何為房地產(chǎn)？其具體內(nèi)容是什么？

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• 148****0714

  您好，目前的話(huà)還沒(méi)有出臺(tái)什么政策，還是和之前是一樣的哈。

  查看全文↓ 2014-04-26 09:57:50
• 137****4811

  管理合同文件之類(lèi)的后勤工作及監(jiān)管門(mén)店員工工作

  查看全文↓ 2014-04-25 18:56:51
• 148****3556

  一般就是個(gè)打雜的,相當(dāng)于文員的形式了。

  查看全文↓ 2014-04-25 09:44:15
• 133****1677

  在日新月異的社會(huì)發(fā)展中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之下的衍生物也層出不窮。房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理這個(gè)名詞也開(kāi)始走入人民視野。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是一個(gè)新的職業(yè)，指專(zhuān)業(yè)為房地產(chǎn)公司（開(kāi)發(fā)商）提供房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的樓盤(pán)策劃和銷(xiāo)售代理的服務(wù)。進(jìn)而衍生出房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司，那么該公司的作用是什么？在銷(xiāo)售代理過(guò)程中的方法和步驟是什么呢？房地產(chǎn)代理公司的業(yè)務(wù)集中在產(chǎn)品定位、到案場(chǎng)包裝、物料設(shè)計(jì)、媒體計(jì)劃、廣告推廣、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理、回?cái)n資金等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分工的日益細(xì)化，房地產(chǎn)代理公司越來(lái)越多的參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，專(zhuān)業(yè)的代理公司更受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞和合作。房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的作用
  1、第一步銷(xiāo)售代理公司到房地產(chǎn)所在地實(shí)地調(diào)研。根據(jù)初步房地產(chǎn)考察的結(jié)果，銷(xiāo)售代理公司制定詳細(xì)的銷(xiāo)售代理計(jì)劃。銷(xiāo)售代理公司開(kāi)赴房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地做正式市場(chǎng)調(diào)查。房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司主要工作內(nèi)容。
  2、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司進(jìn)行市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、旅游特色、城市人口、旅游季節(jié)、年均旅游人口數(shù)量、城市消費(fèi)水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的詳細(xì)考察。
  3、區(qū)域條件調(diào)查分析項(xiàng)目所在地段土地資源、旅游資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)調(diào)查分析市場(chǎng)供給、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類(lèi)型及市場(chǎng)缺位與空檔、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況及銷(xiāo)售渠道的調(diào)查。
  4、項(xiàng)目情況調(diào)查分析土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計(jì)劃與進(jìn)度、建筑建設(shè)規(guī)劃與實(shí)施現(xiàn)狀；撰寫(xiě)各類(lèi)報(bào)告根據(jù)不同客戶(hù)的需求，提供不同的戰(zhàn)略報(bào)告。召開(kāi)合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專(zhuān)家的論證會(huì)，對(duì)提交的方案報(bào)告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對(duì)方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。
  5、由專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出指導(dǎo)性建議，對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)內(nèi)容、開(kāi)發(fā)模式、目標(biāo)消費(fèi)群、形象、項(xiàng)目主題、項(xiàng)目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶(hù)型結(jié)構(gòu)與面積、市場(chǎng)價(jià)格、室內(nèi)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個(gè)方面提出具體意見(jiàn)：
  6、概念的策劃與引導(dǎo)從某種意義上講，買(mǎi)樓首先是買(mǎi)概念，這是人們?cè)谏钪性絹?lái)越注重的司題。假如發(fā)展商以無(wú)法模擬的方式對(duì)消費(fèi)者的觀(guān)念形成施加影響，使其樹(shù)立的品牌與其競(jìng)爭(zhēng)者之間造成巨大的差距一一感覺(jué)吸引程度方面的差距，結(jié)果便會(huì)截然不同了。
  7、宣傳、推廣通過(guò)系統(tǒng)周密的策劃，利用巧妙的媒體組合、公關(guān)組合有計(jì)劃、有節(jié)奏地推出項(xiàng)目的形象、氣勢(shì)，以達(dá)到**好的效果：其次，不同的價(jià)格組合、付款方式組合、貸款組合，可以更好地吸引買(mǎi)家，增加銷(xiāo)售的機(jī)會(huì)。同時(shí)，在項(xiàng)目推廣過(guò)程中要注意對(duì)推廣成本進(jìn)行合理的預(yù)算與分配，以達(dá)到**優(yōu)的成效。廣告中用的**多的就是效果圖在這里切記不可用設(shè)計(jì)院出的效果圖圖，因?yàn)樵O(shè)計(jì)院出的圖不是為銷(xiāo)售用的。他們就是在表現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)的內(nèi)容，而不是廣告的內(nèi)容。相關(guān)閱讀：在房地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)銷(xiāo)售代理的種類(lèi)有哪些?簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同應(yīng)注意的問(wèn)題房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同的范本是什么樣子開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何選擇房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司？

  查看全文↓ 2014-04-24 19:52:35
• 157****5205

  認(rèn)股權(quán)證，又稱(chēng)“認(rèn)股證”或“權(quán)證”，其英文名稱(chēng)為Warrant，故在香港又俗譯“窩輪”。
  認(rèn)股權(quán)證：即為認(rèn)購(gòu)權(quán)證。是權(quán)證中的一種.認(rèn)股權(quán)證通常是指由發(fā)行人所發(fā)行的附有特定條件的一種有價(jià)證券。從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上為一權(quán)利契約，投資人于支付權(quán)利金購(gòu)得權(quán)證后，有權(quán)于某一特定期間或到期日，按約定的價(jià)格（行使價(jià)），認(rèn)購(gòu)或沽出一定數(shù)量的標(biāo)的資產(chǎn)（如股票、股指、黃金、外匯或商品等）。權(quán)證的交易實(shí)屬一種期權(quán)的買(mǎi)賣(mài)。與所有期權(quán)一樣，權(quán)證持有人在支付權(quán)利金后獲得的是一種權(quán)利，而非義務(wù)，行使與否由權(quán)證持有人自主決定；而權(quán)證的發(fā)行人在權(quán)證持有人按規(guī)定提出履約要求之時(shí)，負(fù)有提供履約的義務(wù)，不得拒絕。簡(jiǎn)言之，權(quán)證是一項(xiàng)權(quán)利：投資人可于約定的期間或到期日，以約定的價(jià)格（而不論該標(biāo)的資產(chǎn)市價(jià)如何）認(rèn)購(gòu)或沽出權(quán)證的標(biāo)的資產(chǎn)。

  查看全文↓ 2014-04-24 09:48:32
• 143****0446

  國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市
  房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知
  國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)
  
  各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：
  《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）印發(fā)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍，需要引起高度重視。為進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
  一、各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)
  （一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
  （二）建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門(mén)要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問(wèn)責(zé)制度。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。
  二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求
  （三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款**款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款**款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款**款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
  要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。
  對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。
  （四）發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。
  三、增加住房有效供給
  （五）增加居住用地有效供應(yīng)。國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。
  （六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和預(yù)銷(xiāo)售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)要積極配合國(guó)土資源部門(mén)，將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。
  四、加快保障性安居工程建設(shè)
  （七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部等有關(guān)部門(mén)要盡快下達(dá)年度計(jì)劃及中央補(bǔ)助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級(jí)人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)工作責(zé)任。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保完成計(jì)劃任務(wù)。按照政府組織、社會(huì)參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（包括各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在2010年7月底前向全社會(huì)公布。
  五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管
  （八）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。國(guó)土資源部門(mén)要加大專(zhuān)項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。國(guó)有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門(mén)要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
  （九）加大交易秩序監(jiān)管力度。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。
  各?。▍^(qū)、市）人民政府要對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行一次檢查，及時(shí)糾正和嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報(bào)國(guó)務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織抽查，確保檢查工作取得實(shí)效。
  （十）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門(mén)要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的信息。
  國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門(mén)要根據(jù)本通知精神，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施，各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要積極做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的解讀工作。新聞媒體要加強(qiáng)正面引導(dǎo)，大力宣傳國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。
  
  國(guó)務(wù)院
  二○一○年四月十七日
  
  即
  (一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。
  (二)建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。
  (三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。
  (四)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。
  (五)增加居住用地有效供應(yīng)。
  (六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
  (七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。
  (八)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。
  (九)加大交易秩序監(jiān)管力度。
  (十)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

  查看全文↓ 2014-04-24 09:28:47
• 153****7179

  國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市
  房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知
  國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)
  各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：
  《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）印發(fā)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍，需要引起高度重視。為進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
  一、各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)
  （一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
  （二）建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門(mén)要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問(wèn)責(zé)制度。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。
  二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求
  （三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款**款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款**款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款**款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
  要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。
  對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。
  （四）發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。
  三、增加住房有效供給
  （五）增加居住用地有效供應(yīng)。國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。
  （六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和預(yù)銷(xiāo)售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)要積極配合國(guó)土資源部門(mén)，將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。
  四、加快保障性安居工程建設(shè)
  （七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部等有關(guān)部門(mén)要盡快下達(dá)年度計(jì)劃及中央補(bǔ)助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級(jí)人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)工作責(zé)任。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保完成計(jì)劃任務(wù)。按照政府組織、社會(huì)參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（包括各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在2010年7月底前向全社會(huì)公布。
  五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管
  （八）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。國(guó)土資源部門(mén)要加大專(zhuān)項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。國(guó)有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門(mén)要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
  （九）加大交易秩序監(jiān)管力度。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。
  各?。▍^(qū)、市）人民政府要對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行一次檢查，及時(shí)糾正和嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報(bào)國(guó)務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織抽查，確保檢查工作取得實(shí)效。
  （十）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計(jì)部門(mén)要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的信息。
  國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門(mén)要根據(jù)本通知精神，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施，各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要積極做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的解讀工作。新聞媒體要加強(qiáng)正面引導(dǎo)，大力宣傳國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。
  國(guó)務(wù)院
  二○一○年四月十七日
  即
  (一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。
  (二)建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。
  (三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。
  (四)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。
  (五)增加居住用地有效供應(yīng)。
  (六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
  (七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。
  (八)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。
  (九)加大交易秩序監(jiān)管力度。
  (十)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)新國(guó)八條具體內(nèi)容是什么?
  答

  一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房搜索價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)估價(jià)的方法具體內(nèi)容是什麼？
  答

  土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。在實(shí)際評(píng)估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià)。 1．土地的分類(lèi)。依據(jù)估價(jià)的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類(lèi)，每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類(lèi)房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價(jià)除可選用三種基本估價(jià)方法外，還可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估。 2．影響宗地價(jià)格的主要因素。從評(píng)估的角度來(lái)看t對(duì)一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。 （l）坐落位置； （2）面積大?。?（3）形狀； （4）周?chē)h(huán)境； （5）土地權(quán)利狀況； （6）土地利用現(xiàn)狀； （7）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； （8）生熟地程度； （9）地質(zhì)、水文和氣象條件； （10）其他。 三、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)及其價(jià)格構(gòu)成比較復(fù)雜，決定了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有許多特點(diǎn)，其中比較典型的特點(diǎn)如下： （一）房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性 房地產(chǎn)估價(jià)建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法的基礎(chǔ)之上，具有科學(xué)性。 雖然房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜，難以準(zhǔn)確地確定，但通過(guò)估價(jià)人員的長(zhǎng)期理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)出了房地產(chǎn)價(jià)格形成與變化的基本規(guī)律，這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論。房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求理論、購(gòu)買(mǎi)者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價(jià)理論的基礎(chǔ)之上，又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)方法及評(píng)估步驟，使房地產(chǎn)估價(jià)有章可循。另外，在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律，以及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識(shí)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)雖然從現(xiàn)象上來(lái)看，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所作出的推測(cè)與判斷，但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀(guān)臆斷，而是把房地產(chǎn)的客觀(guān)實(shí)在價(jià)值通過(guò)評(píng)估活動(dòng)正確地反映出來(lái)，具有很強(qiáng)的客觀(guān)性和科學(xué)性。 （二）房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性 房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來(lái)的。房地產(chǎn)估價(jià)在一定程度上具有藝術(shù)性，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 1．房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，估價(jià)人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)，才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。 準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價(jià)對(duì)象離不開(kāi)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。各類(lèi)房地產(chǎn)都有其固有特征。向類(lèi)房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對(duì)于某一確定的待估房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響；建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價(jià)格及成新度或折！日額的數(shù)值；附近的景觀(guān)、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格；另外，對(duì)于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價(jià)值也需要估價(jià)人員清楚；對(duì)于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價(jià)和租金。 準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價(jià)方法離不開(kāi)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。首先，對(duì)于某一確定的待估對(duì)象，究竟選用哪幾種估價(jià)方法較為適宜，以哪一種估價(jià)方法為主，都需要估價(jià)人員具備類(lèi)似的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。其次，在運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估某一房地產(chǎn)時(shí)，還有許多具體問(wèn)題及參數(shù)需要估價(jià)師解決和確定，如運(yùn)用市場(chǎng)比較法涉及到區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價(jià)人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所作出的主觀(guān)判斷；運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。 2．房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)是順利評(píng)估的前提，在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價(jià)師的水平。在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的透徹認(rèn)識(shí)，有時(shí)會(huì)表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價(jià)師的超常眼力。 房地產(chǎn)估價(jià)離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)的分析。由于房地產(chǎn)價(jià)格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價(jià)師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力；房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)域市場(chǎng)影響較大，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計(jì)規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往與實(shí)際情況偏差較大，需要估價(jià)師具有一定的洞察力；另外，在**終估價(jià)額的決定上以及對(duì)特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價(jià)格，分析時(shí)也離不開(kāi)估價(jià)師的判斷能力，有時(shí)甚至是依靠一種直覺(jué)來(lái)作出判斷。 3．房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價(jià)的技巧性一方面體現(xiàn)在估價(jià)過(guò)程中，另一方面則體現(xiàn)在如何保證評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性，保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評(píng)估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，涉及到準(zhǔn)確核實(shí)待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，如何以**快的速度擬好估價(jià)報(bào)告，避免以后出現(xiàn)糾紛股些問(wèn)題的處理都需要估價(jià)師掌握相應(yīng)的技巧。 房地產(chǎn)估價(jià)體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因?yàn)槿绱?，有人將房地產(chǎn)估價(jià)定義為：為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。 （三）房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性 房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 1．房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識(shí)。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價(jià)人員，除了必須…價(jià)理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營(yíng)、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等知識(shí)外，還應(yīng)該熟悉各行各業(yè)，尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對(duì)廠(chǎng)房用地的要求等知識(shí)。 2．評(píng)估過(guò)程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評(píng)估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于**有效利用狀態(tài)，以及未來(lái)的增值潛力等。 房地產(chǎn)評(píng)估有時(shí)不僅包括有形資產(chǎn)（實(shí)物房地產(chǎn)），也包括無(wú)形資產(chǎn)。如在評(píng)估商業(yè)大樓及寫(xiě)字樓時(shí)，商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀(guān)以及經(jīng)營(yíng)管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無(wú)形資產(chǎn)，在整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中必須重視。 大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂(lè)場(chǎng)所。賓館，寫(xiě)字間和住宅等，在評(píng)估時(shí)每一部分都有其特殊性。工廠(chǎng)評(píng)估，不僅僅包括廠(chǎng)房及所占用的土地，還包括圍墻、道路、材料堆放場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、鍋爐房、綠化、各種管線(xiàn)以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。 3．房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要估價(jià)師、結(jié)構(gòu)工程師，以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評(píng)估某些舊有房地產(chǎn)時(shí)，為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度，離不開(kāi)結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定；在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待建筑上地或待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格時(shí)，有時(shí)需要勘察設(shè)計(jì)，在此基礎(chǔ)上才能對(duì)土地作出比較準(zhǔn)確的估價(jià)。 另外，房地產(chǎn)估價(jià)還具有一定的政策性。如在住宅評(píng)估時(shí)，還應(yīng)考慮國(guó)家的有關(guān)政策，在評(píng)估土地的出讓價(jià)格時(shí)，還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些，也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價(jià)的綜合性特點(diǎn)。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)建筑安裝成本涵括的具體內(nèi)容？
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  房屋的建筑成本到底是多少錢(qián)？我想不是建筑商誰(shuí)也不能真的說(shuō)清楚，就算知道要么也是道聽(tīng)途說(shuō)或是一知半解！但是哪位建筑商能夠扯下建筑成本的這塊房地產(chǎn)商的遮羞布呢？ 近日，廣州某建筑商就響應(yīng)廣州市長(zhǎng)張廣寧的號(hào)召，勇敢地站出來(lái)大揭內(nèi)幕！ 內(nèi)幕：成本竟如此低 承包建筑總面積11893平方米的商品房，給地產(chǎn)商合同上的交貨價(jià)是808萬(wàn)元，每平方米的建筑均價(jià)為679元，而實(shí)際建筑成本是每平方米572元。180天就賺80萬(wàn)！ 證據(jù)：所有的采購(gòu)材料的發(fā)票和收據(jù)，也有他與各個(gè)班主簽下的所有合同。一共31份，主要包括材料和人工兩大塊。 詳單列舉： 鋼材，每噸要4200元。(目前2008年鋼材價(jià)格已經(jīng)跌到3000多元每噸) 人工費(fèi)，鐵工為7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工為5元/平方米，砌磚差不多是一角錢(qián)一塊磚，而負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要24元/平方米，合計(jì)1332758元。 打樁、防雷、給水、排水、消防花了差不多71萬(wàn)元。 土建部分的材料成本是4061189元。 其他一些費(fèi)用713054元。 工程包工包料的真實(shí)成本是6803993元。 利潤(rùn)成本有多大？ 看看在180天的工期，建筑上的報(bào)價(jià)808萬(wàn)的情況下，扣除成本，賺了多少？心里就清楚了！這還僅僅是建筑商的利潤(rùn)。 該房子銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)賣(mài)到4200元/平方米，從這些數(shù)字應(yīng)可以想到開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間有多大！ 房?jī)r(jià)究竟由何構(gòu)成，又貴在哪里？ 房?jī)r(jià)的構(gòu)成：建筑費(fèi)用僅占四成！？ 土地費(fèi)包括土地取得費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，占到總房?jī)r(jià)的20%左右； 建筑安裝工程費(fèi)用，這部分在總房?jī)r(jià)中約占40%； 市政公共設(shè)施配套費(fèi)用，這部分占到總房?jī)r(jià)的20%%7E30%； 各種稅費(fèi)，這部分占總房?jī)r(jià)的10%%7E15%； 除此之外，房?jī)r(jià)中還包括開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和房地產(chǎn)流通費(fèi)等項(xiàng)目。 房?jī)r(jià)你到底貴在哪里？ 首當(dāng)其沖的便是房地產(chǎn)商的追求暴利，有一位房地產(chǎn)商說(shuō)房地產(chǎn)利潤(rùn)“何止100%”。 隱性成本的存在，即所謂無(wú)法說(shuō)出口的無(wú)法計(jì)算的成本。比如有房地產(chǎn)商說(shuō)利潤(rùn)達(dá)到150%，其中一半要用于“勾兌關(guān)系”。

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• 問(wèn) 東莞房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是什么樣的 有哪些具體內(nèi)容
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  為了確保買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)，以便于房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的健康發(fā)展，城市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)運(yùn)而生。今天我們就一起看看東莞房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，了解其概述和范本。 概述 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷(xiāo)售都須簽訂此合同，目前，不管是內(nèi)銷(xiāo)的房產(chǎn)合同還是外銷(xiāo)的都需要做公證。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)房人同賣(mài)房人之間簽訂的一種具有法律效力的文本合同。賣(mài)房人一般指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方，支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方。 特點(diǎn)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同具有以下特點(diǎn)： 第一，該合同以房地產(chǎn)為標(biāo)的物。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同只能以房地產(chǎn)為標(biāo)的，由于房地產(chǎn)具有不同于其他一般商品的特殊性，也決定了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同具有其特殊和復(fù)雜的一面。 第二，該合同是一方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)的權(quán)利，另一方則以支付貨幣為對(duì)價(jià)，否則就不是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，而是其他合同。 第三，該合同處分的是房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同與其他買(mǎi)賣(mài)合同的不同之處在于房屋是附著于土地上的不動(dòng)產(chǎn)，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利一致的原則，土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。 第四，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是法律所規(guī)定的一種要式合同。由于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同不同于一般的買(mǎi)賣(mài)合同，標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不以交付為標(biāo)志，而是以辦理相關(guān)的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)作為標(biāo)志，也就是說(shuō)該合同處分權(quán)利的結(jié)果是以房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記并依法確認(rèn)房屋歸屬關(guān)系為要件。所以，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是一種要式合同。 subtitle:房屋買(mǎi)賣(mài)合內(nèi)容  內(nèi)容 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要條款： (1)買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人。即買(mǎi)方和賣(mài)方; (2)標(biāo)的物的基本情況。合同應(yīng)載明標(biāo)的物即房地產(chǎn)的坐落、地號(hào)、產(chǎn)權(quán)所有人、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、房屋建筑面積、占用土地面積、房屋結(jié)構(gòu)、四至界限、附著物、附圖等; (3)如系出讓土地，載明剩余使用年限; (4)房地產(chǎn)成交價(jià)格; (5)房地產(chǎn)價(jià)金的幣種、支付期限和方式。合同應(yīng)載明以人民幣或某一特定外幣支付房地產(chǎn)價(jià)金，一次性或分期支付以及**后付清的期限; (6)定金。雙方可以在合同中約定定金。定金可以充抵房地產(chǎn)價(jià)金。給付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金，接受定金的一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;(7)房地產(chǎn)交付時(shí)間; (8)賣(mài)方的產(chǎn)權(quán)保證條款。賣(mài)方保證出賣(mài)的房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與賣(mài)方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由賣(mài)方負(fù)責(zé)處理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給買(mǎi)方造成的經(jīng)濟(jì)損失，賣(mài)方負(fù)責(zé)賠償; (9)違約責(zé)任。雙方可以約定違約時(shí)應(yīng)支付一定比率或數(shù)額的滯納金; (10)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。在辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，由雙方按規(guī)定各自承擔(dān); (11)糾紛的解決。雙方可以在合同中約定糾紛的解決方法; (12)生效條件; (13)其他約定的條款。 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同可以劃分不同的類(lèi)別： 1)按轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容不同，可分為土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)和房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)。這種分類(lèi)的意義在于法律對(duì)轉(zhuǎn)讓的限制條件不同：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，受讓方必須依照土地出讓合同約定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)后，方可出讓;除此之外，國(guó)家嚴(yán)禁以任何方式對(duì)土地使用權(quán)倒買(mǎi)倒賣(mài);對(duì)以出讓方式取得的土地上建有房屋的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰辉诜梢?guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓之列，均可自由買(mǎi)賣(mài)。 2)按房地產(chǎn)的性質(zhì)不同，可分為商品房的買(mǎi)賣(mài)、公有房屋和經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)和私房買(mǎi)賣(mài)。這種分類(lèi)的意義在于法律規(guī)定的符合買(mǎi)賣(mài)的條件不同。商品房買(mǎi)賣(mài)專(zhuān)指有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》(2001年4月4日)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(2001年8月15日)專(zhuān)門(mén)規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)的條件。公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)的主體資格有嚴(yán)格的規(guī)定;《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售條件作出了規(guī)定;除此之外，已經(jīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的私有房地產(chǎn)，只要不在法律規(guī)定的禁止轉(zhuǎn)讓之列，均可自由買(mǎi)賣(mài)。 subtitle:房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本格式  范本格式 立合同人： 賣(mài)方： 法定代表： 委托代理人： 買(mǎi)方： 法定代表： 委托代理人： 買(mǎi)賣(mài)雙方現(xiàn)就下列房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，訂立本合同，共同遵守： 一、 房地產(chǎn)坐落于廣州市路街巷 （里、坊） 號(hào) 房，《 證》 證號(hào) 號(hào)，測(cè)量： 圖 幅 地號(hào)。 二、 該房地產(chǎn)結(jié)構(gòu) 層，使用土地面積為 平方米，出售部位為該屋 樓（棟） 單元（詳見(jiàn)房地產(chǎn)證確權(quán)面積），建筑面積為 平方米，連同室內(nèi)附著設(shè)施。 三、 買(mǎi)賣(mài)雙方議定交易價(jià)為人民幣 元， （大寫(xiě)： 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整）簽定本合同時(shí)，買(mǎi)方已按房地產(chǎn)交易價(jià)20% 元 ，（大寫(xiě)： 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整）作為定金支付給賣(mài)方，余額 元 ，（大寫(xiě)： 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整），應(yīng)在廣州市房地產(chǎn)交易所（簡(jiǎn)稱(chēng)：交易所）辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)之日支付給賣(mài)方。 四、 賣(mài)方或買(mǎi)方不按規(guī)定日期辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，視為違約。 五、 簽訂合同后，買(mǎi)方中途不買(mǎi)，合同即告解除，買(mǎi)方無(wú)權(quán)請(qǐng)求退還定金；賣(mài)方中途不賣(mài)，合同即告解除，賣(mài)方須雙倍退還定金。其中一方提出解除合同，由提出的一方按定金的20%繳納解除合同登記費(fèi)給交易所；雙方提出解除合同的，解除合同登記費(fèi)即定金中的20%由雙方各負(fù)擔(dān)一半。 六、 本合同簽訂后，凡違反《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》（簡(jiǎn)稱(chēng)：《交易管理辦法》）第十二條、第十三條的，交易所將不予以辦理，賣(mài)方應(yīng)將定金退回買(mǎi)方。交易所將按照《交易管理辦法》第四十一條、第四十二條規(guī)定處理。 七、 本合同自雙方簽字，經(jīng)交易所登記后生效。 八、 本合同一式三份，均具有同等法律效力，賣(mài)方、買(mǎi)方各執(zhí)一份，交易所存檔一份。合同履行后，買(mǎi)賣(mài)雙方所執(zhí)合同應(yīng)交回交易所備案。 立合同人： 賣(mài)方或委托代理人（簽名）： 身份證號(hào)碼： 聯(lián)系地址： 聯(lián)系電話(huà)： 買(mǎi)方或委托代理人（簽名）： 身份證號(hào)碼： 聯(lián)系地址：  

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)，新房契稅具體內(nèi)容是什么？
  答

  按照現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房實(shí)行差別化稅率。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶(hù)型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行; 戶(hù)型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;所購(gòu)住宅戶(hù)型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購(gòu)買(mǎi)非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等)，均按照4%的稅率征稅?！　∠硎芷醵愊抡{(diào)的普通住房應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下3個(gè)條件：　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上　　2、單套建筑面積不足144平方米或套內(nèi)面積120平方米以下　　3、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上商品住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下契稅征收標(biāo)準(zhǔn)90平米以下的是一個(gè)征收標(biāo)準(zhǔn)，90-144平米之間的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，144平米以上的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。二套房、三套房不享受契稅優(yōu)惠政策。一般實(shí)行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如買(mǎi)了套房子又賣(mài)了，再購(gòu)買(mǎi)住房就算二套房。　　但是名下確實(shí)只有一套房子，所以可以申請(qǐng)家庭唯一住房。契稅稅率實(shí)行3% ～5%的調(diào)整幅度。實(shí)行幅度稅率是考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況?！　∫虼?，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實(shí)際情況決定。契稅計(jì)算方法契稅采用比例稅率。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡(jiǎn)單?！　?yīng)納稅額的計(jì)算公式為：新房應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) × 稅率二手房應(yīng)納稅額=二手房稅率×房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)　　【名詞解釋】：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。

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