建筑面積與實(shí)測(cè)面積有誤差，如何追究開發(fā)商違約責(zé)任 建筑面積與實(shí)測(cè)面積有誤差，應(yīng)該怎么辦

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• 153****9075

  雖然在選房時(shí)千挑萬選，但是還是難免遇到實(shí)測(cè)面積與建筑面積出現(xiàn)誤差的情況。房子已入住，是不是要向開發(fā)商追責(zé)，要如何追責(zé)，購(gòu)房指南來告訴你。 預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，《商品房買賣合同》載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣追究開發(fā)商的違約責(zé)任？ 按照《辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，應(yīng)按照商品房買賣合同的約定追究開發(fā)商的違約責(zé)任，合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：①建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；②建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行；③建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3% 的，購(gòu)房人有權(quán)退房。預(yù)購(gòu)人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購(gòu)人已付房?jī)r(jià)款及其利息；購(gòu)房人不退房的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。 預(yù)售商品房按照套（單元）計(jì)價(jià)的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發(fā)商實(shí)際交付房屋的建筑面積發(fā)生誤差，應(yīng)當(dāng)追究開發(fā)商的違約責(zé)任嗎？ 按照《辦法》的規(guī)定，預(yù)售商品房按照套（單元）計(jì)價(jià)的，《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)詳細(xì)約定商品房的套型、詳細(xì)尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。按照套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房實(shí)際交付時(shí)，房屋的套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸（建筑面積）在《商品房買賣合同》約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價(jià)款不變。套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。 開發(fā)商向購(gòu)房人公示的預(yù)測(cè)面積及公用分?jǐn)偳闆r是否有法律效力？ 有?！掇k法》規(guī)定，在預(yù)售商品住宅之前，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人公示預(yù)售商品住宅的預(yù)測(cè)面積及公用建筑面積的分?jǐn)偳闆r。上述公示的某些內(nèi)容，比如預(yù)售商品住宅的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等是寫入《商品房買賣合同》的，因而具有法律效力。對(duì)于沒有寫入《商品房買賣合同》的公攤部位的情況，購(gòu)房人可通過與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充合同或合同附件的方式加以約定，使其成為與《商品房買賣合同》具有同等法律效力的合同條款。 按套內(nèi)建筑面積售房，是否需要修改合同條款？ 現(xiàn)行《商品房買賣合同》示范文本中，已經(jīng)包括了按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的相關(guān)內(nèi)容。因此，按套內(nèi)面積售房，如果僅限于面積差異的處理、價(jià)格的計(jì)算這些問題，現(xiàn)行《商品房買賣合同》示范文本的內(nèi)容可以不作太大的調(diào)整。 現(xiàn)在用的《商品房買賣合同》是北京市國(guó)土資源和房屋管理局監(jiān)制的示范文本。其中第四條預(yù)設(shè)了按照建筑面積計(jì)價(jià)、按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按套（單元）計(jì)價(jià)三種計(jì)價(jià)方式供選擇。今年12月1日后預(yù)售商品住宅的，直接選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)即可。相應(yīng)地，現(xiàn)在使用的合同標(biāo)準(zhǔn)文本中也有按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理原則的選項(xiàng)可供選擇。所以，12月1日以后預(yù)售的商品住宅，按照《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，而現(xiàn)在使用的《商品房買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)文本中有按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的相應(yīng)可供選擇項(xiàng)，故無需對(duì)現(xiàn)行《商品房買賣合同》示范文本的內(nèi)容作太大的調(diào)整。 按套內(nèi)建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現(xiàn)？ 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)售房，《商品房買賣合同》“附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”仍是購(gòu)房合同不可缺少的一個(gè)組成部分。《商品房買賣合同》“附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”（以下簡(jiǎn)稱“說明”），在按建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，這一說明至少有二個(gè)意義，一是能說明分?jǐn)偟慕M成，與購(gòu)房總款有關(guān)；二是與產(chǎn)權(quán)登記中共有產(chǎn)權(quán)部分?jǐn)?shù)據(jù)有關(guān)。如改用套內(nèi)建筑面積價(jià)，對(duì)購(gòu)房總款的影響變得不是那么直接，但還是有關(guān)業(yè)主哪些部位擁有共有產(chǎn)權(quán)這個(gè)問題。所以附件二仍是合同不可缺少的一個(gè)組成部分。 在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)增加哪些補(bǔ)充條款？ 按照套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅，面積確認(rèn)及面積誤差處理都是以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)，這時(shí)客戶在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就公攤這一部分對(duì)開發(fā)商有個(gè)約束。這里需要交待的是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并不是說公攤這部分就由開發(fā)商來承擔(dān)了，實(shí)際上開發(fā)商會(huì)將用于公攤這部分的成本乃至利潤(rùn)分?jǐn)偟絾蝺r(jià)中，勢(shì)必會(huì)造成商品房單價(jià)數(shù)值上的增加，而購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有個(gè)心理價(jià)位，如果單價(jià)過高的話，勢(shì)必影響售房，在這種情況下，開發(fā)商為了降低成本，可能會(huì)盡可能地降低公攤部位的面積，而公攤?cè)绻^少的話，無疑是會(huì)影響居住品質(zhì)。**簡(jiǎn)單的，如樓梯過于狹窄，就會(huì)造成日常出入的不便，影響樓盤的品位。 在法律意義上，按套內(nèi)建筑面積銷售會(huì)產(chǎn)生哪些風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)房人該怎么規(guī)避？ 凡事都是有利有弊的，按套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅也同樣存在弊端，**直接的可能是，因?yàn)檫^于注重商品房單價(jià)及自身所購(gòu)商品房本身的狀況而忽視公共部位與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成，結(jié)果交房后才發(fā)現(xiàn)許多不如意的地方，如門廳、電梯轎廂、樓梯過小過窄等情況而不適于居住等，這些是按套內(nèi)建筑面積預(yù)售商品住宅的風(fēng)險(xiǎn)所在。購(gòu)房人在買房時(shí)，如有可能要將出賣人關(guān)于這些方面的承諾寫進(jìn)合同的補(bǔ)充條款中，這是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證樓盤品位的方法之一。 購(gòu)房人是否有必要在合同附件中與開發(fā)商約定公攤面積的大小和產(chǎn)權(quán)？ 沒有必要在合同附件中與開發(fā)商約定公攤面積的大小和產(chǎn)權(quán)。 第一，《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e?！薄渡唐贩抠I賣合同》示范文本第三條中需要分別填寫該商品房合同約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋公攤建筑面積的數(shù)據(jù)。所以，無需再在附件中與開發(fā)商約定公攤面積的大小。 第二，產(chǎn)權(quán)證中明確標(biāo)注有所購(gòu)房屋的建筑面積為多少，套內(nèi)建筑面積為多少，公共部位與公用房屋公攤建筑面積為多少。所以買受人無需再在附件中與開發(fā)商約定公攤面積的產(chǎn)權(quán)。 按套內(nèi)面積銷售后，公攤面積的產(chǎn)權(quán)在法律上應(yīng)該如何界定？業(yè)主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權(quán)益？ 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。”按照此條規(guī)定，對(duì)于分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分買受人享有共有產(chǎn)權(quán)。按套內(nèi)建筑面積銷售和按建筑面積銷售，業(yè)主在公攤面積上享有同等的權(quán)益。 在商品住宅按套內(nèi)建筑面積預(yù)售后，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，建筑面積的計(jì)量方式是否存在變動(dòng)？ 沒有。《商品房銷售管理辦法》第十八條第二款規(guī)定：“商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。”即建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。這兩個(gè)部分在《商品房買賣合同》第三條中都需明確寫明。而分?jǐn)偟墓灿?建筑面積是由附件二為依據(jù)得來的。 按套內(nèi)建筑面積買房后，按建筑面積收取物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的法律依據(jù)是什么？ 物業(yè)管理費(fèi)用由很多部分組成，可以參照《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中**后有一條說明“本標(biāo)準(zhǔn)中平方米系指建筑面積。”《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中也有說明，其中的平方米指建筑面積。但這里尚需說明的是有些收費(fèi)是以戶為單位計(jì)收的，只有以每平方米為單位計(jì)收的項(xiàng)目，才是以建筑面積來計(jì)收的。

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  以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)面積差按《商品房買賣合同》里約定為準(zhǔn)一般是按面積差多退少補(bǔ)

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  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1：面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)計(jì)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。2：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同的、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。3：買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)測(cè)面積小于合同約定面，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%的部分房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

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• 問 開發(fā)商實(shí)測(cè)面積與房管局實(shí)測(cè)面積不同怎么辦？
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  WHITE-SPACE: normal; ORPHANS: 2; FLOAT: none; LETTER-SPACING: normal; COLOR: rgb(43,43,43); WORD-SPACING: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px">你可以要求解除合同并要求開發(fā)商返還房款及利息；如果你想繼續(xù)履行合同，3%以內(nèi)的誤差是允許的， 之外超出的部分由開發(fā)商自行承擔(dān)，契稅還是要交的。

• 問 交房面積有誤差怎么辦？
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  面積的誤差，如購(gòu)房合同中有約定，按約定方式處理，如無約定，另行起訴解決。**高法院文件規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。這里說的“出賣人”指的是開發(fā)商?！百I受人”是指購(gòu)房者。

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