2015年去庫(kù)存政策有什么效果 樓盤(pán)價(jià)格為什么還不降

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  2015年的房地產(chǎn)可謂經(jīng)歷了近些年以來(lái)**頻繁的刺激調(diào)控，但是效果好像并不是很大，很多地方尤其是三四線(xiàn)城市庫(kù)存依然龐大。雖然有些項(xiàng)目在以少量房源特價(jià)房的形式在賣(mài)房子，但是仍然有很多項(xiàng)目或者很多地方房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降。 區(qū)域形式不可一概而論 并不是所有地方的房地產(chǎn)都像新聞報(bào)道的一樣，房地產(chǎn)行情不好，庫(kù)存量巨大，每個(gè)地方都有自身的市場(chǎng)環(huán)境。比如說(shuō)通州，由于北京市搬遷的政策性因素，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)段時(shí)間內(nèi)飆升，這個(gè)地方面對(duì)后續(xù)的北京市政府帶動(dòng)的發(fā)展影響力，當(dāng)前市場(chǎng)是供不應(yīng)求的。 開(kāi)發(fā)成本約束價(jià)格 中國(guó)有不少良心開(kāi)發(fā)商，他們?cè)诋a(chǎn)品上比市場(chǎng)面一般的產(chǎn)品做的更好，更人性化，所以他們的成本比市場(chǎng)上別的項(xiàng)目高，這種類(lèi)型的項(xiàng)目主要體現(xiàn)在一線(xiàn)知名房企的項(xiàng)目上，比如說(shuō)耳熟能詳?shù)木G城開(kāi)發(fā)商，對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)是業(yè)內(nèi)出了明的，很多業(yè)主都以綠城業(yè)主為榮。 地王地價(jià)成本不可忽視 在房地產(chǎn)發(fā)展迅速的前幾年，區(qū)域地王頻出，今年由于行情不好，有些地方以退地的形式拒絕開(kāi)發(fā)，但是仍然有很多地王已經(jīng)面世，這種時(shí)候，地王產(chǎn)品相對(duì)于市場(chǎng)上其他產(chǎn)品來(lái)說(shuō)價(jià)格上存在劣勢(shì)，他們的可控價(jià)格范圍縮小。那么這種樓盤(pán)是否值得購(gòu)買(mǎi)呢，首先這要看區(qū)域的位置是否值這個(gè)價(jià)；其次要看項(xiàng)目的產(chǎn)品是否值得這個(gè)價(jià)。 老業(yè)主的因素 很多項(xiàng)目都已經(jīng)是在售的成熟項(xiàng)目，他們有老業(yè)主，在降價(jià)問(wèn)題上特別的敏感，新聞不止一次的出現(xiàn)老業(yè)主怒砸售樓部的舉動(dòng)，講個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，你在某寶上買(mǎi)東西如果在你買(mǎi)的七天內(nèi)降價(jià)20元了你都要理直氣壯的找客服理論，何況是動(dòng)輒上百萬(wàn)的房子。這種項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)指數(shù)看周邊的項(xiàng)目情況，如果周邊同類(lèi)項(xiàng)目降的厲害，而它無(wú)動(dòng)于衷，那么不建議購(gòu)買(mǎi)。 牢固國(guó)企開(kāi)發(fā)商 如果市場(chǎng)上有一類(lèi)企業(yè)不受市場(chǎng)影響，那么它的背景肯定是國(guó)企性質(zhì)。這個(gè)不多講，海南有很多國(guó)企項(xiàng)目，他們有銷(xiāo)售任務(wù)但是沒(méi)有銷(xiāo)售壓力。這種項(xiàng)目買(mǎi)的時(shí)候需要三思。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二三線(xiàn)有什么去庫(kù)存的政策 什么是去庫(kù)存
  答

  根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院**新發(fā)布的《第47期中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)》，11月第三周(11月16日-22日)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的36個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲7%，其中24個(gè)城市環(huán)比上漲，占監(jiān)測(cè)城市的67%；與去年同期相比整體上漲21.2%。分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市環(huán)比前一周基本持平，二三線(xiàn)城市呈上漲趨勢(shì)。三線(xiàn)城市漲幅**大——同比達(dá)到了15.8%，環(huán)比也達(dá)到了44.1%。 近日，中央頻繁關(guān)注樓市去庫(kù)存問(wèn)題。11 月以來(lái)，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、“以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”等高層聲音連續(xù)出現(xiàn)，使整個(gè)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的這一主旋律凸顯出來(lái)。 地方化解庫(kù)存的行動(dòng)很快有所體現(xiàn)：19日，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，明確規(guī)定了取消商品房購(gòu)房限制——包括取消購(gòu)買(mǎi)商品住房套數(shù)、戶(hù)籍、年齡等限制；取消商品住房銷(xiāo)(預(yù))售價(jià)格申報(bào)制度；取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房的限制。由此山西成為本輪高層提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存之后，第一個(gè)采取行動(dòng)的地方政府。該《意見(jiàn)》由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財(cái)政廳等11個(gè)部門(mén)聯(lián)合提出，是對(duì)山西省房地產(chǎn)政策進(jìn)行的重大調(diào)整。 中央層面，21日，國(guó)務(wù)院法制辦就《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)，是公積金管理?xiàng)l例在時(shí)隔13年后再次調(diào)整。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)康俊亮解讀這份修訂稿時(shí)指出“擴(kuò)大提取范圍、提高公積金運(yùn)用率”是其關(guān)鍵。具體而言，今后，交房租及物業(yè)費(fèi)擬納入公積金提取范圍；自由職業(yè)者等靈活就業(yè)人員，也可以繳存住房公積金，并享受公積金貸款等權(quán)益；公積金繳存職工可以提取賬戶(hù)內(nèi)的公積金，用于支付自主住房物業(yè)費(fèi)。而公積金貸款的審批時(shí)限由15日縮短為10日。

• 問(wèn) 為什么庫(kù)存積壓如此嚴(yán)重，房?jī)r(jià)還只升不降
  答

  因?yàn)橥恋爻山粌r(jià)越來(lái)越高，建筑成本也高，你說(shuō)怎么可能降下來(lái)？如果真大幅度降了，一會(huì)犧牲了房子的成本，這樣的房子你放心嗎？

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• 問(wèn) 樓市去庫(kù)存有什么方法 樓市=政策有哪些
  答

  本月上旬將過(guò),離中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間也越來(lái)越近,有關(guān)“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)部署引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。而在化解房地產(chǎn)庫(kù)存方面,多項(xiàng)政策有望推出。 統(tǒng)計(jì)局的**新數(shù)據(jù)顯示,前10月全國(guó)空置住房又創(chuàng)新高,與此同時(shí),房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。接近高層的研究人士告訴記者,目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處在下探過(guò)程中,能否在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)可以說(shuō)是這個(gè)過(guò)程中**重要的一只靴子。 不少分析人士認(rèn)為,目前中國(guó)房地產(chǎn)**大的痛點(diǎn)正是高庫(kù)存。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),未來(lái)更多刺激樓市的政策有望出臺(tái)。去年以來(lái),政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列刺激政策,包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款**比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。有分析人士對(duì)本報(bào)表示,盡管調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向,但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。 值得注意的是,同為國(guó)家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶(hù)區(qū)改造有望與樓市去庫(kù)存深度銜接。目前,這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)性釋放階段。其中,被視為向房地產(chǎn)市場(chǎng)定向提供信貸流動(dòng)性手段的棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置已陸續(xù)到位。 上述研究人士表示,用市場(chǎng)化的方式來(lái)解決供需問(wèn)題,是**為有效且無(wú)后遺癥的方式,“這種方式還能將房地產(chǎn)庫(kù)存引導(dǎo)到有需要的人群中去,能更有效地提高住房使用率?！? 在去庫(kù)存的“殲滅戰(zhàn)”中,除保障房貨幣化安置之外,包括財(cái)稅、戶(hù)籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計(jì)將在明年密集亮相。 此前,中央政府曾提出努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶(hù),這被認(rèn)為是政策調(diào)控方向,將對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存產(chǎn)生長(zhǎng)久利好。目前,戶(hù)籍制度改革、計(jì)劃生育政策調(diào)整、開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點(diǎn)等政策已在陸續(xù)落實(shí)過(guò)程中。 此外,有消息稱(chēng),相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等方面已有政策儲(chǔ)備,為保證政策效果,購(gòu)房**比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺(tái)。

• 問(wèn) 什么緣故房?jī)r(jià)還不降？
  答

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)4月6日?qǐng)?bào)道 就在開(kāi)發(fā)商高唱的“樓市小陽(yáng)春”的同時(shí)，北京驚現(xiàn)巨量住宅存量。由此，有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)2-3年內(nèi)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)將回落40%-50%。新項(xiàng)目繼續(xù)釋放目前，北京市場(chǎng)上新樓盤(pán)正如火如荼地投向市場(chǎng)。進(jìn)入4月份，北京市場(chǎng)將有10個(gè)新盤(pán)上市，之前的3月份和2月份均有10個(gè)新盤(pán)上市。而據(jù)記者了解，預(yù)計(jì)4月份召開(kāi)的2009北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)，將有上百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行推介?！澳壳芭袛?，北京、上海、東部沿海等城市房?jī)r(jià)還是過(guò)高，在現(xiàn)在的房屋高存量和經(jīng)濟(jì)低迷環(huán)境下，房?jī)r(jià)還會(huì)下降。”王玨林如是認(rèn)為。北京千萬(wàn)平方米閑置房根據(jù)北京社科院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，由于房?jī)r(jià)過(guò)高，有效需求遠(yuǎn)低于供給，已造成現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬(wàn)平方米。3月31日，北京市社科院發(fā)布《北京社會(huì)發(fā)展報(bào)告》等四本藍(lán)皮書(shū)，對(duì)流動(dòng)人口、住房等問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)研究。北京市社科院社會(huì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)戴建中表示，“我國(guó)專(zhuān)家通常采用的房?jī)r(jià)與家庭年收入比合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶1到6∶1。2007年北京市城鎮(zhèn)戶(hù)年均可支配收入為65967元。當(dāng)年底平均房?jī)r(jià)是每平方米15162元，按照戶(hù)均100平方米計(jì)算，則房?jī)r(jià)與收入之比為23∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3∶1到6∶1的標(biāo)準(zhǔn)?！贝鹘ㄖ姓J(rèn)為，到2009年底，北京可以竣工200萬(wàn)平方米、配售5萬(wàn)套保障房，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大影響?！?010年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)?！贝鹘ㄖ姓f(shuō)。仍有40%-50%降幅“如果考慮到2008年的未完成項(xiàng)目，以及2009年的新開(kāi)工項(xiàng)目，可以認(rèn)定我國(guó)城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴(yán)重的過(guò)剩局面。這需要很長(zhǎng)的時(shí)間去消化?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)不支持房?jī)r(jià)上漲，居民收入水平和收入增長(zhǎng)也不支持房?jī)r(jià)上漲，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能存在于兩年之后。王玨林則說(shuō)，政策已經(jīng)見(jiàn)底了，他告誡地產(chǎn)商不要靠政府再出政策，“降價(jià)，同時(shí)在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中靠自身特色、品質(zhì)、服務(wù)、誠(chéng)信贏得市場(chǎng)。”今年全國(guó)房屋庫(kù)存2.5億平方米華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，庫(kù)存消化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成。他分析，目前，全國(guó)開(kāi)發(fā)商手里待開(kāi)發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開(kāi)發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化得完這些庫(kù)存的土地。2008年，全國(guó)房屋竣工量只有不到6億平方米，這就意味著有2億平方米的剛性供給要向今年及以后若干年轉(zhuǎn)移?？赡壳叭珖?guó)房屋空置面積已經(jīng)達(dá)到1.6億平方米，即使出現(xiàn)2007年那樣的樓盤(pán)旺市，全年房屋庫(kù)存也會(huì)有2.5億平方米

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• 問(wèn) ??樓市去庫(kù)存暗示什么?樓市去庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響?
  答

  從短期看，國(guó)家號(hào)召去庫(kù)存，那就會(huì)在政策面積極配合房地產(chǎn)商，出臺(tái)各種積極的相關(guān)政策刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，那么房?jī)r(jià)肯定是會(huì)上漲的從長(zhǎng)期看，國(guó)家是要達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目的，是使房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，要去房地產(chǎn)化，去房地產(chǎn)化的下一步就是去基建化。打破投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的惡性循環(huán)。增加新興產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重。所以長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)是一定會(huì)逐漸溫和下跌的。但是要避免房?jī)r(jià)迅速下跌，比如去年以及今年早些時(shí)候房?jī)r(jià)下跌過(guò)快就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高筑，如果泡沫迅速破滅會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重后果，所以現(xiàn)在是喊話(huà)加出政策使庫(kù)存先去掉，后面就是慢慢減少開(kāi)工量，把握好速度，當(dāng)然這個(gè)過(guò)程會(huì)是比較漫長(zhǎng)的，肯定是以年為單位來(lái)計(jì)算的。

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