二手房交易中的問題

已有10個回答

• 137****9688

  業(yè)內人士表示，“口頭承諾”不僅不能保障買賣雙方的權益，反而弱化了消費者的風險意識。為防止買賣雙方在二手房交易中頻頻“變臉”，業(yè)內人士建議購房者在買賣房屋時應盡量選擇專業(yè)性較強的品牌中介，并通過正式程序來簽訂買賣合同。
  在簽約過程中，購房者應將額外增加的約定和違約責任寫進書面合同，**終簽訂“三方約”，增加自我權益保護的砝碼。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:30:58
• 147****6437

  先付**，過戶后銀行將貸款直接打給賣方。二手房的**和新房比例不一樣視具體房子而定。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:27:48
• 154****4471

  交易過程中，要注意的問題有很多，不單單只是一點點，每一個環(huán)節(jié)都很重要。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:20:32
• 133****0479

  需要賠償?shù)挠校?、定金的2倍；2、如果繳納了**，可以要求對方賠償總房款的5%%7E20%的賠償。具體需要看合同是如何規(guī)定的。還有定金額不能超過房款的20%，否則無效。

  查看全文↓ 2014-05-19 15:17:38
• 151****4594

  契稅成交價的4% 無個稅 營業(yè)稅5.6% 銀行費用

  查看全文↓ 2014-04-29 09:32:17
• 156****7685

  1、沒有正式開始銷售，不可能存在定金，更不可能存在**，更更不存在房產證；按照國家現(xiàn)行政策，未取得預售證就銷售是違規(guī)行為，這種內部買賣千萬不要相信。
  2、中介公司對于這樣的房子不存在代理的問題，因為這樣的房子即使銷售也是違規(guī)銷售，因此更不可能合法交易。他是一種協(xié)助客戶炒房的行為，甚至是和客戶一起忽悠人，甚至是騙人的行為。
  3、這樣子的房子本身不得銷售，更不要說代理轉讓，他們收取的中介費屬于合情不合法（所謂合情，是因為他雖然違規(guī)，但是畢竟付出了精神來操作；所謂不合法是因為他們本身屬于違規(guī)操作）。因此中介費應予返還，但肯定沒有那么容易，因為他們本身就有膽量忽悠人，你的錢就像肉包子打狗，你要想從他嘴巴把包子要回來，恐怕沒有那么簡單。雖然你可以訴諸法律，但是你付出的時間成本和精力成本，恐怕也不能你所謂的定金能夠補償?shù)摹?br/>4、我估計你那里應該是區(qū)級以下的城市，因為在一線城市，這種情況幾乎不可能出現(xiàn)。

  查看全文↓ 2014-04-28 18:10:35
• 138****2532

  **3成，也就是24萬，但是加上稅費、中介費，可能需要30萬

  查看全文↓ 2014-04-28 13:44:20
• 156****0868

  這要看您是哪的房子，房子不能以**低的價格報，有**低限度的，可以找個中介公司咨詢一下，也可以找他們幫您做這一塊，省去很多稅用

  查看全文↓ 2014-04-28 09:25:25
• 147****0538

  營業(yè)稅 契稅 銀行費用 等

  查看全文↓ 2014-04-27 15:03:34
• 144****8606

  煙房千萬別去，我的錢都拿不出來了，聽說正大不錯．定金一定要叫中介轉給房主，不能叫中介拿著，買賣成了好說，買賣不成，他也不退給你，都是說的好聽，什么有合適的房在直接定，都是騙子，不想叫你跑了是真的．**款轉中介當日就過戶，否則不用給錢．過戶后有錢就打尾款，沒錢，可以在新房證出來以前，辦按接貸款的前期手續(xù)，新證出來了，也差不多快放款了．等你這一系列手續(xù)，中介給你辦完了再付中介費．一分錢都別掌握他們手里．如果在中介看好房了，他叫你交定金別交，交個意向金（可以隨時退的），和房主見面后交定金，但要直接轉給房主，（第一，他這個房只能賣給你，因為收你錢了，違約的話要雙倍陪你，反過來，你也是．第二，轉給房主更有保障，交在中介，萬一這期間，叫別的中介把這個房賣了，你交也是白交，反正房主沒收到），還有一定要看好中介的合同，他們的合同都是只對他們自己有利的，貓膩很多．

  查看全文↓ 2014-04-27 12:46:36

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  答

  **3成，也就是24萬，但是加上稅費、中介費，可能需要30萬

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  沒有產權的房產根本不能交易，親！別上當了

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  有人說要注意產權、房屋質量、稅費、合同和貸款問題。

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  負責交易的協(xié)調和和交易安全。比如協(xié)助過戶，售樓等。

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  答

  在二手房交易的過程中，買賣雙方通常只關注交易的**終結果，卻忽視了交易過程的安全性。而事實上，往往**能影響交易結果的就是整個交易過程中的各個環(huán)節(jié)。買賣雙方之所以會選擇經紀公司代理交易，并不僅僅是為了得到真實的市場信息，他們更希望經紀公司 能給他們提供一個有安全保障的交易過程。其實，消費者只要掌握了基本的交易常識，注意一些可能存在的風險，還是能夠買到一套稱心的二手房的。一般正規(guī)的二手房交易包括如下幾個環(huán)節(jié)。-尋找中介信息登記買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策，經紀公司根據(jù)實際情況為買賣雙方進行配對，為他們牽線搭橋，買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中，買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介，它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。選擇好的經紀公司有以下幾點：規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質證書、聲譽較好。具體辦法如下：首先，注意公司地址是否同您登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區(qū)，如果不是，有兩種情況：其一證明該公司是異地經營，這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘境，而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討；其二是因為它是一家分店或連鎖店。按規(guī)定，分店也應有自己的執(zhí)照，但是，辦照的條件是分店有兩個以上擁有經紀人資質證書的，有些分店未達到這一標準，就使用總店營業(yè)執(zhí)照的復印件，所以，消費者應向該店的業(yè)務員提出看看總店的營業(yè)執(zhí)照，借此機會，也可到其總店認認門。其次，留意執(zhí)照上所列的注冊資金，通過查看該公司的規(guī)模、辦公地點、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。還有一點您要注意：不要被“放心中介”的稱號迷惑。目前，已經發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的旗號。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費者的行為，消費者也可以撥打北京市中介事務所設置的投訴熱線進行舉報，北京市中介事務所將給予其嚴厲制裁。-入市資格審批賣方到房屋所在區(qū)縣房地產交易管理部門申領“上市批準通知書”，辦理上市審批手續(xù)。如果是已購公房，其上市需蓋三種章。第一枚章是在出售調查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質，以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章，后來北京市頒布了補充規(guī)定及說明，如果已購公房房主與原產權單位沒有特殊約定的，無需原單位同意蓋章。第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章，由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產權性質的房子不能上市交易：1.中央直屬機關的公房；2.軍產、院(醫(yī)院)產、校(**)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的；3.使用權的房屋；4.以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款的；5.在農村集體土地上興建的房屋，所持鄉(xiāng)產權房產證的二手商品房；6.已經被列入拆遷公告范圍的；7.所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；8.所有權有糾紛的；9.已經抵押，并且未經抵押人書面同意的；10.上市出售后會形成新的住房困難的；11.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的；12.房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的。-評估及考察房源詳情中介審核身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估**受關注。買方一定留意到，凡是位置好點兒的、交通便利點兒的二手房，哪個單價都不低于每平方米5000元，有的價格更邪乎：每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價格上能讓人接受的舊房，問問中介，得到的答復卻是：“房子已經賣出去了?！倍遥康禺a中介報出的房價也是五花八門的，有的房價是房主的凈要價，有的是含稅費的總價，有的是中介公司加價后的房價。作為賣方，應切實考慮自有房產的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤價格，據(jù)此明確該套房的可能購買群，以及這類人群的收入、承受力等情況，并把握好報價尺寸，避免尷尬報價，致使銷售周期過長，甚至有價無市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時，會免費提供專業(yè)評估。買賣雙方可據(jù)此商量房價。其實，**簡單的二手房售價測算標準就是：報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。-簽協(xié)議驗證核實房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納，金額為房價的2.5%，也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風險，以下條款必不可少：1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售；3.涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程及費用；5.違約責任：明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款；7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。-居間中保提交房款為保證房產買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產交易中的"購房款給付、房產交接"事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件復印件、人名章，外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。買方將房款在立契過戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請抵押貸款，應與擔保方簽訂《委托擔保合同》，同時將總房款的30%作為**款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項與總房款之差額也應由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。-過戶結算買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后，中保方在買賣雙方對房產確認無誤后，協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算；由經紀公司協(xié)助辦理產權變更；如果買家需要貸款，由經紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔保。立契過戶當天，買賣雙方及其業(yè)務員同時來到房屋所在區(qū)縣的房地產交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購房者，應該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當天，繳納稅費，所以，購房者要向房地產交易管理部門的相關科室繳納：按房價的3%繳納土地出讓金；房價的2%繳納契稅(120平方米以下)；按房價的0.05%繳納印花稅。此外，還有測繪費30元，工本費15元，產權登記費(建筑面積——.3元)。購房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨后，房地局將為您購置的這套房子審檔，辦理產權登記，測繪，制作新的產權證。

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