城中村改造問題

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• 148****6963

  這個問題是個大問題，不是一般的經(jīng)紀人所能解決的

  查看全文↓ 2014-04-19 09:45:51
• 158****6765

  拆遷本來就是在雙方協(xié)調(diào)下進行的.可以聯(lián)合其它村民反對拆遷.你們不同意,他們也沒有辦法的.

  查看全文↓ 2014-04-18 10:10:20
• 143****8611

  沒有產(chǎn)證，有使用權(quán)證也可以的，辦理產(chǎn)證直接帶好相應(yīng)的材料到交易中心就可以了

  查看全文↓ 2014-04-18 09:20:18
• 131****2080

  從法律的角度來說,不能得到補償。但是應(yīng)該會適當(dāng)考慮。

  查看全文↓ 2014-04-17 17:07:24
• 135****7577

  一、城中村的定義
  (一)從外在表現(xiàn)而言:楊安在城鄉(xiāng)建設(shè)雜志[1](1996)文中描述道,“繁華的鬧市里,縱橫的道路邊排列著一幢幢票亮氣派的新現(xiàn)代建筑,在現(xiàn)代建的背后卻往往有一大群坐落無序、高低不齊、新舊不一的農(nóng)舍。整座昔日的農(nóng)莊被包裹在現(xiàn)代城市建筑中。真正的農(nóng)莊是農(nóng)舍加周圍的田園,充滿宜人的鄉(xiāng)土氣息和田園風(fēng)光。而城中村卻是農(nóng)舍加周圍的水泥高樓,充滿了城鄉(xiāng)間的不協(xié)調(diào)。城中村里的許多農(nóng)舍建設(shè)也挺豪華,但往往華堂與陋室并存,雜亂無章的建筑擠成一片,只見新屋不見新村,只見新房不見新街。樓與樓之間沒有合理的布局,沒有合理的間距,道路狹窄甚至臟水亂流。這里沒有農(nóng)村的清新,也沒有城市的整潔。城中村內(nèi)部看不到多少城市功能的痕跡,缺少上水和排污管道,缺少公共垃圾堆放與處理,偶爾還可以看到雞或豬在城中村里散步。農(nóng)村的氣息在這里窒息了,城市的氣息在這里全然不見。”
  (二)從概念而言:廣義講,城中村是指農(nóng)村的土地已納入城市總體規(guī)劃發(fā)展區(qū)內(nèi),且農(nóng)業(yè)用地很少或沒有,居民也基本上屬于非農(nóng)化的村落;狹義講,城中村特指那些農(nóng)地與居民早已非農(nóng)化,村莊也已經(jīng)轉(zhuǎn)制為城市建設(shè),只是習(xí)慣上仍稱為村的社區(qū)部落,習(xí)慣上稱為“城市中的村落”。本文指涉的城中村包含上述兩層意思。 居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式的主要指標已完成向城市社區(qū)的轉(zhuǎn)型,但在基本素質(zhì)上仍缺乏城市社區(qū)的內(nèi)涵特征。城市在對城中村的改造中大都伴隨著拆遷而展開,大量村房被拆遷。本文僅對城中村改造中房屋拆遷的相關(guān)法律問題進行探討。
  二、城中村的形成及改造的原因
  (一)究其原因,在于“城中村”形成和發(fā)展的特殊性。從“城中村”的歷史變遷中不難發(fā)現(xiàn)“城中村”形成的主要原因:
  1、從客觀上來說,是我國城市化進程的快速發(fā)展的結(jié)果。改革開放的近30年中,城市化的進程加速發(fā)展,我國的城市數(shù)目從1978年的320個發(fā)展到現(xiàn)在的662個。城市建成區(qū)面積也由3.6萬平方公里擴大到9萬多平方公里。城市的快速發(fā)展,需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴展的空間。耕地被征收了,當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民,卻仍然留在原居住地,并且保有一部分供他們建房居住的宅基地?！俺鞘邪鼑r(nóng)村”的運動發(fā)生了。村莊進入城市,形成了“城中村”。
  2、從主觀上來說,是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)所造成的,這也是深層次的制度原因。所謂城鄉(xiāng)二元管理體制,是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式,二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國家所有,而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。而在一些“城中村”內(nèi)形成了以城市與農(nóng)村“二元所有制結(jié)構(gòu)”并行存在、共同發(fā)揮作用的“邊緣社區(qū)”特征?！皬膫€體理性選擇的角度看,‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成,是農(nóng)民在土地和房屋租金快速增值的情況下,追求土地和房屋租金收益**大化的結(jié)果?！币虼?從“城中村”的歷史變遷可以發(fā)現(xiàn),土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結(jié)構(gòu)使得村民可以低價甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?quán),集體將宅基地按戶劃撥,由各戶村民自行建設(shè)后租出獲得盡可能的租金,土地和房屋租金收益**大化的結(jié)果致使“城中村”形成的進一步加劇。
  (二)城中村普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、建設(shè)混亂、環(huán)境惡劣、治安復(fù)雜等問題,影響了城市化進程的推進、城市整體功能的發(fā)揮和城市綜合競爭力的提升,為此,城中村常被形容為城市健康軀體上的“毒瘤”。政府出于公共利益的需要,調(diào)整城市規(guī)劃,擴充城市的區(qū)域空間,將城郊的農(nóng)村納入統(tǒng)一管理,這是城中村拆遷改造的**直接原因。推進“城中村”改造,有利于明晰產(chǎn)權(quán),完善監(jiān)督機制,加強集體資產(chǎn)管理;有利于轉(zhuǎn)換村民身份,落實社會保障待遇,建立村民長效受益機制;有利于實現(xiàn)村企分離,建立現(xiàn)代企業(yè)制度,提高企業(yè)管理水平和市場競爭力,促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展;有利于完善城市管理體制,加強社會管理,促進社會發(fā)展進步;有利于加強基層組織建設(shè),鞏固基層政權(quán),保持社會穩(wěn)定。改造城中村,使其擺脫自身發(fā)展的惡性循環(huán)并與周邊城市環(huán)境銜接,已成為刻不容緩的任務(wù)。
  三、城中村改造中房屋拆遷所面臨的問題 近年來,城市建設(shè)日新月異,拆遷規(guī)模不斷擴大,但由于城中村拆遷工作情況復(fù)雜,政策性強,交織著政府行為和當(dāng)事人之間的民事行為,牽涉到千家萬戶和千差萬別的家庭利益。在城中村改造中房屋拆遷存在的相關(guān)問題:
  (一)、部分村民實際生活水平不高 由于大部分村轉(zhuǎn)城較晚,大約在80 年代以后,村里的大部分土地已被機關(guān)企事業(yè)單位征用,當(dāng)時的征地安置等費用一是相對今天低了很多,二是受村里管理水平等的限制,當(dāng)年用征地費用所建的企業(yè)經(jīng)營不善或投資不對路,無法安排更多的勞動力?，F(xiàn)在看,村里部分剩余勞動力并未作出妥善安置。因此,相當(dāng)一部分村民的實際生活水平不高。
  (二)、違法違章建設(shè)嚴重 近幾年來,政府為了減少城中村改造的難度,適應(yīng)城市總體規(guī)劃的發(fā)展要求,已基本取消了城中村的房屋建設(shè)的審批。但村民為了提高自身的生活水平,在自家院里建設(shè)了許多無證房屋,用來出租取得一部分收入。
  (三)、由于“城中村”集體土地較國有土地使用權(quán)的低廉性,使它擁有旺盛的需求市場,土地使用權(quán)的差別使“城中村”存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象;非法租賃土地;以土地入股開辦各種實業(yè);用集體土地抵押貸款、用集體土地進行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。
  (四)、村民對拆遷補償安置的期望值增大 近年來,由于城中村拆遷改造操作的不規(guī)范,多數(shù)以協(xié)議改造為主,開發(fā)商為了拆遷盡快順利進行,人為的提高了拆遷安置補償標準;而且隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)價格不斷上揚,村民攀比心理嚴重,對拆遷補償安置的期望值增大。
  四、城中村房屋拆遷中相關(guān)法律問題的探討
  (一)、城中村改造中房屋拆遷補償?shù)姆擅c 城中村改造中**復(fù)雜、**關(guān)鍵的是集體土地上房屋拆遷及相應(yīng)補償問題,目前還沒有一個獨立完整的集體土地上的房屋拆遷安置補償?shù)膰壹壌蠓ā２疬w是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是城市規(guī)劃區(qū)外,其法律意義是不同的。比較棘手的問題是,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城中村的集體所有土地上的房屋拆遷活動,是適用《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《拆遷條例》)還是適用《土地管理法》的規(guī)定存在爭議。適用的法律不同,補償標準、當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)也會不同。 近年來,全國一些省市陸續(xù)出臺的有關(guān)拆遷的地方性法規(guī)、規(guī)章中,可以找到涉及城中村集體土地房屋拆遷的相關(guān)內(nèi)容。歸納起來,基本采用以下三種補償安置辦法的其一或組合:一是“參照法”,即參照城市房屋拆遷進行補償;二是“征地法”,即先將土地變性質(zhì)征用,再依國有土地上的房屋補償;三是“協(xié)商法”,即由拆遷主體和被拆遷主體相互商量決定補償。

  查看全文↓ 2014-04-17 11:20:18

相關(guān)問題

• 問 城中村改造的房子可以買嗎
  答

  有5證就可以買，商品房應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

• 問 什么叫城中村改造
  答

  城中村改造其實就是把管理無序布局結(jié)構(gòu)比較混亂，環(huán)境衛(wèi)生比較差，以及基礎(chǔ)設(shè)施比較缺失的一些舊城區(qū)進行改造。由于這些城區(qū)比較的臟亂差，所以整體來看會影響到城市的面貌，只有進行城中村的改造才能夠推進城市化的進程，同時也可以改善人居環(huán)境。一般城中村改造會有以下這幾種模式：①首先就是政府進行主導(dǎo)，其實大部分的城中村改造項目都是在政府主導(dǎo)下進行的，如果是這種模式的話，操作起來比較的簡單，但是政府需要支付很大的一筆補償費用，比如說收買資金以及安置成本等等。②其次就是集體經(jīng)濟主導(dǎo)的模式，其實這種模式算是企業(yè)化的方式。一般是需要先建立完善的股權(quán)以及股份分配的，然后由城中村集體進行改造。③還有一種就是房地產(chǎn)開發(fā)的模式，這其實是屬于市場化，主要是利用城中村的剩余空地，然后把這些空地轉(zhuǎn)化成商住性質(zhì)的用地，最后出讓給開發(fā)商。

• 問 城中村改造房是小產(chǎn)權(quán)房嗎
  答

  　“小產(chǎn)權(quán)房”“大產(chǎn)權(quán)”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂?；剡w房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價?；剡w房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。而小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 城中村改造，平房不還建建筑。
  答

  要結(jié)合具體的房屋結(jié)構(gòu)以及是否有產(chǎn)權(quán)、具體地理位置等情況確定賠償額度。

  全部6個回答>
• 問 有關(guān)城中村改造后房產(chǎn)證的問題
  答

  是哪個開發(fā)商什么樓盤可以說一下嗎?%7E%7E 開發(fā)商承諾5年之內(nèi)辦下證來 當(dāng)時簽訂的合同里有所體現(xiàn)嗎?

  全部6個回答>