什么是商品房 商品房買賣有什么注意事項

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• 157****9271

  什么是商品房？對于商品房的準(zhǔn)確定義相信很多人都不是很清楚，下面我們就對什么是商品房及其商品房買賣的注意事項做一些梳理吧。 什么是商品房？   商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建,又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。 什么是普通商品房？ 在商品房的定義基礎(chǔ)上加入一些限制條件： 普通商品房普通住宅必須滿足以下條件： (一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； (二)單套建筑面積在140平方米以下； (三)實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。 商品房買賣注意事項： 房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。 具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過20%，不然你后悔死。注意現(xiàn)在市面上的房子都是建筑面積，你買的房子公攤占的太多，就很慘。 當(dāng)然**根本的是你的財力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:42

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣有什么流程 商品房買賣有什么注意事項
  答

  商品房買賣是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)予買受人，買受人支付價款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標(biāo)的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時間長。購買人對商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發(fā)商的博弈中充分維護自己的合法權(quán)益，滿足自己的居住需求和實現(xiàn)自己的住房夢想。 各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認(rèn)購書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》→與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說的辦理銀行按揭)→辦理預(yù)售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證(初始登記)→辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。 1.簽訂《認(rèn)購書》 《認(rèn)購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購書》是商品房預(yù)(銷)售程序的第一個環(huán)節(jié)，商品房開發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設(shè)立售樓處。購房人如果對某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認(rèn)購書》，并交納定金。出售方應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購買人，并應(yīng)實事求是地向購買人介紹項目的進展情況。當(dāng)簽訂完《認(rèn)購書》后，出售方應(yīng)給購買人《簽約需知》，以使購買人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。 2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》 購買人在簽訂《認(rèn)購書》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購書》中約定的時間內(nèi)到約定的地點簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個購房程序中**重要一環(huán)，是購房人與開發(fā)商達成商品房買賣的**終合意。 《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內(nèi)容有前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實踐中一般是將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發(fā)商在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時上報房管部門的市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由購房人在購房時確認(rèn)。 3.與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》 為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書。在商品房預(yù)售中，購房人通過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價款(即**款)給開發(fā)商，其余房價款則通過金融機構(gòu)貸款支付給開發(fā)商。在此按揭過程中，購房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由開發(fā)商通過協(xié)議將購買人對期房的期權(quán)讓與給金融機構(gòu)作為取得金融機構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理下來之后，開發(fā)商解除擔(dān)保，購房人將房產(chǎn)證抵押在銀行處作為償還貸款的擔(dān)保。

• 問 ??商品房買賣注意事項有什么？
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  什么是商品房？商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建,又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。什么是普通商品房？在商品房的定義基礎(chǔ)上加入一些限制條件：普通商品房普通住宅必須滿足以下條件：(一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；(二)單套建筑面積在140平方米以下；(三)實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。商品房買賣注意事項：房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過20%，不然你后悔死。注意現(xiàn)在市面上的房子都是建筑面積，你買的房子公攤占的太多，就很慘。當(dāng)然**根本的是你的財力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽

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• 問 什么是商品房 購買商品房有哪些注意事項
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  雖說很多人老喊著要買房，但對房子的概念，其實絕大多數(shù)購房者并不能用比較清晰和專業(yè)的理解。今天小編就為大家普及一下什么是商品房，以及購買商品房需要注意哪些事項。 商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售 。 其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。 商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房（寫字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。 商品房既包括普通商品住宅,也包括了微利房、高級公寓、別墅等。其中,微利房也叫廉價房,是房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤較低的一類商品房。與經(jīng)濟適用住房不同,這類住房的開發(fā)建設(shè)并不帶有政府行為,只是房地產(chǎn)商對在城市遠郊或交通不便地段修建的住房實行低價銷售。這類住房價格低廉,適合于中等或中等偏上收入水平的家庭購買。高級公寓,指在城區(qū)內(nèi)**修建的高層和多層電梯公寓,也包括各種組合復(fù)式或高層住房。 在購買商品房過程中，要注意加強風(fēng)險意識和維權(quán)意識 1、不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，**好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進合同條款中的事項發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護。 2、查驗商品房項目的建設(shè)手續(xù)。購買商品房現(xiàn)房的，購房人應(yīng)注意驗看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 3、查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號范圍內(nèi)。 4、審慎購買“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋（又稱小產(chǎn)權(quán)房屋），是指在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。 這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住，且不允許上市交易，下發(fā)的房產(chǎn)證是藍色的小本?，F(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的買賣受到了很大的關(guān)注，已經(jīng)有明文規(guī)定，城鎮(zhèn)戶口的人不能買小產(chǎn)權(quán)房，村民將自己的小產(chǎn)權(quán)房出售后，不得再獲批宅基地。所以買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險很大。 5、購買商品房簽訂協(xié)議后，應(yīng)積極督促開發(fā)企業(yè)到房地產(chǎn)行政管理部門辦理合同備案；2008年7月1日《房屋登記辦法》（建設(shè)部168號令）生效后，購房者可直接到房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)告登記。 注意購買商品房的七大圈套 一、“捂盤”惜售。新樓剛開盤時，有一些開發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來銷售，好位置的房子反而被保留下來，然后每個月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價格和便于銷售。 二、“樣板房”花招。樣板間是購房者了解樓盤**直觀的方式，是衡量房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的因素之一。但是，一些開發(fā)商有時會利用裝修中的視覺誤差來誘導(dǎo)消費者。建議購房者在看“樣板房”時多考察房屋的結(jié)構(gòu)和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。 三、不要輕易交付定金。要在**終確定購買并簽訂購房協(xié)議后再交定金，否則你一旦改變主意，開發(fā)商以消費者違約為由不返還你的定金。 四、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國法院在裁定商品房糾紛時，是以合同為依據(jù)，而并不以廣告宣傳的內(nèi)容為依據(jù)。 五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費者購房后裝修的麻煩，盡管房價不菲，還是受到了不少消費者的青睞。但是，一些開發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價格不符。建議消費者購買“精裝房”時在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。 六、注意按揭貸款。一些開發(fā)商為了解決資金不足問題，在樓盤剛開始銷售的時候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費者，并且往往要求消費者一次性付款。這種房子在辦理產(chǎn)權(quán)證的時候，往往會有麻煩，甚至很長時間辦不下來。 七、注意房屋面積。消費者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對房屋面積的約定。房屋建筑面積的準(zhǔn)確值需要實際測量，而并非是使用面積與開發(fā)商單方確定的系數(shù)相乘的簡單算法，這往往是很不準(zhǔn)確的。一些開發(fā)商利用消費者難以測量出實際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數(shù)值。對此，消費者要高度警惕，必要時，應(yīng)請有法定資質(zhì)的測量機構(gòu)進行測量。

• 問 商品房有哪些基本概念 商品房買賣有什么注意事項
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  1、商品房預(yù)售許可證：是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)進行商品房預(yù)售的書面證明文件。 2、返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款 的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部明令禁止這種銷售方式。 3、售后包租：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代 為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 建設(shè)部規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。 4、預(yù)測面積，又稱暫測面積、合同約定面積：是指在商品房預(yù) 售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)設(shè) 計圖紙計算出來的預(yù)售商品房面積。 5、實測面積，又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積：是指預(yù)售商品房竣工驗收 后，經(jīng)有資質(zhì)的測繪機構(gòu)實地測量，房地產(chǎn)行政主管部門確 認(rèn)登記的房屋面積。 6、面積誤差比：是指實測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測面積 （合同約定面積）發(fā)生誤差的比例。 7、套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用 面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。 8、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積 ×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 9、代理銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)濟資格的 專業(yè)公司代為商品房銷售的行為。 10、包銷：一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包 銷人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。 11、 維修基金（資金）：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。 12、規(guī)劃設(shè)計變更：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房，但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計可能商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的變化，或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量及使用功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或接受變更。 13、二書二證：一般指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。 14、大產(chǎn)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。 15、小產(chǎn)證：即買賣轉(zhuǎn)移登記后買受人取得的所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。 上海創(chuàng)遠律師事務(wù)所 張素晶 律師

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• 問 商品房可以買賣嗎？有什么注意事項？
  答

  購買商品房需要辦理的手續(xù)：（1）確認(rèn)開發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司；（2）簽訂認(rèn)購書；（3）簽訂合同；（4）辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓；（5）辦理入住；（6）產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。購買商品房要注意的事項：近年來，房地產(chǎn)項目不合法的投訴是一大熱點，核實開發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關(guān)注的。這“五證”包括：（1）規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（2）國土部門的《國有土地使用權(quán)證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）；（4）建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》；（5）國土部門的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。為了明確開發(fā)商的用地是否是出讓土地，購房者應(yīng)重點審查下列文件：（1）《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；（2）《國有土地使用權(quán)證》；（3）繳納地價款的有關(guān)憑證。需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價款（包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費）的數(shù)額及繳納情況，投資開發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。應(yīng)特別注意的是：（1）正式的《國有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；（2）土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款。（3）土地證不得擅自涂改。（4）土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商的名稱相一致。

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