如何提高商場(chǎng)物業(yè)管理的收繳率?

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• 148****7549

  就你所提出來(lái)的問(wèn)題，我們以前也是毫無(wú)辦法。后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)我么毫無(wú)辦法是因?yàn)閷?duì)業(yè)主始終存在一種幻想“業(yè)主一定會(huì)交納管理費(fèi)用”。豈不知就是我們的這種簡(jiǎn)單思想，使得企業(yè)損失很多。后來(lái)我們采取了適當(dāng)?shù)拇胧?，例如：每次催繳費(fèi)用的時(shí)候，使用攝像機(jī)（或者錄音機(jī)）把現(xiàn)場(chǎng)情況攝錄下來(lái)作為證據(jù)。上門催繳三次以后準(zhǔn)備提起訴訟（正式通知業(yè)主你們要做的訴訟）。
  上面的辦法可以把交費(fèi)比例提高85%以上。祝你們好運(yùn)！

  查看全文↓ 2014-03-29 10:41:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 如何提高物業(yè)管理費(fèi)的收繳率
  答

  物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一直是困擾物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的一大瓶頸，綜合物業(yè)管理的主體、市場(chǎng)、開發(fā)、收房階段、服務(wù)和管理等問(wèn)題，筆者認(rèn)為，物業(yè)公司可以通過(guò)以下策略有效的改善和提高物業(yè)公司的收費(fèi)能力和水平。設(shè)計(jì)施工不合理的解決策略：早期介入物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費(fèi)的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過(guò)程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。工程質(zhì)量問(wèn)題多的解決策略：理性承接為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)必須嚴(yán)把承接驗(yàn)收關(guān)，分清責(zé)任，特別對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決（特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進(jìn)行修復(fù)），為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。管理服務(wù)水平低的解決策略：苦練內(nèi)功隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求越來(lái)越高，物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過(guò)整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為,做到主動(dòng)服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實(shí)提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過(guò)完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對(duì)交納管理費(fèi)的不滿情緒，為解決收費(fèi)難創(chuàng)造良好的條件。費(fèi)用支出不透明的解決策略：定期公示增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，而且應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。收費(fèi)手段太落后的解決策略：一卡通用實(shí)踐證明，以往上門收費(fèi)的辦法收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不高，推行綜合收費(fèi)卡制度，不僅可以減少大量的收費(fèi)人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費(fèi)應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費(fèi)卡制度，就是將居民的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)等統(tǒng)一存儲(chǔ)在一個(gè)卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費(fèi)部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實(shí)行綜合收費(fèi)卡制度的城市，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行試點(diǎn)，并在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善方法，盡快推而廣之。依法維權(quán)意識(shí)弱的解決策略：完善法律制度，增強(qiáng)法律意識(shí)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主中將具有煽動(dòng)性、影響性，確實(shí)有錢不交費(fèi)的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的“釘子戶”通過(guò)法律討回公道。只有這樣，才能達(dá)到預(yù)期效果，才能達(dá)到切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。業(yè)主認(rèn)識(shí)存在偏差的解決策略：樹立正確認(rèn)識(shí)新聞媒體、有關(guān)部門及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實(shí)提高業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對(duì)住宅的保值增值功能，宣傳交費(fèi)合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。消費(fèi)水平不高的解決策略：增加合理補(bǔ)貼物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟(jì)能力密切相關(guān)，對(duì)于某些低收入職工來(lái)說(shuō)，以合理的價(jià)格去購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補(bǔ)貼。據(jù)北京市預(yù)測(cè)，在補(bǔ)貼給職工工資5％的物業(yè)管理費(fèi)以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費(fèi)支出。此外對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)困難無(wú)力交費(fèi)的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應(yīng)建立專項(xiàng)保障基金或以社會(huì)保障的辦法解決。消費(fèi)僥幸心理的解決策略：公眾力量約束明確將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費(fèi)的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”，特別對(duì)經(jīng)說(shuō)服教育無(wú)效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。自主權(quán)難發(fā)揮的解決策略：公開競(jìng)標(biāo)選聘要從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象，就必須盡快擴(kuò)大推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費(fèi)用。售房廣告承諾難兌現(xiàn)的解決策略：多管齊下開發(fā)商要誠(chéng)信務(wù)實(shí)，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說(shuō)明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。消費(fèi)者要加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，在購(gòu)房前要到專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購(gòu)買商品房時(shí)被虛假?gòu)V告蒙騙上當(dāng)。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問(wèn)題，要通過(guò)合法、有效途徑解決問(wèn)題，不應(yīng)以欠交管理費(fèi)方式表示抗議。物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項(xiàng)目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級(jí)”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)，從而為管理費(fèi)的收取營(yíng)造良好氛圍。

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• 問(wèn) ?? 如何提高物業(yè)費(fèi)收繳率
  答

  落實(shí)責(zé)任制，實(shí)現(xiàn)以制度對(duì)員工的管理和驅(qū)動(dòng)按照的公司的統(tǒng)一要求，各分公司客服部進(jìn)行了配套制度改革，建立了各方面的管理責(zé)任制，這主要包括：建立首問(wèn)責(zé)任制度。由部門經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)，各管理人員實(shí)行分工統(tǒng)籌的分片包干責(zé)任制。將所屬范圍多種物業(yè)費(fèi)，按照樓宇的性質(zhì)、面積的大小、難易程度進(jìn)行分片負(fù)責(zé)，每位員工對(duì)自己責(zé)任區(qū)從收費(fèi)、保潔、公共部位巡視和遺留問(wèn)題的處理建立首問(wèn)責(zé)任制度。建立績(jī)效考核制度。收費(fèi)工作一直是客服部難度**大的工作。收費(fèi)工作實(shí)施績(jī)效化，從而激勵(lì)員工收費(fèi)的積極性，提高收費(fèi)水平。按照員工工作表現(xiàn)，工作業(yè)績(jī)進(jìn)行績(jī)效考核，每周、每月都公布收費(fèi)的考核百分比率。績(jī)效工作獎(jiǎng)金的發(fā)放打破了公司“大鍋飯”的規(guī)律，提高了員工的工作積極性，彰顯了公司績(jī)效考核的目的和效果。堅(jiān)持全方位、全天候、全員參與，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。各分公司客服部收費(fèi)率大幅度的上升，得益于“收費(fèi)是物業(yè)生存之本”的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，物業(yè)員工對(duì)物業(yè)收費(fèi)工作的重要性、緊迫性有了深刻的認(rèn)識(shí)和切身的感知。催費(fèi)形式多樣化。加強(qiáng)節(jié)假日催收物業(yè)費(fèi)，是我們提高物業(yè)收費(fèi)的基本原則?？头恳郧爸饕扇〉霓k法，是電話和張貼書面通知的催繳方式，這兩種催繳方式存在收費(fèi)效率低和業(yè)主交費(fèi)積極性差的問(wèn)題。因此，根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)利用節(jié)假日或夜間去業(yè)主家收費(fèi)，增加了物業(yè)員工和業(yè)主交流的機(jī)會(huì)，同時(shí)，確保樓長(zhǎng)和收費(fèi)員在收費(fèi)高峰周六、周日全員上崗。并通過(guò)日常工作在上樓安全巡視和保潔等工作中，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，側(cè)面了解業(yè)主的家庭特征、生活規(guī)律、基本經(jīng)濟(jì)狀況，在攀談中巧妙談及物業(yè)服務(wù)工作和物業(yè)費(fèi)的事宜，為日后收費(fèi)奠定基礎(chǔ)，保證收費(fèi)效率。收費(fèi)措施服務(wù)化。通過(guò)提高業(yè)主滿意度，增強(qiáng)業(yè)主交費(fèi)意愿。收費(fèi)工作是物業(yè)服務(wù)管理水平的體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)管理水平是收費(fèi)的基礎(chǔ)。因此，服務(wù)是提高物業(yè)收費(fèi)的根本。公司將所轄的物業(yè)小區(qū)存在的工程遺留問(wèn)題和業(yè)主日常遇到的維修、服務(wù)質(zhì)量差等物業(yè)管理情況進(jìn)行梳理、劃分開發(fā)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司的責(zé)任，有重點(diǎn)、有步驟的解決問(wèn)題，利用物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)有的資源，爭(zhēng)取社會(huì)資金投入，不管問(wèn)題輕重都積極地解決，使業(yè)主因物業(yè)服務(wù)公司無(wú)微不至的服務(wù)感動(dòng)，逐步提高業(yè)主繳費(fèi)的積極性。以“畫句號(hào)工程”為切入點(diǎn)，解決老、難、拖欠費(fèi)戶的問(wèn)題?？头酷槍?duì)物業(yè)欠費(fèi)戶制定了“畫句號(hào)工程”工作計(jì)劃。全面突破性的解決一年以上業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題，我們的具體工作辦法是：首先由各樓長(zhǎng)和業(yè)主約定時(shí)間，再由客服部經(jīng)理入戶進(jìn)行溝通，是維修不到位還是保潔質(zhì)量差，立即通知相關(guān)部門人員現(xiàn)場(chǎng)共同交流，采取現(xiàn)場(chǎng)處理和限期整改的辦法，無(wú)論事情大、小、輕、重快速解決。通過(guò)溝通和解決實(shí)際問(wèn)題，繳費(fèi)率立竿見影地提升上來(lái)。對(duì)個(gè)別惡意欠費(fèi)且較多的業(yè)主通過(guò)發(fā)律師函、訴訟等法律手段，取得了一定的效果。例如：度第三方客戶滿意度調(diào)查，客戶滿意率為95.9%。02class開展物業(yè)員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)和具體工作相結(jié)合：一是，對(duì)本部門員工服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)，舉辦收費(fèi)技巧交流會(huì)，提高物業(yè)服務(wù)水平和收費(fèi)技能。同時(shí)，每周公布一次各樓的物業(yè)收費(fèi)情況，這種方式對(duì)員工是一種激勵(lì)和鞭策，進(jìn)一步地落實(shí)了績(jī)效考核制度。二是，定期召開業(yè)主欠費(fèi)情況分析會(huì)，重點(diǎn)針對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)戶，分析具體原因，同時(shí)讓其他部門參與，一起獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，達(dá)到提高收取欠費(fèi)的效果。三是，客服部和居委會(huì)選出各樓業(yè)主代表，會(huì)同派出所管片民警一起和欠費(fèi)戶進(jìn)行溝通，通過(guò)他們向業(yè)主宣傳物業(yè)服務(wù)公司是微薄利潤(rùn)的服務(wù)性企業(yè)，只有業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，才能保證小區(qū)的和諧，共同維護(hù)小區(qū)的保潔、秩序維護(hù)和設(shè)施設(shè)備。四是，對(duì)于國(guó)家新出臺(tái)的物業(yè)管理政策和法規(guī)舉辦專題學(xué)習(xí)班。同時(shí)邀請(qǐng)業(yè)主參加，解讀文件精神，從而指導(dǎo)收費(fèi)工作。五是，每次接到業(yè)主報(bào)修電話或者替業(yè)主代收郵件時(shí)，一定先查看業(yè)主是否欠費(fèi)，如果是欠費(fèi)的業(yè)主，我們?cè)诰S修和送郵件時(shí)，邊工作邊進(jìn)行物業(yè)催欠費(fèi)的宣傳。六是，加強(qiáng)外包管理工作，客服部管理的保潔工作是外包形式。日常工作中，做到監(jiān)督其按計(jì)劃進(jìn)行員工培訓(xùn)，做到有檢查、有考核、有獎(jiǎng)懲，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。03class擺正位置，開展多種活動(dòng)，建設(shè)和諧小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司的衣食父母是業(yè)主，為業(yè)主提供貼心的有價(jià)值的服務(wù)，贏得業(yè)主的滿意是物業(yè)服務(wù)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。客服部是實(shí)施具體工作的重要部門，一點(diǎn)一滴的工作都會(huì)給物業(yè)服務(wù)公司的形象帶來(lái)影響。幾年來(lái)，客服部始終堅(jiān)持：春節(jié)前夕，為按期交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，提供免費(fèi)的保潔卡，在臘月二十三小年之前送到業(yè)主手中；每年大年初一，客服部員工都冒著凜冽的寒風(fēng)，到小區(qū)向業(yè)主拜年，同時(shí)，送上一份吉祥的小禮品；正月十五時(shí)，客服部協(xié)同物業(yè)服務(wù)公司舉辦豐富多彩的有獎(jiǎng)燈謎活動(dòng)，讓業(yè)主們?cè)谛^(qū)內(nèi)就感受到元宵佳節(jié)的傳統(tǒng)氛圍；八月十五，我們組織“情濃中秋，賞月觀影，心系業(yè)主，和諧共融”的中秋活動(dòng)；圣誕節(jié)我們舉辦“甜蜜圣誕，溫馨祝?！睘橹黧w的聯(lián)誼活動(dòng)。每次前來(lái)參加活動(dòng)的業(yè)主絡(luò)繹不絕，受到業(yè)主的好評(píng)和歡迎，客服部員工是首當(dāng)其中的組織者和參與者，在活動(dòng)中拉近了與業(yè)主的距離。每年當(dāng)中，客服部員工都會(huì)為業(yè)主結(jié)婚操辦，幫助張貼“喜”字、鋪地毯，協(xié)調(diào)安保部根據(jù)車型安排婚車在小區(qū)的進(jìn)出線路。為了推動(dòng)收費(fèi)工作，只要力所能及的事情我們都會(huì)去做。04class提高員工素質(zhì)，主抓崗位培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量客服部是物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主溝通的橋梁和信息中樞，決定著物業(yè)收費(fèi)成與敗的關(guān)鍵，客服部員工的服務(wù)水平和服務(wù)素質(zhì)直接影響著全物業(yè)服務(wù)公司整體工作。公司各客服部在做好收費(fèi)工作的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)抓員工服務(wù)管理工作：首先要求員工統(tǒng)一著裝，系領(lǐng)帶，使客服員工保持良好的形象；提高客服員工的服務(wù)水平；組織員工學(xué)習(xí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理理念，提高員工的綜合素質(zhì)，樹立“周到、快捷、耐心、熱情、細(xì)致”的服務(wù)思想，將該思想貫穿到對(duì)業(yè)主的服務(wù)之中去；學(xué)會(huì)換位思考，在服務(wù)中切實(shí)將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情對(duì)待；使員工認(rèn)真用物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求自己，從這些標(biāo)準(zhǔn)中尋找在實(shí)際工作中的工作差距，制定改進(jìn)措施。返回搜狐，查看更多

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• 問(wèn) 收取物業(yè)費(fèi)有哪些好的方法？如何提高物業(yè)管理費(fèi)收繳率.附催交物業(yè)費(fèi)的方法？
  答

  1、利用春節(jié)將至機(jī)會(huì)，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達(dá)業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問(wèn)候。此做法符合當(dāng)?shù)亓?xí)俗、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括：“某物業(yè)管理公司某服務(wù)中心全體員工恭賀新年、合家歡樂(lè)等內(nèi)容”，落款除單位外，還應(yīng)有服務(wù)中心經(jīng)理簽名。“送禮”活動(dòng)要求管理人員共同參加，并要與業(yè)主進(jìn)行適當(dāng)交流。管理費(fèi)催交的序幕由此拉開。 2、按照中國(guó)人過(guò)年的習(xí)慣，過(guò)完十五年方結(jié)束。故農(nóng)歷十五以后，再次以物業(yè)管理公司服務(wù)中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時(shí)附帶一張服務(wù)中心致業(yè)主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業(yè)主主動(dòng)按時(shí)繳納管理費(fèi)等等。同時(shí)，服務(wù)中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動(dòng)，主題圍繞“物業(yè)管理服務(wù)的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)”等內(nèi)容進(jìn)行。 3、“溫馨提示”預(yù)定繳納時(shí)間截止后５日內(nèi)，在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝，對(duì)繳納管理費(fèi)業(yè)主表示感謝并公布名單。同時(shí)宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，不交管理費(fèi)是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動(dòng)繳納管理費(fèi)，此階段約為7－１0天。 4、敦促期結(jié)束后，開始實(shí)施連續(xù)催交行動(dòng)。選擇統(tǒng)一行動(dòng)時(shí)間，以每三天或每四天發(fā)一款的頻率，將事先設(shè)計(jì)好的十款管理費(fèi)催交通知書分次送達(dá)未交管理費(fèi)的業(yè)主。為強(qiáng)化效果、增加壓力，管理費(fèi)催交通知書的顏色應(yīng)由淺變深，口吻、內(nèi)容也應(yīng)逐步趨于強(qiáng)硬。自第六款開始，要求業(yè)主簽收，并計(jì)收滯納金，此階段是催交工作**為艱苦的時(shí)期。 5、催款通知書全部發(fā)出，業(yè)主逾期仍然未交管理費(fèi)，則服務(wù)中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”，對(duì)未交管理費(fèi)業(yè)主進(jìn)行譴責(zé)并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進(jìn)一步督促，將每棟欠費(fèi)業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時(shí)，加強(qiáng)“管理費(fèi)與業(yè)主義務(wù)”以及相關(guān)法規(guī)知識(shí)等的宣傳。 6、經(jīng)過(guò)以上二個(gè)月左右的工作，業(yè)主欠交管理費(fèi)的面一般會(huì)縮減到業(yè)主總數(shù)的１０％以內(nèi)。這表明管理費(fèi)催交取得決定性的勝利。余下欠費(fèi)業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主，應(yīng)采用聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)共同做工作，采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問(wèn)題的**終徹底解決。

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• 問(wèn) 物業(yè)管理費(fèi)收繳率一般是多少啊？
  答

  物業(yè)管理費(fèi)收入稅率是6%，征收率為3%。其中，連續(xù)12個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)銷售額達(dá)到500萬(wàn)元以上（含500萬(wàn)元），為一般納稅人，適用稅率6%，連續(xù)12個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)銷售額未達(dá)到500萬(wàn)元，則適用3%的征收率。

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• 問(wèn) ?? 如何提高大廈物業(yè)管理
  答

  —是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響，房屋會(huì)逐漸陳舊、破損，使用價(jià)值也會(huì)逐步降低。為了延緩這個(gè)過(guò)程，就需要經(jīng)常對(duì)辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是**常見的工作內(nèi)容之一。 二是設(shè)施設(shè)備的管理。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)各種設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行有效的管理，主要包括高低壓配電供應(yīng)、給排水、空調(diào)、消防、電信通訊、衛(wèi)視、圖像監(jiān)控、紅外線報(bào)警，綜合布線及電梯的管理等。 三是清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室、接待室、閱覽室、健身房、活動(dòng)室、招待所的清潔等服務(wù)，為機(jī)關(guān)辦公提供清潔的環(huán)境。 四是內(nèi)部會(huì)議、來(lái)客接待的服務(wù)管理。主要是為會(huì)議及與會(huì)者在會(huì)前、會(huì)中提供服務(wù)，包括會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)場(chǎng)服務(wù)、花卉擺放、音響操作等。通過(guò)接待服務(wù)，展現(xiàn)機(jī)關(guān)服務(wù)中心服務(wù)人員的風(fēng)貌。 五是治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全監(jiān)控及停車場(chǎng)的管理。這項(xiàng)工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，管理難度大，服務(wù)性也強(qiáng)。通過(guò)以上五個(gè)方面的管理服務(wù)，為機(jī)關(guān)提供一個(gè)整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。 辦公區(qū)的物業(yè)管理，有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn)：一是技術(shù)密集。對(duì)管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。二是政務(wù)活動(dòng)頻繁。安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。三是涉密性強(qiáng)。服務(wù)的對(duì)象是機(jī)關(guān)單位，帶有一定的機(jī)密性，安全及保密管理非常重要。四是服務(wù)管理要求高。要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。 一、要抓在崗人員素質(zhì) 機(jī)關(guān)辦公樓人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開性，要求重視人員素質(zhì)。 二、要抓服務(wù)技能 現(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動(dòng)化程度高，技術(shù)含量也高。實(shí)踐證明，物業(yè)管理運(yùn)作過(guò)程中涉及的知識(shí)面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)。業(yè)務(wù)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到服務(wù)的質(zhì)量，關(guān)系到服務(wù)中心的工作效率。所以應(yīng)注意通過(guò)不同形式培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。 三、要抓物業(yè)維護(hù)質(zhì)量 加強(qiáng)對(duì)設(shè)施、設(shè)備的維修與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價(jià)值。一是主動(dòng)安排預(yù)防性維修。二是及時(shí)完成日常性急修。對(duì)突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報(bào)隨修，分秒必爭(zhēng)，不影響使用，讓大家滿意。三是認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計(jì)上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機(jī)關(guān)辦公帶來(lái)不便，需要作某些改進(jìn)性的處理，使物業(yè)更好地發(fā)揮其使用價(jià)值。 四、要抓內(nèi)部服務(wù)管理 物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構(gòu)成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個(gè)性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)。具體地說(shuō)，就是要著重抓好“三化”：一是服務(wù)規(guī)范化。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤率，增強(qiáng)主動(dòng)性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)服務(wù)員、維修工、保潔工禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮節(jié)禮貌到各項(xiàng)服務(wù)都應(yīng)作具體要求，既有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個(gè)服務(wù)人員對(duì)自己的服務(wù)工作不但在思想上有個(gè)“度”的概念，而且在實(shí)施中有了“量”的目標(biāo)，使服務(wù)工作上軌道、上水平。二是操作目標(biāo)化。在物業(yè)管理的實(shí)際操作上，分別有相應(yīng)的工作目標(biāo)要求，主要有設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、保安巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務(wù)質(zhì)量。三是管理制度化。服務(wù)中心從成立之初，就致力于制度建設(shè)，如制定辦公樓綜合管理制度、閱覽室員工管理制度、活動(dòng)室管理制度、消防安全制度、安全保衛(wèi)制度、食堂管理制度、衛(wèi)生保潔管理制度等，同時(shí)放大上墻，組織服務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹落實(shí)，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步子。 五、要抓質(zhì)量目標(biāo)考核 根據(jù)辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)，應(yīng)著重從抓“四率”入手：一是設(shè)備完好率。主要設(shè)備完好率要達(dá)到95％以上。二是衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率。衛(wèi)生保潔，是辦公樓物業(yè)管理的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，面廣量大，所有樓層都要達(dá)到創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)。三是服務(wù)滿意率。要求服務(wù)人員的服務(wù)達(dá)到大家滿意。四是事故差錯(cuò)率。要降到**低限度，力爭(zhēng)為零。

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