關(guān)于買房人退房的問題。

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• 158****8147

  關(guān)于退房的問題,我已經(jīng)回答過許多次,都被確認為答案,為購房者維權(quán)提供幫助.
  
  你遇見的情況比較特殊,新房子給搞這么臟,確實很令人生氣!你想退房是可以理解的.因此,我們要先搞清楚,在什么情況下可以退房.
  
  符合什么樣條件的業(yè)主才有權(quán)退房？結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，總結(jié)出可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。
  
  約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。
  根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達成共識時，可起訴至法院要求退房。
  
  法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件。
  
  一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：
  
  1/延期交付房屋到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
  
  2/開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導致合同無效.
  開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。
  
  3/開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計.
  在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。
  
  4/房屋面積誤差超過3％
  如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3％，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
  
  5/房屋質(zhì)量不合格導致嚴重影響使用
  根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。
  
  6/房子產(chǎn)權(quán)不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟糾紛
  開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預售許可；房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的；該房屋權(quán)屬有爭議，司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。
  
  7/遲延辦理房屋所有權(quán)登記
  根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應當辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。
  
  8/按揭合同辦理不下來
  因不歸責于當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。
  
  9/在建工程轉(zhuǎn)讓開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。
  
  退房程序:
  
  1/先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟
  有關(guān)專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。
  
  業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。
  
  2/索要違約金及相關(guān)稅費
  如果是開發(fā)商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償。
  
  3/**、月供利息都可獲賠
  在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。
  
  開發(fā)商支付購房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應歸還購房人月供及利息支出。
  
  若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應由業(yè)主補償。在退房中，若責任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。
  
  退房四步走:
  
  第一步：購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。
  
  第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。
  
  第三步：督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人。
  
  第四步：辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。
  
  至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。
  
  所以,你可以對比一下你的情況,如果不屬于上述9種法定條件退房的情況,走訴訟程序,就會比較麻煩.
  
  你要如何維權(quán)呢?
  
  開發(fā)商交樓都有一個交樓標準.移交給購房者的必須符合交樓標準.
  
  你家的廚房和衛(wèi)生間有油膩,衛(wèi)生間頂管道有漏水痕跡,這是沒有達到交樓標準的,但這些也不是"房屋質(zhì)量不合格導致嚴重影響使用"的情況
  
  因此,你要以"不符合交樓標準"為理由,向開發(fā)商提出退房協(xié)商.
  如果開發(fā)商愿意退,就是**好了.
  當退房的要求比較難實現(xiàn)時,就以退房為幌子,向開發(fā)商提出維權(quán)要求,就比較容易實現(xiàn).例如,要求開發(fā)商對廚房/衛(wèi)生間進行重新裝修;衛(wèi)生間管道重新鋪設(shè);贈送家用電器;清理油膩污跡;送管理費等等.
  另外,取證是非常重要的,你要把污跡和漏水管道拍照片取證,預防開發(fā)商不理會你的維權(quán)要求時,可以通過法律手段,向開發(fā)商索賠.
  
  下面有我以前回答的鏈接,供你參考.
  
  
  
  
  
  相關(guān)鏈接
  

  查看全文↓ 2014-03-30 10:56:56
• 142****2996

  把握一個原則：開發(fā)商的行為構(gòu)成實質(zhì)違約，買房人就可以退房。具體實質(zhì)違約行為很多，不好全部列舉。比如：遲延交房、房屋質(zhì)量出現(xiàn)重大問題、遲延辦證等等

  查看全文↓ 2014-03-27 19:30:10

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• 問 買房人逾期付款如何退房
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  1、合同糾紛的權(quán)利義務依據(jù)就是合同約定，首先看合同條款怎么約定的；2、如果根據(jù)合同約定，你享有合同解除權(quán)，可以直接以書面通知的形式，通知對方解除合同。解除權(quán)在法律上是形成權(quán)，即你的解除通知到達對方后合同即解除。3、合同解除后，如果對方拒不履行解除后義務，你可以起訴到法院，請求：1）、確認買賣合同已解除；2）、請求對方承擔違約責任；3）請求履行解除后義務，比如返還房屋、承擔訴訟費等

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  1、提出退房的時間，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第十五條　根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。第二十四條　因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。由此可見，提出退房即解除商品房買賣合同的，應注意行使解除權(quán)的期限，否則，及喪失解除權(quán)。2、謹慎收取開發(fā)商的文件。開發(fā)商為了減輕其違約責任，或者掩蓋其違法買賣商品房的違法行為，或者為了麻痹、剝奪房屋買受人行使退房即解除合同的權(quán)利，會給業(yè)主發(fā)短信、發(fā)傳真、發(fā)特快專遞、發(fā)電子郵件等形式通知業(yè)主，業(yè)主一定注意不要輕易簽字，保留上述文件以備訴訟之用。3、敢于向開發(fā)商說不。開發(fā)商在給業(yè)主收房或者入住通知時，會通知業(yè)主繳納物業(yè)費、開口費、取暖費等與購房合同無關(guān)的費用，開發(fā)商無權(quán)要求業(yè)主繳納上述費用，因此開發(fā)商要大膽說不。4、保留開發(fā)商的宣傳材料和承諾書，以備訴訟之用。5、為了保護自己的權(quán)利，大膽給開發(fā)商發(fā)送文件、函件等，形式包款但不限于短信、傳真、電子郵件、特快專遞等，更要注意保留上述函件的原件。

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  " ?根據(jù)多個研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周監(jiān)測的40個主要城市土地出讓量環(huán)比增加60%,出讓金環(huán)比增加達到50%。而對于一線城市而言，5月成交的8宗地，平均溢價率高達87.38%。多位業(yè)內(nèi)人士認為，在一二線城市地產(chǎn)回暖，三四線城市依然面臨高去庫存的階段，房企被迫“扎堆”一二線城市搶地，個別地方出現(xiàn)樓面價超過周邊房價的情況，這可能導致這些地方未來部分非豪宅地段面臨“被豪宅”的境遇。而三季度部分城市可能面臨政策收緊“窗口期”，未來樓市售價上漲幅度并不會太高，而房企的運作難度將明顯加大。土地出讓量環(huán)比增加60%中 指院數(shù)據(jù)顯示，上周監(jiān)測的40個主要城市土地出讓量環(huán)比增加60%。土地成交量暴增并非上周突然出現(xiàn)。5月初，上海土地市場泗涇、南橋新城高價地塊頻出。南京則更加耀眼，5月13日下午，葛洲壩、金茂、融創(chuàng)等房企拍出南京河西南部“地王”，單價45213元每平方米，超越上海建工“地王”42561元/平方米。而這一天南京拍賣7宗地，其中包括4宗純宅地，3宗商住混合地塊，一日土地競拍吸金近250億元，成為上周出讓金**高的城市。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，合計一線二線熱點的20大城市住宅土地成交45宗，其中住宅地塊大部分為地王。從一線城市成交情況看，5月成交的8宗地，平均溢價率高達創(chuàng)造紀錄的87.38%，累計土地出讓金已經(jīng)高達168.57億元。從整體看，這一成交額已是今年的**高。房地產(chǎn)投資增速明顯回升“目前地王已經(jīng)開始蔓延，很多之前剛需的區(qū)域，都出現(xiàn)了地王?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，現(xiàn)在樓面價超過房價已不鮮見。而發(fā)現(xiàn)，在住宅類地王頻出的一線城市與一部分二三線城市，房價出現(xiàn)上揚的趨勢。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，對目前出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售向好的多個城市而言，除了滬深兩個城市出臺較為嚴格的調(diào)控措施之外，其他城市樓市政策面較為“溫和”。此外，從上述城市住宅類用地供應來看，商品住宅用地供應也較為緊張，這預示著上述城市住宅市場中長期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，由于一線城市、部分二三線城市房地產(chǎn)市場復蘇和好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)明顯回升。2016年1~4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1~3月份提高1個百分點。其中，住宅投資16887億元，增長6.4%，增速提高1.8個百分點，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.5%。市場預測未來：房企運作難度明顯加大張大偉認為，目前，一線城市地價上漲，其中北京的平均商品房住宅樓面價已經(jīng)超過37000元/平方米。在這種情況下，未來“豪宅化”難以避免，“北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價預期都要在6萬元/平方米以上，這將導致未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)罅康摹勒椖?，對市場定價有明顯影響，按照目前地價超過房價的趨勢，不少地區(qū)需要未來2年房價上漲100%以上，這些地王才能上市?！睂τ谖磥淼姆績r，張宏偉直言：“漲價需謹慎”！由于貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預期落地等因素，三季度或成部分城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。目前，南京、合肥等城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，也已經(jīng)造成一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺，如果這些城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴。張宏偉認為，對于房企而言，不惜一切代價挺進一二線核心城市的戰(zhàn)略并不可取，未來風險也會越來越大，部分非豪宅地區(qū)“被豪宅”并不一定被當?shù)刭彿空呓邮?，“如果在未來開發(fā)節(jié)奏中沒有踏準市場節(jié)拍，很有可能遭遇企業(yè)運營層面的**大風險，**終或面臨破產(chǎn)或被收購的風險。”（廣州日報） "

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• 問 ??買房人被延期交房怎么辦?買房人該如何維權(quán)?
  答

  如何維權(quán)？可分四個步驟進行投訴1、審查相關(guān)證明材料交房時，購房者應審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明（即竣工驗收備案表）等材料。實踐中，有部分開發(fā)商為避免承擔延期交房的違約責任，在房屋實際尚未達到入住條件時，即通知購房者入住。因此，購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時應當要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。2、不可抗力非全免責“如延期交房非開發(fā)商的原因，但并不必然免除賠償責任。”魏亮律師說，開發(fā)商對延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計變更等，從而以非開發(fā)商原因為由而拒絕承擔延期交房的違約責任。但非開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應當提供相關(guān)機構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責任。3、保留相關(guān)證據(jù)材料律師提醒購房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時，購房者一方面應當搜集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應當保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。這樣掌握好證據(jù)的話，不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據(jù)充分地維護自身的合法權(quán)益。4、注意訴訟時效鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。

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