國有土地使用權(quán)出讓的主體是什么

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  一、土地使用權(quán)出讓主體只能是市、縣人民政府 對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理，《解釋》首先明確了土地使用權(quán)出讓的主體只能是市、縣人民政府。 值得注意的是，按照《解釋》，土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的物僅限于國有建設(shè)性土地使用權(quán)，而不包括國有農(nóng)場的土地使用權(quán)，更不包括集體土地使用權(quán)。 當(dāng)前，一些開發(fā)區(qū)的國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓呈現(xiàn)無序狀態(tài)，開發(fā)區(qū)管委會(huì)擅自出讓土地的情況較為嚴(yán)重，引發(fā)了大量的合同糾紛。《解釋》對(duì)這種混亂無序的狀況使出撒手锏。 《解釋》明確將不具備法定主體資格的開發(fā)區(qū)管委會(huì)與受讓人訂立的土地使用權(quán)出讓合同按無效處理，這意味著《解釋》實(shí)施后，開發(fā)區(qū)管委會(huì)再行訂立的土地使用權(quán)出讓合同一律無效。 二、避免無效土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同大量出現(xiàn) 針對(duì)當(dāng)前存在著的大量國有企業(yè)、公益事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等劃撥土地使用者，基于種種原因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)即訂立合同，將其占有使用的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓而引發(fā)的糾紛，《解釋》作出明確處理規(guī)定。 對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”引發(fā)的糾紛，《解釋》在確認(rèn)數(shù)個(gè)合同均為有效的前提下，對(duì)糾紛的解決分別情況作出了明確的具體處理規(guī)定。 在合同的解除上，《解釋》嚴(yán)格當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件，只有在出現(xiàn)根本違約，合同目的無法實(shí)現(xiàn)的情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除的才予以支持。以維護(hù)合同交易關(guān)系的穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。 三、合作開發(fā)房地產(chǎn)共享利潤共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)開發(fā)需要的建設(shè)資金龐大，合作開發(fā)成為一種常見的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，由此引發(fā)的糾紛也呈上升趨勢。 對(duì)于有關(guān)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理，《解釋》明確了合作開發(fā)行為的特征為共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)。對(duì)認(rèn)定糾紛性質(zhì)，確定當(dāng)事人的民事責(zé)任，提供了明確具體的法律尺度。 《解釋》專門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的問題明確規(guī)定，當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前當(dāng)事人一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:47

相關(guān)問題

• 問 國有土地使用權(quán)出讓合同的主體有哪些要求
  答

  國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方： 應(yīng)當(dāng)是：市、縣人民政府土地管理部門。 不包括省轄市所轄區(qū)，也不包括市縣人民政府土地管理部門以上的各級(jí)人民政府土地管理部門。開發(fā)區(qū)管委會(huì)無權(quán)作為出讓方訂立國有土地使用權(quán)出讓合同。(僅是在05年8月1日前作為出讓方訂立了出讓合同，且在起訴前得到市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的才可以有條件的認(rèn)定有效。) 國有土地使用權(quán)出讓合同的訂立的受讓方： 可以是公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，法律另有規(guī)定除外。 外商投資欲通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的必須先行成立“三資企業(yè)”。 附法律規(guī)定： 94\07\05 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定： 第七條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第十四條　土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。 土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 90\11\12 全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì) 《關(guān)于市轄區(qū)土地審批權(quán)限問題的答復(fù)》規(guī)定： “考慮到實(shí)施城市統(tǒng)一規(guī)劃的需要，沒有授予省轄市所轄區(qū)審批土地權(quán)” 05\06\18 **高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第二條規(guī)定： “開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效?！? 90\05\19 國務(wù)院 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定： 第三條　中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。 90\05\19 國務(wù)院 《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》規(guī)定： 第四條　外商投資成片開發(fā)，應(yīng)分別依照《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《中華人民共和國外資企業(yè)法》的規(guī)定，成立從事開發(fā)經(jīng)營的中外合資經(jīng)營企業(yè)，或者中外合作經(jīng)營企業(yè)，或者外資企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))。

• 問 國有土地使用權(quán)的出讓
  答

  【章名】 第二章 土地使用權(quán)出讓 第八條 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。 第九條 土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。 第十條 土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地管理部門實(shí)施。 第十一條 土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者簽訂。 第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。 第十三條 土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式： （一）協(xié)議； （二）招標(biāo)； （三）拍賣。 依照前款規(guī)定方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 第十四條 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。 第十五條 出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。 第十六條 土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。 第十七條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。 未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。 第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)...

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• 問 國有土地使用權(quán)是什么意思 如何以出讓方式取得國有土地使用權(quán)
  答

  以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付地價(jià)款，從而設(shè)立國有土地使用權(quán)。 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，具有占有、使用、收益權(quán)和一定程度的處分權(quán)，即可以依法通過買賣、贈(zèng)與或其他方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，可以出租土地，可以設(shè)置抵押權(quán)。與這種土地使用權(quán)相適應(yīng)，在該土地上建造的合法房屋和其他構(gòu)筑物，也可以轉(zhuǎn)讓、出租或設(shè)置抵押權(quán)。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)具有一定的發(fā)展權(quán)。出讓國有土地的用途未經(jīng)原批準(zhǔn)部門同意，不得改變。經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的，還須相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。 一.以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的方式 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者協(xié)議的方式。 1、 拍賣出讓。 這是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人， 在指定的時(shí)間和地點(diǎn)，組織符合條件的有意受讓的國有土地使用權(quán)人到場，就擬出讓地塊公開叫價(jià)競投，通過出讓方叫價(jià)和受讓方應(yīng)價(jià)的多次競投，按"價(jià)高者得"的原則，確定土地使用者的出讓方式。 這種公開選擇用地者的出讓方式，可以提高出讓的透明度，有利于投資者的公平競爭，適用于投資環(huán)境好、盈利大的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地。這種方式要求市場環(huán)境和出讓宗地的條件較高，在國外較為普遍，但目前在我國應(yīng)用不多。主要是由我國現(xiàn)行土地使用政策不規(guī)范、用地者取得土地渠道較多、地價(jià)壓得相對(duì)較低等因素所致。 2、 招標(biāo)出讓。 這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，向多方土地使用者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書面形式投標(biāo)，競標(biāo)該宗土地的使用權(quán)，招標(biāo)小組通過對(duì)標(biāo)書的評(píng)判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。招標(biāo)一般分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。招標(biāo)出讓方式有限地引進(jìn)了競爭機(jī)制，競投各方的互相不知道底細(xì)的情況下，為了獲得土地使用權(quán)。均會(huì)報(bào)出自己能承受的**高價(jià)格和**為杰出的設(shè)計(jì)方案。政府不得可以通過出讓土地使用權(quán)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，而且通過選擇用地者及其設(shè)計(jì)方案，可以**大限度地實(shí)現(xiàn)政府的土地利用意圖。中標(biāo)者不一定是出價(jià)**高的，但一般會(huì)是土地利用的社會(huì)效益**大的土地使用者。 招標(biāo)方式一般適用于區(qū)域面積大、開發(fā)要求高或者將來受城市發(fā)展規(guī)劃嚴(yán)格制約的大型或關(guān)鍵性項(xiàng)目用地。 3、 協(xié)議出讓。 這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的方式。 其基本過程是土地使用者向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金額數(shù)及付款方式等內(nèi)容的文件，出讓方收到上述有關(guān)文件后，經(jīng)過進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成土地出讓協(xié)議。 這種出讓方式一般適用于高科技項(xiàng)目用地、普通住宅用地、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公用設(shè)施等非盈利性的用地及政府批準(zhǔn)的其他用地。在有償用地初期，市場、投資等體制不健全的情況下，出讓多采用協(xié)議方式。目前我國國有土地使用權(quán)出讓方式基本以協(xié)議出讓為主。

• 問 掛牌出讓國有土地使用權(quán)？
  答

  是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

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• 問 什么是出讓土地使用權(quán)? 國有土地出讓是什么意思
  答

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。 協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指土地使用者在用地申請(qǐng)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，與土地行政主管部門協(xié)商地價(jià)、用地年限、面積、付款方式和時(shí)間、用地條件等事項(xiàng)，在雙方達(dá)成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)。這種方式經(jīng)常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地塊沒有競爭者的場合，主要適用于工業(yè)項(xiàng)目和國家鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目用地。協(xié)議出讓金的確定不是競爭的結(jié)果，而是談判的結(jié)果。 招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是政府對(duì)某塊土地有了明確的開發(fā)意圖和規(guī)劃條件后，在市場中尋求一個(gè)有利于實(shí)現(xiàn)政府開發(fā)計(jì)劃的開發(fā)者而采取的一種方式，這種方式要求在規(guī)定的期限內(nèi)，符合規(guī)定的單位和個(gè)人以書面形式提出開發(fā)愿望，經(jīng)政府選擇后，確定將土地使用權(quán)出讓給某個(gè)開發(fā)者。在這種方式中，投標(biāo)者有多個(gè)，有一定程度的競爭機(jī)制。政府選擇中標(biāo)者時(shí)，不但考慮投標(biāo)價(jià)，而且考慮投標(biāo)者對(duì)實(shí)施這塊土地開發(fā)是否有利。 拍賣土地使用權(quán)是指政府對(duì)某塊土地有了明確的規(guī)劃條件后，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的有意受讓人到場，對(duì)出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競投，按“出價(jià)**高者得”的原則確定受讓人的一種方式。這種方式主要用于競爭激烈的某類或某塊用地。

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