開發(fā)商怎樣取得商品房預(yù)售許可 可以收取訂購協(xié)議定金嗎

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• 136****1281

  這里有幾個(gè)限定條件：第一，收取定金的時(shí)間，是在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可之前；第二，簽訂的協(xié)議不是商品房買賣合同，而是訂購協(xié)議定金。 我們知道，根據(jù)司法解釋，開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可之前簽訂的商品房買賣合同是無效的，但在起訴前取得的，合同可以有效。但訂購協(xié)議定金不是商品房買賣合同。這種訂購協(xié)議是一種預(yù)約合同，固定雙方意思表示一致的一定合同內(nèi)容，并在約定的時(shí)間來進(jìn)一步協(xié)商簽訂內(nèi)容更為詳盡的商品房買賣合同。而為這個(gè)訂購協(xié)議支付的定金則是對(duì)雙方已達(dá)成意思表示一致內(nèi)容的擔(dān)保：擔(dān)保按已固定的合同內(nèi)容簽訂商品房買賣合同，擔(dān)保在約定的時(shí)間來簽訂商品房買賣合同。如果雙方中一方?jīng)]有按訂購協(xié)議履行，對(duì)已達(dá)成一致的內(nèi)容反悔，則要承擔(dān)擔(dān)保的定金責(zé)任。如果當(dāng)事方按訂購協(xié)議簽訂了商品房買賣合同，而開發(fā)商又沒有取得預(yù)售許可，那就應(yīng)當(dāng)適用司法解釋第二條了。如果當(dāng)事方按訂購協(xié)議履行磋商義務(wù)后，基于各自利益考慮就已固定的條款之外的其它條款無法達(dá)成一致而沒有簽訂商品房買賣合同，是不可歸責(zé)于雙方的原因，因此預(yù)約合同解除，定金當(dāng)返還。 所以，從法律的角度分析，只要符合《合同法》規(guī)定簽訂的訂購協(xié)議本身是有效的，訂購協(xié)議定金的收取也是有效的。**高人民法院公報(bào)案例《戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛》持的就是這樣的態(tài)度。 只是，由于行政部門管理的需要，出臺(tái)了一些部門規(guī)章對(duì)定金收取進(jìn)行調(diào)控，維持的是一種行政管理秩序。如建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166號(hào)）第二條“未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房”。先不說這個(gè)通知是否符合《合同法》對(duì)合同效力的規(guī)定，也不說對(duì)通知確認(rèn)下來的違法行為的處理是否符合《行政處罰法》、《立法法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的處罰行為、方式和幅度。要說的是，如果開發(fā)商以收取定金的形式被行政處罰了，那它承擔(dān)的是行政責(zé)任，而預(yù)訂協(xié)議是有效，這是一個(gè)民事責(zé)任問題。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:05

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• 問 開發(fā)商想要預(yù)售房屋，是否必須取得商品房預(yù)售許可證？
  答

  國有土地使用權(quán)證,用地規(guī)劃許可證,工程規(guī)劃許可證,施工許可證,四證齊全才可以辦理《商品房預(yù)售許可證》。

  全部10個(gè)回答>
• 問 怎么查詢開發(fā)商是否有取得商品房預(yù)售許可證呢？
  答

  到房管局查詢

  全部2個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商應(yīng)怎樣辦理商品房預(yù)售許可證手續(xù)？
  答

  (1)填寫辦理商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)書;　　(2)向市房產(chǎn)管理局提交下列證件及資料：　?、匍_發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書;　?、诮ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件;　?、酃こ痰氖┕みM(jìn)度計(jì)劃;　　④投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料;　?、萆唐贩款A(yù)售方案，并說明預(yù)售商品房坐落位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付日期、預(yù)售面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，附有商品房預(yù)售總平面圖;　?、扌柘蚓惩忸A(yù)售的，應(yīng)同時(shí)提交允許出售的批準(zhǔn)文件?！　?3)現(xiàn)場查勘建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)情況;　　(4)審查合格后，20日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

• 問 開發(fā)商收取的認(rèn)購、訂購、預(yù)購定金該怎樣認(rèn)定？
  答

  根據(jù)**高人民法院的解釋和合同法的規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)購等方式向買受人收取的定金，并簽訂定金合同，才能確認(rèn)為購房定金。若只開收據(jù)注明定金，而未簽訂定金合同（認(rèn)購、訂購、預(yù)購合同），則不認(rèn)為是購房定金。

• 問 開發(fā)商在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的時(shí)候可以提前發(fā)放會(huì)員卡收取定金、誠意金之類的費(fèi)用嗎？如果沒有預(yù)售許可證這個(gè)錢是不是可以退掉?
  答

  沒有預(yù)售許可證合同簽訂都是無效的，可以退錢。因?yàn)槭情_發(fā)商首先違法操作了。

  全部2個(gè)回答>