二手房交易中的問(wèn)題

已有10個(gè)回答

• 137****9688

  業(yè)內(nèi)人士表示，“口頭承諾”不僅不能保障買賣雙方的權(quán)益，反而弱化了消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。為防止買賣雙方在二手房交易中頻頻“變臉”，業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者在買賣房屋時(shí)應(yīng)盡量選擇專業(yè)性較強(qiáng)的品牌中介，并通過(guò)正式程序來(lái)簽訂買賣合同。
  在簽約過(guò)程中，購(gòu)房者應(yīng)將額外增加的約定和違約責(zé)任寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同，**終簽訂“三方約”，增加自我權(quán)益保護(hù)的砝碼。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:30:58
• 147****6437

  先付**，過(guò)戶后銀行將貸款直接打給賣方。二手房的**和新房比例不一樣視具體房子而定。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:27:48
• 154****4471

  交易過(guò)程中，要注意的問(wèn)題有很多，不單單只是一點(diǎn)點(diǎn)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都很重要。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:20:32
• 133****0479

  需要賠償?shù)挠校?、定金的2倍；2、如果繳納了**，可以要求對(duì)方賠償總房款的5%%7E20%的賠償。具體需要看合同是如何規(guī)定的。還有定金額不能超過(guò)房款的20%，否則無(wú)效。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:17:38
• 151****4594

  契稅成交價(jià)的4% 無(wú)個(gè)稅 營(yíng)業(yè)稅5.6% 銀行費(fèi)用

  查看全文↓ 2014-04-29 09:32:17
• 156****7685

  1、沒(méi)有正式開(kāi)始銷售，不可能存在定金，更不可能存在**，更更不存在房產(chǎn)證；按照國(guó)家現(xiàn)行政策，未取得預(yù)售證就銷售是違規(guī)行為，這種內(nèi)部買賣千萬(wàn)不要相信。
  2、中介公司對(duì)于這樣的房子不存在代理的問(wèn)題，因?yàn)檫@樣的房子即使銷售也是違規(guī)銷售，因此更不可能合法交易。他是一種協(xié)助客戶炒房的行為，甚至是和客戶一起忽悠人，甚至是騙人的行為。
  3、這樣子的房子本身不得銷售，更不要說(shuō)代理轉(zhuǎn)讓，他們收取的中介費(fèi)屬于合情不合法（所謂合情，是因?yàn)樗m然違規(guī)，但是畢竟付出了精神來(lái)操作；所謂不合法是因?yàn)樗麄儽旧韺儆谶`規(guī)操作）。因此中介費(fèi)應(yīng)予返還，但肯定沒(méi)有那么容易，因?yàn)樗麄儽旧砭陀心懥亢鲇迫?，你的錢就像肉包子打狗，你要想從他嘴巴把包子要回來(lái)，恐怕沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。雖然你可以訴諸法律，但是你付出的時(shí)間成本和精力成本，恐怕也不能你所謂的定金能夠補(bǔ)償?shù)摹?br/>4、我估計(jì)你那里應(yīng)該是區(qū)級(jí)以下的城市，因?yàn)樵谝痪€城市，這種情況幾乎不可能出現(xiàn)。

  查看全文↓ 2014-04-28 18:10:35
• 138****2532

  **3成，也就是24萬(wàn)，但是加上稅費(fèi)、中介費(fèi)，可能需要30萬(wàn)

  查看全文↓ 2014-04-28 13:44:20
• 156****0868

  這要看您是哪的房子，房子不能以**低的價(jià)格報(bào)，有**低限度的，可以找個(gè)中介公司咨詢一下，也可以找他們幫您做這一塊，省去很多稅用

  查看全文↓ 2014-04-28 09:25:25
• 147****0538

  營(yíng)業(yè)稅 契稅 銀行費(fèi)用 等

  查看全文↓ 2014-04-27 15:03:34
• 144****8606

  煙房千萬(wàn)別去，我的錢都拿不出來(lái)了，聽(tīng)說(shuō)正大不錯(cuò)．定金一定要叫中介轉(zhuǎn)給房主，不能叫中介拿著，買賣成了好說(shuō)，買賣不成，他也不退給你，都是說(shuō)的好聽(tīng)，什么有合適的房在直接定，都是騙子，不想叫你跑了是真的．**款轉(zhuǎn)中介當(dāng)日就過(guò)戶，否則不用給錢．過(guò)戶后有錢就打尾款，沒(méi)錢，可以在新房證出來(lái)以前，辦按接貸款的前期手續(xù)，新證出來(lái)了，也差不多快放款了．等你這一系列手續(xù)，中介給你辦完了再付中介費(fèi)．一分錢都別掌握他們手里．如果在中介看好房了，他叫你交定金別交，交個(gè)意向金（可以隨時(shí)退的），和房主見(jiàn)面后交定金，但要直接轉(zhuǎn)給房主，（第一，他這個(gè)房只能賣給你，因?yàn)槭漳沐X了，違約的話要雙倍陪你，反過(guò)來(lái)，你也是．第二，轉(zhuǎn)給房主更有保障，交在中介，萬(wàn)一這期間，叫別的中介把這個(gè)房賣了，你交也是白交，反正房主沒(méi)收到），還有一定要看好中介的合同，他們的合同都是只對(duì)他們自己有利的，貓膩很多．

  查看全文↓ 2014-04-27 12:46:36

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• 問(wèn) 二手房交易中的問(wèn)題
  答

  **3成，也就是24萬(wàn)，但是加上稅費(fèi)、中介費(fèi)，可能需要30萬(wàn)

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• 問(wèn) 在二手房交易中,交易費(fèi)用的問(wèn)題?
  答

  沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)根本不能交易，親！別上當(dāng)了

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• 問(wèn) 二手房交易中應(yīng)警惕哪些問(wèn)題？
  答

  有人說(shuō)要注意產(chǎn)權(quán)、房屋質(zhì)量、稅費(fèi)、合同和貸款問(wèn)題。

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• 問(wèn) 二手房交易過(guò)程中中介的問(wèn)題
  答

  負(fù)責(zé)交易的協(xié)調(diào)和和交易安全。比如協(xié)助過(guò)戶，售樓等。

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• 問(wèn) 二手房交易的問(wèn)題
  答

  在二手房交易的過(guò)程中，買賣雙方通常只關(guān)注交易的**終結(jié)果，卻忽視了交易過(guò)程的安全性。而事實(shí)上，往往**能影響交易結(jié)果的就是整個(gè)交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會(huì)選擇經(jīng)紀(jì)公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實(shí)的市場(chǎng)信息，他們更希望經(jīng)紀(jì)公司 能給他們提供一個(gè)有安全保障的交易過(guò)程。其實(shí)，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識(shí)，注意一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個(gè)環(huán)節(jié)。-尋找中介信息登記買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策，經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況為買賣雙方進(jìn)行配對(duì)，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購(gòu)房、售房信息。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個(gè)重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經(jīng)紀(jì)公司有以下幾點(diǎn)：規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書(shū)、聲譽(yù)較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經(jīng)營(yíng)，這樣的公司很可能曾經(jīng)面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門(mén)的制裁和顧客的追討；其二是因?yàn)樗且患曳值昊蜻B鎖店。按規(guī)定，分店也應(yīng)有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個(gè)以上擁有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)證書(shū)的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，借此機(jī)會(huì)，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門(mén)。其次，留意執(zhí)照上所列的注冊(cè)資金，通過(guò)查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬(wàn)元、千萬(wàn)元的注冊(cè)資金了。另外，在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前，購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無(wú)其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。還有一點(diǎn)您要注意：不要被“放心中介”的稱號(hào)迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的旗號(hào)。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進(jìn)行舉報(bào)，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。-入市資格審批賣方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書(shū)”，辦理上市審批手續(xù)。如果是已購(gòu)公房，其上市需蓋三種章。第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無(wú)償劃撥。第二枚章是在上市征詢意見(jiàn)表上蓋的章，后來(lái)北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說(shuō)明，如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有特殊約定的，無(wú)需原單位同意蓋章。第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門(mén)在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：1.中央直屬機(jī)關(guān)的公房；2.軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；3.使用權(quán)的房屋；4.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；5.在農(nóng)村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；6.已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的；7.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；8.所有權(quán)有糾紛的；9.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的；10.上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；11.依法被查封或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的。-評(píng)估及考察房源詳情中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實(shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒(méi)有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估**受關(guān)注。買方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個(gè)單價(jià)都不低于每平方米5000元，有的價(jià)格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價(jià)格上能讓人接受的舊房，問(wèn)問(wèn)中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣出去了。”而且，房地產(chǎn)中介報(bào)出的房?jī)r(jià)也是五花八門(mén)的，有的房?jī)r(jià)是房主的凈要價(jià)，有的是含稅費(fèi)的總價(jià)，有的是中介公司加價(jià)后的房?jī)r(jià)。作為賣方，應(yīng)切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤(pán)價(jià)格，據(jù)此明確該套房的可能購(gòu)買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報(bào)價(jià)尺寸，避免尷尬報(bào)價(jià)，致使銷售周期過(guò)長(zhǎng)，甚至有價(jià)無(wú)市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時(shí)，會(huì)免費(fèi)提供專業(yè)評(píng)估。買賣雙方可據(jù)此商量房?jī)r(jià)。其實(shí)，**簡(jiǎn)單的二手房售價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)就是：報(bào)價(jià)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。-簽協(xié)議驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納，金額為房?jī)r(jià)的2.5%，也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；2.要求出售方或中介方明確寫(xiě)清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售；3.涉及價(jià)款的問(wèn)題：在合同中，寫(xiě)明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫(xiě)清付款的時(shí)間，約定付款條件；4.寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用；5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等)；6.寫(xiě)明合同生效、中止、終止或解除條款；7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。-居間中保提交房款為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的"購(gòu)房款給付、房產(chǎn)交接"事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。買方將房款在立契過(guò)戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的30%作為**款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。-過(guò)戶結(jié)算買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過(guò)戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。立契過(guò)戶當(dāng)天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來(lái)到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購(gòu)房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購(gòu)房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以，購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的相關(guān)科室繳納：按房?jī)r(jià)的3%繳納土地出讓金；房?jī)r(jià)的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅。此外，還有測(cè)繪費(fèi)30元，工本費(fèi)15元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(建筑面積——.3元)。購(gòu)房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購(gòu)置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測(cè)繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。

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