物業(yè)公司跟房地產(chǎn)商的關(guān)系

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• 135****9046

  雇傭關(guān)系，一個(gè)雇傭、一個(gè)被雇傭。

  查看全文↓ 2014-04-13 10:22:27
• 133****3472

  現(xiàn)在市場(chǎng)上的物業(yè)公司可以分兩種：
  一種是成名了，規(guī)范了的物業(yè)公司，通常已經(jīng)有很多管理經(jīng)驗(yàn)，比較大的名氣，依靠正式招標(biāo)或其他合法途徑管理小區(qū)物業(yè)。這種物業(yè)公司和開發(fā)商是利益合作關(guān)系，在物業(yè)公司進(jìn)駐項(xiàng)目過程中，物業(yè)公司需要開發(fā)商給予支持，允許他們管理項(xiàng)目，所以他們?cè)诮禹?xiàng)目的時(shí)候?qū)?xiàng)目的一些小毛病也就采取默認(rèn)的態(tài)度，不會(huì)對(duì)開發(fā)商太較真。如果是嚴(yán)重問題，物業(yè)還是不會(huì)接受的。
  這種公司管的項(xiàng)目，相對(duì)還算規(guī)范，雖然可能存在一些小毛病，但不會(huì)出大問題。
  第二種是開發(fā)商自己的物業(yè)公司。
  很多開發(fā)商做的項(xiàng)目因?yàn)榇嬖诤芏鄦栴}，無法移交正式的物業(yè)，所以干脆自己成立個(gè)物業(yè)公司，自己管理。這種公司和開發(fā)商就是下屬關(guān)系了。基本上你說什么問題，他們都會(huì)反映到開發(fā)商，解決不解決，他們說了也不算。
  
  物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)是不同的行業(yè)，開發(fā)商正常是不會(huì)做物業(yè)管理的，一則物業(yè)管理牽涉的細(xì)節(jié)太多，麻煩，二則收益太少，不合算。市場(chǎng)上都是正規(guī)的大型物業(yè)公司做管理，他們通過管理眾多小區(qū)，形成規(guī)模效應(yīng)，可以獲得一定的利潤。
  如果開發(fā)商自己的房子蓋的有問題，或者項(xiàng)目自身有些不好說的問題，就自己成立物業(yè)公司，自己的項(xiàng)目交給自己的公司管，不就省了交接房屋時(shí)的麻煩了么，至于業(yè)主的感受，看開發(fā)商以后的良心了。

  查看全文↓ 2014-04-10 10:00:51

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)商是怎么買材料房地產(chǎn)商是怎么買材料
  答

  開發(fā)商的項(xiàng)目需要用到建筑材料啊。

  全部3個(gè)回答>
• 問 房?jī)r(jià)上漲有什么原因 跟房地產(chǎn)商有什么關(guān)系
  答

  在新政面前房?jī)r(jià)仍然居高不下，房地產(chǎn)商是脫不了干系的。但是，房地產(chǎn)商決不是房?jī)r(jià)居高不下的唯一原因。那么下面就為大家介紹效果不佳的九大原因，大家一起來看看吧！ 因素一強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 受90年代中期宏觀調(diào)控政策和亞洲金融危機(jī)的影響，97年開始的幾年中國經(jīng)濟(jì)的主旋律是低迷不振，中央的財(cái)政和貨幣政策以積極財(cái)政和寬松金融政策為主，試圖改變經(jīng)濟(jì)過冷的局面，包括連續(xù)的財(cái)政直接投入、鼓勵(lì)投資和連續(xù)的降低存貸款利率，這種政策措施在進(jìn)入新世紀(jì)之后開始逐步見效，在投資和出口兩大利好因素的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始從低迷轉(zhuǎn)入活躍，從偏冷轉(zhuǎn)向偏熱，這個(gè)過程也帶來了居民收入的大幅度上升。應(yīng)該承認(rèn)，房?jī)r(jià)上漲的背后有居民真實(shí)消費(fèi)能力的底氣在里面。 但是城市發(fā)展和土地利用規(guī)劃似乎對(duì)這種需求的預(yù)計(jì)偏低，不光是在土地資源上，包括電力緊張很大程度上也是因?yàn)閷?duì)需求增長(zhǎng)的估計(jì)不足，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)采取了限制投資的措施。盡管房地產(chǎn)本身是個(gè)市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)，但由于土地這一核心壟斷資源的投放低估了社會(huì)的真實(shí)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供應(yīng)偏緊，這是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)因素。 因素二傾斜的投資體制 中國目前在住房上的消費(fèi)觀念還是收益型的消費(fèi)而不是享受型的消費(fèi)，購買住房更多的是考慮工作的方便。所以哪里的工資收入比較高，哪里對(duì)就業(yè)就會(huì)更有吸引力，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上升。在MBA學(xué)生的就業(yè)意向上曾經(jīng)有個(gè)統(tǒng)計(jì)，第一選擇還是北京、上海、深圳等收入高的地方，而不是青島、大連、珠海等更適宜居住的地方?？傮w上說，中國人目前無論有錢還是沒錢的，都把事業(yè)放到了更重要的位置，而不是享受。 所以就會(huì)跟著投資走，而很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，中國的投資體系總體上向城市傾斜，向大城市傾斜，從而吸引大量的就業(yè)人口向有限的地域集中，從而引起個(gè)別地區(qū)由于需求增長(zhǎng)而上漲。 因素三灰色的分配體系 有些分析以珠三角地區(qū)民工工資多年來上漲有限，認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并沒有轉(zhuǎn)化為居民收入，這應(yīng)該是一個(gè)非常錯(cuò)誤的判斷，事實(shí)上中國人的總體收入在進(jìn)入新世紀(jì)的幾年里得到了大幅度的增長(zhǎng)。但是低端勞動(dòng)力市場(chǎng)由于勞動(dòng)力供應(yīng)大于需求，工資增長(zhǎng)受到了壓制，而這個(gè)收益通過其他轉(zhuǎn)移方式進(jìn)入了另外一類人的手中，比如壟斷行業(yè)、醫(yī)生、律師、演員、高層經(jīng)理、中介組織從業(yè)人員等。收入分配上向部分人群的集中更增加這類人員的購買實(shí)力。 因素四銀行信貸 銀行的信貸杠桿極大的釋放了社會(huì)的購買力，就在幾年前，關(guān)于“中國老太太”和“美國老太太”的對(duì)比還是嘲諷中國人不知道提前消費(fèi)。但是中國人的觀念轉(zhuǎn)變之快也大大超出各方的預(yù)期，一旦形成共識(shí)之后，大量剛剛畢業(yè)手中剛剛具有了**能力的年青人都開始成為房地產(chǎn)的消費(fèi)者，而他們的父母也可能工作幾十年才擁有了自己的住房。以前被拖欠的消費(fèi)和新生的消費(fèi)力量回合，在銀行信貸杠桿的助推下，集中產(chǎn)生了爆發(fā)性的消費(fèi)潮。 因素五投機(jī)資本的介入 目前情況下，則更多的是由于多種經(jīng)濟(jì)變量之間的相互矛盾和制約，使得政策找不到合理的平衡點(diǎn)。如果出重手導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度下跌，則可能引起大面積的銀行壞賬和已經(jīng)貸款購買住房的消費(fèi)者的名義財(cái)富的縮水，使得一批人真正成為“房奴”，或者給匯率帶來更大的**壓力，引致出口潮的回卷，引起國內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的惡化。 所以，房?jī)r(jià)上漲是多種因素聯(lián)合推動(dòng)的結(jié)果，既有合理的部分，也有不合理的部分，把房?jī)r(jià)上漲的怨言全部發(fā)泄在房地產(chǎn)開發(fā)商身上確實(shí)有點(diǎn)冤，房地產(chǎn)商只是在商業(yè)利益的誘惑面前，沒有發(fā)揮更多的社會(huì)責(zé)任，利用了這個(gè)趨勢(shì)并成為助推房?jī)r(jià)上漲的力量之一。隨著抑制房?jī)r(jià)上漲的聲音從政策到輿論開始趨于一致，以及政策上多種措施的陸續(xù)推出，相信房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭至少會(huì)被抑制，也可能會(huì)采取讓房?jī)r(jià)相對(duì)降低的措施而不是大幅度直接下滑而走向一個(gè)正常發(fā)展的軌道。 因素六預(yù)期心理的形成 在房?jī)r(jià)下跌的預(yù)言多次失效之后，普通消費(fèi)者開始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上漲的一致心理預(yù)期，漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致的決策就是晚買不如早買，買小不如買大，所以就形成了壓縮其他消費(fèi)，集中全家甚至親戚朋友的存款趕快買房的搶購心理。個(gè)體的理性決策形成了整體的不理性后果，給過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)再添一把火。 因素七政策的矛盾 早在兩年前，中央政府就開始對(duì)房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資過熱的苗頭產(chǎn)生警惕，但是由于擔(dān)心猛烈的抑制措施可能影響來之不易的興旺局面，所以在政策力度上一直都比較溫和，而且從一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的言論可以發(fā)現(xiàn)，可能中央政府一直對(duì)抑制過熱比較有信心、有辦法，但是對(duì)對(duì)付經(jīng)濟(jì)過冷則心有畏懼。因?yàn)橛羞@種心理在，就會(huì)把抑制過熱的難度相對(duì)估計(jì)的低了些，所以出手上并沒有采取很嚴(yán)厲的措施，這種猶豫也給了地方政府一個(gè)暗示，不怕熱，就怕冷，從而形成了各地博弈中央政府萬馬奔騰的局面。 因素八騎虎難下 目前情況下，則更多的是由于多種經(jīng)濟(jì)變量之間的相互矛盾和制約，使得政策找不到合理的平衡點(diǎn)。如果出重手導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度下跌，則可能引起大面積的銀行壞賬和已經(jīng)貸款購買住房的消費(fèi)者的名義財(cái)富的縮水，使得一批人真正成為“房奴”，或者給匯率帶來更大的**壓力，引致出口潮的回卷，引起國內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的惡化。 所以，房?jī)r(jià)上漲是多種因素聯(lián)合推動(dòng)的結(jié)果，既有合理的部分，也有不合理的部分，把房?jī)r(jià)上漲的怨言全部發(fā)泄在房地產(chǎn)開發(fā)商身上確實(shí)有點(diǎn)冤，房地產(chǎn)商只是在商業(yè)利益的誘惑面前，沒有發(fā)揮更多的社會(huì)責(zé)任，利用了這個(gè)趨勢(shì)并成為助推房?jī)r(jià)上漲的力量之一。隨著抑制房?jī)r(jià)上漲的聲音從政策到輿論開始趨于一致，以及政策上多種措施的陸續(xù)推出，相信房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭至少會(huì)被抑制，也可能會(huì)采取讓房?jī)r(jià)相對(duì)降低的措施而不是大幅度直接下滑而走向一個(gè)正常發(fā)展的軌道。 因素九投資渠道匱乏 在房地產(chǎn)成為社會(huì)熱點(diǎn)的同時(shí)，其他資本和投資市場(chǎng)都相繼陷入了低迷，股市連續(xù)多年下跌，期貨市場(chǎng)在為前幾年的不規(guī)范買單，銀行存款利息低的可憐，古玩等其他投資品種都還是社會(huì)的邊緣。其他投資渠道的匱乏使得集聚的居民收入找不到其他的釋放渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)暖之后，逐步成為居民投資的**重要甚至唯一的渠道。

• 問 被房地產(chǎn)商忽悠了
  答

  看看是不是這些：房地產(chǎn)亂局中那些似是而非的邏輯過去半年多中國經(jīng)濟(jì)在崩潰的鬼門關(guān)徘徊，差一點(diǎn)就陷入了萬劫不復(fù)的深淵。網(wǎng)友 空心人風(fēng)雨下黃山認(rèn)為，但是中國經(jīng)濟(jì)是否崩潰取決于房地產(chǎn)泡沫能否主動(dòng)破滅，中國房地產(chǎn)的價(jià)格不大幅度下跌，中國經(jīng)濟(jì)仍然隨時(shí)有崩潰的可能，中國改革開放三十年積累的財(cái)富將會(huì)被掠奪一空。點(diǎn)評(píng)：2009年，中國房地產(chǎn)全年總成交額高達(dá)6萬億人民幣，占GDP的20%，居民可支配收入的一半，這是一個(gè)驚人的數(shù)字，而這個(gè)數(shù)字中的70%**終將通過土地出讓金、契稅以及土地增值稅等各種途徑流入政府的口袋，如果從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)已經(jīng)成為歷史上**大的經(jīng)濟(jì)掠奪?；仡欉@輪房地產(chǎn)走牛的過程及其原因，雖然大家眾說紛紜，但一個(gè)不容忽視的問題便是，每一次針對(duì)化解地產(chǎn)泡沫的討論，**終都被利益集團(tuán)及其操縱的媒體牽著鼻子走，用一些似是而非，卻逐漸成為主流的邏輯，**終將所有的討論都轉(zhuǎn)向了對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲**為有利的方向：1、 經(jīng)濟(jì)適用房存在大量腐敗問題，需要取消：這個(gè)問題的討論出現(xiàn)在2005年前后，**熱衷宣揚(yáng)這一觀點(diǎn)的首先是開發(fā)商，其次是茅于軾等國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。顯而易見，這是一個(gè)“因噎廢食”的邏輯，但正是這次討論之后，經(jīng)濟(jì)適用房幾乎停建，將大量的夾心層群體推向了商品房市場(chǎng)，為開發(fā)商創(chuàng)造了源源不斷的需求。2、 房地產(chǎn)正在拯救過經(jīng)濟(jì)：詞語出自首師范大學(xué)的一位名叫董潘的教授，類似的觀點(diǎn)還有房地產(chǎn)對(duì)就業(yè)市場(chǎng)的拉動(dòng)為1:10，此外還有數(shù)十個(gè)行業(yè)將受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。在2009年初，正是這一邏輯讓房地產(chǎn)救市政策順利過關(guān)。事實(shí)上，同時(shí)發(fā)布的10大行業(yè)救市政策也只有房地產(chǎn)這一塊來的有效，他直接促成了當(dāng)年房?jī)r(jià)的翻番。3、 高房?jī)r(jià)吸收了實(shí)體經(jīng)濟(jì)中過剩的流動(dòng)性，抑制了通脹：這一觀點(diǎn)已經(jīng)很難找到出處，但這一觀點(diǎn)也頗為主流，理由是每年房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)吸收幾萬億熱錢進(jìn)入其中，如果這么一筆資金流入其他領(lǐng)域必然帶來通脹。久而久之，這種邏輯也成為房地產(chǎn)泡沫合理的理由之一。事實(shí)卻恰恰相反，一方面正是由于房地產(chǎn)信貸創(chuàng)造了大量的流動(dòng)性，從貨幣層面增大了通脹壓力；另一方面，隨著房?jī)r(jià)與租價(jià)的上漲，所有行業(yè)的成本壓力均被推高，從成本上行成通脹壓力。4、 高房?jī)r(jià)是防止大型城市人口快速膨脹的重要門檻：此言還比較新鮮，由于邏輯過于膚淺也許很難成什么氣候，但類似的邏輯也許我們并不陌生，比如提高電價(jià)有助于行成大家的節(jié)點(diǎn)意識(shí)，提高水價(jià)能夠防止水資源的過度使用等。這個(gè)邏輯的關(guān)鍵不在于成本與經(jīng)濟(jì)體的決策，而在于溢價(jià)部分被誰拿走，是否屬于正義的拿走，以及拿走之后用在何處。如果高房?jī)r(jià)的溢價(jià)部分能夠用于民生的改善，或許這個(gè)泡沫還有一絲正義。5、 物業(yè)稅或房產(chǎn)稅是化解高房?jī)r(jià)難題的“核武器”：這一觀點(diǎn)在今年年初時(shí)頗為蠱惑人心，但隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，大家似乎看到了這一邏輯的漏洞，尤其是上海某位官員坦率地說出房產(chǎn)稅并不是為了降房?jī)r(jià)這句真心話之后，網(wǎng)絡(luò)世界中反對(duì)房產(chǎn)稅的呼聲逐步占了上風(fēng)，但官方控制的其他媒體卻仍舊一如既往。如果房產(chǎn)稅能夠順利過關(guān)，并向發(fā)改委一位官員說的那樣（所有房屋都應(yīng)征收），每年將有4000%7E5000億左右的可支配收入轉(zhuǎn)化為政府收入，這一比例占居民可支配收入4%7E5%左右。部分僅有一套住房的普通市民將因?yàn)槌钟蟹课莩杀具^高而忍痛賣掉住房，住房資源將向少數(shù)人集中。而為了轉(zhuǎn)嫁成本，房租將逐步大幅上漲，甚至可能翻番，普通市民將陷入更加悲慘的境地。看了上面這些被人操縱的討論，和與事實(shí)恰恰相反的邏輯，也許大家應(yīng)該對(duì)一些即將發(fā)生的事情保持更多的警惕，當(dāng)然由于真正的“喉舌”不屬于我們，我們似乎也改變不了什么，**多是不讓自己成為被利用的民意的一部分而已。

  全部9個(gè)回答>
• 問 有沒有一個(gè)專供房地產(chǎn)商或單位選物業(yè)公司的網(wǎng)站啊
  答

  合作盈利的關(guān)系。房地產(chǎn)商主要產(chǎn)權(quán)問他,物業(yè)負(fù)責(zé)你基本生活遇到的問題。

  全部8個(gè)回答>
• 問 房地產(chǎn)商精裝修的房子待售
  答

  現(xiàn)在的房屋銷售中有兩種方式,一種是期房,一種是現(xiàn)房,根據(jù)國家的**新的規(guī)定,已經(jīng)不允許期房銷售了。 現(xiàn)房:是指通過竣工驗(yàn)收,可以交付使用,并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具備正常使用功能,還要通過建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收,取得新建住宅交付使用許可證,才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。購買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同,購房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),取得產(chǎn)權(quán)證。 期房:是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止,所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 準(zhǔn)現(xiàn)房:即為開發(fā)商自創(chuàng)詞語,準(zhǔn)現(xiàn)房是個(gè)習(xí)慣性說法,一般是指房屋主體已基本封頂完工,小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn),房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然,工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋開盤:就是一個(gè)樓盤,開始對(duì)外銷售其房產(chǎn).即我們平時(shí)所說的,開業(yè).

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