國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓登記程序會(huì)被撤銷(xiāo)嗎 如何進(jìn)行登記

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• 158****8736

  案情：市供銷(xiāo)合作總社與吳某簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，其后吳某與第三人郭某簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將楊某現(xiàn)居住的房屋及所涉土地轉(zhuǎn)讓給郭某，被告市政府依郭某的申請(qǐng)向郭某發(fā)證，郭某以此向法院提起民事訴訟，要求楊某從房屋中遷出。楊某認(rèn)為被告的頒證行為侵犯了其合法的居住權(quán)，向法院提起行政訴訟。 評(píng)析：被告認(rèn)為其頒證行為合法，理由為該訴爭(zhēng)土地的權(quán)屬及權(quán)屬來(lái)源均無(wú)爭(zhēng)議，第三人申請(qǐng)登記時(shí)提交的資料真實(shí)、齊全，也符合有關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為，被告在受理第三人郭某申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記申請(qǐng)時(shí)不僅應(yīng)依照國(guó)務(wù)院《土地登記規(guī)則》(簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)則》)、《江蘇省土地登記辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)的規(guī)定進(jìn)行形式審查，還應(yīng)按照國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)及《江蘇省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》(簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施辦法》)規(guī)定進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查?！稐l例》第24條第2款規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?！稐l例》之所以這樣規(guī)定是因?yàn)榉课菥哂幸栏接谕恋卮嬖诘奶卣?，因此我?guó)處理房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)的一個(gè)重要原則就是“地隨房走或房隨地走”，根據(jù)這一原則，《規(guī)則》、《辦法》規(guī)定申請(qǐng)土地登記時(shí)必須提交地上建筑物及其他附著物權(quán)屬證明，從《規(guī)則》第37條第1款規(guī)定看，因買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后申請(qǐng)變更登記。本案中吳某在未取得土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)權(quán)利證書(shū)的情況下將有關(guān)房屋及土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給第三人郭某既違反了上述規(guī)定，亦屬逃避?chē)?guó)家稅費(fèi)征繳的行為，依法不能支持。根據(jù)《實(shí)施辦法》第33條第(3)項(xiàng)的規(guī)定，受讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同之日后向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。本案中第三人郭某直接申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記，不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的程序。第三人的申請(qǐng)登記時(shí)僅以鎮(zhèn)建設(shè)管理服務(wù)站出具的證明代替房產(chǎn)變更登記證書(shū)，該證明并不屬法定的房屋權(quán)屬證明文書(shū)，被告未能?chē)?yán)格依照規(guī)定進(jìn)行審查即向第三人頒書(shū)，屬主要證據(jù)不足，程序不合法，依法難以支持。 法院基于上述理由判決撤銷(xiāo)被告向第三人頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:21

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• 問(wèn) 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記規(guī)定有哪些內(nèi)容 如何進(jìn)行登記
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記規(guī)定 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本條例第十八條的規(guī)定辦理。

• 問(wèn) 國(guó)有土地使用證登記有什么作用 如何進(jìn)行登記辦理
  答

  第一，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證是土地行政主管部門(mén)加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地管理，依法管地的重要手段。土地登記是確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)土地的有效管理，保護(hù)土地權(quán)利人對(duì)土地的合法權(quán)益的一項(xiàng)重要的法律制度。土地使用證書(shū)是土地使用者合法用地唯一的法律憑證。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！薄锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第三條規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！弊鳛檎块T(mén)，只有做好城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證工作，才能保證法律的全面貫徹實(shí)施，達(dá)到“持證管地，憑證用地”的目的。 第二，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證工作是保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的實(shí)際行動(dòng)。隨著住房制度改革的深入，住房私有化進(jìn)程的加快，購(gòu)房己成為城鎮(zhèn)居民一項(xiàng)重要的投資。土地價(jià)值作為住房?jī)r(jià)值的一部分在不同地段的房?jī)r(jià)中顯露無(wú)遺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后都要領(lǐng)取土地使用證，以保證自己在開(kāi)發(fā)期間的合法權(quán)益。土地登記部門(mén)對(duì)**終土地使用者的房地產(chǎn)權(quán)利人頒發(fā)土地使用證，是保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，為權(quán)利人服務(wù)的實(shí)際行動(dòng)。 第三，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)作奠定了基礎(chǔ)。為適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，規(guī)范已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量住房的流通、《己購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(建設(shè)部69號(hào)令)規(guī)定，上市交易的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，必須同時(shí)提交“房屋所有權(quán)證”和“土地使用證”。土地使用證是住房流通的前提條件、也是城鎮(zhèn)住房拆遷補(bǔ)償不可缺少的要件。 第四，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證為征收土地有償使用稅提供了依據(jù)。中國(guó)依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。1988年11月1日開(kāi)證的“城鎮(zhèn)土地使用稅”和1994年1月1日開(kāi)證的“土地增值稅”都是以土地面積、等級(jí)、價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算出來(lái)的。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，其不可移動(dòng)性決定了土地登記的內(nèi)容除權(quán)利人外，還包括土地面積、用途、等級(jí)、價(jià)值等因素，這些因素也是土地有償使用稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，開(kāi)展城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證，不僅可以規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，也是防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失的有效措施。

• 問(wèn) 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓定義是什么 如何進(jìn)行轉(zhuǎn)讓
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的定義 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

• 問(wèn) 飛來(lái)峽鎮(zhèn)國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓程序包括哪些步驟 如何辦理轉(zhuǎn)讓程序
  答

  飛來(lái)峽鎮(zhèn)國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓程序 一、《國(guó)有土地使用證》轉(zhuǎn)讓程序 1、由有資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓的地塊進(jìn)行測(cè)量，取得測(cè)量圖 2、取得測(cè)量圖后，向鎮(zhèn)國(guó)土所提交有關(guān)材料： (1)土地證原件和復(fù)印件 (2)買(mǎi)賣(mài)雙方在鎮(zhèn)國(guó)土所現(xiàn)場(chǎng)簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)原件兩份 (3)雙方的身份證復(fù)印件兩份 (4)測(cè)量圖 3、鎮(zhèn)國(guó)土所將有關(guān)材料向有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)該土地進(jìn)行土地評(píng)估，評(píng)估書(shū)確定土地轉(zhuǎn)讓總價(jià)、以及該地塊出讓金價(jià)錢(qián)。 4、評(píng)估書(shū)出來(lái)后，鎮(zhèn)國(guó)土所填報(bào)轉(zhuǎn)讓材料，連同上述資料，報(bào)清城區(qū)國(guó)土分局辦理。 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的有關(guān)收費(fèi)，城區(qū)國(guó)土分局還沒(méi)有明確的收費(fèi)規(guī)定給我鎮(zhèn)，因此準(zhǔn)確的收費(fèi)未清楚，主要收費(fèi)包括有： (1)測(cè)量費(fèi)(原清新100平方米以下收1200元/宗) (2)評(píng)估費(fèi) (3)出讓金，以評(píng)估書(shū)確定的收取 (4)轉(zhuǎn)讓土地地稅：按評(píng)估出讓價(jià)的9.7%收取 (5)轉(zhuǎn)讓土地契稅：按評(píng)估出讓價(jià)的3%收取 (6)交易服務(wù)費(fèi) (7)工本費(fèi) 二、《房地產(chǎn)權(quán)證》轉(zhuǎn)讓程序，必須有《國(guó)有土地使用證》才可辦理轉(zhuǎn)讓 1、提交有關(guān)材料到鎮(zhèn)國(guó)土所辦理： (1)《房地產(chǎn)權(quán)證》原件及復(fù)印件 (2)買(mǎi)賣(mài)雙方在鎮(zhèn)國(guó)土所現(xiàn)場(chǎng)簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)原件兩份 (3)雙方的身份證復(fù)印件兩份 2、鎮(zhèn)國(guó)土所將有關(guān)材料向有資質(zhì)的評(píng)估所進(jìn)行轉(zhuǎn)讓評(píng)估 3、評(píng)估書(shū)出來(lái)后，鎮(zhèn)國(guó)土所填報(bào)轉(zhuǎn)讓材料連同上述資料提交到城區(qū)國(guó)土分局辦理。 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的有關(guān)收費(fèi)，城區(qū)國(guó)土分局還沒(méi)有明確的收費(fèi)規(guī)定給我鎮(zhèn)，因此準(zhǔn)確的收費(fèi)未清楚，主要收費(fèi)包括有: (1)評(píng)估費(fèi) (2)轉(zhuǎn)讓的地稅：按評(píng)估出讓價(jià)的7.95%收取 (3)轉(zhuǎn)讓契稅:按評(píng)估出讓價(jià)的3%收取 (4)交易服務(wù)費(fèi) (5)工本費(fèi)

• 問(wèn) 國(guó)有土地使用證申辦程序有哪些 如何進(jìn)行辦理
  答

  (一)辦理程序 土地登記申請(qǐng)人(使用者)應(yīng)持有關(guān)土地權(quán)屬來(lái)源證明相關(guān)材料，向國(guó)土資源局提出申請(qǐng)。 1、土地登記申請(qǐng) (1)有關(guān)宗地來(lái)源的政府批復(fù)及批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地許可證。提交國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等形式進(jìn)行操作程序中有效性的相關(guān)土地權(quán)屬材料。 (2)因買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等形式取得土地使用權(quán)的、提交買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)和公證書(shū)，原土地使用的國(guó)有土地使用證書(shū)。 (3)提交土地登記申請(qǐng)人的身份證、戶口薄。企事業(yè)單位的土地使用者應(yīng)提交土地登記法人證明書(shū)和組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證。 2、地籍調(diào)查 對(duì)土地登記申請(qǐng)人的土地采取實(shí)地調(diào)查、核實(shí)、測(cè)量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權(quán)屬性質(zhì)、界線、面積、用途及土地使用者的有關(guān)情況。并要求宗地四至鄰居界線清楚，無(wú)爭(zhēng)議，確認(rèn)后簽字蓋章。 3、土地權(quán)屬審核 土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地使用者提交的土地登記申請(qǐng)書(shū)、權(quán)屬來(lái)源材料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，決定對(duì)申請(qǐng)土地登記的使用者土地權(quán)屬是否準(zhǔn)予登記的法律程序。 4、頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。 (二)評(píng)估收費(fèi) 根據(jù)行政許可收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取以宗地評(píng)估報(bào)告評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的總額計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。