[購房流程]#退房#買房人退房要注意哪些事項？

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• 134****0114

  1、提出退房的時間，《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第十五條　根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權消滅。第二十四條　因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。由此可見，提出退房即解除商品房買賣合同的，應注意行使解除權的期限，否則，及喪失解除權。2、謹慎收取開發(fā)商的文件。開發(fā)商為了減輕其違約責任，或者掩蓋其違法買賣商品房的違法行為，或者為了麻痹、剝奪房屋買受人行使退房即解除合同的權利，會給業(yè)主發(fā)短信、發(fā)傳真、發(fā)特快專遞、發(fā)電子郵件等形式通知業(yè)主，業(yè)主一定注意不要輕易簽字，保留上述文件以備訴訟之用。3、敢于向開發(fā)商說不。開發(fā)商在給業(yè)主收房或者入住通知時，會通知業(yè)主繳納物業(yè)費、開口費、取暖費等與購房合同無關的費用，開發(fā)商無權要求業(yè)主繳納上述費用，因此開發(fā)商要大膽說不。4、保留開發(fā)商的宣傳材料和承諾書，以備訴訟之用。5、為了保護自己的權利，大膽給開發(fā)商發(fā)送文件、函件等，形式包款但不限于短信、傳真、電子郵件、特快專遞等，更要注意保留上述函件的原件。

  查看全文↓ 2013-04-12 17:02:54

相關問題

• 問 ??如何退房及退房流程？退房要注意哪些事項？
  答

  一、買房退房的注意事項1、除房屋全價款及相應利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償。2、在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是發(fā)展商將應退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。3、開發(fā)商還應支付購房人**款利息。即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應由業(yè)主補償。在退房中若責任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。4、保險人應向投保人退還保險費。購房者可索回保險費對應法規(guī)：《保險法》相關規(guī)定退保程序：投保人與保險人達成解除合同的協(xié)定后，投保人應向保險人支付手續(xù)費，保險人應向投保人退還保險費。保險責任開始后，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。購房人可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費手續(xù)。5、違約金就高不就低。《合同法》相關規(guī)定具體內(nèi)容：違約金不足以彌補實際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。6、定金可雙倍退還。《合同法》第116條具體內(nèi)容：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款。條款解讀違約金與“定金只能擇一適用，不可同時適用。若是購房人的原因?qū)е峦朔?，開發(fā)商有權不退還定金;但若是開發(fā)商的責任，購房者可獲得雙倍賠償。這時購房者可選擇適用相關賠償金額較多的一種法律手段來維護自己的權益。二、新房退房流程1、向開發(fā)商發(fā)出解除合同通知書。開發(fā)商同意的，雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開發(fā)商賠償相關損失，由法院判決。2、在購房合同解除后，可向貸款銀行請求解除商品房擔保貸款合同。根據(jù)**高人民法院的司法解釋，這種請求法院應給予支持。3、將開發(fā)商歸還的購房款優(yōu)先歸還享有抵押權的銀行。開發(fā)商在歸還購房款時可以將代為償還的銀行款項予以扣除。

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• 問 [購房流程]#退房#退房要注意哪些問題?
  答

  購房者應當注意，退房僅是退還原先的購房款。如果在房價上揚的情況下，反而會使購房者遭受損失。因此，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時，還要注意約定，當因開發(fā)商過錯導致退房時，開發(fā)商除返還房款外還應承擔賠償因市場變化造成的損失的責任條款。只有這樣，才能達到制約開發(fā)商的目的。(二)注意按退房的程序退房如果買房人想要退房，應當按照以下程序進行：1、買房人發(fā)出退房通知。買房人提出退房要求的。因開發(fā)商責任導致退房，應由開發(fā)商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、**款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，不足部分可另行要求賠償。2、15日內(nèi)辦好各種手續(xù)。買受人提出退房要求后15日內(nèi)，出賣人應當退還買受人已經(jīng)支付的全部房款，并且負責辦理買受人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，出賣人應當代替買受人向貸款銀行支付每月應付的本金與利息。3、開發(fā)商退還房款。開發(fā)商應當在買房人發(fā)出退房通知后將全部購房款返還給買受人，并且辦理完畢向公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續(xù)。

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• 問 買房人逾期付款如何退房
  答

  1、合同糾紛的權利義務依據(jù)就是合同約定，首先看合同條款怎么約定的；2、如果根據(jù)合同約定，你享有合同解除權，可以直接以書面通知的形式，通知對方解除合同。解除權在法律上是形成權，即你的解除通知到達對方后合同即解除。3、合同解除后，如果對方拒不履行解除后義務，你可以起訴到法院，請求：1）、確認買賣合同已解除；2）、請求對方承擔違約責任；3）請求履行解除后義務，比如返還房屋、承擔訴訟費等

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• 問 關于買房人退房的問題。
  答

  關于退房的問題,我已經(jīng)回答過許多次,都被確認為答案,為購房者維權提供幫助.你遇見的情況比較特殊,新房子給搞這么臟,確實很令人生氣!你想退房是可以理解的.因此,我們要先搞清楚,在什么情況下可以退房.符合什么樣條件的業(yè)主才有權退房？結合《房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，總結出可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達成共識時，可起訴至法院要求退房。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購房者可以退房的條件。一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：1/延期交付房屋到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。2/開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導致合同無效.開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。3/開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設計.在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構成違約，購房人有權退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。4/房屋面積誤差超過3％如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3％，購房人可以提出退房并要求退賠利息。5/房屋質(zhì)量不合格導致嚴重影響使用根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。6/房子產(chǎn)權不清楚，如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟糾紛開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預售許可；房屋為共有財產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權人書面同意的；該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。7/遲延辦理房屋所有權登記根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應當辦理房屋所有權登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權登記的。8/按揭合同辦理不下來因不歸責于當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。9/在建工程轉讓開發(fā)商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。退房程序:1/先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟有關專家建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，**好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。2/索要違約金及相關稅費如果是開發(fā)商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償。3/**、月供利息都可獲賠在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應退購房款分成兩部分，屬于買家**款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。開發(fā)商支付購房人**款利息，即從**款交付日到開發(fā)商歸還日該筆**款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發(fā)商同樣應歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應由業(yè)主補償。在退房中，若責任方為開發(fā)商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。退房四步走:第一步：購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。第二步：督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。第三步：督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人。第四步：辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續(xù)。至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以**后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。所以,你可以對比一下你的情況,如果不屬于上述9種法定條件退房的情況,走訴訟程序,就會比較麻煩.你要如何維權呢?開發(fā)商交樓都有一個交樓標準.移交給購房者的必須符合交樓標準.你家的廚房和衛(wèi)生間有油膩,衛(wèi)生間頂管道有漏水痕跡,這是沒有達到交樓標準的,但這些也不是"房屋質(zhì)量不合格導致嚴重影響使用"的情況因此,你要以"不符合交樓標準"為理由,向開發(fā)商提出退房協(xié)商.如果開發(fā)商愿意退,就是**好了.當退房的要求比較難實現(xiàn)時,就以退房為幌子,向開發(fā)商提出維權要求,就比較容易實現(xiàn).例如,要求開發(fā)商對廚房/衛(wèi)生間進行重新裝修;衛(wèi)生間管道重新鋪設;贈送家用電器;清理油膩污跡;送管理費等等.另外,取證是非常重要的,你要把污跡和漏水管道拍照片取證,預防開發(fā)商不理會你的維權要求時,可以通過法律手段,向開發(fā)商索賠.下面有我以前回答的鏈接,供你參考.相關鏈接

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• 問 退房手續(xù)的辦理流程是怎樣的？在退房時需要注意哪些事項？
  答

  退房手續(xù)需先溝通后解約、結清款項、退回押金等。

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