房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么預(yù)測(cè) 如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

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• 132****6503

    2015年即將結(jié)束，2016年房地產(chǎn)將何去何從？以下內(nèi)容是國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2016年房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)總結(jié)，希望對(duì)于有買房打算的購(gòu)房者有所參考。 一、2016年樓市整體較樂觀 大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度相對(duì)樂觀。2016年樓市可能會(huì)比2015年差一點(diǎn)，但不會(huì)比2014年差。 首先，需求還在，從人口結(jié)構(gòu)來講，剛需雖然有所減少，但改善性蓬勃發(fā)展，從而彌補(bǔ)了剛需的略微下降； 其次，國(guó)家政策支持力度會(huì)越來越大； 第三，中國(guó)城市群格局會(huì)越來越清晰，如果房企布局合理，依舊會(huì)取得理想的銷售業(yè)績(jī)。 二、一二線城市銷量將持平 銷售均價(jià)將上漲 2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%，而銷量將持平，主要由于： 1）供應(yīng)有限將推升銷售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷量受限； 2）貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價(jià)和銷量； 3）土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價(jià)。 三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好？ 第一， 深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州**有可能表現(xiàn)更好。這九個(gè)城市的庫存去化周期將下降到10個(gè)月以下，顯示庫存水平將處于低位。加上2016年這九個(gè)城市的總可售資源大多將會(huì)減少（除深圳將增加4%以外），這些城市將供不應(yīng)求，**可能有突出表現(xiàn)。 第二， 看好的城市中心城市及其衛(wèi)星城市。中心城市的情況比其他一二線城市要好。從長(zhǎng)期來看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。我們此處所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡(luò)的連接點(diǎn)上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長(zhǎng)沙。 第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場(chǎng)更看好。2009年至2014年，傳統(tǒng)大都市區(qū)（環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角的三線人口流入**為強(qiáng)勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強(qiáng)。各大都市區(qū)人口流入**多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇 好的資源都會(huì)往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進(jìn)入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來也會(huì)走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。所以城市內(nèi)部找好熱點(diǎn)城市的潛力區(qū)位也很重要，不要盲目拿地。 五、2016年依然會(huì)地王頻出 2016年依然會(huì)地王頻出，市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，2015年開始，房企融資越來越輕松，各大房企都不差錢，2015年的土地市場(chǎng)非?；鸨?，2016年也會(huì)維持這樣的格局。 六、改善性住房需求份額持續(xù)增加 2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。 首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。 其次，二孩政策的全面放開。 第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求（首次置業(yè)需求和投資性需求）正趨于弱勢(shì)。 從2015年成交結(jié)構(gòu)來看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會(huì)保持比較好的一個(gè)成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進(jìn)一步提高。 七、一線城市房?jī)r(jià)在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升 如果沒有特殊政策出臺(tái)。2016年年初一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，深圳等今年上漲過多的城市，可能有1015%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。 一線城市的房?jī)r(jià)，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢(shì)資源聚集在一線，造成了人群的聚集。而且，因?yàn)槠渌顿Y渠道的風(fēng)險(xiǎn)和不暢通，更因?yàn)樨泿懦掷m(xù)貶值，而“肉爛了在鍋里”，也就是說不管貨幣貶值**，樓市的總價(jià)值不變，大量資金一有機(jī)會(huì)就涌入樓市。 2015年，深圳等地的房?jī)r(jià)漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房?jī)r(jià)的購(gòu)房者心理預(yù)期被廣泛調(diào)高。討論“30年租金不抵房?jī)r(jià)”已經(jīng)沒有意義，因?yàn)榉孔舆@時(shí)候已經(jīng)不是使用品而是投資品，就如同金子不能吃寶石無法治病，但一樣價(jià)值很高一樣。一旦人們覺得房子值這個(gè)價(jià)格，它就可以賣出相應(yīng)的價(jià)格。 2016年年初，一線城市房?jī)r(jià)在沒有新政策出臺(tái)的情況下會(huì)企穩(wěn)，部分區(qū)域會(huì)有10-15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上，明年年底與今年相比，一線城市房?jī)r(jià)將上升10%左右。 八、品牌房企擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出 2016年品牌房企將擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會(huì)城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒有剛需。 實(shí)際情況是： 1.因?yàn)樵S多地方政府執(zhí)法不嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房； 2.許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價(jià)獲得土地，與外來房企不公平競(jìng)爭(zhēng)。以至于很多全國(guó)性的房企進(jìn)入一個(gè)地方，往往需要和當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場(chǎng)風(fēng)氣一變： 3.許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢(shì)”不復(fù)存在。而他們?cè)谶^往經(jīng)營(yíng)中已經(jīng)形成路徑依賴，不知道在純市場(chǎng)環(huán)境中怎么競(jìng)爭(zhēng)怎么游泳。 4.許多地方房企老板因?yàn)闋可孢M(jìn)腐敗窩案而被捕，企業(yè)也一蹶不振。剩余的開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不足、成本控制也不夠好，無力和外來房企競(jìng)爭(zhēng)。 二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向**好的性價(jià)比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會(huì)城市，本地房企將逐步退出，全國(guó)性品牌房企在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。 九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷 2016年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔(dān)心去庫存。許多人說起三四線城市，就說“去化難”。實(shí)際上一個(gè)數(shù)字根本不足以說明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計(jì)很差，好多都是幾年前就蓋起來的。但實(shí)際上，三四線城市的消費(fèi)者并不需要這樣的產(chǎn)品，因?yàn)椋? 1.三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒有到不買就沒得住的程度。 2.三四線城市的消費(fèi)者每天也上網(wǎng)看電視，對(duì)房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。 3. 三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時(shí)候，許多時(shí)候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。 因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點(diǎn)都不奇怪。因?yàn)樵S多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯(cuò)。如果有好的開發(fā)商敢于開發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來“新需求”，實(shí)現(xiàn)暢銷。 十、移動(dòng)化、扁平化、合伙人仍是房企組織變革方向 組織更加扁平、決策更加專業(yè)、溝通更加高效及碎片化，仍是房地產(chǎn)組織變革的方向，而更多房企會(huì)推出合伙人制度。風(fēng)險(xiǎn)管理將成為房企管理新的風(fēng)口。2016年，房企將高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理，新環(huán)境下企業(yè)面臨的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，資金風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等愈加突出，像很多百億軍團(tuán)都把風(fēng)控體系建設(shè)和風(fēng)控隊(duì)伍培養(yǎng)作為企業(yè)未來持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展的頭等大事，在內(nèi)部構(gòu)建以風(fēng)險(xiǎn)梳理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，建立以風(fēng)控指標(biāo)體系和流程優(yōu)化為雙輪的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:44

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• 問 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)年前年后預(yù)測(cè)
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  深圳二手房

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• 問 房地產(chǎn)市場(chǎng)如何
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  西雅圖各區(qū)域的房?jī)r(jià)解讀通常情況下，大部分華人喜歡投資置業(yè)的區(qū)域在西邊是西雅圖 (Seattle)、安妮女王 (Queen Anne)、海岸線市 (Shoreline)、綠湖 (Green Lake)、肯默 (Kenmore) 和林伍德 (Lynnwood);在東邊是貝爾維爾 (Bellevue)、雷德蒙德 (Redmond)、柯克蘭 (Kirkland)、默瑟島 (Mercer Island)、薩馬米什 (Sammamish)、博塞爾 (Bothell)、伍丁維爾(Woodinville)、伊薩闊 (Issaquah) 和倫頓 (Renton)。既然聊到西雅圖的地產(chǎn)，不得不提及**近兩年飛漲的房?jī)r(jià)，2017年是有史以來金縣 (King County) 的房?jī)r(jià)中位數(shù)第一次單年增長(zhǎng)了10萬美金，是全美**火熱的住宅房產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)西北區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份西雅圖地區(qū)的房產(chǎn)中位價(jià)已經(jīng)達(dá)到了658,000美金。而且西雅圖市區(qū)的 Union Lake 南邊也是全美炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)區(qū)域。為什么房?jī)r(jià)一直在攀升，當(dāng)?shù)亟】档慕?jīng)濟(jì)發(fā)展是因素之一，創(chuàng)造了購(gòu)房剛需。這些年由于大公司的入駐或擴(kuò)大規(guī)模，源源不斷的新居民搬來西雅圖。在2016年，僅亞馬遜一家公司就增加了2萬個(gè)工作機(jī)會(huì)，2017年它也沒有停止招聘的腳步。 同時(shí)，低市場(chǎng)庫存的現(xiàn)狀造成了供不應(yīng)求的局面。

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• 問 房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖
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  房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象增多，專家認(rèn)為，部分城市房地產(chǎn)成交量回升，在一定程度上體現(xiàn)了近期房地產(chǎn)信貸投放恢復(fù)及多地加大“因城施策”力度的效果。市場(chǎng)回暖還有一部分是因?yàn)楝F(xiàn)在的利率下調(diào)，有些人們認(rèn)為正好是買房的好時(shí)機(jī)，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些底部企穩(wěn)跡象，但完全企穩(wěn)尚需時(shí)日，多個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。比如，杭州當(dāng)?shù)劂y行首套房貸款利率由一個(gè)月之前的5.7%左右下調(diào)到目前的5.3%左右，部分銀行首套房貸款利率已降到4.6%。在房貸利率走低的同時(shí)，不少城市房貸放款速度明顯加快。監(jiān)測(cè)的城市住房按揭貸款平均放款周期在1個(gè)月左右，平均放款周期較上月縮短超過20天，近五成的城市放款周期不到1個(gè)月，這些舉措都有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，，所以剛需住房需求的購(gòu)房者可以趁著現(xiàn)在買房。

• 問 如何看待房地產(chǎn)
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  如何避免房產(chǎn)稅的負(fù)面影響有關(guān)房產(chǎn)稅的征收一直被廣泛關(guān)注，**近又成熱點(diǎn)消息。房產(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行征稅。此稅種具有穩(wěn)定的特征，對(duì)于同樣穩(wěn)定的公共服務(wù)支出來說，是一個(gè)非常好的稅種。而且，房產(chǎn)的價(jià)格和本地的公共服務(wù)質(zhì)量密切相關(guān)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高，因?yàn)榻逃F(xiàn)狀制約;地鐵房?jī)r(jià)格高，因?yàn)楣步煌ū憷：芏鄧?guó)家的地方財(cái)政，基本都依靠房產(chǎn)稅。對(duì)中國(guó)來說，目前地方財(cái)政收入主要依靠土地出讓金收入。在房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期，土地出讓金收入是一個(gè)很好的收入來源。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)價(jià)格迅速增值，政府通過土地出讓金獲得巨額財(cái)政收入，迅速發(fā)展的公共服務(wù)，也可以給新興房地產(chǎn)業(yè)提供相關(guān)的公共服務(wù)配套。一旦房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于低谷時(shí)期，土地財(cái)政收入就會(huì)處于下降時(shí)期。這時(shí)，要維持現(xiàn)有的公共服務(wù)支出規(guī)模，要為過去的融資提供還款的現(xiàn)金流，地方就需要有新的穩(wěn)定收入源。因此，房地產(chǎn)稅就成了一個(gè)比較適當(dāng)?shù)倪x擇。

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• 問 寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)條件
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  2009年寧波房地產(chǎn)的趨勢(shì)是繼續(xù)向下進(jìn)入“深寒”，還是向上開始“回暖”，筆者認(rèn)為，取決于以下三大因素： 第一，2009年，美國(guó)金融危機(jī)將嚴(yán)重沖擊外向度高達(dá)70%的寧波實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其中，寧波外貿(mào)首當(dāng)其沖。對(duì)此，寧波外貿(mào)能不能逃過這一劫難？ 當(dāng)前，國(guó)際金融海嘯仍在蔓延，已從局部發(fā)展到全球，從發(fā)達(dá)國(guó)家傳導(dǎo)到新興市場(chǎng)國(guó)家，從金融領(lǐng)域擴(kuò)散到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，形勢(shì)十分嚴(yán)峻。中國(guó)也不例外。之前，中國(guó)高層已深知這一次金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其是以外向型為主的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的嚴(yán)重影響。如果今年上半年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)，尤其是中小企業(yè)由國(guó)家一輪輪從緊貨幣政策“勒緊”而陷入困境，甚至破產(chǎn)倒閉的話，那么自11月開始影響的外貿(mào)企業(yè)則直接來自于美國(guó)金融海嘯。與有關(guān)地方政府為了自身的政績(jī)，還唱著今年寧波外貿(mào)創(chuàng)歷史**好記錄的高調(diào)截然不同的事實(shí)是，明年，寧波外貿(mào)將面臨著比東南亞金融危機(jī)以來**嚴(yán)峻考驗(yàn)。寧波的外貿(mào)出口，輕工類與機(jī)電產(chǎn)品各占一半，前者市場(chǎng)以歐美為主，而歐美因金融危機(jī)，居民消費(fèi)能力急劇下降，寧波外貿(mào)產(chǎn)品，尤其是服裝紡織、工藝美術(shù)等輕工產(chǎn)品因“終端市場(chǎng)出問題”，將嚴(yán)重受阻，進(jìn)而影響為外貿(mào)出口服務(wù)的廣大制造企業(yè)，導(dǎo)致外貿(mào)、制造等企業(yè)停工歇業(yè)、員工下崗解散。因此，可以這樣認(rèn)為，如果歐美，尤其是美國(guó)居民的消費(fèi)能力沒有根本性提高，寧波外貿(mào)難以走出困境，寧波的總體經(jīng)濟(jì)就難有起色。而左右影響寧波樓市風(fēng)向標(biāo)的外貿(mào)企業(yè)如果繼續(xù)不景氣，勢(shì)必總體影響寧波樓市的繼續(xù)低迷不振。 第二，已暴跌至2000點(diǎn)以下的中國(guó)股市能否在政策的利好因素驅(qū)動(dòng)下，上行到3800點(diǎn)以上。據(jù)此重拾國(guó)人的住房消費(fèi)信心。 當(dāng)前，樓市萎靡不挺的一個(gè)重要原因，是居民，尤其是中產(chǎn)階層家庭財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重縮水，購(gòu)買力嚴(yán)重下降。今年，中國(guó)股市從6100點(diǎn)一路下跌到4000點(diǎn)，從4000點(diǎn)狂泄至1600點(diǎn)，導(dǎo)致屢屢“抄底”的寧波股民“深套”其中，家庭資產(chǎn)大大縮水。盡管政府出臺(tái)了一系列利好的政策，但有些股民因口袋已沒有余錢，無力再“抄底”。同時(shí)，好多居民因?qū)ξ磥淼慕?jīng)濟(jì)趨勢(shì)不看好，“緊捂”手中的錢袋子不敢輕易出手，以度今后的時(shí)艱。就目前中國(guó)股市來說，盡管本質(zhì)上還是政策市，盡管政策的利好消息頻傳，但受到上述諸多因素的影響，股市能否升到3800點(diǎn)以上，取決于中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)景氣與否，及政府調(diào)控股市能力是否提升？ 第三，對(duì)于第二套以上的改善型住宅或投資性住宅的房貸是否進(jìn)一步“松綁”，5%營(yíng)業(yè)稅征收政策是否放寬？ 自2008年9月份以來，國(guó)家與地方政策相繼出臺(tái)了一系列“救市”政策，除了內(nèi)陸省份有所緩解外，大多地區(qū)城市樓市還是老樣子。如杭州市出臺(tái)了“救市”四十八條政策后，市場(chǎng)反應(yīng)仍然平平。避開大經(jīng)濟(jì)環(huán)境不說，就房產(chǎn)調(diào)控政策而言，**為關(guān)鍵的政策有二條，一條是能不能對(duì)第二套以上的改善型住宅或投資性住宅的房貸進(jìn)一步“松綁”？第二條，5%營(yíng)業(yè)稅征收政策是否放寬？因?yàn)椋救苏J(rèn)為，僅靠剛性需求，是難以拉動(dòng)整體樓市，只有改善性與投資性的需求上升了，整個(gè)樓市才有盤活“回暖”的可能。 陷于凜冽嚴(yán)冬的人們，憧憬和煦的春天。如今，寧波樓市已步入嚴(yán)冬，回暖的春天將歸何時(shí)？綜合各類影響樓市走向的因素，筆者認(rèn)為，2009年，寧波樓市將呈現(xiàn)如下特征：● 2009年，如果經(jīng)濟(jì)與政策的基本面沒有根本性改觀，寧波樓市總體上，無論是一手市場(chǎng)，還是二手市場(chǎng)，要比2008年更蕭條，價(jià)格繼續(xù)探底?！? 樓市銷售格局從二頭大的“啞鈴型” 轉(zhuǎn)為中間大、兩頭小的“紡綞型”。單身公寓、90平方米嚴(yán)重積壓過剩，聯(lián)排別墅等中高檔房子銷售遲緩，中間類型的房子卻走俏市場(chǎng)。● 樓市銷售因城市柜架的拉開與供應(yīng)相對(duì)“充足”，區(qū)域性特征更為明顯?！? 規(guī)劃超前的創(chuàng)新型樓盤會(huì)贏得市場(chǎng)空間，成為寒冬中的一道暖春風(fēng)景?！袢绻w經(jīng)濟(jì)環(huán)境繼續(xù)惡化，極有可能引發(fā)寧波樓市“價(jià)格搏殺”，引爆樓盤的競(jìng)價(jià)熱銷。

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