商品房買賣要注意什么 商品房買賣有什么須知

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• 157****8931

  明辨商品房 新房子并不等于商品房。根據(jù)司法解釋，商品房是由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，向社會公眾銷售，并將房屋所有權轉移給買方的再建或已竣工的房屋。這類房屋的核心要素有兩個：一是必須由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設，二是必須向社會公眾銷售。 經(jīng)濟適用房、集資建房等政策性或福利性住房，其購買人都被嚴格限制在特定的范圍，銷售價格比商品房市場價格低。消費者在選擇購房時，不能貪圖便宜，要關注交易的合法性，否則會招來不必要的麻煩。 認購先查四證 　四證是指《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》。合法的商品房開發(fā)建設項目在具備四證的前提下才可開工建設，也僅在具備四證的前提下，方可領取《商品房銷售(預售)許可證》，從而成為已經(jīng)合法交易的商品房。 “認購協(xié)議”非“買賣合同” 　認購、預訂之類的協(xié)議往往較為簡單，通常不被認為是“商品房買賣合同”，而僅僅是一個“預約”。由于簽訂認購、預訂協(xié)議時，開發(fā)商的商品房建設項目往往還是“紙上談兵”，存在一定的不確定性。所以簽訂這類協(xié)議時，雙方都具有一定風險。 如果未經(jīng)確定的商品房交易內容，因為不能歸責于當事人雙方的事由，在締約時刻來到時不能達成一致的，可以解除認購，歸還定金。反之，如果任何一方違背認購協(xié)議的內容，拒絕訂約的，應該承擔違約責任。 土地使用年限要搞清 我國的城市國有土地除了個別特殊情形外，均實行有償、有相應使用期限的出讓制度，不同性質的建設用地具有不同的**高使用年限。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。購房人要對照約定的房屋使用功能，考量買賣合同中約定的土地使用年限的合法性。 銷售公司口頭承諾莫輕信  銷售公司賣房時做出空頭承諾，開發(fā)商也不知情，事后不予承認。還有一些分明是一個前臺白臉，一個后臺不照面。對此，建議購房人一是要搞清售樓人員的身份，二是**好不要輕信口頭承諾。有要求、有想法，**好明明白白寫進合同，對待口頭承諾也要適當留一手，不妨將這些美言留在錄音機里。 “得房率”要補進協(xié)議 商品房交易中，契載面積與實際交付面積有差異，是**常見的一類糾紛。法律上，處理此類糾紛的基本原則是“按約定辦理?！边€有一類面積差異糾紛比較特殊，現(xiàn)行規(guī)定并未明確涉及，那就是公攤面積大了，使用面積小了，但是建筑總面積差異不大。建議購房人將“得房率”寫進補充協(xié)議，并約定相應處理辦法。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:57

相關問題

• 問 商品房買賣要注意什么 商品房買賣有什么陷阱
  答

  商品房買賣須知購房人認購商品房前，敬請仔細閱讀本《預售商品房買賣須知》及開發(fā)商展示的相關資料，認真理解、反復斟酌條文內容，謹慎購房。一、預售商品房買賣的必要條件預售商品房必須取得《通化縣商品房預售許可證》才能進行銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品樓(房)的《商品房預售許可證》，不得向購房者收取登記費、誠意金、認購費等任何含有預訂款性質的費用。購房人不能購買沒有取得《預售許可證》的預售商品房，否則購房人的權益得不到保障。二、商品樓(房)預售必須明示的證件和資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在售樓處張貼該項目預售樓(房)的《通化縣商品房預售許可證》原件、《項目總體規(guī)劃平面圖》及本《買賣須知》購房人認購前，應看清《商品房預售許可證》上的內容，核實預售樓宇在項目平面圖上的位置與實際是否相符;仔細閱讀“明示的證件和資料”，慎重考慮。三、商品房買賣合同的簽訂和備案1、購房人應在售樓現(xiàn)場仔細閱讀《商品房買賣合同(示范文本)》的合同條款，并注意條款與售樓廣告書(或宣傳資料、售樓員承諾)所明示的內容是否相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的預售商品房廣告和宣傳資料所明示的事項，以及商品房買賣過程中雙方承諾的事項，當事人應當在商品房買賣的有關合同(協(xié)議)中約定。商品房買賣雙方當事人根據(jù)上述合同示范文本及相關補充條款，協(xié)商擬訂《商品房買賣合同》。合同簽定后，《商品房買賣合同》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在30天內將《商品房買賣合同》和《商品房合同備案登記證明書》送房地產(chǎn)管理處辦理合同備案手續(xù)。合同備案后(同時辦理按揭手續(xù)的，《商品房合同備案登記證明書》由房管部門保存)。2、購房人在簽訂認購書或買賣合同時，要確認簽約對方必須是《商品房預售許可證》中注明的開發(fā)企業(yè)，而不是代理機構或投資商，以保障個人合法權益。四、商品房交付使用商品樓(房)竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人交付預售的商品房時，應向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。五、辦理房屋所有權證由購房人辦理，但購房人也可委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它中介機構代辦。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品樓(房)竣工驗收合格之日起三十日內到房地產(chǎn)管理處申請確認產(chǎn)權，辦理產(chǎn)權登記領取《房屋所有權證》;在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領取《房屋所有權證》后，購房人憑《商品房買賣合同》銷售不動產(chǎn)發(fā)票、契稅完稅證、身份證及復印件、夫妻關系證明、共有權人身份證及復印件、單位購買還需提供《營業(yè)執(zhí)照》、組織機構代碼、法人身份證及復印件。申請辦理確認產(chǎn)權登記，領取《房地所有權證》。

• 問 商品房買賣有什么流程 商品房買賣有什么注意事項
  答

  商品房買賣是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權予買受人，買受人支付價款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時間長。購買人對商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發(fā)商的博弈中充分維護自己的合法權益，滿足自己的居住需求和實現(xiàn)自己的住房夢想。 各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認購書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務合同》→與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說的辦理銀行按揭)→辦理預售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權證(初始登記)→辦理產(chǎn)權過戶，領房產(chǎn)證→辦理抵押權登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。 1.簽訂《認購書》 《認購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認購書》是商品房預(銷)售程序的第一個環(huán)節(jié)，商品房開發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設立售樓處。購房人如果對某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認購書》，并交納定金。出售方應將《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件交給購買人，并應實事求是地向購買人介紹項目的進展情況。當簽訂完《認購書》后，出售方應給購買人《簽約需知》，以使購買人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關細節(jié)。 2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務合同》 購買人在簽訂《認購書》后，應當在《認購書》中約定的時間內到約定的地點簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個購房程序中**重要一環(huán)，是購房人與開發(fā)商達成商品房買賣的**終合意。 《前期物業(yè)服務合同》是由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內容有前期物業(yè)管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。實踐中一般是將《前期物業(yè)服務合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發(fā)商在辦理房屋預售手續(xù)的同時上報房管部門的市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由購房人在購房時確認。 3.與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》 為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。在商品房預售中，購房人通過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價款(即**款)給開發(fā)商，其余房價款則通過金融機構貸款支付給開發(fā)商。在此按揭過程中，購房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由開發(fā)商通過協(xié)議將購買人對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產(chǎn)證辦理下來之后，開發(fā)商解除擔保，購房人將房產(chǎn)證抵押在銀行處作為償還貸款的擔保。

• 問 商品房買賣合同要注意什么 商品房買賣需要警惕哪些陷阱
  答

  “認購定金難歸還”被中消協(xié)列為商品房買賣合同警惕九大陷阱之首。 中國消費者協(xié)會發(fā)布了第二階段不平等格式條款點評意見，對商品房買賣合同中存在的突出問題進行了詳盡剖析。點評主要涉及九個方面：認購定金難歸還，單方擴大解約權，減免責任巧設計，模糊標的好圈錢，面積誤差設陷阱，違約責任不對等，一房二賣搞欺詐，虛假宣傳不負責，購房簽約先交錢。 目前，商品房市場中存在諸多不規(guī)范行為，中消協(xié)提醒廣大消費者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；二是要關注開發(fā)商的商業(yè)信譽，調查其是否有不良記錄以及土地使用權證，建設工程用地許可證，建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證，商品房預（銷）售許可證等“五證”是否齊全；三是務必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關資料，特別是對補充協(xié)議、附件、雙方約定的內容要認真閱讀研究，弄清自己的權利義務，不要在不知情的情況下貿然交付定金；四是要把好從簽約到驗收的每一關，對于顯失公平的條款，要堅決要求對方修改，不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。 中消協(xié)有關人士稱，正在進行的不平等格式條款系列點評工作得到社會各界的廣泛肯定和大力支持，到目前為止，已收到全國各地的來信一百零六封，涉及十八個省，條款一百八十三條。其中，關于商品房方面的來信二十八封。下一階段點評的內容是物業(yè)、金融、保險、中介服務等。

• 問 ??商品房買賣合同要注意什么
  答

  《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：（1）在合同中，應注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預付付款的處理辦法。（2）明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積（或分攤的公用面積）是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權退房并追繳利息損失。（3）對交樓日期要有嚴謹、具體的規(guī)定務必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責任。（4）明確煤氣通氣的準確時間合同中要寫明煤氣通氣的準確時間，或寫明因入住率不夠而不能按時通氣時，開發(fā)商應采取什么應急辦法。（5）明確產(chǎn)權證發(fā)放到購房者手中的準確時間（6）認真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結構、裝修及設備的材料、品牌和型號是否確定。（7）約定設計變更時如何承擔責任合同中應明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設計變更，新的設計方案應在多長時間內通知購房者，如果購房者要退房應在多長時間內提出，以及賣方應該在多長時間內退款及付其利息。（8）仔細研讀補充條款的內容如果購房者認為《商品房買賣合同》內容仍不夠詳細，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認為應該約定的內容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內容應該公正，雙方權利與義務必須對等。應當注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內容，購房者應多加注意。仔細研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟損失或民事糾紛。

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• 問 什么是商品房 商品房買賣有什么注意事項
  答

  什么是商品房？對于商品房的準確定義相信很多人都不是很清楚，下面我們就對什么是商品房及其商品房買賣的注意事項做一些梳理吧。 什么是商品房？   商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設者參加統(tǒng)建,又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。 什么是普通商品房？ 在商品房的定義基礎上加入一些限制條件： 普通商品房普通住宅必須滿足以下條件： (一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； (二)單套建筑面積在140平方米以下； (三)實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環(huán)線以內的低于17500元/平方米，內環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。 商品房買賣注意事項： 房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。 具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過20%，不然你后悔死。注意現(xiàn)在市面上的房子都是建筑面積，你買的房子公攤占的太多，就很慘。 當然**根本的是你的財力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽