房屋產(chǎn)權調(diào)換法律依據(jù)有哪些 需要注意哪些事項

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• 152****5003

  如果原有的房屋遇到開發(fā)商動遷，那么開發(fā)商就會和房屋產(chǎn)權人進行產(chǎn)權調(diào)換的具體事宜協(xié)商，那么房屋產(chǎn)權調(diào)換的法律知識就得預先了解，這樣才能占據(jù)有利位置。下面我們來看看法律依據(jù)和必須要知道的注意事項。 一、房屋產(chǎn)權調(diào)換定義 房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產(chǎn)權與被拆遷人的房屋進行產(chǎn)權調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。產(chǎn)權調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。 也就是說以異地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。 二、房屋產(chǎn)權調(diào)換法律規(guī)定 《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號） 第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。 被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。 因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。 三、產(chǎn)權調(diào)換的注意事項 1、產(chǎn)權調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積 在商品房價格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積對于拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標準的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達到國家規(guī)定的標準;二是調(diào)換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為借口，在產(chǎn)權調(diào)換時，按被拆遷房屋的價值來確定**終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權益，不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。 2、原地還房 不同級別的地段，房屋價值會出現(xiàn)明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。原地還房中的原地，應當作何理解，這實際上在《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》關于產(chǎn)權調(diào)換規(guī)定的章節(jié)中已有明確，原地，應當就是被拆遷房屋的原址。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢地位以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，**終給被拆遷人造成無法彌補的損失。根據(jù)《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設施建設需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應在被拆遷房屋原址還房。 3、產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷當事人就拆遷補償安置達成一致意見，應當訂立拆遷補償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來講，拆遷補償安置協(xié)議屬于無名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權調(diào)換時，雙方簽訂的協(xié)議名稱應當為拆遷安置補償協(xié)議，而不應以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應當明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容?，F(xiàn)實生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置用房的，應予支持。該條司法解釋實際上是賦予了拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先效力，當拆遷補償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，對拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護。正是因為司法解釋對拆遷補償安置協(xié)議所賦予的特別效力，才使得被拆遷人有權優(yōu)先于第三人獲得約定的房屋，可以依拆遷補償安置協(xié)議對抗第三人，從而在實體利益上得到保障。如果忽視這一點，將本應為拆遷補償安置的協(xié)議搞成了《商品房置換協(xié)議》，其優(yōu)先權可能因此而喪失，**終房屋被拆遷，約定的房屋無法取得，鬧得雞飛蛋打。另外，國家針對房屋拆遷所獲得產(chǎn)權調(diào)換房屋在稅收上是給予優(yōu)惠的，而針對商品房置換所獲得房屋是沒有優(yōu)惠的，這也是事關被拆遷利益的一個方面。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:10

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• 問 房屋拆遷安置補償合同糾紛的法律依據(jù)有哪些？
  答

  房屋拆遷安置補償合同糾紛是民事案件。是《城市房屋拆遷管理條例》第十五條規(guī)定的情形。只有拆遷單位與被拆遷人沒有達成拆遷協(xié)議，沒有簽訂拆遷安置補償合同的，拆遷行政部門作出拆遷決定，被拆遷人對拆遷決定不服，向法院起訴的，才是行政案件。這是《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規(guī)定的情形?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》：第十五條:拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。第十六條:拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。

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• 問 ??產(chǎn)權調(diào)換房是商品房嗎?房屋產(chǎn)權調(diào)換注意事項有哪些?
  答

  一、什么是房屋產(chǎn)權調(diào)換？房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋的產(chǎn)權，與被拆遷房屋進行產(chǎn)權調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價，和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋，對被拆遷人進行妥善安置。房屋產(chǎn)權調(diào)換的特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權調(diào)換的方法。產(chǎn)權調(diào)換一般分為原地回遷和異地安置。二、房屋產(chǎn)權調(diào)換需注意事項1、產(chǎn)權調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積2、原地還房3、產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議4、征收補償款是否要納稅5、房屋產(chǎn)權調(diào)換的地段選擇6、產(chǎn)權調(diào)換房屋市場價值的確定7、產(chǎn)權調(diào)換房屋的質(zhì)量問題8、產(chǎn)權調(diào)換房屋交付前房屋征收部門的義務9、能不能堅持要求進行房屋產(chǎn)權調(diào)換以上就是關于什么是房屋產(chǎn)權調(diào)換以及進行房屋產(chǎn)權調(diào)換需要注意的一些事項?，F(xiàn)實中因為房屋拆遷補償問題，經(jīng)常出現(xiàn)一些糾紛，在進行房屋產(chǎn)權調(diào)換時，我們需要了解與之相關的事項，將糾紛減少到較低。

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• 問 ??房屋拆遷安置補償合同糾紛的法律依據(jù)有什么？
  答

  1、合同如果沒有特別規(guī)定，只要雙方簽字或者蓋章后即具有法律效率2、你簽字的合同，你應該也有一份的。如果原來是空白的地方對方是無法單方面改動的。3、空白處不填寫不影響其他部分的法律效率的。4、如果你估計要輸?shù)脑?，還是主動提出調(diào)解解決為妥。

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• 問 有哪些法律依據(jù)可以退房？
  答

  肯定是違反合同約定的，再說，如果房子漲價了，開發(fā)商反悔不交房了肯定也是違約。

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• 問 房屋產(chǎn)權調(diào)換的標準是什么 有哪些注意事項
  答

  房屋產(chǎn)權調(diào)換主要出現(xiàn)在拆遷的情況中，產(chǎn)權的調(diào)換有什么注意事項？房屋產(chǎn)權調(diào)換是關系產(chǎn)權人權益的重要行為，在處理的過程中，沒有執(zhí)行一定的標準，或是產(chǎn)權人不夠謹慎，常常會使自己的權益受到嚴重的侵害。 房屋產(chǎn)權調(diào)換的意思是指，拆遷人用購買的產(chǎn)權房屋或自己建造的房子與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。 產(chǎn)權調(diào)換的標準及注意事項 1、產(chǎn)權調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積 在房價上漲飛速的今天，調(diào)換房屋的面積，對于拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標準的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達到國家規(guī)定的標準;二是調(diào)換房屋的面積，原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為借口，在產(chǎn)權調(diào)換時，按被拆遷房屋的價值來確定**終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權益，不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。 2、原地還房 不同級別的地段，房屋價值會出現(xiàn)明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。原地，應當就是被拆遷房屋的原址。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢地位，以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，**終給被拆遷人造成無法彌補的損失。根據(jù)相關規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設施建設需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應在被拆遷房屋原址還房。 3、產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷當事人就拆遷補償安置達成一致意見，應當訂立拆遷補償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來講，拆遷補償安置協(xié)議屬于無名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權調(diào)換時，雙方簽訂的協(xié)議名稱應當為拆遷安置補償協(xié)議，而不應以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應當明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容?，F(xiàn)實生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。 房屋產(chǎn)權調(diào)換在如今城市規(guī)劃建設的浪潮中，是一個常見的民事行為，如果產(chǎn)權所有人在面對拆遷等情況時，沒有了解相關的法律房產(chǎn)知識，就很難保障自己的權益不受侵害。