去庫存是什么 房地產(chǎn)工作重點(diǎn)是哪個(gè)方面

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• 156****7955

  關(guān)于樓市去庫存，**近討論得熱鬧非常，近日的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長陳政高又一次提到房企去庫存。 明年去庫存是房地產(chǎn)工作重點(diǎn) 明年要鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢，把去庫存作為房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。 住建部部長陳政高28日在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上明確上述工作重點(diǎn)，他還表示，明年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)，繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置，努力提高安置比例。 陳政高表示，今年由于認(rèn)真落實(shí)了黨中央、國務(wù)院決策部署，和有關(guān)部委密切配合出臺了一系列措施，各地加大力度承擔(dān)了調(diào)控主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。 對于2016年的房地產(chǎn)市場，陳政高要求，要鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢。要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購租并舉的住房制度。改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組。進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控的主體責(zé)任，實(shí)施分城施策、分類調(diào)控。 在“十二五”規(guī)劃要求3600萬套保障房建設(shè)計(jì)劃后，住建部“十三五”的工作重點(diǎn)放在了棚戶區(qū)改造上，而不再提及大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程。 不過，從官方數(shù)據(jù)來看，中國“十二五”期間政府交出的保障房建設(shè)數(shù)據(jù)是“完美”的，**終完成數(shù)量在4000萬套左右。 “十二五”之前，我國保障房主要以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，“十二五”前期，面向城市“夾心層”群體的公租房開始被政府大力推廣，并在此后與廉租房逐漸并軌。而到了“十二五”中后期，棚戶區(qū)改造已經(jīng)成為我國保障房建設(shè)的主力類型。2014年我國改造了棚戶區(qū)470萬戶以上，到了2015年，這一計(jì)劃上調(diào)至580萬套。 棚改任務(wù)逐年加碼，一方面是改善相關(guān)民眾的居住條件，另一方面，政府也打算通過加大貨幣化安置方式，幫助解決一些城市的樓市庫存問題。 繼續(xù)提升棚改貨幣化安置比例 陳政高表示，2015年棚戶區(qū)改造開工580萬套，創(chuàng)歷史新高，貨幣化安置比例達(dá)到28%，對去庫存發(fā)揮了重要作用。2016年新安排600萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)，繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置，努力提高安置比例。 國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲近日撰文稱，“明年還有600萬套的棚改任務(wù)。在高庫存城市，通過貨幣化安置方式，以商品房庫存來解決非常現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)在很多地方樓市去庫存壓力很大，再建實(shí)物保障房，實(shí)際上是給市場加壓，不如盤活存量資源?！? 住建部副部長王寧近日表示，貨幣化安置在棚戶區(qū)改造安置中的比例大幅提高，成為2015年棚改工作的一大亮點(diǎn)。截至10月底，2015年棚改貨幣化安置162萬戶，占全年棚改開工量的28%，較2014年提高了19個(gè)百分點(diǎn)。 今年6月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，提出推進(jìn)棚改貨幣化安置，要求各地要制定相關(guān)指導(dǎo)意見和具體安置目標(biāo)。 此后，地方政府紛紛出臺相關(guān)文件，要求提升當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造的貨幣化安置比例。從一些省份出臺的具體落實(shí)文件來看，棚改貨幣化安置率50%是一個(gè)基本目標(biāo)。 根據(jù)公開資料，提出2016年棚改貨幣化安置比例不低于50%計(jì)劃的省份有云南、江蘇、湖南和陜西等。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:08

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)去庫存政策
  答

  房地產(chǎn)去庫存政策：①快速提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。根據(jù)深化住房制度改革的要求，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房市場，商品房去庫存對市場的影響力提升，各地方政府出臺樓市新政策后，消化樓市庫存速度增加，進(jìn)一步的穩(wěn)定了房價(jià)，對于去庫存也有一定的幫助。②落實(shí)戶籍制度改革方案。非戶籍人口在就業(yè)地落戶，形成在就業(yè)地買房，長期租房的需求。以新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)，建立購租并舉的制度，讓公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，使得購買房屋的人群范圍逐步擴(kuò)大。③發(fā)展住房租賃市場。支持個(gè)人，各類機(jī)構(gòu)購買庫存商品房，成為租賃市場房源提供者，鼓勵(lì)住房租賃業(yè)務(wù)，根據(jù)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，調(diào)低商品住房價(jià)格，取消過時(shí)的限制性措施。

• 問 2016南京新改有哪些工程項(xiàng)目 重點(diǎn)是哪個(gè)方面
  答

  南京市老城區(qū)外的教育配套一直是薄弱的環(huán)節(jié)，為了推進(jìn)南京市教育優(yōu)質(zhì)資源的均衡發(fā)展，今年將會加大老城區(qū)外的教育配套力度。計(jì)劃新建29所幼兒園、中**校，提升教育現(xiàn)代化水平。 南京市教育領(lǐng)域的重點(diǎn)民生項(xiàng)目有26個(gè)，總投資達(dá)到129億元，其中今年投入近54億元。在這26個(gè)項(xiàng)目中，包括高校、中**幼兒園共40多所，其中老城范圍外的中**、幼兒園教育配套達(dá)到29所，接近總數(shù)的3/4，江寧區(qū)、棲霞區(qū)、浦口區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)等都會有一批新的**建成并開始招生。 因?yàn)槔铣菂^(qū)范圍外的教育配套屬于南京市教育中的薄弱環(huán)節(jié)，所以，為了改善這一狀況，南京市的教育配套將會向老城外圍拓展，江寧、棲霞等區(qū)都是重點(diǎn)。  江寧區(qū)配建情況 在29所老城區(qū)外配建的**中，江寧區(qū)有12所。包括新建玉樹路**、佛城路**、祿口**、開發(fā)區(qū)**、月華路**、金箔路**、游府西街**江寧分校、秣陵新市鎮(zhèn)安置房一期**及幼兒園、麒麟實(shí)驗(yàn)**及附屬幼兒園，以及改擴(kuò)建秦淮**。 配建的**中，為什么江寧區(qū)會占有很大的比例呢？這是因?yàn)檫^去幾年江寧區(qū)新建的小區(qū)比較多，入住的人口也在慢慢變多，所以需要加大教育配套才合理。 江寧區(qū)教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，今年文靖東路**、誠信**整體竣工，開發(fā)區(qū)**將完成主體封頂，玉樹路**、佛城路**等新**都在加緊主體施工。這些新配建的**中，硬件都是高規(guī)格的，還有一些**引進(jìn)了優(yōu)質(zhì)的教育資源，比如游府西街**分校，開發(fā)區(qū)的北京東路**分校等。 棲霞區(qū)配建情況 棲霞區(qū)**近幾年新建的小區(qū)也很多，所以也同樣需要配套的教育資源。棲霞區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，棲霞區(qū)今年將新建擴(kuò)建**3所、**4所。其中包括完成區(qū)實(shí)驗(yàn)**改建工程，南郵**建成投入使用，開工建設(shè)仙林湖**、曉院附小燕城分校，同時(shí)開工建設(shè)攝山**二期工程、燕子磯**擴(kuò)容工程，異地新建新港中等專業(yè)**新校區(qū)。 家長終于把附近的**盼來了 一些家長表示，在棲霞區(qū)買了房，但是由于附近沒有合適的**，孩子需要到比較遠(yuǎn)的**上學(xué)。如今，家長聽說南郵**今年9月份就可以開學(xué)，可把他們高興壞了。這樣的話，以后孩子上學(xué)就可以很方便了。 溧水、高淳、浦口等區(qū)也將新建一批** 教育局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了江寧、棲霞外，溧水、高淳、浦口等區(qū)今年在改擴(kuò)建一批**的基礎(chǔ)上，也將新建一批**，以滿足居民的入學(xué)需求。其中，溧水新建**包括3所公辦**，1所民辦**；高淳區(qū)則將新建一所九年一貫制**；浦口區(qū)將新建盤城**等。 這些新建的**中，很多項(xiàng)目可以在今年建成并開始招生，屆時(shí)這將大大的改善老城區(qū)外教育配套不足的情況。

• 問 ??交房工作安排過程中應(yīng)關(guān)注重點(diǎn)是什么？
  答

  現(xiàn)在有很多人在交房時(shí)，對新房驗(yàn)收通常都是馬馬虎虎，隨便就簽字驗(yàn)收了，這樣的話，即使發(fā)現(xiàn)房屋存在一定的質(zhì)量問題，開發(fā)商也會以已簽署住房交接表為由，拒絕對房屋進(jìn)行維修，因此業(yè)主們對待交房千萬不可馬虎，一定要在新房驗(yàn)收時(shí)按照具體的交房流程進(jìn)行檢查，不能馬虎對待。們一起學(xué)習(xí)一下。 交房分工及流程：一、驗(yàn)證簽約組：負(fù)責(zé)業(yè)主身份驗(yàn)證、填寫《業(yè)戶成員登記表》、簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》。 二、收費(fèi)組：負(fù)責(zé)收取物業(yè)管理費(fèi)及電梯運(yùn)行費(fèi)。 三、收樓組：負(fù)責(zé)交接房屋鑰匙，現(xiàn)場房屋驗(yàn)收。 四、物料準(zhǔn)備：《房屋驗(yàn)收記錄》 二、交房須知：一、交接手續(xù)辦理流程圖：二、辦理交接需業(yè)主提供的資料 （一）業(yè)主需帶商品房購買合同； （二）業(yè)戶家庭成員身份證復(fù)印件每人一份，一寸免冠彩照每人三張。 三、辦理交接需繳納的費(fèi)用 （一）物業(yè)管理費(fèi)：每月按建筑面積一.5元/平方米（辦理入伙時(shí)預(yù)繳半年）； （二）電梯運(yùn)行費(fèi)每月按建筑面積0.5元/平方米（辦理入伙時(shí)預(yù)繳半年）。 四、辦理交接時(shí)需簽訂的文件和填寫的表格 （一）在《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》上的空白處簽字； （二）填寫業(yè)戶成員登記表、房屋驗(yàn)收記錄； （三）交接會簽單的記錄。 5、辦理交接手續(xù)注意事項(xiàng) （一）檢驗(yàn)是否業(yè)主本人到現(xiàn)場辦理，如果不是必須提供業(yè)主本人的書面委托。 （二）辦理交接時(shí)，必須按《交接會簽單》的順序逐項(xiàng)辦理，每個(gè)經(jīng)辦人在辦理項(xiàng)目結(jié)束后，必須填寫《交接會簽單》把會簽單和所簽資料一起傳到下一程序，接受人必須檢查上道程序無誤后，再進(jìn)行辦理。 關(guān)于物業(yè)交房的流程就介紹到這里了，買房子的整個(gè)過程不是一件容易的事，其中交房環(huán)節(jié)十分繁瑣，熟練掌握好交房過程中所需要的手續(xù)和技巧等可以給們帶來很大的方便。在交房中需要的手續(xù)、交房手續(xù)以及驗(yàn)房技巧都是一些常識。

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• 問 怎樣開房地產(chǎn)中介?去房地產(chǎn)工作好還是房產(chǎn)中介工作好？
  答

  一、國家明文規(guī)定：從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人中須占總?cè)藬?shù)的50％以上。從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)地縣級以上房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。需要跨省、自治區(qū)、直轄市從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審查。經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。二、硬件設(shè)備到位。開房產(chǎn)中介，硬件設(shè)備要給力，經(jīng)紀(jì)人們?nèi)粘９ぷ鞑庞斜Ｕ?。比如公司門店、電腦、辦公桌、公司網(wǎng)絡(luò)、會議室乃至公司辦公環(huán)境等，有固定的辦公場所在客戶能夠輕易看到的地方；合法經(jīng)營，硬件設(shè)備有了保障后才能更好開展下面的工作。三、專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)。這是創(chuàng)造公司業(yè)績的關(guān)鍵因素，一個(gè)房產(chǎn)中介公司的成就80%取決于公司員工，擁有專業(yè)、強(qiáng)大的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)，在同行中才更具競爭力。發(fā)布招聘廣告，吸引有志之士加入團(tuán)隊(duì)。1、定期培訓(xùn)：不僅要重視經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)能力，從業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德也是房產(chǎn)中介店長必須強(qiáng)調(diào)的，德才兼?zhèn)涞娜瞬艜榉慨a(chǎn)中介公司帶來更多的正能量，促進(jìn)公司更好發(fā)展。2、員工關(guān)系培養(yǎng)：開房產(chǎn)中介，和諧的同事關(guān)系有助于營造工作氛圍，激發(fā)員工工作激情，為了共同的目標(biāo)努力，而不是每天勾心斗角，忘記自己的職責(zé)所在。可以多舉行一些增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)力量的活動(dòng)，增強(qiáng)員工歸屬感。四、提升公司軟實(shí)力。硬件設(shè)備就緒后，房產(chǎn)中介公司軟實(shí)力也不能落下，員工對企業(yè)文化認(rèn)同才會促使他們愿意為公司效力。開房產(chǎn)中介，良好的企業(yè)文化不僅能夠培養(yǎng)經(jīng)紀(jì)人們積極樂觀的心態(tài)，還能增強(qiáng)員工忠誠度，激發(fā)員工工作熱情，為公司創(chuàng)造更多的價(jià)值。另外，開房產(chǎn)中介建立完善的規(guī)章制度和用人機(jī)制也是必不可少的，店長一定要把握好用人機(jī)制，決不能任人唯親。員工們都希望在公平、公正、公開的環(huán)境下工作，依據(jù)個(gè)人能力來選拔人才。房產(chǎn)中介店長起到良好的領(lǐng)導(dǎo)作用，嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，不僅能夠督促員工，還能受到員工們的尊敬，愿意服從店長領(lǐng)導(dǎo)，為房產(chǎn)中介公司一直效力。

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• 問 房地產(chǎn)去庫存有哪些辦法 政府出臺了哪些政策
  答

  房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)成了國家大事了！去庫存，又能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵還是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間。房產(chǎn)去庫存，這六條政策**有效。 第一，運(yùn)用信貸政策，降低購房門檻。 美國經(jīng)歷了次貸危機(jī)之后，銀行放貸已經(jīng)十分審慎了，**比例是20%。而我們沒有次貸風(fēng)險(xiǎn)，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美國還高，其實(shí)完全有空間可以下調(diào)，更何況中國人存款更多，還款意識更強(qiáng)，金融風(fēng)險(xiǎn)更低。 如果**比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當(dāng)于200萬元的首套房**款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經(jīng)?？吹胶芏噘彿空呱踔烈?yàn)槎嗔藥浊г釛壭膬x的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。 二套房**比例更高，本質(zhì)上是抑制居民財(cái)產(chǎn)性收入增長，這與國家要提高人民群眾財(cái)產(chǎn)性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實(shí)力更強(qiáng)，本身的金融風(fēng)險(xiǎn)更小，所以，我們相信未來**比例一定是會下調(diào)的。 第二，控制土地溢價(jià)，減緩房價(jià)上漲。 土地價(jià)格過高，必然導(dǎo)致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價(jià)已經(jīng)達(dá)到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價(jià)4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價(jià)至少要在7-8萬元。 因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價(jià)、高總價(jià)，這樣必然導(dǎo)致供應(yīng)套數(shù)減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價(jià)的手段已經(jīng)被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質(zhì)上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進(jìn)一步推高房價(jià)。 要拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售，就必須控制地價(jià)進(jìn)而控制房價(jià)上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結(jié)果是無法供應(yīng)更多的住房，結(jié)果反而推高了地價(jià)和房價(jià)。 一二線城市要在有限土地供應(yīng)的前提下增加住房供應(yīng)，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，讓土地市場降溫，抑制地王的產(chǎn)生，進(jìn)而控制房價(jià)，增加銷售。 第三，落實(shí)戶籍政策，促進(jìn)安居購房。 農(nóng)民進(jìn)城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經(jīng)把購房與落戶、契稅減免、財(cái)政補(bǔ)貼等政策掛鉤，對促進(jìn)農(nóng)民工購置房產(chǎn)、安居樂業(yè)產(chǎn)生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實(shí)。相信會有更多地方政府會出臺相應(yīng)政策，中央政府也會支持此類政策。 第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應(yīng)。 目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導(dǎo)致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計(jì)就達(dá)到44億平方米，相當(dāng)于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴(yán)重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報(bào)率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導(dǎo)致商業(yè)用房新開工率直線走低。 第五，降低交易稅費(fèi)，活躍二手交易。 目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個(gè)死市，因?yàn)榻灰锥愗?fù)太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。 只要對比一下商業(yè)用房交易稅費(fèi)和股市交易稅費(fèi)，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經(jīng)連續(xù)下滑，未來也會進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。商業(yè)用房供應(yīng)量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關(guān)系。 激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費(fèi)，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導(dǎo)消費(fèi)。 第六，調(diào)整保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造政策。 保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設(shè)保障房，甚至不應(yīng)該采取配建保障房政策。 “物以類聚、人以群分”是自然規(guī)律，強(qiáng)行把房屋貼上保障房的標(biāo)簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標(biāo)簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的辦法還是應(yīng)當(dāng)對被保障人群進(jìn)行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實(shí)行貨幣化安置，以提高保障效率，同時(shí)化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴(yán)和體面。 中央政府去庫存的決心已經(jīng)表明，關(guān)鍵還在于有關(guān)部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠(yuǎn)？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。