房地產(chǎn)去庫存政策

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• 141****2420

  房地產(chǎn)去庫存政策：
  ①快速提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。根據(jù)深化住房制度改革的要求，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房市場，商品房去庫存對市場的影響力提升，各地方政府出臺樓市新政策后，消化樓市庫存速度增加，進一步的穩(wěn)定了房價，對于去庫存也有一定的幫助。
  ②落實戶籍制度改革方案。非戶籍人口在就業(yè)地落戶，形成在就業(yè)地買房，長期租房的需求。以新市民住房需求為出發(fā)點，建立購租并舉的制度，讓公租房擴大到非戶籍人口，使得購買房屋的人群范圍逐步擴大。
  ③發(fā)展住房租賃市場。支持個人，各類機構購買庫存商品房，成為租賃市場房源提供者，鼓勵住房租賃業(yè)務，根據(jù)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，調(diào)低商品住房價格，取消過時的限制性措施。

  查看全文↓ 2022-06-06 17:25:55

相關問題

• 問 房地產(chǎn)去庫存有哪些辦法 政府出臺了哪些政策
  答

  房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成了國家大事了！去庫存，又能拉動經(jīng)濟，關鍵還是促進房地產(chǎn)銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間。房產(chǎn)去庫存，這六條政策**有效。 第一，運用信貸政策，降低購房門檻。 美國經(jīng)歷了次貸危機之后，銀行放貸已經(jīng)十分審慎了，**比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調(diào)，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。 如果**比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房**款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經(jīng)?？吹胶芏噘彿空呱踔烈驗槎嗔藥浊г釛壭膬x的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。 二套房**比例更高，本質(zhì)上是抑制居民財產(chǎn)性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產(chǎn)性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來**比例一定是會下調(diào)的。 第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價已經(jīng)達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。 因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數(shù)減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經(jīng)被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質(zhì)上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。 要拉動房地產(chǎn)銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結果是無法供應更多的住房，結果反而推高了地價和房價。 一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產(chǎn)生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍政策，促進安居購房。 農(nóng)民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經(jīng)把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進農(nóng)民工購置房產(chǎn)、安居樂業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。相信會有更多地方政府會出臺相應政策，中央政府也會支持此類政策。 第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應。 目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業(yè)用房新開工率直線走低。 第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。 只要對比一下商業(yè)用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經(jīng)連續(xù)下滑，未來也會進入負增長區(qū)間。商業(yè)用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關系。 激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。 第六，調(diào)整保障房建設、棚戶區(qū)改造政策。 保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房政策。 “物以類聚、人以群分”是自然規(guī)律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央政府去庫存的決心已經(jīng)表明，關鍵還在于有關部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。

• 問 房地產(chǎn)去庫存政策如何實施 房價會受影響嗎
  答

  據(jù)報道，中央財經(jīng)領導小組組長習近平11月10日上午主持召開中央財經(jīng)領導小組會議中指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”只有18個字，但意義很大。去庫存很容易理解，只要知道哪里庫存多，釋放政策紅利即可，但促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，到底有什么辦法？ 目前市場上庫存狀況普遍不樂觀。數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積持續(xù)增長，住宅待售面積略有減少。9月全國住宅待售面積較前期高位4月下降1.6%。在中原地產(chǎn)監(jiān)測的21個城市中，11個城市10月庫存量較上半年末有所增加，從消化周期來看，三成城市超過一年。 庫存問題是一個分化的數(shù)據(jù)：目前一二線市場在2014年“930”一系列刺激下，庫存數(shù)據(jù)壓力有所緩解，壓力大的主要體現(xiàn)在三四線城市。 庫存危機的另一大擔心來自新開工降幅有所收窄。9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增長2.6%，其中住宅投資額僅增長1.7%。分地區(qū)來看，西部地區(qū)表現(xiàn)**弱，而東部地區(qū)表現(xiàn)相對較好，這主要由于東部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況明顯好于中西部地區(qū)。 基于此，房地產(chǎn)未來去庫存應當在哪些方向上努力？ 首先，信貸政策的繼續(xù)寬松仍然顯得必要。 從去年以來，降息通道已經(jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬房貸20年利息減少幅度高達22.57萬。資金流動性的寬松對購房需求的提升有直接作用。 其二，直接購房減免稅費和增加購房補貼。 這一思路在部分城市已經(jīng)實行，比如鄭州（樓盤）市政府此前宣布，相關家庭若自愿放棄保障房購房資格，轉而購買普通商品住房，將對其購房90平方米以內(nèi)部分給予每平方米800元的補貼。 其三，降低房企融資難度。 目前看，僅10月份就有12家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達到了470億，國家在融資端為開發(fā)商釋放流動性的節(jié)奏在加快，考慮到融資成本的逐步降低，預計越來越多的房企會進行債權類融資。 其四，棚戶區(qū)改造為去庫存提供了新的需求端。 2015年“兩會”政府工作報告中明確將“穩(wěn)定住房消費”列為加快培育的六大消費增長點之一。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國務院決定進一步強化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實施三年行動計劃。 其五，伴隨全面二孩政策實行后加快戶籍改革。 戶籍制度的優(yōu)化將降低工作居住證轉戶難度，即使在限購執(zhí)行嚴格的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。在未來以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化，也將有利于新增戶籍人口的購房需求。

• 問 樓市去庫存壓力大,未來房價走勢如何
  答

  2015年12月，規(guī)格頗高的“全國城市工作會議”將于近日召開，市場關注的焦點包括城市規(guī)劃、城市基礎設施建設、城市公用事業(yè)運營等。其中，對于去庫存等方面或給出一定的解決思路。業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場進入新一輪去化周期，圍繞去庫存可能會有一系列鼓勵住房消費政策出臺，包括給予財稅支持、鼓勵農(nóng)民工買房等，未來房地產(chǎn)價格走勢將進一步分化。 庫存升投資降 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年10月末，我國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。 易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的35個城市中，2015年10月，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比，即去化周期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月。其中，廣西北海的存銷比數(shù)值**高，截至2015年10月為31個月，山東煙臺存銷比為26個月。 巨量庫存嚴重拖累了房地產(chǎn)投資增速。2015年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比增長2%，增速比1-9月回落0.6個百分點。其中，住宅投資53150億元，增長1.3%，增速回落0.4個百分點。9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8266億元，同比下降2.4%，降速比1-9月收窄0.7個百分點。其中住宅投資5645億元，同比下降1.6%。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資單月同比已連續(xù)三個月下跌。 “今年房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)很低，明年房地產(chǎn)投資將進入負增長，去庫存已成為重要任務?！毙鲁强毓?集團副總裁歐陽捷表示，2000年以來，商業(yè)新開工面積累計超過20.4億平方米，近四年新開工每年遞增2億平方米，商業(yè)地產(chǎn)也面臨去庫存的形勢。 寬松政策將繼續(xù)加碼 2015年以來樓市多項重磅政策出臺。央行多次降息降準，包括住房公積金異地貸款，不動產(chǎn)登記制度，戶籍與住房改革等也已經(jīng)在穩(wěn)步推進中。地方政府也采取了公積金政策調(diào)整、二套房**放寬等多種措施。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，對于房地產(chǎn)去庫存，要想打一場“殲滅戰(zhàn)”，需要政策予以支持，一是個人房貸進一步寬松，**仍有降低的空間；二是財稅政策加大支持力度，取消二手房交易營業(yè)稅，首套房貸利息可抵個人所得稅；三是貨幣政策繼續(xù)寬松，繼續(xù)降準降息；四是棚改拆遷補貼，以貨幣為主、實物為輔。 房地產(chǎn)價格走勢分化 對于房地產(chǎn)市場未來走勢，國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員張立群表示，在城鎮(zhèn)化以及按揭貸款等政策的推動下，房地產(chǎn)銷售形勢正在回暖，今年一季度城鎮(zhèn)商品房銷售面積同比負增長9.2%，1-10月同比正增長7.2%，隨著需求的持續(xù)增加以及存貸款利率降至**低，房地產(chǎn)市場有望回暖，但這種回暖主要集中于一線城市，房地產(chǎn)投資增長持續(xù)下降的態(tài)勢有望明年上半年結束。 東北證券 認為，房地產(chǎn)價格走勢的分化明顯：一線城市的土地供應緊縮，房價受供需影響會有進一步上升空間。京津冀、長三角、珠三角周圍聚落的二線城市將會受一線城市波及而小幅上漲。其他二線城市和三四線城市面對供過于求的局面，房價將繼續(xù)下滑。隨著大戶型和改善型住房需求的比例提高，全國房屋銷售面積會有一定程度提高，城鎮(zhèn)家庭平均住房面積會隨著二孩預期有所提升。

• 問 去庫存是什么 房地產(chǎn)工作重點是哪個方面
  答

  關于樓市去庫存，**近討論得熱鬧非常，近日的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部部長陳政高又一次提到房企去庫存。 明年去庫存是房地產(chǎn)工作重點 明年要鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢，把去庫存作為房地產(chǎn)工作重點。 住建部部長陳政高28日在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上明確上述工作重點，他還表示，明年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務，繼續(xù)推進棚改貨幣化安置，努力提高安置比例。 陳政高表示，今年由于認真落實了黨中央、國務院決策部署，和有關部委密切配合出臺了一系列措施，各地加大力度承擔了調(diào)控主體責任，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。 對于2016年的房地產(chǎn)市場，陳政高要求，要鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢。要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點，建立購租并舉的住房制度。改進房地產(chǎn)調(diào)控方式，促進房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組。進一步落實地方調(diào)控的主體責任，實施分城施策、分類調(diào)控。 在“十二五”規(guī)劃要求3600萬套保障房建設計劃后，住建部“十三五”的工作重點放在了棚戶區(qū)改造上，而不再提及大規(guī)模建設保障性安居工程。 不過，從官方數(shù)據(jù)來看，中國“十二五”期間政府交出的保障房建設數(shù)據(jù)是“完美”的，**終完成數(shù)量在4000萬套左右。 “十二五”之前，我國保障房主要以廉租房、經(jīng)濟適用房為主，“十二五”前期，面向城市“夾心層”群體的公租房開始被政府大力推廣，并在此后與廉租房逐漸并軌。而到了“十二五”中后期，棚戶區(qū)改造已經(jīng)成為我國保障房建設的主力類型。2014年我國改造了棚戶區(qū)470萬戶以上，到了2015年，這一計劃上調(diào)至580萬套。 棚改任務逐年加碼，一方面是改善相關民眾的居住條件，另一方面，政府也打算通過加大貨幣化安置方式，幫助解決一些城市的樓市庫存問題。 繼續(xù)提升棚改貨幣化安置比例 陳政高表示，2015年棚戶區(qū)改造開工580萬套，創(chuàng)歷史新高，貨幣化安置比例達到28%，對去庫存發(fā)揮了重要作用。2016年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務，繼續(xù)推進棚改貨幣化安置，努力提高安置比例。 國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲近日撰文稱，“明年還有600萬套的棚改任務。在高庫存城市，通過貨幣化安置方式，以商品房庫存來解決非?，F(xiàn)實?，F(xiàn)在很多地方樓市去庫存壓力很大，再建實物保障房，實際上是給市場加壓，不如盤活存量資源?！? 住建部副部長王寧近日表示，貨幣化安置在棚戶區(qū)改造安置中的比例大幅提高，成為2015年棚改工作的一大亮點。截至10月底，2015年棚改貨幣化安置162萬戶，占全年棚改開工量的28%，較2014年提高了19個百分點。 今年6月，國務院下發(fā)《關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，提出推進棚改貨幣化安置，要求各地要制定相關指導意見和具體安置目標。 此后，地方政府紛紛出臺相關文件，要求提升當?shù)嘏飸魠^(qū)改造的貨幣化安置比例。從一些省份出臺的具體落實文件來看，棚改貨幣化安置率50%是一個基本目標。 根據(jù)公開資料，提出2016年棚改貨幣化安置比例不低于50%計劃的省份有云南、江蘇、湖南和陜西等。

• 問 福州何時出臺“榕七條” 如何解讀去庫存新政
  答

  3月2日，福州出臺《關于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，在落實去庫存上面推出了新的具體措施，也被人稱為“榕七條”?！伴牌邨l”中，政府鼓勵軍民合理買房、加大公積金買房的扶持力度、少建或不建安置房、優(yōu)化土地供應漸漸的達到去庫存的效果。本文將對“榕七條”做分析，看我市去庫存新政給了購房者哪些便利。 福州去庫存新措施：降**減稅費 ①降**：福州市費住宅庫存區(qū)劃難度較大，因此，政府提出降**減稅費。首套房商貸**低**比例可按20%執(zhí)行，二套房商貸**低**比例30%。 ②鼓勵購房者組團購買庫存商品房。購房者在“團購”庫存商品房的時候可以享受特殊的打折優(yōu)惠幅度。 ③落實契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠新政，下調(diào)非普通商品住房契稅和營業(yè)稅比例。 非普通住房價格新舊對比：以個人首次購買一套144平方米以上的住宅，總價300萬元為例，新政出臺前，個人**比例**低25%，契稅3%，個人需支付**款75萬元，契稅9萬元。新政出臺后，個人**比例**低20%，契稅1.5%，個人需支付**款60萬元，契稅4.5萬元，購房者可節(jié)省近20萬元的購房成本。 擴大公積金扶持覆蓋范圍 ①將農(nóng)民工和個體戶納入公積金貸款扶持范圍。農(nóng)民工和個體戶在條件允許的情況下，可以申請雙職工公積金貸款**高額提高到80萬元，單職工公積金貸款**高額度提高到50萬元。 ②增加公積金信貸規(guī)模。公積金管理機構要通過財政借款、銀行拆借、“公轉商”貼息貸款和個人住房貸款資產(chǎn)證券化等多種方式多渠道籌措資金，增加公積金信貸規(guī)模，滿足公積金住房貸款需求。 ③本市戶籍人員可可申請公積金異地貸款。開展公積金異地個人住房貸款業(yè)務，對本地戶籍異地繳存公積金的職工家庭，在我市七縣（市）范圍內(nèi)購買新建商品房的，可以申請本市公積金個人住房貸款。 針對農(nóng)民工進城買房出新政 ①農(nóng)民工進城買房給補貼。各縣（市）可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，給購買新房的農(nóng)民工一定的購房補貼，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)給予農(nóng)民和農(nóng)民工適當購房讓利優(yōu)惠；推行“農(nóng)民安家貸”等信貸產(chǎn)品，支持農(nóng)民和農(nóng)民工進城購房。 ②保留農(nóng)民工土地分配權。對農(nóng)民購買商品住房的，其土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權和集體經(jīng)濟分配權保留不變，對自愿退出宅基地的，集體經(jīng)濟組織應給予一定補償。 ③農(nóng)民工子女可就近上學。對農(nóng)民和農(nóng)民工進城購房，教育行政部門原則可按所在招生片區(qū)安排農(nóng)民工子女就讀。 少建或不建安置房 ①采取租賃補貼形式保障住房困難群體。原則上少建或不建安置房，棚改項目和房屋征收實行貨幣補償比例力爭提高到75%。 ②鼓勵居民用補償款買商品房。政府將搭建市區(qū)和各縣（市）商品房、安置房對接服務平臺和選房平臺，促進購房者、征遷安置戶和商品房對接。 控制非住宅用地供應量 合理調(diào)控土地供應結構和投放數(shù)量，嚴格控制商務辦公等非住宅用地供應量。各縣（市）區(qū)非住宅商品房項目去化周期超過36個月的，按下列意見執(zhí)行： ①不得再供應商業(yè)和商務辦公用地。 ②已出讓未開發(fā)的非住宅商品房項目用地可轉型為商品住宅用地。允許已出讓未開發(fā)的商業(yè)、辦公項目用地經(jīng)協(xié)商解除原土地出讓合同，收回國有建設用地使用權，按確定同意解除合同之日為評估時點的市場評估價與原成交價擇低對原土地使用權人進行補償。 分類、集中賣房 梳理在建待建房地產(chǎn)項目，明確風險項目評判標準，排查風險項目清單，對已排查出的風險項目要按照“分類處置”原則，積極引導品牌好、實力強的房地產(chǎn)企業(yè)參與兼并重組，支持困難企業(yè)渡過難關，防止企業(yè)因資金鏈斷裂造成項目“爛尾”。 （來源：福州晚報）