房地產(chǎn)去庫存有哪些辦法 政府出臺了哪些政策

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• 146****2492

  房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成了國家大事了！去庫存，又能拉動經(jīng)濟，關(guān)鍵還是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間。房產(chǎn)去庫存，這六條政策**有效。 第一，運用信貸政策，降低購房門檻。 美國經(jīng)歷了次貸危機之后，銀行放貸已經(jīng)十分審慎了，**比例是20%。而我們沒有次貸風(fēng)險，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調(diào)，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風(fēng)險更低。 如果**比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當(dāng)于200萬元的首套房**款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經(jīng)常看到很多購房者甚至因為多了幾千元而舍棄心儀的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。 二套房**比例更高，本質(zhì)上是抑制居民財產(chǎn)性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產(chǎn)性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風(fēng)險更小，所以，我們相信未來**比例一定是會下調(diào)的。 第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導(dǎo)致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。 因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經(jīng)被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質(zhì)上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進(jìn)一步推高房價。 要拉動房地產(chǎn)銷售，就必須控制地價進(jìn)而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結(jié)果是無法供應(yīng)更多的住房，結(jié)果反而推高了地價和房價。 一二線城市要在有限土地供應(yīng)的前提下增加住房供應(yīng)，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，讓土地市場降溫，抑制地王的產(chǎn)生，進(jìn)而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍政策，促進(jìn)安居購房。 農(nóng)民進(jìn)城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經(jīng)把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進(jìn)農(nóng)民工購置房產(chǎn)、安居樂業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。相信會有更多地方政府會出臺相應(yīng)政策，中央政府也會支持此類政策。 第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應(yīng)。 目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導(dǎo)致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計就達(dá)到44億平方米，相當(dāng)于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴(yán)重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導(dǎo)致商業(yè)用房新開工率直線走低。 第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負(fù)太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。 只要對比一下商業(yè)用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經(jīng)連續(xù)下滑，未來也會進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。商業(yè)用房供應(yīng)量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關(guān)系。 激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導(dǎo)消費。 第六，調(diào)整保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造政策。 保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設(shè)保障房，甚至不應(yīng)該采取配建保障房政策。 “物以類聚、人以群分”是自然規(guī)律，強行把房屋貼上保障房的標(biāo)簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標(biāo)簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的辦法還是應(yīng)當(dāng)對被保障人群進(jìn)行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴(yán)和體面。 中央政府去庫存的決心已經(jīng)表明，關(guān)鍵還在于有關(guān)部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠(yuǎn)？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:27

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)去庫存政策
  答

  房地產(chǎn)去庫存政策：①快速提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。根據(jù)深化住房制度改革的要求，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房市場，商品房去庫存對市場的影響力提升，各地方政府出臺樓市新政策后，消化樓市庫存速度增加，進(jìn)一步的穩(wěn)定了房價，對于去庫存也有一定的幫助。②落實戶籍制度改革方案。非戶籍人口在就業(yè)地落戶，形成在就業(yè)地買房，長期租房的需求。以新市民住房需求為出發(fā)點，建立購租并舉的制度，讓公租房擴大到非戶籍人口，使得購買房屋的人群范圍逐步擴大。③發(fā)展住房租賃市場。支持個人，各類機構(gòu)購買庫存商品房，成為租賃市場房源提供者，鼓勵住房租賃業(yè)務(wù)，根據(jù)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，調(diào)低商品住房價格，取消過時的限制性措施。

• 問 去庫存有哪些政策 政府補貼能達(dá)到多少錢
  答

  12月20日至21日, 中央城市工作會議在北京舉行， 指出明年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。 中央經(jīng)濟工作會議話音剛落，已有地方政府開始出臺刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存正在真金白銀地落到實處。快來一起看看吧，希望大珠海也盡快有此類政策出臺，準(zhǔn)備買房的小伙伴有福了！ 安徽蕪湖：契稅補助50% 日前出臺刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，市民在市區(qū)購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應(yīng)交4%契稅的購房者，在繳納契稅后由市財政部門給予應(yīng)繳契稅50%的補助。目前，蕪湖需要繳納4%契稅的戶型一般為144平米(含)以上戶型。因此，這一政策也被認(rèn)為有利于大戶型庫存的消解，換句話說，利好有改善性居住需求的市民買房，購房者可節(jié)省萬元以上成本。 廣西北海：按房款總額1%給予財政補貼 2015年12月20日起開始受理購房財政補貼，對2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房（不含垂直分戶商品住房）并已繳納契稅的購房人，按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼，每套住房限申領(lǐng)一次。 浙江杭州富陽區(qū)：**高一次性補貼80萬元 而在此之前，浙江杭州富陽區(qū)在12月8日推出了包含推進(jìn)保障性住房貨幣化、購房補貼、人才安居購房補貼、住房金融服務(wù)等六項條款的樓市刺激政策。其中，對在富陽區(qū)購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購房款1%的補助。此外，還對6種不同類型的人才規(guī)定了相應(yīng)的安居購房補貼優(yōu)惠政策，**高一次性補貼80萬元。 河南：對農(nóng)民購房給予契稅和房款補貼 地處中原的河南早在11月10日就出臺了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房擴大住房消費的意見》，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房。并提出，各商業(yè)銀行要積極開展農(nóng)村居民個人住房貸款業(yè)務(wù)，擴大業(yè)務(wù)范圍，支持農(nóng)民進(jìn)城購房，對農(nóng)民購房的，政府應(yīng)給予適當(dāng)?shù)钠醵愌a貼、房款補貼以及降低交易手續(xù)費等。 數(shù)據(jù)顯示，2014年來，累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補貼政策，其中主要為三四線城市。

• 問 樓市去庫存有什么方法 樓市=政策有哪些
  答

  本月上旬將過,離中央經(jīng)濟工作會議召開的時間也越來越近,有關(guān)“四個殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)部署引發(fā)市場關(guān)注。而在化解房地產(chǎn)庫存方面,多項政策有望推出。 統(tǒng)計局的**新數(shù)據(jù)顯示,前10月全國空置住房又創(chuàng)新高,與此同時,房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。接近高層的研究人士告訴記者,目前中國經(jīng)濟仍然處在下探過程中,能否在一兩年內(nèi)實現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)可以說是這個過程中**重要的一只靴子。 不少分析人士認(rèn)為,目前中國房地產(chǎn)**大的痛點正是高庫存。業(yè)內(nèi)預(yù)計,未來更多刺激樓市的政策有望出臺。去年以來,政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策,包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款**比例、松綁外資進(jìn)入樓市等。有分析人士對本報表示,盡管調(diào)控政策不會出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向,但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。 值得注意的是,同為國家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫存深度銜接。目前,這一政策已經(jīng)逐步進(jìn)入實質(zhì)性釋放階段。其中,被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置已陸續(xù)到位。 上述研究人士表示,用市場化的方式來解決供需問題,是**為有效且無后遺癥的方式,“這種方式還能將房地產(chǎn)庫存引導(dǎo)到有需要的人群中去,能更有效地提高住房使用率?！? 在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中,除保障房貨幣化安置之外,包括財稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預(yù)計將在明年密集亮相。 此前,中央政府曾提出努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶,這被認(rèn)為是政策調(diào)控方向,將對房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生長久利好。目前,戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。 此外,有消息稱,相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備,為保證政策效果,購房**比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

• 問 各地樓市去庫存有哪些政策 買房補貼**多有多少
  答

  中央城市工作會議剛過，各地都開始出臺刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，幫助市場去庫存。部分地區(qū)加緊推出購房補貼，**高補貼竟有80萬。 中央城市工作會議12月20日至21日在北京舉行。會議指出，明年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格。有分析人士指出，這預(yù)示著我國城市工作將迎來重大變化，也將對樓市和房企的命運產(chǎn)生重大影響。 中央經(jīng)濟工作會議話音剛落，已有地方政府開始出臺刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，房地產(chǎn)去庫存正在真金白銀地落到實處。 安徽蕪湖：契稅補助50% 日前出臺刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，市民在市區(qū)購買新建商品住房簽訂購房合同并備案的，凡應(yīng)交4%契稅的購房者，在繳納契稅后由市財政部門給予應(yīng)繳契稅50%的補助。目前，蕪湖需要繳納4%契稅的戶型一般為144平米（含）以上戶型。因此，這一政策也被認(rèn)為有利于大戶型庫存的消解，換句話說，利好有改善性居住需求的市民買房，購房者可節(jié)省萬元以上成本。 廣西北海：按房款總額1%給予財政補貼 2015年12月20日起開始受理購房財政補貼，對2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房（不含垂直分戶商品住房）并已繳納契稅的購房人，按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼，每套住房限申領(lǐng)一次。 浙江杭州富陽區(qū)：**高一次性補貼80萬元 而在此之前，浙江杭州富陽區(qū)在12月8日推出了包含推進(jìn)保障性住房貨幣化、購房補貼、人才安居購房補貼、住房金融服務(wù)等六項條款的樓市刺激政策。其中，對在富陽區(qū)購買新建商品住房的購房者，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購房款1%的補助。此外，還對6種不同類型的人才規(guī)定了相應(yīng)的安居購房補貼優(yōu)惠政策，**高一次性補貼80萬元。 河南：對農(nóng)民購房給予契稅和房款補貼 地處中原的河南早在11月10日就出臺了《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房擴大住房消費的意見》，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房。并提出，各商業(yè)銀行要積極開展農(nóng)村居民個人住房貸款業(yè)務(wù)，擴大業(yè)務(wù)范圍，支持農(nóng)民進(jìn)城購房，對農(nóng)民購房的，政府應(yīng)給予適當(dāng)?shù)钠醵愌a貼、房款補貼以及降低交易手續(xù)費等?！? 數(shù)據(jù)顯示，2014年來，累計已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了不同力度的購房補貼政策，其中主要為三四線城市。 2016年還有哪些底牌可以“救樓市” 據(jù)報道，2016年可能會出現(xiàn)以下8大措施： 1、降首套**：將首套房**比例從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。 2、繼續(xù)降準(zhǔn)降息。 3、樓市稅費補貼類政策進(jìn)一步落地。同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。 4、加強貨幣補貼：進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助（貨幣補貼），而非異地分配住房（實物補貼）。 5、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。 6、鼓勵人才購房政策。 7、將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合。 8、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。 “未來，政策儲備將從多方面進(jìn)行。棚戶區(qū)改造將持續(xù)加碼，信貸政策繼續(xù)寬松。同時，將放緩房產(chǎn)稅落地，繼續(xù)釋放規(guī)劃政策紅利，直接購房有望減免稅費并給予一定補貼?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

• 問 國家近兩年都出臺了哪些房地產(chǎn)有關(guān)政策？
  答

  近兩年都出臺的房地產(chǎn)政策包括：1、不動產(chǎn)登記：不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。 國務(wù)院已簽署國務(wù)院令：《不動產(chǎn)登記暫行條例》2015年 3月1日落地實施。2、房地產(chǎn)稅法正式列入中國立法規(guī)劃房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。2015年8月5日，房地產(chǎn)稅有了新動向，**新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃。 3、房貸降準(zhǔn)降息2015年5月10日，央行在宣布年內(nèi)第二度降息之后，再次強調(diào)后續(xù)仍將執(zhí)行“穩(wěn)健的貨幣政策”，在經(jīng)過不足半年的時間里三次降息兩次降準(zhǔn)后，盡管后續(xù)貨幣政策的總基調(diào)仍是“穩(wěn)健的”，但從當(dāng)前看，央行在應(yīng)對實體經(jīng)濟變化的手段上已經(jīng)開始向“積極”轉(zhuǎn)化。

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