房地產(chǎn)市場如何

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• 143****2973

  西雅圖各區(qū)域的房價解讀
  
  通常情況下，大部分華人喜歡投資置業(yè)的區(qū)域在西邊是西雅圖 (Seattle)、安妮女王 (Queen Anne)、海岸線市 (Shoreline)、綠湖 (Green Lake)、肯默 (Kenmore) 和林伍德 (Lynnwood);在東邊是貝爾維爾 (Bellevue)、雷德蒙德 (Redmond)、柯克蘭 (Kirkland)、默瑟島 (Mercer Island)、薩馬米什 (Sammamish)、博塞爾 (Bothell)、伍丁維爾(Woodinville)、伊薩闊 (Issaquah) 和倫頓 (Renton)。
  
  既然聊到西雅圖的地產(chǎn)，不得不提及**近兩年飛漲的房價，2017年是有史以來金縣 (King County) 的房價中位數(shù)第一次單年增長了10萬美金，是全美**火熱的住宅房產(chǎn)市場。根據(jù)西北區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份西雅圖地區(qū)的房產(chǎn)中位價已經(jīng)達(dá)到了658,000美金。而且西雅圖市區(qū)的 Union Lake 南邊也是全美炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)區(qū)域。
  
  為什么房價一直在攀升，當(dāng)?shù)亟】档慕?jīng)濟(jì)發(fā)展是因素之一，創(chuàng)造了購房剛需。這些年由于大公司的入駐或擴(kuò)大規(guī)模，源源不斷的新居民搬來西雅圖。在2016年，僅亞馬遜一家公司就增加了2萬個工作機(jī)會，2017年它也沒有停止招聘的腳步。 同時，低市場庫存的現(xiàn)狀造成了供不應(yīng)求的局面。

  查看全文↓ 2018-06-27 12:26:40
• 151****4952

  一、近期房地產(chǎn)市場發(fā)展情況
  
  1、房地產(chǎn)投資保持較快增長
  
  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比增長10.2%，增速比1-4月份回落0.1個百分點(diǎn)。其中，住宅投資29037億元，增長14.2%，增速與1-4月份持平。5月單月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為9.8%，較4月小幅回落0.4個百分點(diǎn)，但增速仍保持較高水平。1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7742萬平方米，同比增長2.1%，土地成交價款3522億元，增長16.0%，增速提高2.4個百分點(diǎn)。
  
  
  
  圖1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變化情況（%）
  
  來源：國家統(tǒng)計(jì)局
  
  2、房地產(chǎn)銷售加速回暖
  
  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點(diǎn)。1-5月，商品房銷售額48778億元，增長11.8%，增速提高2.8個百分點(diǎn)。分區(qū)域看，東部地區(qū)商品房銷售額增長2.1%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；中部地區(qū)增長26.9%，增速提高0.9個百分點(diǎn)；西部地區(qū)增長26.8%，增速提高1.8個百分點(diǎn)；東北地區(qū)增長18.9%，增速回落1.6個百分點(diǎn)。
  
  
  
  圖2 全國商品房銷售面積及銷售額增速（%）
  
  來源：國家統(tǒng)計(jì)局
  
  3、房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速回升
  
  1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速比1-4月份提高3個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款10201億元，下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%；自籌資金19473億元，增長8.1%；定金及預(yù)收款20122億元，增長12.7%；個人按揭貸款9250億元，下降3.6%。在限售限貸趨嚴(yán)的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面更加依賴自籌資金，重視信托融資渠道；另一方面提高**、定金回款力度，不少開發(fā)商通過提高現(xiàn)款支付比例來緩解資金壓力。
  
  
  
  圖3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速（%）
  
  來源：國家統(tǒng)計(jì)局
  
  二、近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)狀況
  
  1、成立規(guī)模繼續(xù)保持高位
  
  2017年以來，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)快速發(fā)展，全年成立的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模4622億元，同比增長134%。2018年1-4月，信托公司成立的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模1618億元，平均每月404億元，同比繼續(xù)增長111%。資管新規(guī)實(shí)施以后，5月信托公司成立的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模為349億元，同比下降29%，環(huán)比下降22%，但依舊在較高水平。從占比來看，2017年房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模占全部集合信托產(chǎn)品比重主要在20%-25%的區(qū)間，2018年一季度該占比迅速走高，其中2、3月均超過40%。5月份，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模占比回落至32%，但仍然保持較高水平。
  
  
  
  圖4 房地產(chǎn)信托成立規(guī)模及占比情況（億元）
  
  來源：用益信托網(wǎng)、國投泰康信托
  
  2、產(chǎn)品發(fā)行難度持續(xù)增加
  
  伴隨著房地產(chǎn)信托成立規(guī)模快速增長，房地產(chǎn)信托發(fā)行難度也持續(xù)提升。房地產(chǎn)信托成立規(guī)模與發(fā)行規(guī)模的比值（“成立發(fā)行比”）可以反映產(chǎn)品發(fā)行難度。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年1-6月，集合房地產(chǎn)信托的成立發(fā)行比為75%，2017年6-12月下降至72%，而2018年1-5月進(jìn)一步下降至65%。其中資管新規(guī)實(shí)施后的5月，集合房地產(chǎn)信托的成立發(fā)行比僅57%，為近兩年來**低，信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在資金端面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
  
  
  
  來源：用益信托網(wǎng)、國投泰康信托
  
  3、產(chǎn)品收益率在高位出現(xiàn)調(diào)整
  
  2017年以來，房地產(chǎn)信托收益率出現(xiàn)持續(xù)、顯著回升。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，集合房地產(chǎn)信托每月平均收益率從2017年年初的6.76%一路上行，先后在2017年4月和2018年4月分別突破7%和8%大關(guān)。2018年5月，集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率在高位出現(xiàn)調(diào)整，回落至7.9%，環(huán)比下降0.1個百分點(diǎn)。出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中，因此房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率繼續(xù)上升空間可能有限。
  
  
  
  圖5 集合房地產(chǎn)信托收益率情況（單位：%）
  
  來源：用益信托網(wǎng)、國投泰康信托
  
  三、房地產(chǎn)市場宏觀態(tài)勢總結(jié)
  
  房價總體趨于穩(wěn)定，一二線城市房價漲幅回落。2017年，“分類調(diào)控，因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。一線城市和部分二線城市漲幅回落，三四線城市漲幅略有擴(kuò)大。2017年12月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有61個，比2016年12月減少4個，城市間房價漲幅波動大幅收窄。
  
  商品房銷售分化，住宅待售面積下降。2017年，全國商品房銷售面積和銷售額增速趨緩。一線城市商品房銷售面積明顯縮減；三四線城市銷售面積較快增長，但下半年以來增速回落。2017年，全國商品房銷售面積16.9億平方米，同比增長7.7%，較2016年回落14.8個百分點(diǎn)。商品房銷售額13.4萬億元，同比增長13.7%，較2016年回落21.1個百分點(diǎn)。隨著市場交易回升和新增供應(yīng)下降，商品房待售面積下降。2017年末，全國商品房待售面積5.9億平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面積下降25.1%。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)投資總體平穩(wěn)增長。2017年，全國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11.0萬億元，同比增長7.0%，增速較2016年回升0.1個百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資同比增長9.4%，增速較2016年提高3.0個百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資分別增長3.5%和下降1.2%，較2016年分別回落1.7個和9.6個百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部、中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長7.2%、11.6%和3.5%，東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1.0%。住宅用地供應(yīng)增加和銷售穩(wěn)定增長增強(qiáng)了企業(yè)開發(fā)住宅的意愿。
  
  住宅用地供應(yīng)明顯增加，溢價率出現(xiàn)回落。2017年，各地土地市場調(diào)控持續(xù)深化，租賃住房用地加快推出。據(jù)自然資源部數(shù)據(jù)17，2017年，出讓國有建設(shè)用地22.5萬公頃，同比增長6.4%；出讓合同價款5.0萬億元，同比增長36.7%。土地拍賣溢價率回落，主要城市住宅地價漲幅收窄，但部分三線城市住宅地價漲幅擴(kuò)大，城市分化格局延續(xù)。2017年第四季度，全國105個主要監(jiān)測城市住宅用地價格同比增長10.2%。
  
  保障性安居工程建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，保障房信貸支持力度加大。國家實(shí)施保障性安居工程主要包括保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造三大類，各類保障性安居工程建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。2017年，全國城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工609萬套，棚戶區(qū)改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套；全國農(nóng)村地區(qū)建檔立卡貧困戶危房改造152.5萬戶。金融支持保障性安居工程建設(shè)力度較大。2017年末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額為3.3萬億元，同比增長32.6%，繼續(xù)保持快速增長；全年新增8202.5億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的61.8%。此外，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)，截至2017年末，已有85個城市的373個保障房建設(shè)項(xiàng)目通過貸款審批，并按進(jìn)度發(fā)放貸款871.7億元。
  
  四、信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展策略
  
  1、把握機(jī)遇，繼續(xù)開拓市場
  
  從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，資管新規(guī)實(shí)施以來，房地產(chǎn)市場無論是投資端還是銷售端，都還依舊保持較快增速。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程、棚戶改造政策推進(jìn)，房地產(chǎn)市場在未來一段時間將繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，信托公司要把握機(jī)遇。與此同時，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)卻持續(xù)發(fā)生變化。2017年以來房地產(chǎn)市場集中度加速提升，百強(qiáng)企業(yè)市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點(diǎn)；資管新規(guī)的實(shí)施將進(jìn)一步加強(qiáng)這一趨勢。在限購、限貸政策持續(xù)、金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)的環(huán)境下，大型房地產(chǎn)企業(yè)更有能力應(yīng)對緊張的資金局面。因此，信托公司圍繞大型房地產(chǎn)客戶的市場競爭更加激烈，戰(zhàn)略合作是綁定核心客戶的重要手段。
  
  2、加強(qiáng)銷售，提高募資能力
  
  從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，目前房地產(chǎn)投資依舊快速增長，房地產(chǎn)銷售依舊強(qiáng)勁，因此信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，資產(chǎn)端壓力并不十分突出，但在資金端將面臨更嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。一方面，資管新規(guī)關(guān)于多層嵌套、期限匹配等要求，使得以銀行理財(cái)為代表的機(jī)構(gòu)資金投資非標(biāo)信托產(chǎn)品將面臨更多限制。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的成立發(fā)行比持續(xù)走低，正式上述影響的體現(xiàn)；另一方面，資管新規(guī)關(guān)于嚴(yán)格界定標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)、清理資金池等要求，使得信托公司難以再借助資金池為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行提供過橋資金，拉長產(chǎn)品發(fā)行周期，增加產(chǎn)品發(fā)行難度。因此，發(fā)展個人客戶，發(fā)展代銷合作，提高資金募集能力，成為今后一段時間內(nèi)信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心競爭力。
  
  3、主動轉(zhuǎn)型，提升持續(xù)發(fā)展能力
  
  從長遠(yuǎn)來看，在建立健全租購并舉的住房制度，培育發(fā)展住房租賃市場等政策推動下，我國房地產(chǎn)市場將逐步回歸居住屬性，并將進(jìn)入不同于以往的發(fā)展時期。對于信托公司而言，一方面要不斷轉(zhuǎn)型升級房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，跟隨國家政策導(dǎo)向，開拓房地產(chǎn)租賃市場，開展存量房地產(chǎn)投資運(yùn)營，發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和REITs，全面提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專業(yè)能力；另一方面，積極培育產(chǎn)業(yè)投資、普惠金融、資產(chǎn)管理等新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，逐步降低對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴，形成更加均衡的業(yè)務(wù)布局，走上更加可持續(xù)的發(fā)展道路。
  
  作者：沈苗妙
  
  來源：國投泰康信托
  
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  查看全文↓ 2018-06-27 12:24:12
• 132****5071

  (一)全國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
  　　1、全國房地產(chǎn)市場行業(yè)發(fā)展情況分析
  　　房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2—3年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會低于20％。
  　　市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣**的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。
  　　房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是：
  　　第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上；
  　　第二 近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲；
  　　第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房價的運(yùn)動趨勢和國民經(jīng)濟(jì)增長率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，否則房價的運(yùn)行趨勢只會上升，而不可能下降。
  　　普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。
  　　東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。
  　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

  查看全文↓ 2018-06-27 12:22:37

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• 問 房地產(chǎn)市場有什么預(yù)測 如何看待房地產(chǎn)市場預(yù)測
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    2015年即將結(jié)束，2016年房地產(chǎn)將何去何從？以下內(nèi)容是國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對2016年房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢總結(jié)，希望對于有買房打算的購房者有所參考。 一、2016年樓市整體較樂觀 大部分業(yè)內(nèi)人士對2016年房地產(chǎn)市場態(tài)度相對樂觀。2016年樓市可能會比2015年差一點(diǎn)，但不會比2014年差。 首先，需求還在，從人口結(jié)構(gòu)來講，剛需雖然有所減少，但改善性蓬勃發(fā)展，從而彌補(bǔ)了剛需的略微下降； 其次，國家政策支持力度會越來越大； 第三，中國城市群格局會越來越清晰，如果房企布局合理，依舊會取得理想的銷售業(yè)績。 二、一二線城市銷量將持平 銷售均價將上漲 2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于： 1）供應(yīng)有限將推升銷售均價，同時導(dǎo)致銷量受限； 2）貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價和銷量； 3）土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價。 三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好？ 第一， 深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州**有可能表現(xiàn)更好。這九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下，顯示庫存水平將處于低位。加上2016年這九個城市的總可售資源大多將會減少（除深圳將增加4%以外），這些城市將供不應(yīng)求，**可能有突出表現(xiàn)。 第二， 看好的城市中心城市及其衛(wèi)星城市。中心城市的情況比其他一二線城市要好。從長期來看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動了經(jīng)濟(jì)的升級和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。我們此處所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡(luò)的連接點(diǎn)上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。 第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。2009年至2014年，傳統(tǒng)大都市區(qū)（環(huán)渤海、長三角和珠三角的三線人口流入**為強(qiáng)勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強(qiáng)。各大都市區(qū)人口流入**多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇 好的資源都會往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進(jìn)入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來也會走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。所以城市內(nèi)部找好熱點(diǎn)城市的潛力區(qū)位也很重要，不要盲目拿地。 五、2016年依然會地王頻出 2016年依然會地王頻出，市場集中度會進(jìn)一步提高，2015年開始，房企融資越來越輕松，各大房企都不差錢，2015年的土地市場非常火爆，2016年也會維持這樣的格局。 六、改善性住房需求份額持續(xù)增加 2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。 首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。 其次，二孩政策的全面放開。 第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求（首次置業(yè)需求和投資性需求）正趨于弱勢。 從2015年成交結(jié)構(gòu)來看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會保持比較好的一個成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進(jìn)一步提高。 七、一線城市房價在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升 如果沒有特殊政策出臺。2016年年初一線城市房價企穩(wěn)，深圳等今年上漲過多的城市，可能有1015%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。 一線城市的房價，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢資源聚集在一線，造成了人群的聚集。而且，因?yàn)槠渌顿Y渠道的風(fēng)險(xiǎn)和不暢通，更因?yàn)樨泿懦掷m(xù)貶值，而“肉爛了在鍋里”，也就是說不管貨幣貶值**，樓市的總價值不變，大量資金一有機(jī)會就涌入樓市。 2015年，深圳等地的房價漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房價的購房者心理預(yù)期被廣泛調(diào)高。討論“30年租金不抵房價”已經(jīng)沒有意義，因?yàn)榉孔舆@時候已經(jīng)不是使用品而是投資品，就如同金子不能吃寶石無法治病，但一樣價值很高一樣。一旦人們覺得房子值這個價格，它就可以賣出相應(yīng)的價格。 2016年年初，一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩(wěn)，部分區(qū)域會有10-15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上，明年年底與今年相比，一線城市房價將上升10%左右。 八、品牌房企擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出 2016年品牌房企將擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒有剛需。 實(shí)際情況是： 1.因?yàn)樵S多地方政府執(zhí)法不嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房； 2.許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價獲得土地，與外來房企不公平競爭。以至于很多全國性的房企進(jìn)入一個地方，往往需要和當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場風(fēng)氣一變： 3.許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢”不復(fù)存在。而他們在過往經(jīng)營中已經(jīng)形成路徑依賴，不知道在純市場環(huán)境中怎么競爭怎么游泳。 4.許多地方房企老板因?yàn)闋可孢M(jìn)腐敗窩案而被捕，企業(yè)也一蹶不振。剩余的開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不足、成本控制也不夠好，無力和外來房企競爭。 二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向**好的性價比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會城市，本地房企將逐步退出，全國性品牌房企在當(dāng)?shù)厥袌鏊挤蓊~將進(jìn)一步擴(kuò)大。 九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷 2016年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔(dān)心去庫存。許多人說起三四線城市，就說“去化難”。實(shí)際上一個數(shù)字根本不足以說明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計(jì)很差，好多都是幾年前就蓋起來的。但實(shí)際上，三四線城市的消費(fèi)者并不需要這樣的產(chǎn)品，因?yàn)椋? 1.三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒有到不買就沒得住的程度。 2.三四線城市的消費(fèi)者每天也上網(wǎng)看電視，對房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。 3. 三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時候，許多時候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。 因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點(diǎn)都不奇怪。因?yàn)樵S多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯。如果有好的開發(fā)商敢于開發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來“新需求”，實(shí)現(xiàn)暢銷。 十、移動化、扁平化、合伙人仍是房企組織變革方向 組織更加扁平、決策更加專業(yè)、溝通更加高效及碎片化，仍是房地產(chǎn)組織變革的方向，而更多房企會推出合伙人制度。風(fēng)險(xiǎn)管理將成為房企管理新的風(fēng)口。2016年，房企將高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理，新環(huán)境下企業(yè)面臨的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，資金風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等愈加突出，像很多百億軍團(tuán)都把風(fēng)控體系建設(shè)和風(fēng)控隊(duì)伍培養(yǎng)作為企業(yè)未來持續(xù)健康穩(wěn)健發(fā)展的頭等大事，在內(nèi)部構(gòu)建以風(fēng)險(xiǎn)梳理風(fēng)險(xiǎn)識別風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對，建立以風(fēng)控指標(biāo)體系和流程優(yōu)化為雙輪的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。

• 問 房地產(chǎn)市場回暖
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  房地產(chǎn)市場回暖跡象增多，專家認(rèn)為，部分城市房地產(chǎn)成交量回升，在一定程度上體現(xiàn)了近期房地產(chǎn)信貸投放恢復(fù)及多地加大“因城施策”力度的效果。市場回暖還有一部分是因?yàn)楝F(xiàn)在的利率下調(diào)，有些人們認(rèn)為正好是買房的好時機(jī)，市場出現(xiàn)了一些底部企穩(wěn)跡象，但完全企穩(wěn)尚需時日，多個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)。比如，杭州當(dāng)?shù)劂y行首套房貸款利率由一個月之前的5.7%左右下調(diào)到目前的5.3%左右，部分銀行首套房貸款利率已降到4.6%。在房貸利率走低的同時，不少城市房貸放款速度明顯加快。監(jiān)測的城市住房按揭貸款平均放款周期在1個月左右，平均放款周期較上月縮短超過20天，近五成的城市放款周期不到1個月，這些舉措都有利于房地產(chǎn)市場的回暖，，所以剛需住房需求的購房者可以趁著現(xiàn)在買房。

• 問 房地產(chǎn)現(xiàn)在趨勢如何 房地產(chǎn)市場前景怎么樣
  答

  各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明,作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)正在下滑。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前10個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長2.0%,增速比1至9月份回落0.6%,已位于歷史次低點(diǎn)。10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升,達(dá)到歷史峰值：商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。 分析人士認(rèn)為,雖然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落,但全國范圍來看,化解庫存依然刻不容緩,需要從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下。 房地產(chǎn)進(jìn)入下行生命周期 全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在“2015年中國不動產(chǎn)金融年會”上表示,從GDP角度看,房地產(chǎn)投資已處于負(fù)拉動狀態(tài),甚至在驚心動魄地下滑。但她認(rèn)為,房地產(chǎn)對GDP的投資拉動已經(jīng)到頂,政府不會再出臺像2009年那樣的強(qiáng)刺激政策。政府當(dāng)前**重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn),不要對GDP形成負(fù)拉動。 聶梅生稱,“我國投資占GDP的比重相比其他國家都處在高位。而房地產(chǎn)本來就在第一駕馬車(投資)里。當(dāng)固定資產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到一定比重之后,GDP增幅就會進(jìn)入下降期。這是由GDP總量決定的。我們國家固定資產(chǎn)投資在GDP所占比重相當(dāng)大,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資今年是17%左右。還曾經(jīng)高達(dá)40%或50%。投資下滑就形成負(fù)拉動。這是非常緊迫的問題。” 某業(yè)內(nèi)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時表示,目前從開發(fā)商購地面積看已經(jīng)是歷史底部,新開工指數(shù)在2013年達(dá)到頂峰,隨后進(jìn)入下行周期。房地產(chǎn)下行的生命周期趨勢基本可以確立。政府當(dāng)前**重要的是通過去庫存來穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)投資指數(shù)。 專家稱,按照市場慣常規(guī)律,政府出臺刺激政策后,房地產(chǎn)投資指數(shù)會有所改善,但自去年四季度政府刺激以來,房地產(chǎn)投資指數(shù)一直未有好轉(zhuǎn)。這說明,市場的改善傳遞到房地產(chǎn)投資上滯后性明顯,行業(yè)信心在下降。 多地出臺政策減輕庫存壓力 中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示：2014年來,累計(jì)已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補(bǔ)貼政策,以三四線城市為主,正是因?yàn)閹齑鎵毫^大。 洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟(jì)源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農(nóng)民進(jìn)城購買商品房,紛紛出臺各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。2015年7月1日至2016年6月30日期間,在寧波購買住宅和非住宅者,將按其所購房屋實(shí)際繳納契稅額度的50%獲得購房補(bǔ)貼。河南、四川、浙江、江蘇等多地超過50個城市也推出了購房補(bǔ)貼。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從購房補(bǔ)貼看,未來同類型政策有望繼續(xù)出臺。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際,房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化。外需低迷使得出口增長乏力,拉動經(jīng)濟(jì)的另外兩駕馬車投資和消費(fèi)將發(fā)揮更大作用。而房地產(chǎn)市場無論是對投資還是對消費(fèi)增長貢獻(xiàn)占比都不容忽視,因此住房消費(fèi)受到政策的全面鼓勵。 張大偉認(rèn)為,政府未來的儲備政策包括棚戶區(qū)改造,信貸政策繼續(xù)寬松,戶籍改革,延緩房地產(chǎn)稅落地,降低稅費(fèi)等。 據(jù)中國銀行國際金融研究所于近期發(fā)布的《2016年經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》預(yù)測,2016年GDP增長在6.8%左右,貨幣政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)。除降息降準(zhǔn)外,央行貨幣工具箱里的流動性調(diào)節(jié)器將得到越來越廣泛的應(yīng)用。 今年9月,全國銀行間同業(yè)拆借中心本幣交易系統(tǒng)宣布,即日起向符合條件的銀行間本幣市場成員提供常備借貸便利申請相關(guān)功能。公告中還提到,交易中心將根據(jù)今后政策要求為其他金融機(jī)構(gòu)開通常備借貸便利申請權(quán)限。這為此項(xiàng)誕生兩年的貨幣工具放寬使用范圍埋下了伏筆。 亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,隨著央行越來越多貨幣工具的運(yùn)用,明年貨幣市場將維持寬松基調(diào),市場流動性仍將保持充裕,對房企來說,融資成本將進(jìn)一步降低,獲取貸款的難度也將降低;而對于購房者的個人房貸而言,放貸速度加快的同時,有希望得到更低的利率支持,這也將推動供需雙方的入市節(jié)奏,為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打下良好基調(diào)。 郭毅分析認(rèn)為,從2016年樓市的政策導(dǎo)向可以看出,無論是中心城區(qū)控制、戶籍制度改革還是貨幣政策寬松等途徑,其目的都是緊扣中央要求,加快樓市庫存去化,力求房地產(chǎn)市場向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。由此可以判斷,2016年樓市將呈現(xiàn)供需兩旺趨勢。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

• 問 寧波房地產(chǎn)市場條件
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  2009年寧波房地產(chǎn)的趨勢是繼續(xù)向下進(jìn)入“深寒”，還是向上開始“回暖”，筆者認(rèn)為，取決于以下三大因素： 第一，2009年，美國金融危機(jī)將嚴(yán)重沖擊外向度高達(dá)70%的寧波實(shí)體經(jīng)濟(jì)，其中，寧波外貿(mào)首當(dāng)其沖。對此，寧波外貿(mào)能不能逃過這一劫難？ 當(dāng)前，國際金融海嘯仍在蔓延，已從局部發(fā)展到全球，從發(fā)達(dá)國家傳導(dǎo)到新興市場國家，從金融領(lǐng)域擴(kuò)散到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，形勢十分嚴(yán)峻。中國也不例外。之前，中國高層已深知這一次金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)，尤其是以外向型為主的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的嚴(yán)重影響。如果今年上半年以來，中國經(jīng)濟(jì)，尤其是中小企業(yè)由國家一輪輪從緊貨幣政策“勒緊”而陷入困境，甚至破產(chǎn)倒閉的話，那么自11月開始影響的外貿(mào)企業(yè)則直接來自于美國金融海嘯。與有關(guān)地方政府為了自身的政績，還唱著今年寧波外貿(mào)創(chuàng)歷史**好記錄的高調(diào)截然不同的事實(shí)是，明年，寧波外貿(mào)將面臨著比東南亞金融危機(jī)以來**嚴(yán)峻考驗(yàn)。寧波的外貿(mào)出口，輕工類與機(jī)電產(chǎn)品各占一半，前者市場以歐美為主，而歐美因金融危機(jī)，居民消費(fèi)能力急劇下降，寧波外貿(mào)產(chǎn)品，尤其是服裝紡織、工藝美術(shù)等輕工產(chǎn)品因“終端市場出問題”，將嚴(yán)重受阻，進(jìn)而影響為外貿(mào)出口服務(wù)的廣大制造企業(yè)，導(dǎo)致外貿(mào)、制造等企業(yè)停工歇業(yè)、員工下崗解散。因此，可以這樣認(rèn)為，如果歐美，尤其是美國居民的消費(fèi)能力沒有根本性提高，寧波外貿(mào)難以走出困境，寧波的總體經(jīng)濟(jì)就難有起色。而左右影響寧波樓市風(fēng)向標(biāo)的外貿(mào)企業(yè)如果繼續(xù)不景氣，勢必總體影響寧波樓市的繼續(xù)低迷不振。 第二，已暴跌至2000點(diǎn)以下的中國股市能否在政策的利好因素驅(qū)動下，上行到3800點(diǎn)以上。據(jù)此重拾國人的住房消費(fèi)信心。 當(dāng)前，樓市萎靡不挺的一個重要原因，是居民，尤其是中產(chǎn)階層家庭財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重縮水，購買力嚴(yán)重下降。今年，中國股市從6100點(diǎn)一路下跌到4000點(diǎn)，從4000點(diǎn)狂泄至1600點(diǎn)，導(dǎo)致屢屢“抄底”的寧波股民“深套”其中，家庭資產(chǎn)大大縮水。盡管政府出臺了一系列利好的政策，但有些股民因口袋已沒有余錢，無力再“抄底”。同時，好多居民因?qū)ξ磥淼慕?jīng)濟(jì)趨勢不看好，“緊捂”手中的錢袋子不敢輕易出手，以度今后的時艱。就目前中國股市來說，盡管本質(zhì)上還是政策市，盡管政策的利好消息頻傳，但受到上述諸多因素的影響，股市能否升到3800點(diǎn)以上，取決于中國總體經(jīng)濟(jì)景氣與否，及政府調(diào)控股市能力是否提升？ 第三，對于第二套以上的改善型住宅或投資性住宅的房貸是否進(jìn)一步“松綁”，5%營業(yè)稅征收政策是否放寬？ 自2008年9月份以來，國家與地方政策相繼出臺了一系列“救市”政策，除了內(nèi)陸省份有所緩解外，大多地區(qū)城市樓市還是老樣子。如杭州市出臺了“救市”四十八條政策后，市場反應(yīng)仍然平平。避開大經(jīng)濟(jì)環(huán)境不說，就房產(chǎn)調(diào)控政策而言，**為關(guān)鍵的政策有二條，一條是能不能對第二套以上的改善型住宅或投資性住宅的房貸進(jìn)一步“松綁”？第二條，5%營業(yè)稅征收政策是否放寬？因?yàn)?，本人認(rèn)為，僅靠剛性需求，是難以拉動整體樓市，只有改善性與投資性的需求上升了，整個樓市才有盤活“回暖”的可能。 陷于凜冽嚴(yán)冬的人們，憧憬和煦的春天。如今，寧波樓市已步入嚴(yán)冬，回暖的春天將歸何時？綜合各類影響樓市走向的因素，筆者認(rèn)為，2009年，寧波樓市將呈現(xiàn)如下特征：● 2009年，如果經(jīng)濟(jì)與政策的基本面沒有根本性改觀，寧波樓市總體上，無論是一手市場，還是二手市場，要比2008年更蕭條，價格繼續(xù)探底?！? 樓市銷售格局從二頭大的“啞鈴型” 轉(zhuǎn)為中間大、兩頭小的“紡綞型”。單身公寓、90平方米嚴(yán)重積壓過剩，聯(lián)排別墅等中高檔房子銷售遲緩，中間類型的房子卻走俏市場?！? 樓市銷售因城市柜架的拉開與供應(yīng)相對“充足”，區(qū)域性特征更為明顯?！? 規(guī)劃超前的創(chuàng)新型樓盤會贏得市場空間，成為寒冬中的一道暖春風(fēng)景。●如果整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境繼續(xù)惡化，極有可能引發(fā)寧波樓市“價格搏殺”，引爆樓盤的競價熱銷。

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• 問 海南房地產(chǎn)市場分析
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  海南房地產(chǎn)市場分析：①基本情況，2021年上半年全省商品住房供應(yīng)13674平方米，同比上漲25%，商品住房成交176.17萬平方，同比下降13%，供求比0.78，成交額2711.62億元，比同期下降11%，成交價每平方1.5萬元，同比上漲了2%。②在國家的鼓勵和大力扶持下，海南省的樓市得到了穩(wěn)步發(fā)展，尤其是批準(zhǔn)成立海南自貿(mào)區(qū)后，樓市銷售出現(xiàn)了大幅度增長，有的樓盤甚至出現(xiàn)了翻翻甚至幾翻的情況，而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商也瞄準(zhǔn)了這次機(jī)會紛紛推出自己的樓盤。海南整體樓市呈現(xiàn)出了難得的火爆。價格更是只升不降，商品住房供不應(yīng)求。所以為了避免房價過高，房地產(chǎn)泡沫悲劇重演，海南省出臺了調(diào)控政策，給總體火熱的樓市降溫。③現(xiàn)狀，相關(guān)政策出臺以后，雖然房價得到了遏制，但是根據(jù)國人的傳統(tǒng)觀念結(jié)婚要有婚房，再加上海南得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光，海南樓市往上走的趨勢還會繼續(xù)。