商品房買賣要注意什么 商品房買賣有什么陷阱

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  商品房買賣須知
  購房人認購商品房前，敬請仔細閱讀本《預售商品房買賣須知》及開發(fā)商展示的相關資料，認真理解、反復斟酌條文內容，謹慎購房。
  一、預售商品房買賣的必要條件
  預售商品房必須取得《通化縣商品房預售許可證》才能進行銷售。
  房地產開發(fā)企業(yè)未取得商品樓(房)的《商品房預售許可證》，不得向購房者收取登記費、誠意金、認購費等任何含有預訂款性質的費用。
  購房人不能購買沒有取得《預售許可證》的預售商品房，否則購房人的權益得不到保障。
  二、商品樓(房)預售必須明示的證件和資料
  房地產開發(fā)企業(yè)必須在售樓處張貼該項目預售樓(房)的《通化縣商品房預售許可證》原件、《項目總體規(guī)劃平面圖》及本《買賣須知》
  購房人認購前，應看清《商品房預售許可證》上的內容，核實預售樓宇在項目平面圖上的位置與實際是否相符;仔細閱讀“明示的證件和資料”，慎重考慮。
  三、商品房買賣合同的簽訂和備案
  1、購房人應在售樓現(xiàn)場仔細閱讀《商品房買賣合同(示范文本)》的合同條款，并注意條款與售樓廣告書(或宣傳資料、售樓員承諾)所明示的內容是否相符。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)布的預售商品房廣告和宣傳資料所明示的事項，以及商品房買賣過程中雙方承諾的事項，當事人應當在商品房買賣的有關合同(協(xié)議)中約定。
  商品房買賣雙方當事人根據上述合同示范文本及相關補充條款，協(xié)商擬訂《商品房買賣合同》。
  合同簽定后，《商品房買賣合同》房地產開發(fā)企業(yè)在30天內將《商品房買賣合同》和《商品房合同備案登記證明書》送房地產管理處辦理合同備案手續(xù)。合同備案后(同時辦理按揭手續(xù)的，《商品房合同備案登記證明書》由房管部門保存)。
  2、購房人在簽訂認購書或買賣合同時，要確認簽約對方必須是《商品房預售許可證》中注明的開發(fā)企業(yè)，而不是代理機構或投資商，以保障個人合法權益。
  四、商品房交付使用
  商品樓(房)竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。
  房地產開發(fā)企業(yè)向購房人交付預售的商品房時，應向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
  五、辦理房屋所有權證
  由購房人辦理，但購房人也可委托房地產開發(fā)企業(yè)或其它中介機構代辦。房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品樓(房)竣工驗收合格之日起三十日內到房地產管理處申請確認產權，辦理產權登記領取《房屋所有權證》;在房地產開發(fā)企業(yè)領取《房屋所有權證》后，購房人憑《商品房買賣合同》銷售不動產發(fā)票、契稅完稅證、身份證及復印件、夫妻關系證明、共有權人身份證及復印件、單位購買還需提供《營業(yè)執(zhí)照》、組織機構代碼、法人身份證及復印件。申請辦理確認產權登記，領取《房地所有權證》。
  

  查看全文↓ 2016-05-26 15:05:14

相關問題

• 問 商品房買賣合同要注意什么 商品房買賣需要警惕哪些陷阱
  答

  “認購定金難歸還”被中消協(xié)列為商品房買賣合同警惕九大陷阱之首。 中國消費者協(xié)會發(fā)布了第二階段不平等格式條款點評意見，對商品房買賣合同中存在的突出問題進行了詳盡剖析。點評主要涉及九個方面：認購定金難歸還，單方擴大解約權，減免責任巧設計，模糊標的好圈錢，面積誤差設陷阱，違約責任不對等，一房二賣搞欺詐，虛假宣傳不負責，購房簽約先交錢。 目前，商品房市場中存在諸多不規(guī)范行為，中消協(xié)提醒廣大消費者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數；二是要關注開發(fā)商的商業(yè)信譽，調查其是否有不良記錄以及土地使用權證，建設工程用地許可證，建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證，商品房預（銷）售許可證等“五證”是否齊全；三是務必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關資料，特別是對補充協(xié)議、附件、雙方約定的內容要認真閱讀研究，弄清自己的權利義務，不要在不知情的情況下貿然交付定金；四是要把好從簽約到驗收的每一關，對于顯失公平的條款，要堅決要求對方修改，不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。 中消協(xié)有關人士稱，正在進行的不平等格式條款系列點評工作得到社會各界的廣泛肯定和大力支持，到目前為止，已收到全國各地的來信一百零六封，涉及十八個省，條款一百八十三條。其中，關于商品房方面的來信二十八封。下一階段點評的內容是物業(yè)、金融、保險、中介服務等。

• 問 商品房買賣要注意什么 商品房買賣有什么須知
  答

  明辨商品房 新房子并不等于商品房。根據司法解釋，商品房是由房地產企業(yè)開發(fā)的，向社會公眾銷售，并將房屋所有權轉移給買方的再建或已竣工的房屋。這類房屋的核心要素有兩個：一是必須由房地產企業(yè)開發(fā)建設，二是必須向社會公眾銷售。 經濟適用房、集資建房等政策性或福利性住房，其購買人都被嚴格限制在特定的范圍，銷售價格比商品房市場價格低。消費者在選擇購房時，不能貪圖便宜，要關注交易的合法性，否則會招來不必要的麻煩。 認購先查四證 　四證是指《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》。合法的商品房開發(fā)建設項目在具備四證的前提下才可開工建設，也僅在具備四證的前提下，方可領取《商品房銷售(預售)許可證》，從而成為已經合法交易的商品房。 “認購協(xié)議”非“買賣合同” 　認購、預訂之類的協(xié)議往往較為簡單，通常不被認為是“商品房買賣合同”，而僅僅是一個“預約”。由于簽訂認購、預訂協(xié)議時，開發(fā)商的商品房建設項目往往還是“紙上談兵”，存在一定的不確定性。所以簽訂這類協(xié)議時，雙方都具有一定風險。 如果未經確定的商品房交易內容，因為不能歸責于當事人雙方的事由，在締約時刻來到時不能達成一致的，可以解除認購，歸還定金。反之，如果任何一方違背認購協(xié)議的內容，拒絕訂約的，應該承擔違約責任。 土地使用年限要搞清 我國的城市國有土地除了個別特殊情形外，均實行有償、有相應使用期限的出讓制度，不同性質的建設用地具有不同的**高使用年限。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。購房人要對照約定的房屋使用功能，考量買賣合同中約定的土地使用年限的合法性。 銷售公司口頭承諾莫輕信  銷售公司賣房時做出空頭承諾，開發(fā)商也不知情，事后不予承認。還有一些分明是一個前臺白臉，一個后臺不照面。對此，建議購房人一是要搞清售樓人員的身份，二是**好不要輕信口頭承諾。有要求、有想法，**好明明白白寫進合同，對待口頭承諾也要適當留一手，不妨將這些美言留在錄音機里。 “得房率”要補進協(xié)議 商品房交易中，契載面積與實際交付面積有差異，是**常見的一類糾紛。法律上，處理此類糾紛的基本原則是“按約定辦理?！边€有一類面積差異糾紛比較特殊，現(xiàn)行規(guī)定并未明確涉及，那就是公攤面積大了，使用面積小了，但是建筑總面積差異不大。建議購房人將“得房率”寫進補充協(xié)議，并約定相應處理辦法。

• 問 商品房買賣合同的“格式條款”要注意什么 如何避開商品房買賣合同陷阱
  答

  大多數購房者在買房簽約時，用的都是開發(fā)商提供的購房合同。在這份購房合同中，也許就有“格式條款”，如果事后雙方在此條款上 有分歧，大多會發(fā)展成糾紛。為了避免糾紛，小編為您詳細解說“格式條款”。 在商品房買賣場合，合同文本多為開發(fā)商提供，存在開發(fā)商為了重復使用而預先擬定，并在簽訂合同時未與購房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。法官提醒廣大購房者，正因“格式條款”未經磋商訂立，實際履行過程各方易有理解分歧，是買賣糾紛類案件常見的爭議焦點。 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款?！? 也就是說，當買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議，首先應該是以一般人的理解力為標準進行統(tǒng)一且客觀的解釋；而當存在兩種以上的解釋均合理時，考慮到開發(fā)商作為條款制作人，有可能通過預設意義不明確的文字將不合理解釋強加于購房人，此時，應對開發(fā)商作出不利的解釋，以維護購房人權益。 再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。 同時，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！? 第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效?！备鶕鲜鲆?guī)定，開發(fā)商負有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務。 開發(fā)商通過“格式條款”規(guī)避應負的義務、或是加重購房人責任的條款，如約定認購定金不作退還、樓宇外墻面使用權歸開發(fā)商、面積誤差不能退房等，均屬無效。 鑒于“格式條款”的特殊性，法官提醒市民在購房時應注意：一、仔細并逐條閱讀合同文本，有疑問的條款可當場要求開發(fā)商予以釋明；二、對于“格式條款”，購房人有權選擇接受或不接受，亦可商定修改；三、手寫、手填等“非格式條款”具有優(yōu)先適用性，若有特殊約定事項應以書面形式明確載入合同文本。

• 問 商品房買賣有什么流程 商品房買賣有什么注意事項
  答

  商品房買賣是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權予買受人，買受人支付價款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時間長。購買人對商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發(fā)商的博弈中充分維護自己的合法權益，滿足自己的居住需求和實現(xiàn)自己的住房夢想。 各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認購書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務合同》→與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說的辦理銀行按揭)→辦理預售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權證(初始登記)→辦理產權過戶，領房產證→辦理抵押權登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。 1.簽訂《認購書》 《認購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認購書》是商品房預(銷)售程序的第一個環(huán)節(jié)，商品房開發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設立售樓處。購房人如果對某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認購書》，并交納定金。出售方應將《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件交給購買人，并應實事求是地向購買人介紹項目的進展情況。當簽訂完《認購書》后，出售方應給購買人《簽約需知》，以使購買人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關細節(jié)。 2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務合同》 購買人在簽訂《認購書》后，應當在《認購書》中約定的時間內到約定的地點簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個購房程序中**重要一環(huán)，是購房人與開發(fā)商達成商品房買賣的**終合意。 《前期物業(yè)服務合同》是由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內容有前期物業(yè)管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。根據《物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。實踐中一般是將《前期物業(yè)服務合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發(fā)商在辦理房屋預售手續(xù)的同時上報房管部門的市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由購房人在購房時確認。 3.與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》 為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。在商品房預售中，購房人通過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價款(即**款)給開發(fā)商，其余房價款則通過金融機構貸款支付給開發(fā)商。在此按揭過程中，購房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產證辦理完畢之前，由開發(fā)商通過協(xié)議將購買人對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產證辦理下來之后，開發(fā)商解除擔保，購房人將房產證抵押在銀行處作為償還貸款的擔保。

• 問 商品房買賣合同簽訂需要注意哪些 如何避開商品房買賣合同簽訂陷阱
  答

  你是否有買商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買賣合同簽訂時需要注意哪些事項呢?不知道的話那就一起來看看吧。 商品房買賣合同是保護購房者權益的重要法律憑證。商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同簽訂注意事項 (1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權益。因此，在簽訂合同前一定要認真、完整地閱讀合同：提出質疑，對于不理解的地方要認真調查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽、經濟實力、資信狀況及歷年在房地產市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關開發(fā)建設和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質證書及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設部和國家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應當提出疑問并特別注意合同條款的內容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產在購買前就設定了抵押并不能如期解除抵押關系，抵押權人就有可能隨時要求實現(xiàn)抵押權，這樣，購房人不僅不能順利取得房產證，甚至會陷入一場糾紛之中。 (5)購房者在簽訂合同時，要對開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項進行核實，并在合同中進行約定，否則購房人的權益很難得到保護。 (6)關于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應盡可能增加付款次數、拉長付款的間隔時間，以便減少付款后逾期交房的風險。 (7)關于裝修標準和設備標準。購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應在購房合同中將房內外的裝修和設備設施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內容約定清楚，這樣才能**大限度地保護自己的利益。 (8)關于房屋面積。在簽合同時應與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內建筑面積、共有分攤建筑面積及面積誤差比為多少，根據全國的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定，開發(fā)商有能力和義務將建筑面積的誤差比限定在3%以內，購房者應根據選擇的計價方式，對建筑面積的誤差比進行限定，并約定相關的違約責任。 (9)關于交房期限。開發(fā)商對延期交房常借故推脫責任，因此在簽約時購房者應注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強的理由。 (10)違約責任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設置一些防范條款，對違約的內容、違約的責任應盡可能用可以衡量的標準確定下來，這樣便于操作。 (11)解決爭議的辦法。當雙方當事人不能協(xié)商解決爭議時，商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法：一是提請仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補充協(xié)議。對商品房買賣合同中未盡事項要進一步補充，如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補充協(xié)議的形式確定下來其內容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護自己的權益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買賣合同簽訂的注意事項，希望能夠幫助到您。