個(gè)人投資商鋪需要注意些什么

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• 153****6766

  樓市步入金九，住宅市場(chǎng)漸漸露出本色，但商鋪市場(chǎng)疲軟依舊。業(yè)內(nèi)人士提醒道，普通散戶需要適當(dāng)回避商鋪投資。 據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，9月上半月商鋪市場(chǎng)共銷售3.6萬(wàn)平方米，同比減少5.3%，庫(kù)存仍在向上攀升，去化周期為72.1個(gè)月。造成庫(kù)存壓力巨大的原因是供過(guò)于求，或與商業(yè)土地大量供應(yīng)有關(guān)。 商服用地?cái)?shù)量一直在增加，之前每年基本在70幅土地以內(nèi)，但到2011年和2013年分別達(dá)到113幅和115幅，可建面積分別達(dá)到641萬(wàn)和804萬(wàn)平方米。而近3年每年銷售量平均在152萬(wàn)平方米，超高的供應(yīng)量為今后風(fēng)險(xiǎn)加劇埋下伏筆。此外，**新國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份住宅辦公樓的庫(kù)存開始下降，商營(yíng)業(yè)用房待售面積增加157萬(wàn)平方米，說(shuō)明全國(guó)都面臨同樣問(wèn)題。 從區(qū)域來(lái)看，當(dāng)前商鋪交易量近八成集中在外環(huán)以外。盡管人口外遷是趨勢(shì)，但是也需要看到，外圍區(qū)域產(chǎn)品以剛需為主，區(qū)域消費(fèi)力并不強(qiáng)?，F(xiàn)在很多商業(yè)中心動(dòng)輒10萬(wàn)平方米起，而且走中高端路線，和周邊的消費(fèi)力未必匹配。此外，很多外環(huán)外區(qū)域雖然交房了，但有大量空置房源，人氣不足，即便營(yíng)業(yè)也面臨騎虎難下的困局。而且很多大型商業(yè)中心也有散售的商鋪，但是位置和業(yè)主自持的部分差很多。商鋪一街之隔就會(huì)產(chǎn)生客流上的巨大差異，所以能否有穩(wěn)定的租金是需要考察的第一步。 其次，好的商業(yè)需要好的運(yùn)營(yíng)管理，當(dāng)前多重開發(fā)輕運(yùn)行。尤其是一些散售的項(xiàng)目，更難談統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。租金無(wú)法增長(zhǎng)，物業(yè)價(jià)值也就不能增值。此外，一般而言，一套商鋪利潤(rùn)的四成是用來(lái)繳稅的，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的考驗(yàn)。 商鋪風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，個(gè)人投資客入市須謹(jǐn)慎。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦提醒道，個(gè)人投資者需摒棄“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念。當(dāng)前還受電商沖擊，實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力巨大。商鋪市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還在放大中，普通散戶并不適合做商鋪投資。

  查看全文↓ 2016-04-13 11:37:39

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 投資商鋪要注意哪些買房細(xì)節(jié)？
  答

  .買商鋪要有前瞻性。 并不是所有的好地點(diǎn)都一定好賺錢，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。當(dāng)然，除了關(guān)注市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來(lái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況。

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• 問(wèn) ?? 投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)嗎？投資商鋪該注意什么呢？
  答

  購(gòu)買商鋪的風(fēng)險(xiǎn) 六大注意點(diǎn)：　　1、要有商鋪的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?！　￠_店選址，要有前沿的目光，有錢的可以投資買店鋪，但是選擇買店鋪一定要注意幾點(diǎn)，現(xiàn)在不是“一鋪養(yǎng)三代”的時(shí)代，如果運(yùn)行不暢，有可能“三代養(yǎng)一鋪”?！　?、盡量不買商場(chǎng)里的商鋪。　　不買產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，只買獨(dú)立的商鋪。商場(chǎng)要是整體情況很差，你的鋪?zhàn)淤u也賣不出去，租也租不出去。那種小產(chǎn)權(quán)商鋪看起來(lái)成本低，其實(shí)投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng)，而且極容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，**終淪落成小商品、小集市式的商場(chǎng)?！　?、買商鋪之前多調(diào)查?！　≠I了商鋪，你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調(diào)查，面積一樣的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型?周邊的消費(fèi)水平，能支撐什么水平的品牌?在保守估計(jì)的營(yíng)業(yè)額基礎(chǔ)上，預(yù)期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個(gè)人投資者，不需要像機(jī)構(gòu)投資者那樣撰寫投資報(bào)告，但你的心里得有本清晰的賬。　　4、買了商鋪，不是就此捧上了“金飯碗”?！　?duì)商鋪投資的復(fù)雜性，投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的技術(shù)條件等等，都需要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。很多商業(yè)在銷售時(shí)熱熱鬧鬧，然而運(yùn)營(yíng)很長(zhǎng)一段時(shí)間后，卻仍是一片蕭條。即使過(guò)了正常的1-2年養(yǎng)鋪期，也看不到希望在哪里?！　?、看準(zhǔn)客流和潛在客流?！　∩啼佭x址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對(duì)經(jīng)營(yíng)小型商鋪的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，客流的大小直接影響到收入的多少。因此，選擇地理位置優(yōu)越的商家投資收益較高，但好地段也意味著價(jià)格較高，競(jìng)爭(zhēng)激烈。相對(duì)而言，社區(qū)商鋪與沿街店鋪的客流量穩(wěn)定，投資回報(bào)平穩(wěn)。至于郊區(qū)住宅的配套商鋪客源已經(jīng)固定，就必須從經(jīng)營(yíng)上多下工夫了?！　?、買商鋪要有前瞻性。　　并不是所有的好地點(diǎn)都一定好賺錢，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。當(dāng)然，除了關(guān)注市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來(lái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況。并不是所有的好地點(diǎn)都一定好賺錢，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地，而許多正在開發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此，買商鋪在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。

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• 問(wèn) 購(gòu)買商鋪投資需要注意些什么問(wèn)題？
  答

  商鋪投資回報(bào)周期長(zhǎng)，特別是新建小區(qū)周邊的商鋪，由于地段還未成熟、人氣也不夠旺，因此市場(chǎng)培育期就更長(zhǎng)。此外，商鋪投資地段是關(guān)鍵。通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是商業(yè)活動(dòng)比較頻繁、商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈，人氣旺盛的地區(qū)才有利于店鋪的日常營(yíng)運(yùn)。但對(duì)于一些新興區(qū)域，由于還處在開發(fā)階段，未來(lái)商業(yè)形成存在變數(shù)，因此不要貿(mào)然去一個(gè)新的商圈。而項(xiàng)目周邊的交通、配套、規(guī)劃等都是考察的重要指標(biāo)。

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• 問(wèn) 投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)嗎？要注意哪些呢？
  答

  商鋪投資除了要考慮地段、客戶群、商品種類等因素外，更要考慮金融對(duì)商鋪市場(chǎng)的影響。其中**重要的是人民幣**、銀行加息和貨幣政策。就怕“速戰(zhàn)速?zèng)Q”人民幣**對(duì)投資商鋪市場(chǎng)有著廣泛的影響，目前**擔(dān)心的就是外資乘此機(jī)會(huì)搞投機(jī)。人民幣不斷**，促使國(guó)內(nèi)投資性物業(yè)不斷**，這對(duì)外資投機(jī)產(chǎn)生強(qiáng)烈的驅(qū)動(dòng)作用。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度相對(duì)較低，他們當(dāng)然熱衷于把大量資金投向這個(gè)市場(chǎng)。如果是長(zhǎng)期投資也不是壞事，就怕這些資本“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，撈一把而“逃之夭夭”。有人預(yù)計(jì)，一旦發(fā)生這種情況將給國(guó)內(nèi)商鋪市場(chǎng)帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)說(shuō)，隨著人民幣匯率進(jìn)入“6時(shí)代”，已經(jīng)有一批外資開始對(duì)人民幣**的預(yù)期有所降低。有些外資已經(jīng)覺得目前國(guó)內(nèi)商鋪物業(yè)“偏貴了”，為此，眼下特別需要警惕外資在“獲利”之后進(jìn)行拋盤退市的可能。擔(dān)心“物業(yè)積壓”從行業(yè)上看，受加息影響**大的要數(shù)房地產(chǎn)業(yè)。原因有兩個(gè)，一是房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重較大；二是房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，加息之后立即促進(jìn)投資成本提高，進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控的影響，促使不少投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。加息以后直接提高開發(fā)商的投資成本以及中小投資者的融資成本，他們的預(yù)期利潤(rùn)當(dāng)然也隨之下降。這就會(huì)促使開發(fā)商盡快從商鋪市場(chǎng)抽身，而中小投資者則會(huì)望風(fēng)而逃。長(zhǎng)此以往的話，商鋪也就成了積壓產(chǎn)品?！柏泿艔木o”持續(xù)2006年以來(lái)，由于商鋪市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求狀況，商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。2007年下半年國(guó)家實(shí)施貨幣從緊政策之后，更是令投資和投機(jī)客雪上加霜。這批人缺乏資金以后，第一時(shí)間想到的就是向銀行借貸。然而，眼下國(guó)家貨幣從緊政策不但沒有“松口”，相反調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，致使不少投資和投機(jī)客陷入進(jìn)退兩難境地。如果國(guó)家今后再推出更為嚴(yán)厲的“限貸”政策，商鋪物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就可能出現(xiàn)。 購(gòu)買商鋪與購(gòu)買普通住宅的區(qū)別在于，購(gòu)買商鋪有兩個(gè)合同目的，一是取得房屋所有權(quán)，若低價(jià)購(gòu)入、高價(jià)賣出商鋪，也可以實(shí)現(xiàn)投資目的，這一點(diǎn)與購(gòu)買普通住宅類似。但是在目前，靠炒賣房屋進(jìn)行投機(jī)，很不方便。嚴(yán)格地講，購(gòu)買商鋪的第二點(diǎn)合同目的——進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

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• 問(wèn) ??投資商鋪?zhàn)⒁馐马?xiàng)
  答

  　　投資商鋪?zhàn)⒁馐马?xiàng)有很多，其中**主要的要注意的事情就是選擇合適的門面，因?yàn)楫?dāng)你的門面都選不好的時(shí)候，那么你這個(gè)投資行為一開始就是錯(cuò)的了?！　∫粋€(gè)好的門面能支撐起一家店的生意，那么在這個(gè)原則下，你投資一個(gè)很好的店面，對(duì)其進(jìn)行購(gòu)買后，基本上就可以說(shuō)走出漂亮的第一步了，接下來(lái)就是裝飾好店面，選擇好一個(gè)合適的機(jī)會(huì)，再把商鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，收取合適的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果選擇不賣出去，把店鋪留在自己的受理，作為一個(gè)長(zhǎng)期投資的話，你可以租出去，一個(gè)好的店面，租金也不會(huì)低到哪里去?！　⊥瑫r(shí)你在購(gòu)買該店鋪的時(shí)候，要調(diào)查這個(gè)商店的有無(wú)銷售預(yù)售許可證，還有查看周邊環(huán)境，周邊店鋪還沒開始營(yíng)業(yè)的話就會(huì)出現(xiàn)這種情況，如果你在開發(fā)的早期階段購(gòu)買商店，整個(gè)社區(qū)的入住率都會(huì)降低，而且是無(wú)法經(jīng)營(yíng)這樣的商店的。