2015年去庫存政策有什么效果 樓盤價格為什么還不降

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  2015年的房地產(chǎn)可謂經(jīng)歷了近些年以來**頻繁的刺激調(diào)控，但是效果好像并不是很大，很多地方尤其是三四線城市庫存依然龐大。雖然有些項目在以少量房源特價房的形式在賣房子，但是仍然有很多項目或者很多地方房價并沒有下降。 區(qū)域形式不可一概而論 并不是所有地方的房地產(chǎn)都像新聞報道的一樣，房地產(chǎn)行情不好，庫存量巨大，每個地方都有自身的市場環(huán)境。比如說通州，由于北京市搬遷的政策性因素，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)房價段時間內(nèi)飆升，這個地方面對后續(xù)的北京市政府帶動的發(fā)展影響力，當(dāng)前市場是供不應(yīng)求的。 開發(fā)成本約束價格 中國有不少良心開發(fā)商，他們在產(chǎn)品上比市場面一般的產(chǎn)品做的更好，更人性化，所以他們的成本比市場上別的項目高，這種類型的項目主要體現(xiàn)在一線知名房企的項目上，比如說耳熟能詳?shù)木G城開發(fā)商，對產(chǎn)品的細(xì)節(jié)是業(yè)內(nèi)出了明的，很多業(yè)主都以綠城業(yè)主為榮。 地王地價成本不可忽視 在房地產(chǎn)發(fā)展迅速的前幾年，區(qū)域地王頻出，今年由于行情不好，有些地方以退地的形式拒絕開發(fā)，但是仍然有很多地王已經(jīng)面世，這種時候，地王產(chǎn)品相對于市場上其他產(chǎn)品來說價格上存在劣勢，他們的可控價格范圍縮小。那么這種樓盤是否值得購買呢，首先這要看區(qū)域的位置是否值這個價；其次要看項目的產(chǎn)品是否值得這個價。 老業(yè)主的因素 很多項目都已經(jīng)是在售的成熟項目，他們有老業(yè)主，在降價問題上特別的敏感，新聞不止一次的出現(xiàn)老業(yè)主怒砸售樓部的舉動，講個很簡單的問題，你在某寶上買東西如果在你買的七天內(nèi)降價20元了你都要理直氣壯的找客服理論，何況是動輒上百萬的房子。這種項目購買指數(shù)看周邊的項目情況，如果周邊同類項目降的厲害，而它無動于衷，那么不建議購買。 牢固國企開發(fā)商 如果市場上有一類企業(yè)不受市場影響，那么它的背景肯定是國企性質(zhì)。這個不多講，海南有很多國企項目，他們有銷售任務(wù)但是沒有銷售壓力。這種項目買的時候需要三思。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:27

相關(guān)問題

• 問 二三線有什么去庫存的政策 什么是去庫存
  答

  根據(jù)中國指數(shù)研究院**新發(fā)布的《第47期中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報》，11月第三周(11月16日-22日)重點監(jiān)測的36個城市成交面積環(huán)比上漲7%，其中24個城市環(huán)比上漲，占監(jiān)測城市的67%；與去年同期相比整體上漲21.2%。分城市來看，一線城市環(huán)比前一周基本持平，二三線城市呈上漲趨勢。三線城市漲幅**大——同比達(dá)到了15.8%，環(huán)比也達(dá)到了44.1%。 近日，中央頻繁關(guān)注樓市去庫存問題。11 月以來，“化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”等高層聲音連續(xù)出現(xiàn)，使整個行業(yè)發(fā)展過程中的這一主旋律凸顯出來。 地方化解庫存的行動很快有所體現(xiàn)：19日，山西省政府公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定了取消商品房購房限制——包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價格申報制度；取消對境外機構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制。由此山西成為本輪高層提出化解房地產(chǎn)庫存之后，第一個采取行動的地方政府。該《意見》由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財政廳等11個部門聯(lián)合提出，是對山西省房地產(chǎn)政策進(jìn)行的重大調(diào)整。 中央層面，21日，國務(wù)院法制辦就《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》公開征求意見，是公積金管理條例在時隔13年后再次調(diào)整。中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮解讀這份修訂稿時指出“擴大提取范圍、提高公積金運用率”是其關(guān)鍵。具體而言，今后，交房租及物業(yè)費擬納入公積金提取范圍；自由職業(yè)者等靈活就業(yè)人員，也可以繳存住房公積金，并享受公積金貸款等權(quán)益；公積金繳存職工可以提取賬戶內(nèi)的公積金，用于支付自主住房物業(yè)費。而公積金貸款的審批時限由15日縮短為10日。

• 問 為什么庫存積壓如此嚴(yán)重，房價還只升不降
  答

  因為土地成交價越來越高，建筑成本也高，你說怎么可能降下來？如果真大幅度降了，一會犧牲了房子的成本，這樣的房子你放心嗎？

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• 問 樓市去庫存有什么方法 樓市=政策有哪些
  答

  本月上旬將過,離中央經(jīng)濟工作會議召開的時間也越來越近,有關(guān)“四個殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)部署引發(fā)市場關(guān)注。而在化解房地產(chǎn)庫存方面,多項政策有望推出。 統(tǒng)計局的**新數(shù)據(jù)顯示,前10月全國空置住房又創(chuàng)新高,與此同時,房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。接近高層的研究人士告訴記者,目前中國經(jīng)濟仍然處在下探過程中,能否在一兩年內(nèi)實現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)可以說是這個過程中**重要的一只靴子。 不少分析人士認(rèn)為,目前中國房地產(chǎn)**大的痛點正是高庫存。業(yè)內(nèi)預(yù)計,未來更多刺激樓市的政策有望出臺。去年以來,政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策,包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款**比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。有分析人士對本報表示,盡管調(diào)控政策不會出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向,但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。 值得注意的是,同為國家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫存深度銜接。目前,這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實質(zhì)性釋放階段。其中,被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置已陸續(xù)到位。 上述研究人士表示,用市場化的方式來解決供需問題,是**為有效且無后遺癥的方式,“這種方式還能將房地產(chǎn)庫存引導(dǎo)到有需要的人群中去,能更有效地提高住房使用率?！? 在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中,除保障房貨幣化安置之外,包括財稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計將在明年密集亮相。 此前,中央政府曾提出努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶,這被認(rèn)為是政策調(diào)控方向,將對房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生長久利好。目前,戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。 此外,有消息稱,相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備,為保證政策效果,購房**比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

• 問 什么緣故房價還不降？
  答

  中國經(jīng)濟網(wǎng)4月6日報道 就在開發(fā)商高唱的“樓市小陽春”的同時，北京驚現(xiàn)巨量住宅存量。由此，有專家預(yù)測，未來2-3年內(nèi)，我國城市房價將回落40%-50%。新項目繼續(xù)釋放目前，北京市場上新樓盤正如火如荼地投向市場。進(jìn)入4月份，北京市場將有10個新盤上市，之前的3月份和2月份均有10個新盤上市。而據(jù)記者了解，預(yù)計4月份召開的2009北京春季房地產(chǎn)展示交易會，將有上百個項目進(jìn)行推介?！澳壳芭袛?，北京、上海、東部沿海等城市房價還是過高，在現(xiàn)在的房屋高存量和經(jīng)濟低迷環(huán)境下，房價還會下降。”王玨林如是認(rèn)為。北京千萬平方米閑置房根據(jù)北京社科院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于房價過高，有效需求遠(yuǎn)低于供給，已造成現(xiàn)在北京市住房閑置約1044.1萬平方米。3月31日，北京市社科院發(fā)布《北京社會發(fā)展報告》等四本藍(lán)皮書，對流動人口、住房等問題進(jìn)行了專項研究。北京市社科院社會學(xué)研究所副所長戴建中表示，“我國專家通常采用的房價與家庭年收入比合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶1到6∶1。2007年北京市城鎮(zhèn)戶年均可支配收入為65967元。當(dāng)年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平方米計算，則房價與收入之比為23∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3∶1到6∶1的標(biāo)準(zhǔn)?！贝鹘ㄖ姓J(rèn)為，到2009年底，北京可以竣工200萬平方米、配售5萬套保障房，這將對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大影響?！?010年房價會出現(xiàn)真正的降價?！贝鹘ㄖ姓f。仍有40%-50%降幅“如果考慮到2008年的未完成項目，以及2009年的新開工項目，可以認(rèn)定我國城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴(yán)重的過剩局面。這需要很長的時間去消化?！敝袊鐣茖W(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認(rèn)為，經(jīng)濟增長形勢不支持房價上漲，居民收入水平和收入增長也不支持房價上漲，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能存在于兩年之后。王玨林則說，政策已經(jīng)見底了，他告誡地產(chǎn)商不要靠政府再出政策，“降價，同時在價格競爭中靠自身特色、品質(zhì)、服務(wù)、誠信贏得市場?！苯衲耆珖课輲齑?.5億平方米華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強說，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，庫存消化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。他分析，目前，全國開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化得完這些庫存的土地。2008年，全國房屋竣工量只有不到6億平方米，這就意味著有2億平方米的剛性供給要向今年及以后若干年轉(zhuǎn)移。可目前全國房屋空置面積已經(jīng)達(dá)到1.6億平方米，即使出現(xiàn)2007年那樣的樓盤旺市，全年房屋庫存也會有2.5億平方米

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• 問 ??樓市去庫存暗示什么?樓市去庫存對房價有什么影響?
  答

  從短期看，國家號召去庫存，那就會在政策面積極配合房地產(chǎn)商，出臺各種積極的相關(guān)政策刺激消費者購買，那么房價肯定是會上漲的從長期看，國家是要達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目的，是使房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸，要去房地產(chǎn)化，去房地產(chǎn)化的下一步就是去基建化。打破投資拉動經(jīng)濟的惡性循環(huán)。增加新興產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重。所以長期看，房價是一定會逐漸溫和下跌的。但是要避免房價迅速下跌，比如去年以及今年早些時候房價下跌過快就導(dǎo)致了房地產(chǎn)商債務(wù)風(fēng)險高筑，如果泡沫迅速破滅會對國民經(jīng)濟造成嚴(yán)重后果，所以現(xiàn)在是喊話加出政策使庫存先去掉，后面就是慢慢減少開工量，把握好速度，當(dāng)然這個過程會是比較漫長的，肯定是以年為單位來計算的。

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