
涵往往與協議出讓**低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出
讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，
根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地
使用權價格可作為企業(yè)權益計入企業(yè)資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使
用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定
的協議出讓**低價標準。
②**低價確認方法
協議出讓**低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地
類型及地價內涵制定標準。
新增建設用地協議出讓**低價確定。對于新增建設用地采用協議方式出讓的，取得的土
地形式有可能是生地、毛地或熟地。
生地主要是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的土地，
土地補償費、安置補助費、征地過程中發(fā)生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。
其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收
益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、
縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標
準向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人
民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、
縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由于新增建設用地征收標
準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平等情況確定
的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓**
低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確
定，各地征收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平
均純收益征收定額標準，因此協議出讓**低價的確定可按以下公式計算：
協議出讓**低價=新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60%
毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓**低價的確定可以以基準地價和生地出讓
**低價加上相應的土地開發(fā)費等綜合考慮。
土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有
局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。但對于目前制定新增建
設用地（工業(yè)用途）協議出讓**低價標準，卻不失為行之有效的辦法。
對于新增建設用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協議出讓**低價的確定要以基準地價為
準；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發(fā)費等。
企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權協議出讓**低價確定。根據國土資源部《關于改革土地估
價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地
的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地
出讓金就有可能低于標定地價的40%，對于企業(yè)改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低
于標定地價的40%”作為衡量低價出讓國有土地的標準。 -
147****0706
目前，我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由 于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價 （包括無償）出讓主要發(fā)生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協議出讓**低價標準至關重要。區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規(guī)定：1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，**低不得低于標定地價的40％”；1995年又出臺了《協議出讓國有土地使用權**低價確定辦法》規(guī)定，協議出讓**低價根據商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協議出讓**低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。由以上規(guī)定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協議出讓**低價，協議出讓**低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓**低價標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者，還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協議出讓**低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協議出讓**低價標準形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內涵往往與協議出讓**低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三，根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權價格可作為企業(yè)權益計入企業(yè)資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協議出讓**低價標準。
查看全文↓ 2014-03-16 17:02:19
②**低價確認方法協議出讓**低價不能簡單地由基準地價的一定比... -
135****0789
劃撥土地使用權轉讓補交土地出讓金標準按照本次公布的基準地價系數修正法評估出宗地地價的40%交納
查看全文↓ 2014-03-15 20:51:41
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不清楚你的所在地，提供杭州市的劃撥土地使用權補辦出讓、轉讓及變更登記程序供參考。一、必備資料：1、劃撥土地使用權轉讓或補辦出讓申請報告3份（原件1份，復印件2份）。2、單位主管部門同意轉讓的書面意見，若為股份制企業(yè)的須提供董事會決議3份（原件1份，復印件2份）。3、原土地使用證3份（原件1份，復印件2份）。4、過戶后房屋所有權證復印件3份，原件需在窗口核對。5、以協議方式交易的，提供轉讓協議3份（原件1份，復印件2份）；以招、拍、掛方式交易的，提供招、拍、掛委托書、成交確認書復印件各2份（原件1份、復印件1份）；由法院裁定的，提供法院裁定書、法院協助執(zhí)行通知書3份（原件1份，復印件2份）。6、需要測繪的提供土地測繪資料（含地籍調查資料）原件3份。7、土地評估資料1份（原件）。8、需征求市規(guī)劃部門意見的，提供規(guī)劃意見及規(guī)劃紅線圖3份（原件1份，復印件2份）。9、受讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證、法定代表人身份證復印件3份。10、土地行政主管部門同意交易的簡復單3份（原件1份，復印件2份）。11、地名有變動時，提供地名辦出具的門牌號碼證復印件3份。12、土地登記申請表、土地登記委托書和法人代表身份證明書原件2份（可在www.hzland.com網站下載或窗口領?。?3、委托人與受托人身份證復印件2份。14、國有土地使用權轉讓呈報表原件2份，窗口領取。15、土地出讓金繳付憑證第四聯、土地契稅繳付憑證第六聯原件1份。二、辦理時限：受理后21個工作日（其中土地資產處置程序7個工作日，土地登記7個工作日，不包括登記公告時間）。三、備注1、土地登記發(fā)證不屬于行政許可。2、在第6個環(huán)節(jié)審核后，發(fā)布登記公告。3、其它劃撥土地使用權轉讓仍需由交易登記中心、利用處、局領導三級辦理，工作時限為9個工作日（交易登記中心4個工作日、利用處2個工作日、局領導3個工作日）。
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具體房產交易中心去查
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答
" 商住房是將非住宅用地開發(fā)建設成可居住房屋的通俗叫法，對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房，產權為同一人。商住房本質上屬于非住宅，而且其房產證上也注明了是商業(yè)類產權。商住房(公寓)50年產權，產權到期后，要給國家繳納土地出讓金、不能落戶口、商電商水不通燃氣、居住密度大、超小戶型較多幾乎沒有南北通透戶型、幾乎沒有綠化和孩子活動區(qū)域。購買商住房存在可能沒有配套服務設施、土地出讓年限長只有50年以及交易和持有成本高等諸多弊端和風險。點評：商住有風險，購房需謹慎。 "
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不需要的，因為是出讓已經繳納過一次土地出讓金了。如果是劃撥的話，因為是無償使用在變更土地使用性質后會繳納土地出讓金以取得完全土地使用權
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