二手房交易的問題

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• 157****9418

  在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關(guān)注交易的**終結(jié)果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實(shí)上，往往**能影響交易結(jié)果的就是整個(gè)交易過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會(huì)選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實(shí)的市場(chǎng)信息，他們更希望經(jīng)紀(jì)公司
  能給他們提供一個(gè)有安全保障的交易過程。其實(shí)，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識(shí)，注意一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個(gè)環(huán)節(jié)。
  
  -尋找中介信息登記
  
  買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買賣雙方進(jìn)行配對(duì)，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。
  
  選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn)：規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、聲譽(yù)較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營(yíng)，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討；其二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，借此機(jī)會(huì)，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門。其次，留意執(zhí)照上所列的注冊(cè)資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬元、千萬元的注冊(cè)資金了。另外，在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前，購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。
  
  還有一點(diǎn)您要注意：不要被“放心中介”的稱號(hào)迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的旗號(hào)。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進(jìn)行舉報(bào)，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。
  
  -入市資格審批
  
  賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書”，辦理上市審批手續(xù)。
  
  如果是已購(gòu)公房，其上市需蓋三種章。
  
  第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無償劃撥。
  
  第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說明，如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。
  
  第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：
  
  1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房；
  
  2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；
  
  3.使用權(quán)的房屋；
  
  4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；
  
  5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；
  
  6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；
  
  7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
  
  8.所有權(quán)有糾紛的；
  
  9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的；
  
  10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；
  
  11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；
  
  12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的。
  
  -評(píng)估及考察房源詳情
  
  中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實(shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估**受關(guān)注。
  
  買方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個(gè)單價(jià)都不低于每平方米5000元，有的價(jià)格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價(jià)格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣出去了?！倍?，房地產(chǎn)中介報(bào)出的房?jī)r(jià)也是五花八門的，有的房?jī)r(jià)是房主的凈要價(jià)，有的是含稅費(fèi)的總價(jià)，有的是中介公司加價(jià)后的房?jī)r(jià)。
  
  作為賣方，應(yīng)切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價(jià)格，據(jù)此明確該套房的可能購(gòu)買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報(bào)價(jià)尺寸，避免尷尬報(bào)價(jià)，致使銷售周期過長(zhǎng)，甚至有價(jià)無市。現(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時(shí)，會(huì)免費(fèi)提供專業(yè)評(píng)估。買賣雙方可據(jù)此商量房?jī)r(jià)。其實(shí)，**簡(jiǎn)單的二手房售價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)就是：報(bào)價(jià)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。
  
  -簽協(xié)議
  
  驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納，金額為房?jī)r(jià)的2.5%，也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：
  
  1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；
  
  2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售；
  
  3.涉及價(jià)款的問題：在合同中，寫明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件；
  
  4.寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用；
  
  5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等)；
  
  6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；
  
  7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
  
  -居間中保提交房款
  
  為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的"購(gòu)房款給付、房產(chǎn)交接"事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。
  
  買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的30%作為**款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。
  
  -過戶結(jié)算
  
  買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無誤后，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。
  
  立契過戶當(dāng)天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購(gòu)房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購(gòu)房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以，購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門的相關(guān)科室繳納：按房?jī)r(jià)的3%繳納土地出讓金；房?jī)r(jià)的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅。此外，還有測(cè)繪費(fèi)30元，工本費(fèi)15元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(建筑面積——.3元)。購(gòu)房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購(gòu)置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測(cè)繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2014-03-27 10:18:19
• 131****3113

  合同都是有效的

  查看全文↓ 2014-03-25 11:49:52

相關(guān)問題

• 問 ??二手房交易的問題
  答

  經(jīng)過了選房、看房、簽約、貸款、過戶等一系列繁復(fù)的流程，終于買下一套二手房，你以為鑰匙到手就完事了嗎？不，你還要確認(rèn)前業(yè)主的戶口是否遷出，否則將影響你的落戶的問題。一、買二手房如何查看賣方戶口是否遷出？購(gòu)房者可在簽訂《房屋買賣合同》當(dāng)天叫業(yè)主帶好其戶口本原件，以供查看。如果業(yè)主的戶口不在所簽合同的房子中，就沒問題了。如業(yè)主的戶口在其賣出的房子中，則應(yīng)在合同中約定戶口遷出時(shí)間，并留部分尾款。等其將戶口遷出后，再付尾款，這樣就可避免日后的麻煩了。要想查詢二手房原戶主戶口是否遷出有以下幾種方式可以查詢到，不收費(fèi)：1、可以致電房屋所在地戶籍科進(jìn)行咨詢，幫助自己查詢房屋內(nèi)是否還殘留戶口。2、直接帶上自身房產(chǎn)證和身份證到該房屋對(duì)應(yīng)的派出所戶籍科進(jìn)行查詢。二、賣方到期不遷戶口，購(gòu)房者能讓法院強(qiáng)制執(zhí)行嗎？根據(jù)1958年1月9日施行且至今仍生效的《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》規(guī)定：“戶口登記工作，由各級(jí)公安機(jī)關(guān)主管。公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口?！睉艨谶w移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的范疇，法院不會(huì)受理及審理戶口遷移糾紛，公安機(jī)關(guān)也無權(quán)強(qiáng)制要求原房主將戶口遷出。故如原房主拒絕配合，則從法律上目前并無有效措施迫使原房主遷出戶口。因此，針對(duì)二手房戶口問題，買賣雙方一定要協(xié)調(diào)好。三、買二手房如何約束賣方遷戶口？戶口牽涉到生活的各個(gè)方面，是一個(gè)人基本權(quán)利得到保障的必要條件之一。購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn)“戶口”出現(xiàn)問題，會(huì)很難處理，關(guān)鍵還是需要“防患于未然”。1、調(diào)查二手房中原有戶口的情況，并詢問當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)戶籍科辦理戶口遷移、落戶等相關(guān)規(guī)定。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買方親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限本人調(diào)取戶籍材料的話，買方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。2、在簽訂房屋買賣合同時(shí)約定好有關(guān)戶口遷移的條款，明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶口遷出的時(shí)間以及不及時(shí)遷移應(yīng)負(fù)的違約責(zé)任，明確了違約責(zé)任，就可以免除買方在損害方面的舉證責(zé)任。3、約定好付完房款的時(shí)間。為保證賣方履行合同或在賣方違約時(shí)得到保障，買方可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件，待業(yè)主將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房款。并在合同條款中約定每逾期一天的罰金，在逾期多少時(shí)間后可以解除合同以及合同解除的賠償金等事項(xiàng)。如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買方可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進(jìn)行追償。以上就是有關(guān)買賣二手房戶口的相關(guān)內(nèi)容，在二手房買賣過程中，“戶口”問題不應(yīng)受到忽視。購(gòu)房者在簽訂買賣合同時(shí)，就對(duì)戶口遷出問題做好違約責(zé)任的相關(guān)約定，防患于未然，才能保障好自身權(quán)益。

  全部3個(gè)回答>
• 問 二手房交易的問題？？？
  答

  你好 朝向%7E有無紅本%7E可能還要看學(xué)位%7E 使用年限、產(chǎn)權(quán)是否清晰、配套是否健全、交通是否便利等 如果業(yè)主自己對(duì)過戶流程很熟的話 也可以 但是會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹薪槠鋵?shí)也起到了一個(gè)中間風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保的作用， 中間有在中介公司與客戶簽訂房產(chǎn)雙方買賣合同 如果是賣給自己親戚朋友（信得過的人），大不必通過中介，在網(wǎng)上把流程搜搜，自己可以搞定。如果是陌生人要買自己的房，個(gè)人建議還是給中介做會(huì)更加放心，省心（可以做代辦）費(fèi)用少

  全部6個(gè)回答>
• 問 二手房交易問題
  答

  要求代辦人辦您列出來就行了

  全部6個(gè)回答>
• 問 二手房交易問題
  答

  要他愛人簽署一份《配偶同意出售聲明》或在合同中簽字即可。如果你需要貸款還要產(chǎn)權(quán)人配偶和貸款機(jī)構(gòu)簽字。

  全部9個(gè)回答>
• 問 二手房交易的特殊問題
  答

  有房本不貸款可以做公證的

  全部9個(gè)回答>