深圳小產(chǎn)權(quán)房有什么陷阱 如何購(gòu)買深圳小產(chǎn)權(quán)房

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• 134****9754

  前段時(shí)間，深圳查處了一批公開搖號(hào)出售小產(chǎn)權(quán)房的情況，那么，小產(chǎn)權(quán)房是買不得嗎？國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的定義和市場(chǎng)規(guī)范又是什么？購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，這些你注意過么？ 首先，什么是小產(chǎn)權(quán)房？ “小產(chǎn)權(quán)房”這一民間說法原是指在農(nóng)村集體土地上違規(guī)建設(shè)、向社會(huì)公眾租售的房子。2004年，深圳為了加快城市化進(jìn)程，把農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國(guó)有，村民轉(zhuǎn)為市民，并取消了村組織。不過，在土地國(guó)有化的過程中，為了照顧原居民的利益，深圳市為每戶劃出占地不超過１２０平方米，層高不超過５層，建筑面積不超過４８０平方米來(lái)建房，超過這一面積的建筑，都屬于違法建筑。 此類建設(shè)在國(guó)有土地上的違法建筑，也就是俗稱的“農(nóng)民房”，構(gòu)成了深圳特色“小產(chǎn)權(quán)房”的主體。除此之外，軍產(chǎn)房和單位集資房也是“小產(chǎn)權(quán)房”的重要組成部分。這三者的共同特點(diǎn)在于無(wú)法取得國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。 事實(shí)上，全國(guó)通行的“小產(chǎn)權(quán)房”概念并不適用于深圳。 從深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立初期開始，深圳市政府就鼓勵(lì)農(nóng)民利用農(nóng)村的集體土地合作籌建這種不具備房屋產(chǎn)權(quán)的“小產(chǎn)權(quán)房”，以容納來(lái)自全國(guó)各地的開拓者。正是這些從違法建筑中白手起家的人，締造了日后深圳崛起的奇跡。 小產(chǎn)權(quán)房里面貓膩風(fēng)險(xiǎn)在哪兒？ 一直以來(lái)深圳對(duì)于小產(chǎn)權(quán)銷售都采取高壓態(tài)勢(shì)，可是由于房市火爆，小產(chǎn)權(quán)房銷售再度抬頭。有律師指出，雖然市民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房可以拿到律師公證書，從法律上講是有法律效益的，但小產(chǎn)權(quán)房買賣本身違法，因此公證書也是沒有任何法律效力的。再者說，律師給小產(chǎn)權(quán)樓盤出具見證，本身有違職業(yè)道德。 小產(chǎn)權(quán)房買賣是沒有任何保障的，因?yàn)榉课荼旧砭褪沁`建，一旦遇到政府拆遷，消費(fèi)者很可能連賠償都沒有。另外，小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)管理也是一大問題，入住后業(yè)主權(quán)益難有保障，而且房屋質(zhì)量也值得懷疑。 如果一定要買，請(qǐng)注意… １、看開發(fā)主體是否合法。實(shí)施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。 ２、看是否取得了國(guó)有土地使用證。按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由當(dāng)?shù)赝恋卣韮?chǔ)備中心征為國(guó)有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由當(dāng)?shù)貒?guó)土房產(chǎn)局核發(fā)國(guó)有土地使用證。 ３、看是否符合城市規(guī)劃。城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。 ４、看是否取得了建筑工程施工許可證。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。 ５、看有沒有商品房銷（預(yù)）售許可證。這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)當(dāng)?shù)貒?guó)土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會(huì)銷售。 前車之鑒：小產(chǎn)權(quán)房坑人案例 1、龍華青湖一小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，物業(yè)隨意征收水電費(fèi)。沙井一小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因物業(yè)收費(fèi)不合理與業(yè)主發(fā)生矛盾，管理處直接停了業(yè)主水電，業(yè)主討說法反遭毆打。光明新區(qū)公明一小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，電梯頻頻上演停頓、滑墜等“驚魂”事件，原本用來(lái)活動(dòng)的二樓架空層也被人改成了住宅公開銷售。 2、2014年，深圳商報(bào)就報(bào)道過一名李姓市民，在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后，入住了10年時(shí)間，結(jié)果卻遭開發(fā)商無(wú)償索回。**后，經(jīng)深圳市仲裁委員會(huì)審理，當(dāng)年雙方簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，李先生需返還房屋給開發(fā)商，同時(shí)無(wú)法獲得已交付的近半購(gòu)房款。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:47

相關(guān)問題

• 問 深圳小產(chǎn)權(quán)房如何交易？
  答

  小產(chǎn)權(quán)一般只可以在集體成員內(nèi)部之間轉(zhuǎn)讓.非同一集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣目前被法律界定為無(wú)效合同，建議你謹(jǐn)慎購(gòu)買，因?yàn)槟阗I了后無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)糾紛，不能按照法律關(guān)于商品房的規(guī)定主張權(quán)利，以及這種房屋配套不完善、物業(yè)不規(guī)范等。你好!風(fēng)險(xiǎn)較大!

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• 問 如何避開購(gòu)房陷阱 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么危害
  答

  小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實(shí)并不是一個(gè)法律概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對(duì)社會(huì)公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義 小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類 從建房土地來(lái)源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時(shí)僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低?！傲畠r(jià)”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 第四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn) (一)法律效力風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也分不同的情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn) “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對(duì)房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。 如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn) 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

• 問 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn) 小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何購(gòu)買
  答

  房?jī)r(jià)飆升帶來(lái)的不僅是樓市庫(kù)存的增加，更是開發(fā)商為了利益而建起“小產(chǎn)權(quán)房”。在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于收入的今天，許多人工作多年也難得在一線城市甚至二線城市買一套屬于自己的房子，當(dāng)一套價(jià)格相當(dāng)便宜的小產(chǎn)權(quán)房擺在眼前，有多少人能抵擋劃算的“低價(jià)好房”呢？然后，一旦買下了小產(chǎn)權(quán)房，麻煩也隨之而來(lái)。 小產(chǎn)權(quán)房是什么？ 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 正是基于小產(chǎn)權(quán)房的上述特性，所以城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是時(shí)，會(huì)承擔(dān)有很大的風(fēng)險(xiǎn)： 第一、由于小產(chǎn)權(quán)房不具備商品房的法律性質(zhì)，所以法律中對(duì)商品房的規(guī)定是無(wú)法運(yùn)用在小產(chǎn)權(quán)房的，所簽訂的購(gòu)房合同也是不受法律保護(hù)的，一旦購(gòu)房人和開發(fā)商出現(xiàn)了紛爭(zhēng)，購(gòu)房人也無(wú)法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產(chǎn)權(quán)房放的質(zhì)量也相對(duì)的無(wú)法得到保障。 第二、一旦購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合約和交付款項(xiàng)后，如果上級(jí)部門要對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整改、拆除的話，那么購(gòu)房人就會(huì)陷入既已交錢有無(wú)法得到房屋的境地;同時(shí)由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有合法的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者也無(wú)法得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。 第三、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實(shí)無(wú)法得到銀行貸款的支持，大連的開發(fā)資金沒有銀行和政府的相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管，一旦開發(fā)商資金出現(xiàn)了問題，那么這個(gè)項(xiàng)目就可能成為了爛尾工程，這對(duì)購(gòu)房者是一個(gè)極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質(zhì)，房屋本身的質(zhì)量也無(wú)法得到保障。 第四、現(xiàn)在很多人買房是為了**，進(jìn)行房產(chǎn)投資，可是小產(chǎn)權(quán)房由于無(wú)法得到法律的認(rèn)可跟保護(hù)，無(wú)法辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以就算購(gòu)買后也不能轉(zhuǎn)讓過戶。對(duì)房屋**有很大影響，是不能用于房產(chǎn)投資的。 買房是終身大事，一定要非常的謹(jǐn)慎，一步不小心，以后的生活就會(huì)完全變樣，在無(wú)法確認(rèn)自己能承擔(dān)那樣的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，千萬(wàn)不要輕易購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如果你真的很想要這樣的產(chǎn)權(quán)房，那么你**好將戶口轉(zhuǎn)到該小產(chǎn)權(quán)房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。

• 問 深圳小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，怎么操作？
  答

  深圳的小產(chǎn)權(quán)也不便宜 比起商品房就是多了供樓 小產(chǎn)權(quán)過戶的話有綠本的可以去村委改名,有兩證一書的可以去律師作公證,很簡(jiǎn)單 改名的話費(fèi)用高點(diǎn)

• 問 購(gòu)買二手小產(chǎn)權(quán)房問題
  答

  相對(duì)于一手房，買2手房更安全。一手房一般是期房，后期很多問題你看不出來(lái)。二手房你可以比較，問問周邊鄰居有些問題能知道!現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房是沒有法律保障的，國(guó)家動(dòng)不動(dòng)就清理小產(chǎn)權(quán)房，它是沒有產(chǎn)證的，只有土地使用證。是不能上市交易的，只有私下轉(zhuǎn)讓！然后公證！

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