未來五年內(nèi)蒙古各盟市房價走勢會如何變化 會不會繼續(xù)上漲

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• 132****8355

  我們知道內(nèi)蒙古的GDP已經(jīng)連續(xù)10年全國增速第一，受資源稅的利好，未來十年GDP增速也會走在全國前列。內(nèi)蒙古GDP已經(jīng)進入萬億俱樂部了，人均GDP也趕上了廣州，所以，內(nèi)蒙古算是一個富裕地區(qū)了。但GDP的高速增長并沒有帶來居民收入的高速增長，當?shù)鼐用癫]有共享到經(jīng)濟飛速發(fā)展的成果。內(nèi)蒙古各盟市房價走勢也不是很明朗，今天我們就來預(yù)測一下未來五年的房價變動。 現(xiàn)在，國家提出居民收入要與GDP增速同步，未來內(nèi)蒙古的GDP增速若按17%算，居民收入每年的增長也應(yīng)達到17%，如果按照此來算，內(nèi)蒙古人民的未來收入是相當可觀的，五年之后應(yīng)該在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻兩番?，F(xiàn)在，就看領(lǐng)導(dǎo)的魄力和執(zhí)行力了。不過保守的估計翻一翻是沒問題的。所以，未來內(nèi)蒙古居民對房產(chǎn)的購買力還是不錯的。 從城建設(shè)角度看，內(nèi)蒙古的城建已遠遠落后于經(jīng)濟的發(fā)展，胡春華對內(nèi)蒙古的城建相當不滿意，分別在呼和浩特和鄂爾多斯開過城建現(xiàn)場會，所以，未來五年，各盟市會加大城市的建設(shè)力度，加快舊城拆遷，經(jīng)營城市，提高城市品位，各盟市的城市會變得很漂亮，但是漂亮的嚴重后果就是房價飆升。 先來來預(yù)測一下，內(nèi)蒙古金三角呼包鄂樓市。 呼和浩特，內(nèi)蒙古首府，內(nèi)蒙古未來的財政收入急速增長，作為首府城市必將受益，此外，胡春華對呼和浩特的城市建設(shè)相當不滿意，2010年呼和浩特就投入巨資改擴建道路，未來幾年，呼和浩特將加大拆遷舊房改造力度，拆遷只會帶來房價的急速上漲，未來，呼和浩特城市將會更加美麗，再加上政治、教育、醫(yī)療的壟斷優(yōu)勢會吸引各盟市富人涌向呼和浩特，以上得出呼和浩特未來幾年，房地產(chǎn)價格上漲非常之快，保守估計未來5年會翻番。2010年呼市房價上漲很快，這得益于道路的改擴建，現(xiàn)在均價6000元，2011年底房價破8000,2012年內(nèi)破萬，此后每年增加2000左右，在2015年底接近15000元每平方米。 鄂爾多斯，內(nèi)蒙古經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，資源稅改革將會使鄂爾多斯財政收入在內(nèi)蒙古一騎絕塵，再加上當?shù)厝丝谏?，所以從人均GDP看，鄂爾多斯絕對是富裕發(fā)達地區(qū)。此外鄂爾多斯民間資金充裕，當?shù)馗蝗溯^多，且當?shù)孛耖g放高利貸風行，當?shù)鼐用衿毡榭釔弁顿Y，民間資金活躍程度如同溫州，所以其房價升降應(yīng)參照溫州。當?shù)鼐用裢顿Y方向就兩項，放高利貸和買房，預(yù)計未來五年這種投資趨向不會變。鄂爾多斯人炒股的少，據(jù)專家說炒股高手一年的收益是12%，而鄂爾多斯放高利貸的年收益率**低達25%。投資黃金、古董、農(nóng)產(chǎn)品、期貨的更是少之又少，一是當?shù)鼐用窬哂羞@方面知識的人少，此外當?shù)剡@方面的信息渠道也少。所以，投資渠道的狹窄決定了當?shù)鼐用裰粫顿Y房產(chǎn)和高利貸。這兩項投資結(jié)合只會推動房價越來越高。抑制當?shù)胤績r上漲唯一因素是人口較少。2010年當?shù)胤績r7000元，預(yù)計2011年底房價破萬,2012年內(nèi)一萬二，此后每年增加2000左右，在2015年底接近17000元每平方米。 包頭，經(jīng)濟發(fā)展不如鄂爾多斯，政治優(yōu)勢不如呼和浩特，包頭就像中國的天津一樣尷尬。唯一的亮點是稀土，但當?shù)叵⊥灵_發(fā)的亂象和環(huán)境污染較嚴重。當?shù)鼐用裢顿Y房地產(chǎn)意愿小，再加上城市建設(shè)框架拉的較大，房價向上動力不足，利好是受呼和浩特和鄂爾多斯房價上漲的帶動，價格會隨著緩慢上漲，預(yù)計未來幾年房價溫和上漲。五年之內(nèi)房價由5000元上漲到一萬。 錫盟，礦產(chǎn)資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮?，一度被稱為第二個鄂爾多斯。錫盟也確確實實向鄂爾多斯學(xué)習(xí)，奉鄂爾多斯為老大，但是，**近幾年的發(fā)展，我怎么越來越看不到鄂爾多斯的影子，發(fā)展速度仍然緩慢，經(jīng)濟和居民收入仍然處在內(nèi)蒙古的中下游，這是一個值得當?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)深思的問題，長遠看，錫盟仍然前途無量。 錫林浩特是一個美麗的城市，當?shù)孛耧L淳樸，道路寬闊，城市整潔，人口較少，適宜人居。當?shù)氐姆績r較低，現(xiàn)在3000元左右，預(yù)計未來五年房價會翻番達到6000-7000元，但錫盟不適宜住房投資，當?shù)厝丝谳^少，下家不好找，變現(xiàn)能力差。但是投資商業(yè)還是可以的。 赤峰作為一個農(nóng)業(yè)大市，近幾年的發(fā)展還是令人刮目相看的，赤峰的優(yōu)勢是地理位置，距離北京、承德、大連近，離資源大盟錫盟也較近，若再開通高鐵，交通優(yōu)勢將更加明顯。赤峰將來的發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)是旅游和物流，與承德、錫盟可組成一條草原旅游專線，物流近兩年赤峰也投資較大，將來發(fā)展前景非常廣闊。但無工不富的魔咒將長期制約著赤峰的發(fā)展，龐大的人口基數(shù)也將制約著赤峰社會事業(yè)發(fā)展，居民的收入和社會保障增長較其他地區(qū)略慢。赤峰城市比較干凈整潔，新區(qū)建設(shè)的很漂亮，比較適宜人居。近兩年赤峰城建攤子鋪的比較大，橋北也在大興土木，這在一定程度上會抑制房價上升，但只是暫時的。赤峰人對下一代的關(guān)心尤為重視，這從赤峰的教育可以看出，高考成績遠高于其他地區(qū)，赤峰人現(xiàn)在除了加強下一代的培養(yǎng)之外，也開始關(guān)心下一代的居住問題，近來，赤峰居民開始在赤峰給下一代買房的越來越多，尤其是家有男丁的，如果買房和教育一樣形成氛圍，對赤峰的房價上漲推動還是挺大。赤峰雖然居民收入較低，但是赤峰人口較多，達400多萬，所以，剛需很強，這也是赤峰房價居高不下的**重要原因。赤峰2010年的房價在5500元左右，增長速度還是比較快的。未來五年，基于赤峰人口基數(shù)大，城市化率低（包頭人口也較多，但城市化率高），剛需強勁的特點，房價上漲還是比較快的，2015年房價會破萬。 通遼，離東三省較近，通遼人也一直認為他們應(yīng)該是東三省人，通遼人在東三省的比在呼和浩特的多。通遼的富人一般愿在東三省置業(yè)發(fā)展。通遼近年來發(fā)展也較快，總體來說，它只能是內(nèi)蒙古發(fā)展的一個縮影，與周邊盟市相比不突出。長遠來看，通遼的發(fā)展還要依靠東北振興。通遼的房價不高，屬于價值洼地，尤其是優(yōu)質(zhì)的地段好的二手房很有投資價值。未來五年，通遼的房價漲幅還是可觀的，會在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻番。 烏海，一個資源枯竭的城市、一個不適宜人居的城市。烏海的煤炭資源已經(jīng)消耗殆盡了，發(fā)展后勁不足，走轉(zhuǎn)型升級的路又何其容易呢，當然烏海的葡萄產(chǎn)業(yè)近兩年還是發(fā)展不錯的，但中國的轉(zhuǎn)型升級的路只能是路漫漫其修遠兮。烏海污染之嚴重在內(nèi)蒙古首屈一指，整個烏海上空被一層濃煙籠罩著，只有在刮風后的第二天才能見到晴朗的天空，空氣中彌漫著臭臭的煉焦炭氣味。如果不是環(huán)境污染，烏海其是是一個適宜人居的城市，當?shù)毓べY福利待遇高，而物價很低。烏?，F(xiàn)在的房價在4000元-5000元，房價居高的原因我想一是當?shù)氐牟疬w、當?shù)氐墓べY高，二是受周邊地區(qū)棋盤井和蒙西兩鎮(zhèn)人口的流入支撐的。但未來，烏海房價上漲的動力不足，一是當?shù)毓べY上漲壓力較大，二是周邊兩鎮(zhèn)人口流入烏海的越來越少，他們逐漸流向了東勝和銀川，三是烏海的城市化已經(jīng)很高了。未來五年，烏海是我唯一不看好的城市，房價上漲就是2000-3000元左右吧。 烏蘭察布市，屬于老、少、邊、窮四位一體的欠發(fā)達地區(qū)，這個基本市情短期內(nèi)難以改變。優(yōu)勢是區(qū)位優(yōu)越、交通便利、能源充足;制約因素是經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱、資源稟賦較差。利好是現(xiàn)在去了王書記，此人頗有膽識，是干事業(yè)的人，在他的帶領(lǐng)下，烏蘭察布市發(fā)展速度會有很大提升的。集寧嚴格意義上就是一個小縣城，而且是一個臟亂差的小縣城，政府近兩年也在加大拆遷改造力度，尤其是王去了改造速度會更快，同時，新城區(qū)也在如火如荼的建設(shè)之中，五年之后集寧會建設(shè)成為一個具有一定規(guī)模的中心城市、宜居城市，但是不是宜業(yè)城市有待考證。集寧的房價現(xiàn)在不高，大約2500-3000元，房價低的原因，一是當?shù)鼐用袷杖肫毡槠?，二是烏蒙人普遍心目中的盟市首府城市是呼和浩特而不是集寧，有條件的一般都去呼和浩特置業(yè)，三是烏蒙人是內(nèi)蒙古的吉普賽人，散落于各個盟市，以呼包鄂居多，去集寧發(fā)展的少，外來人口少，對房價推動作用可忽略。未來五年，受財政收入過低，保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造資金短缺所累，提升烏蘭察布市城市品位只能是經(jīng)營城市，房價會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻番，達到5000-6000元。 呼倫貝爾市，內(nèi)蒙古**美的草原生態(tài)旅游城市，也是內(nèi)蒙古旅游資源**豐富的城市。旅游資源將是其優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，機場的增加，旅游優(yōu)勢將更加凸顯。此外，口岸城市、與東三省比鄰的地理優(yōu)勢、豐富的地下資源，也會推動呼倫貝爾市的快速發(fā)展，十二五，東部盟市我看好呼倫貝爾市。呼倫貝爾市的十二五規(guī)劃目標提的也比較高，可見當?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)對今后五年發(fā)展的信心很足。海拉爾市的房價在3000-3500元，房價與東部大部分盟市相當。房價較低的原因一是當?shù)鼐用袷杖胼^低，二是海拉爾處于邊疆地帶，加上當?shù)囟靽篮鞖猓璧K了外來人口的流入。但是現(xiàn)在，受旅游城市的品牌影響，呼倫貝爾市開發(fā)的高端樓盤較多，從而會整體提高呼倫貝爾市的房價。未來五年房價也會翻番，達到6000元以上。 巴彥淖爾，蒙古語意思是“富饒的湖泊”。位于舉世聞名的河套平原上，是黃河水養(yǎng)育了河套人，一首《夸河套》唱出了巴彥淖爾市的魚米之鄉(xiāng)本色，現(xiàn)在的巴彥淖爾市是以農(nóng)業(yè)和輕工業(yè)為主的城市，但是河套人已不滿足以農(nóng)為主的發(fā)展方式，積極向重工業(yè)靠攏，那么巴彥淖爾市發(fā)展重工業(yè)的優(yōu)勢是什么，還是水，自治區(qū)打造沿黃沿線經(jīng)濟帶為它帶來了很好的機遇，以水為媒，巴彥淖爾市會承接一些煤化工項目，十二五巴彥淖爾市會像十一五一樣呈現(xiàn)快速發(fā)展的，但是經(jīng)濟水平在自治區(qū)仍然會處在中下游水平。巴彥淖爾要建設(shè)百萬人口宜居宜業(yè)新城市，發(fā)展藍圖比較宏偉，能否實現(xiàn)有待考證，尤其是宜業(yè)。巴彥淖爾現(xiàn)在房價在3500元左右，價格適中，如果是剛需那你就毫不猶豫的買吧，這樣的地區(qū)，買就應(yīng)該買地段好的高檔小區(qū)，差價就是幾百元，但是以后居住感覺完全是兩樣的。未來五年受城區(qū)框架拉的較大的因素，房價上漲較緩慢，每年增長個幾百元，五年之后有望能達到6000元以上。 阿拉善盟，是內(nèi)蒙古自治區(qū)面積**大、人口**少的盟市，總面積27萬平方公里，總?cè)丝?2萬多人。地大物博，地廣人稀是其**好寫照。阿拉善盟給人的印象一直是個貧窮落后的地區(qū)，然而，事實并非如此，阿拉善盟礦產(chǎn)資源、旅游資源豐富，農(nóng)牧業(yè)資源也具有獨特的優(yōu)勢，所以，其發(fā)展極具前景，十一五發(fā)展速度快能和鄂爾多斯相媲美了，現(xiàn)在看上去落后，主要是其底子薄的原因。十二五發(fā)展速度會呈現(xiàn)年均20%以上的增長的，速度很可能位居自治區(qū)首位。而其人口僅有20多萬人，所以，十二五后阿盟會讓其他盟市大吃一驚的。阿盟現(xiàn)在**大問題是生態(tài)環(huán)境，需要政府下大力氣改善，人口轉(zhuǎn)移力度要加大，不適宜人居住、生存的地區(qū)，就要整體搬遷，這需要領(lǐng)導(dǎo)的魄力。巴彥浩特就是個小城鎮(zhèn)，但是正因為其城建歷史欠賬較多，改造升級更容易，今年舉辦的全區(qū)文明現(xiàn)場會，阿盟加大了投入，未來五年，在雄厚的財政支持下，巴彥浩特會是個美麗的適宜人居的民族旅游城市。阿盟現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達75.7%，十二五末會達到84%，由于人口稀少，再加上城鎮(zhèn)化率高，未來房價上漲緩慢，自住要買，投資不推薦。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:20

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• 問 今后內(nèi)蒙古房價是要上漲還是下跌?
  答

  我個人感覺房價再往下調(diào)的可能性不大,由于各種建筑所需原材料價格均無較大跌幅,人工工資又一年比一年高,再者**拍賣土地的出讓價也越來越高,以支持地方財政稅收,所以房價繼續(xù)下跌的可能性不大,但是就目前的經(jīng)濟形勢來看,房價上揚的可能性也不大,面對經(jīng)濟蕭條的影響,居民的消費信心指數(shù)也很低,不大愿意在這時候拿錢出來投資房產(chǎn),所以,造成了現(xiàn)在房市蕭條的局面,但放眼日后,經(jīng)濟遲早會有迎來復(fù)蘇的春天,市民們買漲不買跌的狀況又會出現(xiàn),盲目的跟風又會造成房市的水漲船高。話說回來,作為一個房產(chǎn)銷售人員,個人認為并不是一味的低房價就是好事,開發(fā)商不是傻子,不會做虧本的買賣,如果房價下降到了一個他不能接受的虧本程度,他會選擇降低工程造價,也就是通常所說的偷工減料來彌補房價下跌帶來的損失。開發(fā)商不怕降價,他們的錢都是從銀行貸出來的,實在不行就把沒賣掉的樓給銀行,公司申請破產(chǎn),他們早就賺夠了。銀行也不怕降價,反正錢是國家的,地也是國家的。國家呢?那就更不怕了,反正當時地皮已經(jīng)是高價賣出去了,現(xiàn)在再低成本的收回,差價已經(jīng)夠賺了。那誰怕?我們!我們買了房子,前腳買了后腳跌,什么都沒看到,幾萬甚至幾十萬就沒了,比抄股虧的速度還快,還有的,花了幾十萬欠了一屁股債買了房子,結(jié)果房產(chǎn)公司樓沒蓋完就倒了,那他們找誰?吃虧的永遠是買房者!你若是自己住,我建議你現(xiàn)在可以出手買了,無論以后漲跌都要保持一份平常心,因為你買的是自己住,與炒房者不同,而且買的時候不要一味的貪圖便宜,一定要看的遠一點,房價應(yīng)該還有漲的!應(yīng)該還會下跌,目前的上漲只是反彈而已上漲,這是總體趨勢。跟你做個簡單分析:如果是一線城市的話,從去年下半年開始就已經(jīng)降的很厲害了,現(xiàn)在基本平穩(wěn)了。如果是中小城市的話,有的地方有一些降價(但都降的不多),有的地方現(xiàn)在的房價已經(jīng)慢慢回暖了,甚至開始小幅上漲(比如我所在城市)。你近期如果有買房打算的話,建議9月份之前出手會比較好,因為現(xiàn)在開放商們搞了很多活動促銷,比如:**、送裝修等等。但是**好不要等到年底之后,因為到時候房地產(chǎn)行業(yè)基本上已經(jīng)大部分回暖了。**重要的是:只要房價到了你的心理承受價位就可以出手了房價漲跌這個誰也不敢確定。簡單分析一下:內(nèi)蒙古現(xiàn)在的房價處于平穩(wěn)過度時期,會有一定幅度的回調(diào),但是不會大幅下跌。個人認為,在2009.09左右會形成短期內(nèi)的低谷,如果想買房的話,請在2009.09左右密切...

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• 問 各地房價會不會上漲 河北邯鄲房價未來會怎么變化
  答

  來源：人民日報 新聞時間：2013年07月15日 市場量價齊升 上半年，北京新建住宅簽約量為近4年來**高 盡管“國五條”出臺后，一線城市紛紛實施了升級版限購令，但上半年各地房價還是呈現(xiàn)出量價齊升的走勢。 國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量仍有65個。相比“國五條”剛剛落地的3月，環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所下降，平均漲幅也由1.09%放緩到5月份的0.91%，但同比漲幅仍在繼續(xù)沖高，新建商品住宅平均同比漲幅達5.65%。 其中，北上廣深等一線城市仍是房價上漲壓力較大的城市。以北京為例，上半年新建住宅簽約超過6.2萬套，同比上漲約28%，是近4年來上半年同期的**高值。 相比新房市場，二手房市場顯得更為熱鬧。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，上半年北京二手住宅成交量約為9.5萬套，比去年同期大幅上漲70.6%。 受“國五條”中對個人轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個人所得稅政策的影響，二手房市場在政策出臺前后出現(xiàn)了大起大落的走勢。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，今年1—2月二手房市場延續(xù)了去年的回暖勢頭，量價穩(wěn)步增長。3月受政策影響，為了躲避高額個稅，供需雙方搶搭末班車，成交出現(xiàn)暴漲，透支了部分需求。從4月開始，隨著新政落地，市場重新開始觀望，二手房交易轉(zhuǎn)向低迷，價格漲勢也有所放緩。 在房價上漲壓力不減的同時，土地市場也持續(xù)活躍，全國一、二線城市土地溢價率明顯上漲，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高。6月中旬以來，南京、廣州、上海、重慶、武漢也有多宗地塊高溢價集中成交。土地價格居高不下，無疑增加了房價繼續(xù)上漲的壓力。 土地市場的火熱，既反映出企業(yè)對未來市場的樂觀預(yù)期，也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的資金面仍然比較寬裕。上半年，各大房企紛紛交出了近年來**為亮麗的半年成績單。 在已經(jīng)發(fā)布半年業(yè)績預(yù)報的18家上市房企中，有8家銷售額預(yù)計漲幅超過100%，13家公司預(yù)計業(yè)績漲幅超過30%。從A股上市公司一季度財報的數(shù)據(jù)分析，一、二線房地產(chǎn)企業(yè)短期資金鏈相對寬裕，其中一線企業(yè)尤為充裕；同時房企海外融資十分積極，企業(yè)仍有擴張動力。在資金面寬裕的情況下，開發(fā)商降價促銷的動力不足。這也是房價持續(xù)上漲的重要原因。 “錢荒”或成變數(shù) 投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將有所減少，房價下行壓力或增加 開發(fā)商看好后市，而央行近期進行的儲戶調(diào)查顯示，對于三季度房價，有34.1%的居民預(yù)期“上漲”，45.3%的居民預(yù)期“基本不變”。當前市場再次出現(xiàn)購房者與開發(fā)商對未來一致看漲的現(xiàn)象。 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，在地價居高不下，股市、黃金等投資市場低迷，開發(fā)商不缺錢，各方預(yù)期又一致看漲的情況下，下半年房價繼續(xù)上漲的壓力仍然較大?！皬谋本┒址渴袌龅淖邉菘?，盡管3月份以后這幾個月成交量都不超過1萬套，但仍在逐月增長，這說明市場在逐漸恢復(fù)?！? 然而，5月下旬開始的一場資金面的“錢荒”，可能對這種一致看漲的預(yù)期產(chǎn)生沖擊。一位房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，近期來咨詢買房貸款事項的客戶多了起來，大多擔心目前銀行“錢荒”會不會影響他們購房貸款。同時，目前北京部分銀行首次購房商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折，說明購房貸款的難度在增加。 “錢荒”所反映的流動性偏緊，對目前看似寬松的開發(fā)商資金鏈也會產(chǎn)生一定沖擊。張大偉認為，隨著流動性緊張的內(nèi)在壓力以及政府對于風險較高的地方融資平臺和房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的控制，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將會有所減少，開發(fā)商不得不通過以價換量的方式來保證維持運轉(zhuǎn)，房價下行壓力可能增加。受此影響，下半年樓市銷售可能會低于預(yù)期。同時，銀行資金緊張，將明顯影響購房者貸款，而開發(fā)商的資金成本也將相應(yīng)增加，有可能加快預(yù)售回籠資金，有望改善市場的短期供需。 顯然，這場“錢荒”增加了下半年樓市的未知因素，一些嗅覺敏銳的開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整戰(zhàn)略，搶先出貨。 位于北京亦莊馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城項目，近期將以低至10800元/平方米的價格開盤銷售，而其項目周邊地區(qū)房價都已超過20000元/平方米。值得注意的是，亦莊馬駒橋地區(qū)附近的臺湖地區(qū)地價，6月份剛剛經(jīng)歷了一場拿地熱潮，多家開發(fā)商平均拿地價格都在13000元/平方米左右。該項目低價入市，無疑將對這一區(qū)域的價格和預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊。 北京市房協(xié)有關(guān)專家表示，在資金面突然趨緊的情況下，對于大企業(yè)而言，保持現(xiàn)金流充裕比追求個別項目的利潤更為重要。目前個別項目出現(xiàn)低價入市，說明在房地產(chǎn)一線企業(yè)的陣營里，對后市的預(yù)期正在出現(xiàn)分化。 重視預(yù)期管理 讓人們對調(diào)控的長期效果有信心 上半年，房地產(chǎn)市場形勢分化仍然明顯，房價地價上漲壓力主要集中在一線城市?！耙痪€城市集中了各種優(yōu)質(zhì)資源，人口聚集效應(yīng)過強，這從根本上導(dǎo)致了這些城市房價易漲難跌?！比A北珠江公司副總經(jīng)理趙津說。 事實上，一線城市對“國五條”新政的執(zhí)行力度比其他城市明顯嚴格，出臺的調(diào)控細則也更為嚴厲。據(jù)統(tǒng)計，北京目前約有兩成左右的二手房交易執(zhí)行了繳納20%個人所得稅的政策。新政出臺后，在信貸和稅收政策的綜合影響下，成交量大幅萎縮，改善性需求受抑制**為明顯，但二手房房源供應(yīng)量也出現(xiàn)更為明顯的萎縮，削弱了調(diào)控效果。 而行政色彩更為濃厚的新建住宅限價政策，在實際執(zhí)行中，也遭遇了部分項目通過另簽精裝修合同等方法來提高售價，實際執(zhí)行效果打了折扣。 “盡管調(diào)控政策越來越嚴格，但我們看到，地價上漲、資金比較寬松、供求緊張……導(dǎo)致房價上漲的各種因素目前依然存在，如果資金面不出大問題，一線城市房價上漲壓力仍然很大，也凸顯了調(diào)控的難度。”趙津說，一線城市的調(diào)控必然會常態(tài)化，但要實現(xiàn)市場健康發(fā)展的調(diào)控目標，調(diào)控政策本身也應(yīng)該做一些調(diào)整。 “要分析房地產(chǎn)市場的長期走勢，必須理解，住宅作為一種兼具投資和消費屬性的耐用品，它的價格不僅取決于當期的供求關(guān)系，也取決于預(yù)期需求與潛在供給之間的邊際缺口?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示。 巴曙松認為，樓市的預(yù)期需求對收入增長、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠遠大于潛在供給的調(diào)整速度，這就意味著兩者之間的缺口常常存在，并且很容易在短期內(nèi)突然放大。在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于調(diào)節(jié)當前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績r上行的推手。 中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，難以改變?nèi)藗儗ξ磥矸績r繼續(xù)上漲的預(yù)期。未來樓市調(diào)控，在努力增加市場供應(yīng)的同時，應(yīng)更加重視市場預(yù)期。在“國五條”的一系列政策中，專門提出要加強市場預(yù)期管理，正是看到了預(yù)期的重要性。下一階段，應(yīng)進一步穩(wěn)定政策、強化政策的落實和執(zhí)行、加強市場信息的公開透明和及時發(fā)布，抓緊推進住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅擴圍等長效機制建設(shè)。只有這樣，人們才能對調(diào)控的長期效果有信心，預(yù)期才能更穩(wěn)定。

• 問 未來房價走勢如何分析 會不會持續(xù)上漲呢
  答

  未來房價走勢能預(yù)測？一漲到底是不是一定的？其實這其中存在誤區(qū)。首先，房價的變化近年來就出現(xiàn)上下波動的情況，未來到底如何會變化，并不是能夠簡單估算出來的。這其中存在著幾大誤區(qū)。   房價走勢誤區(qū)之一：房價十年大漲早已買房的人大賺     這是典型的投資心態(tài)。社會上有一套房的家庭占了大多數(shù)，一般家庭不大可能在房價漲幅巨大后拋售后獲利，因中國人“安居樂業(yè)”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實現(xiàn)這種收益。也就是所說的紙上富貴。所以，房價雖然漲了不少，可是對于大多只有一套房的家庭來講，沒有什么意義。     房價走勢誤區(qū)之二：知名經(jīng)濟學(xué)家說房價還要漲 經(jīng)濟學(xué)家在某些領(lǐng)域有智慧，不等于在所有經(jīng)濟問題上在行。且越有名的經(jīng)濟學(xué)家，恐怕越無時間搞學(xué)問。 對于那些如十年內(nèi)房價要漲三倍，房價還要漲20年的言論要仔細分析，不能輕信。朝鮮戰(zhàn)爭前蘭德公司要賣給美國政府7個字：中國會出兵朝鮮，雖然只有7個字，可是附有好幾百頁的材料來詳細說明。美國政府舍不得那點小錢，沒有買，結(jié)果遭迎頭痛擊。這些言論有沒無詳實的材料作為根據(jù)?恐怕沒有。        房價走勢誤區(qū)之三：政府嚴控土地則房價上漲 根據(jù)北京市國土局上周公布的土地供地計劃，與去年相比，住宅用地總量計劃減少450公頃，其中保障性安居工程減少了200公頃，商品住宅用地計劃減少了250公頃。這表面上來看，土地供給計劃下降，房價會上漲，實則不然，因為土地供應(yīng)減小抑制的是新房市場繼續(xù)提高活躍度，間接促進北京二手房市場發(fā)展，所以土地供應(yīng)減少會抑制新房價格，上漲的僅是北京二手房價格。     房價走勢誤區(qū)之四：買房后就一勞永逸 根據(jù)中國法律，業(yè)主對房屋建筑擁有所有權(quán)，但是對于住房的土地，并無所有權(quán)，**多只有70年的使用權(quán)，而且從開發(fā)商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向國家繳納土地使用權(quán)費還是以后就可以免費使用，或是由國家收回使用權(quán)，這在法律上仍是空白。所以買房人在買房時，不光要看房屋的地段、交通等，還要看土地所有權(quán)期限。     房價走勢誤區(qū)之五：土地是不可再生資源 價格就應(yīng)上漲 其實，不光是土地，石油、煤、鐵礦、鈾礦等都是不可再生資源。可是這些東西是不是就是一直上漲，從不下跌呢?周國際油價暴漲暴跌，難道是因為它們成了可再生資源?      房價走勢誤區(qū)之六：建材成本上漲所以房價還要上漲 據(jù)測算，建筑材料成本僅占房價的20%，鋼材不是房屋的唯一建筑材料，這樣鋼材占房價的比例就更低了。磚混結(jié)構(gòu)的房屋用鋼量每平方用鋼僅為10至30公斤。所以鋼材漲價對房價上漲影響甚微。同時，鋼材價格持續(xù)上漲好幾年了，這也使得企業(yè)盲目大量投資，僅今年已經(jīng)建成的鋼鐵項目的產(chǎn)能就將高達4.1億噸，而2004年中國生鐵產(chǎn)量僅2.5億噸，中期來看，鋼材價格會不漲反跌。**近市場上的鋼價就下跌了近千元一噸。鋼價漲不是房價走勢漲的理由。     房價走勢誤區(qū)之七：經(jīng)濟發(fā)展收入提高房價也應(yīng)漲 中國這兩年收入提高較快，但是假如一個人年收入3萬，一套房價90萬，相當于30年收入?？墒欠孔硬幌笠话愕南M品，是要用一二十年的積蓄來購買的。假如一個人年收入3萬，一套房價60萬，相當于20年收入。如收入與房價年均上漲15%，20年后不吃不喝，也僅307.35萬的積蓄，可是房價已漲到854萬了。所以房價漲幅應(yīng)大大低于收入增長。     總之，房價走勢是否上漲或下跌，影響因素頗多，不能說某個因素有利房價上漲房價就一定上漲;況且，上述七大誤區(qū)本身就難以站住腳。

• 問 2010年房價會不會繼續(xù)上漲？
  答

  2010已經(jīng)過了 明年上漲空間不大！

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• 問 我想知道土地如何出售
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  1、交易雙方提出轉(zhuǎn)受讓申請交易當事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。2、審查接到申請后，辦人應(yīng)對資料及宗地情況進行詳細審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，權(quán)屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當事人。如改變土地用途須有規(guī)劃部門意見。轉(zhuǎn)讓時需分割建筑物的應(yīng)有房產(chǎn)主管部門意見。3、現(xiàn)場勘察現(xiàn)場勘察應(yīng)與有關(guān)資料對照核實。如需分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)考慮土地利用率、出路及他項權(quán)利等因素，并制圖確定四鄰、面積，必要時需經(jīng)四鄰簽章認可。4、地價評估，并提供報告書審核評估報告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價明顯低于市價的，建議市府優(yōu)先購買;價格過高的，可建議采取必要調(diào)控措施。5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表認真核對原批準文件、評估報告、規(guī)劃意見等資料，用途、價額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準確、字跡工整。6、審批審批內(nèi)容包括費用表及轉(zhuǎn)讓審批表。費用表須經(jīng)所長簽字后，經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準。7、交納有關(guān)稅費8、登記編號審批后，也可在審批前到產(chǎn)權(quán)科對補簽出讓合同及審批表編號。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權(quán)科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。9、土地使用權(quán)變更登記

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