買房時需要注意些什么 如何制訂購房預(yù)算

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• 155****0834

  購買房產(chǎn)，對于任何一個家庭來說都是相當(dāng)大的投資，不僅僅是了解房價，購房前還應(yīng)當(dāng)要擬訂一個購房預(yù)算，通過幾個方面量化的分析，對自己的投資進(jìn)行可行性預(yù)測。 1.對地價的預(yù)測 商品房價格中，地價是構(gòu)成房價的主要因素，房屋價值的高低關(guān)鍵就看房屋所在地地價的水準(zhǔn)。在城市中，越是處于市中心地帶或市政開發(fā)比較完善的地區(qū)地價就越高;相反，地域偏遠(yuǎn)，市政建設(shè)不夠完善的地方，則地價就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市中心的地價。土地地價除個別城市外，現(xiàn)在許多城市已經(jīng)公開。因此當(dāng)您有購買商品房的打算時，您就可以參考不同區(qū)域地價水準(zhǔn)，或類似房產(chǎn)價格的水平，根據(jù)自己的資金實(shí)力，選擇在某一標(biāo)準(zhǔn)地價地區(qū)購房。 2.對房屋面積的選擇 當(dāng)購房人認(rèn)定要在某處購置房產(chǎn)時，接下來就要對所選購的房間面積、戶型進(jìn)行考慮。因?yàn)樯唐贩康膬r格每平方米動輒上千甚至于數(shù)千萬元，因此，每一平方米都要精打細(xì)算。從房屋戶型來說，應(yīng)根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實(shí)力進(jìn)行選擇?，F(xiàn)在，人們一般喜歡要“四大一小”、雙衛(wèi)生間、雙陽臺的房間，因?yàn)檫@樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什么樣的房屋，首先應(yīng)確定房屋的總建筑面積要多大。 3.了解物業(yè)管理的雜費(fèi)支出 商品房一旦售出之后，購房人就要開始負(fù)擔(dān)一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費(fèi)等等，對這些開支如果未加考慮，或考慮不足，那么買房時就有可能造成失策。因?yàn)檫@些開支每月往往要數(shù)百元，甚至上千元之多。國內(nèi)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較混亂，各個地區(qū)、各類物業(yè)的收費(fèi)不盡相同。購房之前，購房人就更有必要對物業(yè)管理支出有個比較清楚的了解。否則的話，買得起房，卻用不起房的尷尬就極有可能出現(xiàn)。 4.考慮貨款還貨能力 在部分城市都已經(jīng)開展了購房貨款業(yè)務(wù)，也就是所謂的“住房按揭”。國內(nèi)目前住房銀行貨款和公積金貨款也陸續(xù)展開，這對于部分人來說購房就要考慮貨款償還這一問題。 5.購房時的各項稅費(fèi) 稅費(fèi)的繳納在購買房產(chǎn)時占有相當(dāng)?shù)谋戎?，其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產(chǎn)交易費(fèi)等。目前，個人購房的房產(chǎn)交易稅費(fèi)一般約為2%左右，這些稅費(fèi)在購房時也應(yīng)考慮進(jìn)去。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:05

相關(guān)問題

• 問 簽訂購房合同需要注意些什么 如何保障自身利益
  答

    雙方達(dá)成購房協(xié)議將交易關(guān)系落實(shí)到字面上簽訂合同時，為了保障您的合法權(quán)益不受損失，急需要注意以下幾點(diǎn)事項： 第一，一定要審查開發(fā)商是否具有正規(guī)的商品房預(yù)售許可證，只有有預(yù)售證許可證，通常開發(fā)商才具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房是否能辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。目前西安實(shí)行網(wǎng)簽備案，但合同內(nèi)同紙質(zhì)的合同相同。 第三，買房簽合同注意事項注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。 第四，　面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。 第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。 第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 第七，在簽訂房屋買賣合同時，**好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。 另外，買房簽合同注意，對于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關(guān)心的問題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強(qiáng)制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng)中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。   現(xiàn)實(shí)中也存在開發(fā)商因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，可能會無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，而停工時間較長可能會形成爛尾樓，這對于購房者維護(hù)自身的利益非常不利。建議您在簽正式合同之前，再實(shí)地了解一下項目情況。如果選擇購買，一定要詳細(xì)約定交房時間，以及相關(guān)的違約責(zé)任。 購房者交納房款之后，開發(fā)商一般出具的是收據(jù)，正式的購房發(fā)票通常會在交房的時候給購房者。主要是因?yàn)樯唐贩抠I賣合同中的約定不是**終的實(shí)際面積，在實(shí)際建造過程中會有或多或少的誤差，所以，只有等到實(shí)際測量面積出來之后，該房屋的實(shí)際銷售價格才會準(zhǔn)確無誤，一般就在這時候出具發(fā)票。目前市場上開發(fā)商基本上都是這么做的。 買房簽合同注意事項**后,還要約定配套設(shè)施,如個人的門\窗型號,是否一戶一表等；公用的綠化、電梯等等。

• 問 簽訂購房合同需要注意些什么問題
  答

  《商品房購銷合同》作為商品房交易雙方法律關(guān)系確立的主要依據(jù)，在購房過程中的重要性自不必說。為了更好地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，在簽訂購房合同時注意以下問題： 一、注意認(rèn)購書的圈套 為了避免認(rèn)購書成為圈套或者日后的負(fù)擔(dān)，需要認(rèn)真審查認(rèn)購書的內(nèi)容對正式合同主要內(nèi)容的明示約定或者交叉約定，并弄清楚訂金締約過失責(zé)任和違約責(zé)任，注意定金擔(dān)保責(zé)任條款的具體含義，從而對有關(guān)認(rèn)購書的條款重新約定并再次進(jìn)行修正。同時，建議約定如下條款：1. 若因?qū)Ρ菊J(rèn)購書約定之外的事項協(xié)商不成而無法簽訂購房合同的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任;2. 如果房產(chǎn)商提出的合同事項與廣告宣傳不符的，屬于售房者違約，并承擔(dān)違約責(zé)任。 二、注意合同約定面積與實(shí)際面積的差異 在以建筑面積作為銷售面積的合同中，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)建筑面積不變，而公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積卻減小的情形，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日實(shí)施)第20條的規(guī)定對此欺詐銷售的情況沒有禁止性規(guī)定。因而，建議消費(fèi)者弄清楚有關(guān)建筑面積的含義，爭取選擇以套內(nèi)建筑面積計價的方法進(jìn)行買賣交易，并以此據(jù)實(shí)結(jié)算。 三、按揭買房者需謹(jǐn)慎 對于需要按揭貸款的消費(fèi)者，建議在認(rèn)購書或者購房合同中明確：1. 房產(chǎn)商已經(jīng)審查了購房者的有關(guān)情況，并認(rèn)為完全符合按揭貸款條件;2. 按揭貸款手續(xù)由房產(chǎn)商代為辦理;3. 如果因客觀原因?qū)е虏荒苻k理按揭貸款手續(xù)，購房者有權(quán)退房，且不承擔(dān)違約責(zé)任以及任何損失。 四、彌補(bǔ)逾期交房造成的損失 逾期交房的違約情況比較普遍，但往往銷售方不承擔(dān)什么責(zé)任，而由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失只能由購房者獨(dú)自承擔(dān)，原因是在房屋銷售合同中約定了免責(zé)條款。在此，本律師建議，購房者在簽訂銷售合同時，一方面要明確約定交房的具體時間，制約銷售者的免責(zé)條款，給銷售者以履約壓力，保證及時有效地履行合同，加大銷售者逾期交房的違約責(zé)任。同時，對逾期交房時間過長的情況，約定購房者的單方退房權(quán)利。這種保證是必要的，也是可行的。 五、把好接受房屋時的“交接”關(guān) 法律手續(xù)方面，依照相關(guān)法律規(guī)定，商品房需經(jīng)驗(yàn)收合格(住宅小區(qū)要經(jīng)綜合驗(yàn)收合格)后方可交付使用，其重要標(biāo)志是取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》。同時，根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，銷售者應(yīng)當(dāng)同時交付《商品房質(zhì)量保證書》(由省建設(shè)廳統(tǒng)一印制)和《商品房使用說明書》(即“兩書” “一表”)。建議購房者在合同中明確約定：1. 不交付“兩書”，購房者有權(quán)拒絕接房;2. 不出示“一表”，視為未交接。 拿到房屋鑰匙的同時，須認(rèn)真檢查房屋現(xiàn)實(shí)狀況和合同約定是否一致，是否有質(zhì)量問題等，檢查合格后，方可填寫《確認(rèn)書》。 六、重視產(chǎn)權(quán)登記 房屋所有權(quán)證作為房產(chǎn)所有權(quán)的合法有效證明，對于房產(chǎn)占有、使用、收益、處分權(quán)起著至關(guān)重要的作用。根據(jù)購房者自身情況，從婚姻法、物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定出發(fā)，在房屋買賣合同中明確約定產(chǎn)權(quán)人的共有人，在辦理產(chǎn)權(quán)證過程中買賣雙方的法定責(zé)任和約定權(quán)利義務(wù)。有必要的話，購房者應(yīng)當(dāng)力爭過期不能辦理房屋所有權(quán)證時退房的權(quán)利。 七、約定物業(yè)管理 對沒有配套物業(yè)管理的房屋買賣，由于沒有相應(yīng)業(yè)主大會，物業(yè)公司暫由銷售者委托或托管，因而房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)管理為前期管理。對有物業(yè)管理的大型樓盤和高檔小區(qū)，應(yīng)該注意《物業(yè)管理公約》的約定內(nèi)容，無異議后簽字認(rèn)可。 八、其他補(bǔ)充事項。 1、對于室內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行適當(dāng)關(guān)注，并對相鄰建筑、不良設(shè)施、噪聲污染等內(nèi)容加以約定; 2 、明確交付時的入住條件，如供水、供電、通煤氣、排水等; 3、交付后的質(zhì)量保修責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保留長時間不能修復(fù)及經(jīng)兩次修理后仍不能正常使用時退房的權(quán)利; 4、另外，如果需要，建議對免費(fèi)車位、公共設(shè)施(如幼兒園等)、露臺使用面積等問題進(jìn)行明確。 **后，千萬注意，簽好合同后，請您自己保存一份復(fù)印件，記住讓對方蓋章，并注明：復(fù)印件與保存于房產(chǎn)商處的原件一致。 

• 問 怎么網(wǎng)簽購房合同? 購房網(wǎng)簽時需要注意些什么，簽訂購房合同后如何備案
  答

  一般情況下購房者都會與開發(fā)商先簽訂草擬合同，草簽完成后，打印出來，雙方確認(rèn)無誤之后，再統(tǒng)一在網(wǎng)上簽訂正式合同。在網(wǎng)簽之前，是否需要因合同內(nèi)容的約定確認(rèn)而紙簽合同，由買賣雙方根據(jù)需要決定。網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。網(wǎng)簽流程如下：1、交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款； 2、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同； 3、雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）； 4、在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約，每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在24h內(nèi)完成。 網(wǎng)簽非常重要，這也是為什么如果你貸款買房，都會要求買家先提交貸款資料進(jìn)行審核，確認(rèn)資質(zhì)沒問題后才會進(jìn)入網(wǎng)簽程序。

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• 問 什么是購房合同 簽訂購房合同時需要注意些什么
  答

  買售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買售人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件，有關(guān)購房合同是什么詳細(xì)的內(nèi)容請閱讀下文。 購房合同是什么 購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。 注意事項 1、買售人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，如無異議視為雙方同意內(nèi)容。 2、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買售人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。 3、合同條款應(yīng) 該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

• 問 簽訂購房合同需要注意些什么問題 如何買到好房子
  答

  買房對廣大市民來說是件大事兒所簽訂的房屋買賣合同是消費(fèi)者的購買依據(jù)，也是雙方權(quán)利義務(wù)的劃分和未來的法律憑證。簽合同需要注意一些什么，對于新手購房者尤其重要。 補(bǔ)充協(xié)議需平等協(xié)商 市民在購房與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，經(jīng)常被開發(fā)商要求簽訂一個補(bǔ)充文本，有的條款明顯是對開發(fā)商有利，可又不許更改，讓購房者左右為難。 開發(fā)商起草的商品房買賣合同補(bǔ)充文本是商品房買賣合同的一部分，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定：買賣雙方簽訂的合同或補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)是建立在雙方地位平等、意思表示真實(shí)自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成的內(nèi)容。因此，開發(fā)商起草的買賣合同補(bǔ)充文本不能修改是沒有法律依據(jù)的。 購房者認(rèn)為開發(fā)商提供的商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議不合理可與開發(fā)商協(xié)商要求改正。如購房者與開發(fā)商無法協(xié)商一致，購房者有權(quán)拒絕簽訂商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議。 特別提醒：在簽訂商品房買賣合同之前應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商將準(zhǔn)備簽訂的商品房買賣合同和要簽訂的補(bǔ)充協(xié)議全部事先提供給購房者，購房者要對即將簽訂的商品房買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行閱讀和全面了解。 買賣合同內(nèi)容要全 一些市民在購房時與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，也交了部分房款，這一紙協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，購房者常常疑惑不解。 現(xiàn)實(shí)中存在大量購房者與開發(fā)商只簽訂了商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議。這些協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，主要看這些認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議是否具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容，且開發(fā)商是否已經(jīng)按照約定收受購房款，如果具備上述條件，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《商品房買賣合同》。 一般商品房買賣合同通常應(yīng)當(dāng)具備以下合同內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;商品房基本狀況;商品房的銷售方式;商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期;裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;面積差異的處理方式;辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;解決爭議的方法;違約責(zé)任;雙方約定他事項。 五種情況可單方解除合同 《商品房買賣合同》簽訂后，也可能出現(xiàn)這樣或那樣的問題，比如房屋面積增加、辦房證超時限等，是否可單獨(dú)解除合同? 具有以下情形之一，導(dǎo)致《商品房買賣合同》的目的不能實(shí)現(xiàn)、無法取得房屋的，購房者可以請求解除合同。 1、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房者又將該房屋抵押給第三人;2、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人;3、開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外;4、交付的房屋的面積與合同約定的面積誤差比絕對值大于3%;5、辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購房者無法辦理房屋所有權(quán)登記。