二孩政策為樓市帶來哪些影響 房產(chǎn)投資發(fā)生了哪些變化

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  隨著市場不斷降息調(diào)控，金融市場開始進入利率下行周期，隨之而來的是傳統(tǒng)理財產(chǎn)品的收益率不斷下滑，在這樣的市場環(huán)境下，如何保證自己的投資理財收益不被侵蝕？11月29日，著名經(jīng)濟學家、中央財經(jīng)大學經(jīng)濟學博士、教授王福重在某論壇表示，房地產(chǎn)仍然是資產(chǎn)配置首選。 王福重認為，如今中國經(jīng)濟增速從高速到了中低速階段，人口紅利逐漸消失，在這種形勢下，投資拉動經(jīng)濟增長成為趨勢。 對于個人投資者，他建議可以從樓市和股市中尋找機會，不過，相對而言，王福重更看好樓市，“股市玩的是心跳，短期風險大，而買房子之后，只要能在里面睡一覺就算是增值了，投資機會比股市更穩(wěn)定?！? “兩孩”為房產(chǎn)逆襲帶來新機遇 “作為中國過去經(jīng)濟的增長主動力，房地產(chǎn)涉及到了十幾種稅，四十多項費，關(guān)聯(lián)五十多個行業(yè)，經(jīng)濟帶動力驚人?！蓖醺Ｖ胤治?，2003年至2013年，北京房價格上漲了7.68倍，上海和廣州上漲5倍，深圳上漲3倍，**近一年又上漲了70%，房地產(chǎn)的增值空間仍然比較大。 王福重認為，20年前，武漢人均住房面積十幾平方米，現(xiàn)在已經(jīng)翻番，要求也越來越高，未來“城里一套房，郊區(qū)一套別墅”將成為中產(chǎn)階級的標配。加上近期全面放開的“兩孩”政策，也為房地產(chǎn)的逆勢增長平添契機，將極大促進購房需求增加。 而對于上漲的房屋空置率，王福重笑稱，這只是房子的一種使用方式，“空置也是富裕的一種標志，很正常?！? 面對當下大熱的境外資產(chǎn)配置，王福重表示，“畢竟在美國買房子跟在中國是兩碼事，手續(xù)不一樣，沒有戶口一說?！彼ㄗh，凈值在3000萬元人民幣以上的人群，可以適當考慮在境外購買資產(chǎn)，不過，在國外購房還涉及到法律，要考慮房產(chǎn)稅等問題，需要更謹慎，才能更好地規(guī)避資產(chǎn)風險。 股市進入安全期，但不可頻繁交易 對于股市，王福重顯得比較謹慎，他認為，A股經(jīng)歷了大幅度的上漲，從去年10月到今年4月，國有股市值增加了40萬億元，而國家一年的財政收入也才11萬億元，相當于國家三年的財政收入。 “這一輪股市上漲并非上市公司業(yè)績改善，與中國經(jīng)濟增長也并無太大關(guān)聯(lián)。”王福重認為，股市是個概率事件，“只有帶200萬元進場，才可能賺100萬元?！? “但是經(jīng)歷過大跌之后，股市現(xiàn)在進入相對安全期?！蓖醺Ｖ亟ㄗh，如果一定要入市，有兩條要遵守：一是不要頻繁交易，二是分散投資。投資者可以適當關(guān)注創(chuàng)業(yè)板和新三板，除此之外，銀行的各種寶類理財產(chǎn)品和分級基金等風險較低，也可以適當配置，“投資的第一要義是安全”。 黃金增值空間有限 對于中國大媽熱愛的黃金投資，王福重認為，短期看保值效果不明顯，他分析，從1980年至2001年，黃金價格連續(xù)跌了20多年，從2001年到2012年，黃金進入上漲周期，一直漲到1900多美元/盎司，“到2011年，黃金價格仍是1910美元，考慮到通貨膨脹，并沒有比1980年的價格值錢。黃金能跌二十年，但只能上漲十幾年?！? 王福重表示，“從當前來看，看不到其他國家挑戰(zhàn)美國地位的可能性，美元將會一枝獨秀，持續(xù)強盛，而相對而言，黃金的增值空間就夠嗆了?！蓖醺Ｖ乇硎?，黃金作為避險替代，上升空間有限?！安贿^，不見得不能掙錢，短期內(nèi)還是會有波動，可能性很小?！蓖醺Ｖ匮a充道。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:28

相關(guān)問題

• 問 江蘇保障房建設(shè)有哪些政策 發(fā)生了哪些變化
  答

  保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。江蘇保障房建設(shè)提速，2013上半年保障房新開工17.34萬套。 2013年1—6月江蘇省城鎮(zhèn)保障房新開工17.34萬套 記者從江蘇省住建廳獲悉，今年1—6月江蘇省城鎮(zhèn)保障房新開工17.34萬套，基本建成14.69萬套，分別達到年度目標任務(wù)的75%和82%，比全國平均水平分別高6%和32%；全省有3個省轄市和25個縣(市、區(qū))超額完成年度新開工任務(wù)，有5個省轄市和30個縣(市、區(qū))超額完成年度基本建成任務(wù)。 今年江蘇省確定的保障房建設(shè)目標為新開工23萬套、竣工18萬套，發(fā)放廉租房租賃補貼4萬戶，而目前廉租房租賃補貼發(fā)放家庭已達5.25萬戶。保障房建設(shè)任務(wù)雖較前兩年有所減輕，但資金壓力仍然較大。上半年江蘇省保障房建設(shè)總投入240多億元，多數(shù)地區(qū)仍由政府直接投資加貸款，但一些地區(qū)融資方式出現(xiàn)多元化，比如南京、江陰等地開辟了債券、社會資金等渠道，南京、無錫、蘇州、常州四市還試點以公積金貸款支持保障房建設(shè)等。 資料顯示，南京今年以債券方式為保障房融資超過100億。其中，以南京市國資集團為主體獲批發(fā)行的65億企業(yè)債3月已到位，另外獲得165億元定向債發(fā)行額度，成為繼北京之后第二個發(fā)行此類定向債的城市，首期發(fā)行65億元，已于2月到位。包括南京在內(nèi)的幾個城市還獲得了全國社保基金、國家開發(fā)銀行等機構(gòu)的長期投資或貸款。 值得一提的是，1—6月江蘇省棚戶區(qū)改造超進度，棚戶區(qū)危舊房改造安置住房新開工數(shù)量為6.27萬套，基本建成4.33萬套，占年度任務(wù)目標比重均已超過75%。 (記者汪曉霞) 記者從江蘇省住建廳獲悉，今年1—6月江蘇省城鎮(zhèn)保障房新開工17.34萬套，基本建成14.69萬套，分別達到年度目標任務(wù)的75%和82%，比全國平均水平分別高6%和32%；全省有3個省轄市和25個縣(市、區(qū))超額完成年度新開工任務(wù)，有5個省轄市和30個縣(市、區(qū))超額完成年度基本建成任務(wù)。 今年江蘇省確定的保障房建設(shè)目標為新開工23萬套、竣工18萬套，發(fā)放廉租房租賃補貼4萬戶，而目前廉租房租賃補貼發(fā)放家庭已達5.25萬戶。保障房建設(shè)任務(wù)雖較前兩年有所減輕，但資金壓力仍然較大。上半年江蘇省保障房建設(shè)總投入240多億元，多數(shù)地區(qū)仍由政府直接投資加貸款，但一些地區(qū)融資方式出現(xiàn)多元化，比如南京、江陰等地開辟了債券、社會資金等渠道，南京、無錫、蘇州、常州四市還試點以公積金貸款支持保障房建設(shè)等。 資料顯示，南京今年以債券方式為保障房融資超過100億。其中，以南京市國資集團為主體獲批發(fā)行的65億企業(yè)債3月已到位，另外獲得165億元定向債發(fā)行額度，成為繼北京之后第二個發(fā)行此類定向債的城市，首期發(fā)行65億元，已于2月到位。包括南京在內(nèi)的幾個城市還獲得了全國社?；?、國家開發(fā)銀行等機構(gòu)的長期投資或貸款。 值得一提的是，1—6月江蘇省棚戶區(qū)改造超進度，棚戶區(qū)危舊房改造安置住房新開工數(shù)量為6.27萬套，基本建成4.33萬套，占年度任務(wù)目標比重均已超過75%。

• 問 常州二套房政策是怎樣的 發(fā)生了哪些變化
  答

  近期，有傳言稱相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺，目前待選方案為‘二套房7成**+貸款利率為1.3倍’，雖然有些城市確實出臺了提高二套房**的政策，但是這股調(diào)控風潮還內(nèi)有蔓延到全國。常州二套房政策目前又是怎樣的呢？ 特別是這種消息還沒有坐實之前，通常會刺激一部分購房者“果斷”出手。經(jīng)過向常州市多家銀行求證，得到的答復(fù)是銀行目前實行的二套房貸款政策與之前保持一致，“仍為**6成，貸款利率均為基準利率上浮10%”。 業(yè)內(nèi)人士透露，沒有收到任何房貸調(diào)整的通知。目前，房貸依然執(zhí)行之前的標準：首套房**3成，貸款利率**低8.5折；二套房**6成，貸款利率上浮10%。 從常州建行房貸業(yè)務(wù)負責人表示，該房貸政策執(zhí)行已有好一段時間，暫時未看到有調(diào)整的跡象。就常州建行來看，整個房貸業(yè)務(wù)還是相對平穩(wěn)，大致保持每月1000筆左右。因春節(jié)休假影響，2月份房貸業(yè)務(wù)量略有下降。 商業(yè)銀行的政策相對靈活，但在房貸的事上還是與國有大行保持一致。

• 問 杭州房價發(fā)生了哪些變化 有哪些變化趨勢
  答

  從2015年過去的9個月來看，全國各大城市市場均有復(fù)蘇跡象，就復(fù)蘇的強弱程度比較，浙江省的四個城市強復(fù)蘇態(tài)勢頗受關(guān)注。 杭州房價逆襲 排名僅次于北上廣深 數(shù)據(jù)顯示，在去年全國去庫存壓力較大的時期，浙江四個城市房價增幅都比較小。其中杭州的增幅相對**小，為-1.8%，在70個城市中排名**后，即倒數(shù)第一。而到了2015年6月時，杭州房價呈現(xiàn)“逆襲”態(tài)勢，在70個城市中排名第5位，僅次于四個一線城市。 近期發(fā)布的報告《全國樓市地區(qū)典型案例：浙江樓市的淪陷與重生》，對浙江樓市進行了聚焦。報告對比2014年6月份和2015年6月份的房價變化認定，浙江樓市在經(jīng)歷一個大的反彈和調(diào)整，而且目前漲幅已跑贏全國大勢。如果全國市場目前正處于“弱復(fù)蘇”的態(tài)勢，那么浙江板塊的復(fù)蘇完全可以貼上“強復(fù)蘇”的標簽。 庫存去化周期較好地衡量了城市住宅的供求關(guān)系，并對房價走勢產(chǎn)生重要的引導(dǎo)作用。如果將杭州、寧波和溫州和全國35個城市的存銷比進行對比，可以發(fā)現(xiàn)，2011年5月~2014年11月，除了個別月份外，浙江3市的存銷比高于全國35個城市的水平，說明去化壓力相對偏大。 而從2014年12月~2015年6月。浙江3市的存銷比和全國35個城市的水平相差不多，到了6月份則略低于全國水平。這和浙江相關(guān)城市積極去庫存的導(dǎo)向有關(guān)系。 而之所以跑贏全國，一方面跟全國樓市發(fā)展的基本面有關(guān)。2014年以來，除了一線城市外，各地紛紛取消了持續(xù)了4年的限購舉措。此外，配合國家層面的降準降息、2015年“3·30”新政等進行地方版本的細化以及地方購房契稅補貼等舉措下，今年樓市復(fù)蘇態(tài)勢十分明顯。 區(qū)域特色 在全國基本面之外，浙江樓市的走勢也跟浙江當?shù)氐慕?jīng)濟環(huán)境、自身發(fā)展特點等有很大關(guān)系。對東南沿海浙江、江蘇、福建和廣東四個經(jīng)濟相對發(fā)達的省份進行GDP增速對比發(fā)現(xiàn)，從2008年至2014年浙江的GDP同比增幅一直低于其他三個省份。 尤其是，2008年國際金融危機對浙江經(jīng)濟影響較大。受外貿(mào)經(jīng)濟、制造業(yè)、民營經(jīng)濟增速放緩的影響，浙江宏觀經(jīng)濟下行壓力增大，進而使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展受拖累。2009至2010年浙江房價暴漲，脫離了經(jīng)濟基本面，所以含有較大泡沫成分，2011年經(jīng)濟繼續(xù)惡化之后，房價終于大跌。 不過，近年來浙江在轉(zhuǎn)型升級方面做了很多工作。浙江大學公共管理學院教授胡稅根告訴《第一財經(jīng)日報》，這幾年浙江主打智慧經(jīng)濟、智慧產(chǎn)業(yè)，用新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來推動“浙江智造”的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級成績比較突出。 據(jù)不完全統(tǒng)計，杭州集聚了全國超過三分之一的電子商務(wù)網(wǎng)站，同時，在電子支付、云計算、快遞、網(wǎng)絡(luò)營銷、信息技術(shù)、運營服務(wù)等領(lǐng)域涌現(xiàn)眾多專業(yè)的電子商務(wù)服務(wù)商。預(yù)計到2015年，杭州電子商務(wù)服務(wù)業(yè)收入將達到1000億元，創(chuàng)造60萬個網(wǎng)上就業(yè)崗位。 從住房消費的角度考慮，居民家庭的財富水平和投資理念也是兩個頗有影響力的因素。從2015年上半年全國各地居民人均可支配收入的數(shù)據(jù)來看，浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22640元，在全國排名第三，僅次于上海和北京。而農(nóng)村居民人均可支配收入為12005元，僅次于上海。 更為重要的是，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均可支配收入的倍差為1.9倍，在前10強省市中，為倒數(shù)第二位，說明浙江的城鄉(xiāng)差距比較小。概括來看，對于浙江的財富模式可總結(jié)為三點：較為富裕、城鄉(xiāng)差距小、藏富于民。此類財富模式，將間接影響住房交易背后的支付能力。 未來：或?qū)⒗^續(xù)回暖 嚴躍進說，從周期性因素的角度看，目前浙江樓市周期處于止跌反彈的窗口期，部分城市房價已經(jīng)跌無可跌，一些城市房價增幅居于全國前列。這些信號綜合起來表明，后續(xù)浙江房地產(chǎn)市場依然會跑贏全國市場。 杭州一直都是二線城市中經(jīng)濟發(fā)展**好的一個城市，市場需求一直比較大。之前由于價格過高、供應(yīng)量過大，房價出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過充分的價格調(diào)整之后，其成交量也迅速擴大，上半年杭州成交量同比增幅近150%，創(chuàng)近5年來新高，價格也迎來明顯的反彈。 不過，在快速回暖的同時，未來浙江樓市也存在一些不確定性。尤其是在土地市場方面，上半年杭州主城區(qū)土地市場無論是出讓面積還是出讓金都相比去年有明顯下滑，主要還是庫存壓力大所致，而且也缺乏一些位置較好的地塊。 在城鎮(zhèn)化方面，2006年，浙江城鎮(zhèn)人口為2814萬，占總?cè)丝诘?6.5%。到了2014年，城鎮(zhèn)人口為3573萬，占總?cè)丝诘?4.9%，城鎮(zhèn)化率位居全國前列。也就是說，目前浙江的城鎮(zhèn)化率再大幅提升的空間已不是很大。 浙江居民住房擁有率比較高，且居住面積也比較大。比如說從城鎮(zhèn)人均住房面積的指標看，2014年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積40.9平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積61.5平方米，該指標遠遠高于全國水平。正是如此，需要警惕當?shù)鼐用褓彿啃枨蟛淮蟮娘L險。 嚴躍進說，在住房需求層面，需要密切關(guān)注浙江外來人口的購房需求。比如在杭州蕭山、紹興柯橋等地，外來人口比較多，在限購放開后，此類群體的購房需求就會積極釋放。

• 問 今年二套房政策有哪些內(nèi)容 發(fā)生了什么變化
  答

  城市二套房貸款政策有哪些走向？在今年收緊的樓市調(diào)控下，對二套房貸款政策有怎樣的調(diào)整？相信還有很多很多城市的居民不了解，那就讓我們一起來看看吧。 中國人民銀行營業(yè)管理部為落實“國五條”調(diào)控細則，發(fā)布《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》?！锻ㄖ芬?，貸款購買第二套房的家庭**款比例不得低于七成。自2013年4月8日起，借款人通過北京市住建委房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約所購住房，其商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)按照《通知》規(guī)定執(zhí)行。央行營管部將會同相關(guān)部門對各商業(yè)銀行落實差別化住房信貸政策情況進行督查。 目前各商業(yè)銀行北京分行均已調(diào)整二套房貸**比例，嚴格執(zhí)行《通知》要求，但目前二套房貸利率并未調(diào)整。分析人士表示，受新政影響**大的主要是改善型需求，預(yù)計未來上海、廣州、深圳等一線城市將跟進上調(diào)二套房貸**比例，但全國普遍上調(diào)的可能性不大。

• 問 南京二套房公積金貸款政策發(fā)生了哪些變化 **比例提升了多少
  答

  繼武漢、沈陽、廈門、長沙等二線城市之后，南京11月26日下午4點正式出臺《市政府（房價戶型二手房 租房）關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，稱“寧八條”，正式宣布調(diào)控升級。加大商品住宅用地供應(yīng)，引導(dǎo)企業(yè)合理定價等，其中明確了南京二套房貸款政策：南京二套房**款比例將由60%提高至不得低于70%。南京二套房公積金貸款政策依然如此。 而人民銀行南京分行下午也發(fā)布了關(guān)于《調(diào)整南京市差別化住房信貸政策通知》正式明確調(diào)整了第二套商業(yè)性個人（房價 戶型 二手房 租房）住房貸款的**款比例，要求對貸款購買第二套住房的家庭，**款比例不得低于70%?！锻ㄖ分厣炅藝矣嘘P(guān)差別化住房信貸政策，對貸款購買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行**款比例30%及以上的規(guī)定；繼續(xù)暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 根據(jù)《通知》，自2013年11月27日起，在南京市全部行政區(qū)域發(fā)生的住房交易，凡涉商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。住房交易時點按照“網(wǎng)簽合同簽署時間（鑒證時間）、權(quán)屬登記受理時間和貸款審批通過時間”等三個日期“孰前原則”認定。 在后續(xù)出臺的官方解讀中，明確了南京提高二套房**款的比例。保障群眾的基本住房需求，堅決抑制投資投機需求，落實相應(yīng)信貸政策措施。繼續(xù)支持首套購房需求，對購買首套自主住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行**低**30%的規(guī)定，從嚴執(zhí)行第二套房的信貸政策，對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其**款比例從不得低于60%提高至不得低于70%。