你們的金融產(chǎn)品，墊資贖樓和贖樓擔保有什么不同？

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• 136****1229

  贖樓是指你自己購房時，是在銀行拿房子抵押貸款的，房產(chǎn)證是在銀行的，而正常的二手房交易流程，是要有房產(chǎn)證原件才可以過戶的，所以你在過戶之前一定要先把房子從銀行贖出來，注意事項的話，就看你是自己拿錢贖樓，還是請擔保公司贖樓了，如果你自己有錢贖樓的話，建議你**好多收點定金，因為定金太少的話，可以防止你把房子贖出來，客戶毀約不要了，但是**公平的做法就是請擔保公司贖了，這樣可以保障你們雙方的利益，但是要給擔保公司交一筆費用

  查看全文↓ 2014-04-24 09:33:43
• 132****5143

  可以 我這邊可以的，

  查看全文↓ 2014-04-23 22:48:02
• 144****3297

  擔保贖樓所需要的相關資料
  1、雙方身份證明、買賣合同復印件
  2、購房定金收據(jù)、購房首期款資金監(jiān)管協(xié)議
  3、新貸款銀行的還款存折、評估報告；
  4、簽訂《授權委托書》并辦理公證手續(xù)（公證處）；
  5、填寫《借款人基本情況登記表》（銀行提供）；
  6、填寫《個人貸款擔保信息表》（擔保公司提供）；
  7、簽署《抵押合同》、《房屋抵押清單》、《房屋共有人同意抵押聲明》、《不可撤銷交易保證書》、《貸款擔保協(xié)議》（借款人與擔保公司簽訂）；
  8、銀行要求提供的其他資料。
  
  辦理房地產(chǎn)公證的程序？
  一般辦理房地產(chǎn)公證遵循以下程序進行：
  公證申請：當事人向有管轄權的公證處提出申請，填寫申請表，并提交房屋買賣合同、個人身份證件、產(chǎn)權證明及其他相關材料。
  公證審查：公證處對當事人的公證申請，經(jīng)審查符合公證條件的，予以受理。
  公證受理：公證員在受理公證的同時，必須對當事人提交的材料進行審查，發(fā)現(xiàn)不完備或有疑義的應通知當事人作必要的補充，公證處也有權對交易雙方進行調(diào)查。
  出具公證書：公證處經(jīng)審查認為符合公證條件的，應當出具公證書。公證書按司法部門規(guī)定或批準的格式制作，自簽署之日起生效。
  
  贖樓的業(yè)務流程
  
  1、房地產(chǎn)買賣雙方達成交易，簽署買賣協(xié)議；
  2、房地產(chǎn)買賣雙方選擇貸款銀行，（賣方向銀行申請贖樓貸款），買方向銀行申請二手樓按揭貸款，并提交銀行所需資料。辦理資金監(jiān)管手續(xù)；
  3、銀行經(jīng)初步審查后，擬同意向買方發(fā)放二手樓按揭貸款的，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；
  4、房地產(chǎn)買賣雙方向融資公司申請贖樓貸款擔保，簽署擔保文件，并向融資公司提交所需資料；
  5、融資公司進行調(diào)查與審批后，房地產(chǎn)買賣雙方到公證處辦理全權委托公證；
  6、房地產(chǎn)賣方或買方向擔保公司繳納擔保費和手續(xù)費；
  7、經(jīng)審批同意擔保后，融資公司與銀行簽署《保證合同》；
  8、經(jīng)銀行審批同意后，銀行放款；
  9、融資公司經(jīng)辦人員辦理贖樓、領證、注銷抵押登記和轉移登記等手續(xù)；
  10、出證后，融資公司協(xié)助銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  11、抵押登記辦妥后，融資公司擔保責任解除。
  
  二手房交易開辟新渠道 擔保贖樓成主要運作模式
  
  近年來，不少處于銀行按揭貸款償還期內(nèi)的商品房大量涌入二手樓市，占到了二手樓總成交量的八成。深圳現(xiàn)在尚無法辦理住房抵押轉讓登記。因此，市民要想出售尚處于按揭期的住房，就必須到銀行把余款付清，把房產(chǎn)證贖出來，然后才能進行轉讓、買賣。
  
  目前，賣“按揭房”的大致有三類人群，一是想賣掉舊房換新房的人；二是因各種原因無法償還銀行購房按揭貸款的購房者；三是以銀行貸款買房做投資，急于尋找下家脫手實現(xiàn)投資回報的投資客，而且這類人群在其中的比例呈逐年上升趨勢。但銀行為控制貸款風險，制定了一系列的限制條件。基于此，轉按揭的變通形式——贖樓方式孕育而生，并在很短時間內(nèi)迅速發(fā)展壯大起來，為按揭房在市場上的流通大開綠燈。
  
  擔保贖樓成主要運作模式
  
  個人進行仍在按揭中的尚未解除銀行抵押的二手房產(chǎn)買賣時，可由擔保公司提供擔保而向銀行申請的用于提前還清原消費貸款或按揭貸款的擔保貸款，以便完成房產(chǎn)的注銷抵押登記、過戶、重新抵押登記等手續(xù)的業(yè)務。這個程序簡稱為“擔保贖樓”，即“贖樓擔?！保卜Q“贖證擔保”、“轉按揭贖樓擔保”等。
  
  隨著二手樓交易量的不斷增加，目前二手樓買賣的贖樓方式也主要體現(xiàn)在“擔保贖樓”上。據(jù)了解，擔保贖樓一般分為“為賣方擔保贖樓”和“為買方按揭擔保贖樓”兩種方式(如果買方想一次性付款，則只需由賣方申請擔保贖樓)。
  
  一般情況下多數(shù)客戶是不愿意單獨拿出資金或沒有資金能力去做贖樓的，這時可以通過擔保公司的擔保來向銀行申請贖樓貸款和按揭貸款，也就是說，買賣雙方只需向擔保公司提出申請，由擔保公司為您擔保(分為買方擔保和為賣方擔保兩種方式)，即可任意選擇銀行順利完成交易，期間的贖樓、注銷、過戶及抵押等手續(xù)皆由擔保公司按買賣雙方公證委托內(nèi)容全權代辦，客戶所需付出的只有擔保手續(xù)費及少量公證和查檔費用。
  
  擔保贖樓的方式除向銀行擔保申請貸款外，還有擔保公司的墊資，簡稱為“二手房委托貸款(墊資)贖樓”。與“二手房贖樓擔保業(yè)務”屬于同一類型業(yè)務，區(qū)別在于不需向銀行擔保貸款，所需贖樓程序由擔保公司使用自有資金通過委托貸款方式完成，其特點是方便快捷，辦理時間短，但須支付一定費用的擔保贖樓金。
  
  當然，結合具體情況也可以通過以下幾種途徑還清銀行欠款，辦理房屋轉讓手續(xù)。
  
  賣方自己贖樓，賣方自己有能力一次還清銀行的欠款，即賣方將所欠銀行的款項一次性存入銀行的指定帳號上。此方式操作簡單，但需賣方要有一定的經(jīng)濟實力。
  
  中介贖樓與買方贖樓趁勢而起
  
  由于擔保贖樓所涉及的程序和手續(xù)相對復雜，不少有實力的二手房中介公司紛紛推出轉按揭的變通方式———贖樓業(yè)務，為按揭房在市場上的流通開啟了新的綠燈。如果說轉按揭業(yè)務的推行是為按揭房入市交易開啟了一道門的話，那么近些年在深圳初露頭角的贖樓業(yè)務無疑是向消費者敞開的另一扇窗戶。
  
  贖樓與轉按揭如出一轍。它是指中介公司一次性替業(yè)主償還其在銀行的購房貸款余額之后，業(yè)主通過該中介公司出售其二手房，同時中介公司再幫助二手房購買人辦理新的二手房購房貸款，**后中介公司再從二手房新購買人交納的購房款中，提取公司此前替二手房原房東墊付的銀行還款。通過中介公司的介入，從而完成轉按揭全過程。
  
  買方用購房款“幫”賣方贖樓，買方可以將購房款直接存入賣方貸款銀行指定的帳戶上，類似于買方提前支付房款給賣方，但此方法對買方存在著一定的風險。
  
  值得提醒的是，由于賣方通過按揭貸款所購買的商品房已進行了抵押，所以轉讓正在按揭當中的房產(chǎn)時一定要征得抵押權人即原借款銀行的同意。同時買賣雙方在簽署合同時應注意寫清楚規(guī)避風險的條款或補充協(xié)議，為了規(guī)避風險**好是在交易過程中能選擇專業(yè)、正規(guī)的中介公司來辦理。因為專業(yè)、正規(guī)的中介公司通常與銀行之間保持著良好的協(xié)作關系，并且在房產(chǎn)交易中能夠幫助買方、賣方及銀行三方面避免交易風險，維護三方權益，起到很好的協(xié)調(diào)和保障作用。
  
  評估為贖樓把脈風險
  
  隨著二手樓成交在深圳市所占的份額增大，二手樓貸款中房地產(chǎn)價格的問題日漸彰顯。銀行業(yè)務開展和銀行風險之間的平衡靠什么？業(yè)主和客戶的利益怎么才能夠得到保障？很顯然，靠評估公司專業(yè)、公正。銀行風險隨著評估報告價格的公允性而變小，業(yè)主和客戶的利益也因為評估公司專業(yè)、公正而得到保障。
  
  大家知道，無論是一手樓還是二手樓，房價始終處于一個波動的狀態(tài)，有時上漲，有時下跌的，銀行貸款給客戶如何才能夠將風險降到**低，只有通過專業(yè)的評估機構對價格進行估量，否則，銀行將會出現(xiàn)一筆筆不良貸款。如深圳某花園70多平方米的物業(yè)，一手樓價格在56萬元左右，現(xiàn)在市場價值在100萬元左右，中間價格差有44萬元，如果銀行依據(jù)一手樓價格對客戶放款7成的話，那么才放39萬元，比現(xiàn)成交價格低了幾十萬元。因此，評估公司為銀行做出公正的專業(yè)服務對客戶、業(yè)主、銀行而言是非常重要的。
  
  然而，隨著二手樓交易量的不斷攀升以及深圳二手樓地產(chǎn)中介風起云涌，二手樓評估價格的公允性和作用也日益受到挑戰(zhàn)，市場對于評估也有了多種認識和質疑。一方面是銀行要降低風險，要求指定評估公司來對物業(yè)進行評估，而另一方面，是賣家通過種種關系，希望評估公司提高評估值，以此提高物業(yè)價值，獲得更多的銀行貸款。
  
  什么樣的評估價格是公允的呢？專家指出，在評估一個物業(yè)價值的時候，必經(jīng)是以整個市場為基礎，以市場上普遍的成交價格作為依據(jù)，在公開的市場價值下真實成交為前提，用真實成交案例作比較，以公正公平為原則，以正確的方法測算出來的價格。換句話說，只有評估公司做到了公正、客觀、專業(yè)、誠信，客戶、業(yè)主和銀行的利益才能到**大的保證。

  查看全文↓ 2014-04-23 09:24:40
• 143****3770

  注意事項:①、需告知客戶這種方式贖樓客戶需提前供樓,(因客戶供樓日期為:貸款銀行放贖樓款的次月就要開始供樓)
  ②、如原借款銀行為深發(fā)展、招行(客戶是境外人士的)則不能做一筆款贖樓方式。
  ③、告訴客戶要提前供樓和供樓時間以免造成逾期(時間是放用來贖樓的按揭款后的下月當日開始);
  ④、落實貸款銀行是否能做一筆款(深發(fā)展不能做一筆款;招行中行針對境外人士包括港澳臺不做一筆款)費用:擔保費:擔保公司按擔保金額收擔保費,期限一般為3個月內(nèi)(擔保金額X1%)公證費:400元查檔費:50元
  2、兩筆款贖樓又稱業(yè)主贖樓方式,賣方先向銀行借一筆短期貸款去還自己之前的欠款;風險則由業(yè)主自行承擔。注意事項:
  ①、因兩筆款的方式是業(yè)主需在銀行借款贖樓則會產(chǎn)生短期利息,需在過戶前預收。(客戶無須提前供樓,供樓日期為:銀行放尾款的次月)。
  ②、注意計算短期利息(以天數(shù)計算)
  ③、申請短期貸款的資料**好建議業(yè)主自己簽字,如業(yè)主沒時間或其他特殊原因自己不能簽字的也可由擔保公司擔保員代簽(注意:個別擔保公司規(guī)定銀行申請短期貸款的部分資料不能代簽字)費用:擔保費:擔保公司按擔保金額收擔保費,期限一般為3個月內(nèi)(擔保金額X1%)公證費:400元查檔費:50元短期利息:執(zhí)行銀行短期借款利率,銀行按實際發(fā)生天數(shù)計算(擔保額X0.0045/月30X天);注意:不同銀行短期借款利率不同。
  3、客墊資贖樓
  ①、業(yè)主必須做全權委托公證給按揭員;
  ②、買賣雙方必須簽公司版本的借條、墊資服務協(xié)議;
  ③、第一時間落實業(yè)主欠款銀行,收回業(yè)主供樓存折及密碼;
  ④、提醒業(yè)務部門簽合同時,備注欄一定注明客戶是自愿墊資替業(yè)主贖樓;
  ⑤、還款前必須查檔明確產(chǎn)權狀態(tài);
  ⑥、此類單操作前要告知業(yè)務部門所在區(qū)域的副總;
  4、現(xiàn)金贖樓針對業(yè)主供樓記錄很差或急需用錢的(不是每家擔保公司都做,具體情況要咨詢按揭員):
  ①、準確落實贖樓費用及周期;
  ②、因現(xiàn)金贖樓利息較高,時間安排既要快又要注意風險,一定要在計費周期內(nèi)完成,否則費用會根據(jù)天數(shù)遞增;
  ③、現(xiàn)金贖樓的單,要注意擔保公司收款只能收回贖樓部分,不允許收全部金額;擔保(現(xiàn)金贖樓)公司審批所需要的資料:業(yè)主必須做全權委托公證給擔保公司;
  ①、原業(yè)主的貸款抵押合同
  ②、原業(yè)主的供樓記錄清單(要到業(yè)主的借款銀行打印)
  ③、業(yè)主的收款帳號
  ④、房地產(chǎn)證復印件
  ⑤、房地產(chǎn)交易協(xié)議(買賣合同)
  ⑥、定金收據(jù)
  ⑦、首期款證明(提供銀行的監(jiān)管協(xié)議與凍結單)
  ⑧、買賣雙方的身份證復印件
  ⑨、買賣雙方必須簽署擔保公司的擔保服務協(xié)議
  ⑩、客戶的貸款承諾書,簽合同時與買賣雙方確認贖樓方式,相關費用由誰支付,并要求買賣雙方配合贖樓的相關手續(xù)。贖樓過程根據(jù)賣方按揭銀行不同,所需時間也不同。大概在一周到兩個月不等,如擔保費要打折,須在擔保公司審批前通知擔保員。擔保公司與銀行的關系是:由擔保公司來為業(yè)主或客戶向銀行提供擔保。

  查看全文↓ 2014-04-22 16:28:54

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• 問 中介公司說可以墊資贖樓再賣，這其中有什么常見陷阱需要警惕的？
  答

  中介為你墊資的情況下，可以簽訂一份協(xié)議約定由中介為你墊資，不收取你利息，墊資后所有權登記在你的名下再進行出賣，這樣你就沒有法律風險了。

  全部2個回答>
• 問 贖樓是什么意思？擔保公司在墊資贖樓會有什么風險？
  答

  贖樓是指原業(yè)主想出售房屋，但房屋尚在銀行按揭貸款當中，在房屋出售前必須將銀行貸款還清，注銷抵押登記，取回房產(chǎn)證書的整個過程。擔保公司在墊資贖過程中所承擔的角色就是原業(yè)主不能用自有資金還清全部貸款時墊資幫助原業(yè)主將按揭的房產(chǎn)的款項全部歸還給貸款銀行，銀行對的房產(chǎn)抵押登記進行注銷。使原業(yè)主能取回房產(chǎn)證書，從而進行交易并到房產(chǎn)登記部門辦理過戶手續(xù)。贖樓一般發(fā)生在二手房交易過程當中，而房屋買賣雙方一般都是委托中介公司幫助操作，擔保公司一般都是中介公司幫助推薦的，有的時候兩個公司實際上是關聯(lián)公司，但又是兩個不同的法律關系。買賣房屋當事人對此并不一定了解，擔保贖樓發(fā)生糾紛時，往往責任難以分清，所以在辦理擔保贖樓過程中要注意一是不僅僅是已經(jīng)簽訂了二手房買賣合同，明確買賣雙方的贖樓的權利和義務，而且要簽訂擔保贖樓合同，約定擔保公司和委托人的權利義務，一旦在擔保贖樓過程中發(fā)生糾紛，能夠明確擔保公司和委托人的責任。這個委托人可以是房屋賣方，也可以是房屋的買方。二是在辦理授權委托書時也要慎重，防止委托書被他人利用。

• 問 現(xiàn)入手一套二手房，墊資贖樓可行嗎？
  答

  墊資贖樓只是贖樓的方式之一，與購房款無關。目前贖樓方式主要有業(yè)主自籌資金贖樓、業(yè)主委托擔保公司融資贖樓（又有一筆款、二筆款之分）、買方以**為業(yè)主墊資贖樓等方式，建議不要為業(yè)主墊資贖樓，以免贖樓后交易出現(xiàn)障礙收不回贖樓款。

  全部2個回答>
• 問 按揭中的房子交易，贖樓手續(xù)怎么辦理？
  答

  兩筆款方式也就是對賣方作擔保，賣方向銀行申請短期借款，銀行放款給擔保公司去贖樓。

  全部3個回答>
• 問 擔保方式贖樓的手續(xù)是怎么辦理的？
  答

  兩筆款方式 （正常放款或對賣方擔保）操作程序：1、簽協(xié)議。賣方與擔保公司簽擔保協(xié)議并提供贖樓資料；2、賣方借款。賣方向買方貸款銀行申請短期借款資金；3、做委托。賣方作公證委托給擔保公司或其指定工作人員；4、做7.htm">按揭。買方提供相關資料向銀行申請按揭。5、交首期。首期款在銀行做資金監(jiān)管后銀行出具承諾書給擔保公司；6、出2.htm">保函。擔保公司審批通過后交納擔保費，擔保公司出具擔保函至銀行；7、贖樓。銀行放款到擔保公司，擔保公司為業(yè)主贖樓；8、過戶。贖出房產(chǎn)證后到國土局辦理過戶手續(xù)；9、抵押。出證后買方領證作抵押；10、解除。6.htm">抵押出件后，銀行放款沖抵賣方借款，多余部份放至賣方賬戶。擔保公司解除擔保，工作完成。費用：1、18.htm">擔保費： 擔保額2-3% 2、短期借款利息：執(zhí)行銀行短期借款利率3.975~4.785‰/月，銀行按實際發(fā)生天數(shù)計算，一般計算2至3個月利息。注意，不同銀行短期借款利率不同。3、公證費：175元（2本）；每加多一本加收20元。4、查檔費：50元。

  全部2個回答>