簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意什么 該如何防范

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• 145****4261

  隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的日益火爆，商品房買(mǎi)賣(mài)中也出現(xiàn)了大量合同詐騙、開(kāi)發(fā)商毀約等問(wèn)題，因此在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)必須注意加強(qiáng)自身防范： 1、買(mǎi)賣(mài)合同雙方的身份應(yīng)合法 在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，一定要以自己的名義，如和他人共買(mǎi)，**好共同作為買(mǎi)受人在購(gòu)房合同上簽字。同時(shí)，雙方應(yīng)約定產(chǎn)權(quán)比例，以免事后產(chǎn)生糾紛。在購(gòu)買(mǎi)前應(yīng)仔細(xì)審查對(duì)方是否為開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的《國(guó)有土地使用證》、《規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地許可證》、《預(yù)售許可證》、《銷(xiāo)售許可證》(俗稱(chēng)“五證”)是否齊備有效。必要時(shí)，應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，審核是否通過(guò)當(dāng)年年檢以及是否有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。 2、不要輕易相信廣告和樣板房 開(kāi)發(fā)商往往在廣告中大肆宣傳房屋的種種“優(yōu)勢(shì)”和價(jià)格的“低廉”，對(duì)房屋極力包裝，往往交房后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況和廣告中的描述相去甚遠(yuǎn)，因此，簽合同時(shí)應(yīng)盡量將廣告中的內(nèi)容寫(xiě)入購(gòu)房合同或作為合同附件，這樣有利于制約開(kāi)放商。不要“迷戀”開(kāi)放商展示的樣板房，而放松了對(duì)房屋問(wèn)題的審查，樣板房和實(shí)際差距頗多，為防糾紛，建議將樣板房用拍照、錄像等形式予以固定，以保證將來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)索賠有據(jù)。 3、正確理解認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì) 時(shí)下的商品房銷(xiāo)售中，流行著一種在正式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的做法，同時(shí)交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)金或定(訂)金。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)問(wèn)題，依據(jù)**高法院司法解釋的規(guī)定，在具備一定條件的情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，同時(shí)，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)明確所交的認(rèn)購(gòu)金是“定金”還是“訂金”，定金在不買(mǎi)房時(shí)會(huì)喪失，開(kāi)發(fā)商毀約時(shí)須雙倍退還，而訂金在不買(mǎi)房時(shí)可以要求退還，買(mǎi)房時(shí)直接沖抵購(gòu)房款。 4、對(duì)購(gòu)房合同的每個(gè)條款仔細(xì)審核 現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商使用的一般都是政府部門(mén)統(tǒng)一印制的合同文本，相對(duì)來(lái)說(shuō)對(duì)雙方都比較公平，但應(yīng)當(dāng)特別注意付款、面積、物業(yè)管理等條款。在按揭方式付款的情況下，應(yīng)約定如果銀行按揭失敗，買(mǎi)方有權(quán)解除合同、賣(mài)方應(yīng)該退還買(mǎi)方所付全部款項(xiàng)等內(nèi)容。對(duì)房屋面積應(yīng)約定清楚，套內(nèi)面積和公攤面積的比例、誤差處理方式等。對(duì)物業(yè)公司的選聘應(yīng)確定，以防止更換物業(yè)公司增加物業(yè)管理等費(fèi)用。 5、防止開(kāi)發(fā)商在簽字蓋章時(shí)偷梁換柱 在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)要購(gòu)房者先簽字，自己后蓋章，這種做法對(duì)購(gòu)房者非常不利，特別是遇到一個(gè)缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)更大，所以應(yīng)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)商先蓋章后簽字，實(shí)在不行應(yīng)同時(shí)進(jìn)行，簽字時(shí)不留空白處，加蓋騎縫章，以防止開(kāi)發(fā)商偷梁換柱，否則，一旦交了**款，就會(huì)受制于人。同時(shí)，對(duì)方的印章一定要是開(kāi)發(fā)商的行政章或合同專(zhuān)用章。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂需要注意哪些 如何避開(kāi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂陷阱
  答

  你是否有買(mǎi)商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)呢?不知道的話那就一起來(lái)看看吧。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同(2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂注意事項(xiàng) (1)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)購(gòu)房者要具有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，知道在合同中盡可能地爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對(duì)于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開(kāi)發(fā)商的基本情況，包括開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，并要求開(kāi)發(fā)商出示有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售的證件，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，如果不是，應(yīng)當(dāng)提出疑問(wèn)并特別注意合同條款的內(nèi)容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購(gòu)房者在買(mǎi)房前，一定要弄清楚所購(gòu)房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，抵押權(quán)人就有可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，這樣，購(gòu)房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至?xí)萑胍粓?chǎng)糾紛之中。 (5)購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，要對(duì)開(kāi)發(fā)商在售樓書(shū)、廣告中許諾的事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，并在合同中進(jìn)行約定，否則購(gòu)房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。 (6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長(zhǎng)付款的間隔時(shí)間，以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。 (7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書(shū)等宣傳品中對(duì)裝修的許諾，而應(yīng)在購(gòu)房合同中將房?jī)?nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類(lèi)、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能**大限度地保護(hù)自己的利益。 (8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時(shí)應(yīng)與開(kāi)發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少，根據(jù)全國(guó)的建筑水平和(商品房銷(xiāo)售管理辦法)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以?xún)?nèi)，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)選擇的計(jì)價(jià)方式，對(duì)建筑面積的誤差比進(jìn)行限定，并約定相關(guān)的違約責(zé)任。 (9)關(guān)于交房期限。開(kāi)發(fā)商對(duì)延期交房常借故推脫責(zé)任，因此在簽約時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開(kāi)發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。 (10)違約責(zé)任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款，對(duì)違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來(lái)，這樣便于操作。 (11)解決爭(zhēng)議的辦法。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商解決爭(zhēng)議時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同列舉了兩種解決辦法：一是提請(qǐng)仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未盡事項(xiàng)要進(jìn)一步補(bǔ)充，如：將開(kāi)發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來(lái)其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開(kāi)發(fā)商，維護(hù)自己的權(quán)益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的注意事項(xiàng)，希望能夠幫助到您。

• 問(wèn) 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意什么？
  答

  一、查看開(kāi)發(fā)商的主體資格是否合法1、查詢(xún)開(kāi)發(fā)商是否有合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)范圍。2、查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)或開(kāi)發(fā)資質(zhì)已過(guò)期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣(mài)人與購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，違者訂立的合同無(wú)效。3、查清出賣(mài)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否是同一主體，即出賣(mài)人是否有權(quán)出賣(mài)正在銷(xiāo)售的房產(chǎn)。二、檢查開(kāi)發(fā)商的五證原件是否齊全1、《土地使用權(quán)證》《土地使用權(quán)證》應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》這是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是違法的，將來(lái)無(wú)法取得房產(chǎn)證。4、《建設(shè)工程施工許可證》該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒(méi)有該證，購(gòu)房者根本無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。5、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》該證件是開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷(xiāo)售商品房合法證明文件，沒(méi)有取得該證件，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外銷(xiāo)售商品房。注意證件載明的開(kāi)發(fā)商與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)；查驗(yàn)該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。三、商品房的基本情況購(gòu)房者除約定層高、面積、結(jié)構(gòu)等基本情況外，還應(yīng)當(dāng)核對(duì)合同附件所附房屋平面圖與開(kāi)發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應(yīng)約定商品房若達(dá)不到合同約定的要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。四、付款方式及期限購(gòu)房者選擇一次性付款的，注意寫(xiě)明付款時(shí)間；選擇分期付款的，注意寫(xiě)清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫(xiě)明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。另外，在約定購(gòu)房者逾期付款的違約責(zé)任時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意約定的責(zé)任如逾期期限、違約金比例要與開(kāi)發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對(duì)等。五、面積差異處理對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商對(duì)面積誤差的約定處理辦法。六、“不可抗力”的理解與界定購(gòu)房者注意合同中“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”條款的表述。國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。七、交付的商品房應(yīng)具備的條件建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；用電、用水、用氣、道路等具備商品房正常使用的基本條件；約定在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到約定條件的處理?xiàng)l款。八、逾期交房的違約責(zé)任購(gòu)房者應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、逾期情況的天數(shù)不宜過(guò)長(zhǎng)，一般應(yīng)以逾期90天作為解除合同的依據(jù)；2、違約金比例至少與購(gòu)房者逾期交付購(gòu)房款的違約金比例相對(duì)等；3、約定逾期后購(gòu)房者保留解除合同的權(quán)利。九、設(shè)計(jì)變更約定因設(shè)計(jì)變更的原因?qū)е沦?gòu)房者退房的，開(kāi)發(fā)商在退還所購(gòu)房者購(gòu)房款外，對(duì)購(gòu)房者的損失賠償不宜過(guò)低，至少按不能低于購(gòu)房者購(gòu)房貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付購(gòu)房者利息。十、權(quán)利保證購(gòu)房者注意開(kāi)發(fā)商是否已將與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建的商品房進(jìn)行抵押或售予他人的情況聲明在合同中，并約定開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。十一、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體。按《消法》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如未達(dá)到約定條件，是要“雙倍賠償”的。這樣的處理方式從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講有些過(guò)于苛刻，建議約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門(mén)確認(rèn)后，由出賣(mài)人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價(jià)?！笔a(chǎn)權(quán)登記將辦理權(quán)屬證書(shū)的條件和期限進(jìn)行約定，并要約定開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。如因開(kāi)發(fā)商的原因在約定的時(shí)限內(nèi)無(wú)法辦好產(chǎn)權(quán)證，并且逾期到一定時(shí)間后，購(gòu)房者有權(quán)解除購(gòu)房合同。同時(shí)不論是否解除合同，開(kāi)發(fā)產(chǎn)均應(yīng)承擔(dān)的一定的違約金，且不宜過(guò)低。十三、保修責(zé)任約定開(kāi)發(fā)商按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。十四、樓宇、小區(qū)的命名權(quán)及屋面、外墻面的所有權(quán)及使用權(quán)應(yīng)明確約定“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”在小區(qū)交房之前由開(kāi)發(fā)商保留此項(xiàng)權(quán)利（因?yàn)榇藭r(shí)由買(mǎi)受人或業(yè)主行使此項(xiàng)權(quán)利也不現(xiàn)實(shí)），而在交房之后歸小區(qū)的業(yè)主組織；而交付后的商品房外墻面、屋面所有權(quán)、使用權(quán)一律均歸買(mǎi)受人。十五、違約責(zé)任的對(duì)等問(wèn)題在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)列出有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而卻千方百計(jì)避開(kāi)賣(mài)方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對(duì)等。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)要求在合同中明確賣(mài)方的違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方法，并要注意所約定的雙方違約責(zé)任一定要公平和對(duì)等。十六、注意開(kāi)發(fā)商填好的補(bǔ)充條款現(xiàn)在的買(mǎi)賣(mài)合同，一般都有開(kāi)發(fā)商加入補(bǔ)充條款，這些補(bǔ)充條款往往都是對(duì)開(kāi)發(fā)商有利而購(gòu)房者簽合同時(shí)沒(méi)有注意看的。對(duì)此，建議購(gòu)房者認(rèn)真閱讀，如有異議，可以選擇更改；如更改不成，雙方又無(wú)法達(dá)成新的妥協(xié)，還不如不簽。

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• 問(wèn) 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？
  答

  ①五證要齊全： ， 買(mǎi)房前一定要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否，具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)和預(yù)售許可；②當(dāng)心空白條款有貓膩：，簽合同的時(shí)候注意不要留空白③違約責(zé)任及賠償約定要明晰：，比如何時(shí)交房、延遲交房該如何賠償?shù)龋?xì)節(jié)都要標(biāo)注清楚； ④貸款批不下來(lái)處理方式：，在合同中約定好貸款批不下來(lái)怎么解決，如果是開(kāi)發(fā)商的原因，應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退還首付，如個(gè)人原因需要自行承擔(dān)責(zé)任。

• 問(wèn) 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？
  答

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)簽訂前要注意申請(qǐng)樓盤(pán)情況購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同前，要認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售許可文件。審查《商品房預(yù)售許可證》或竣工驗(yàn)收合格證明(或開(kāi)發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權(quán)證》)和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱(chēng)、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱(chēng)等是否相符。審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷(xiāo)售的還應(yīng)審查***銷(xiāo)售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)和***銷(xiāo)售合同或委托銷(xiāo)售證明。購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)擁有知情權(quán)對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售(包括預(yù)售、現(xiàn)售)商品房時(shí)，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)(房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供)、建筑平面布置圖(經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)審核同意)。簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》;簽訂房屋交接書(shū)或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》;前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。

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• 問(wèn) ??簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意哪些？
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  1.驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商的五證，二書(shū)應(yīng)該是交房時(shí)候的事了！《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開(kāi)發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本》，這個(gè)你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開(kāi)發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問(wèn)清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費(fèi)，這些都是合理的費(fèi)用，不要矯情了，老實(shí)繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費(fèi)，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時(shí)要核實(shí)房號(hào)、名字、身份證號(hào)是否無(wú)誤！空白處都要?jiǎng)澋?！而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40％的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣(mài)出去的房子再收回不賣(mài)。5.簽訂合同時(shí)，**好合同上甲方處和騎縫處要有開(kāi)發(fā)商的公章，防止開(kāi)發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開(kāi)發(fā)商的承諾寫(xiě)進(jìn)合同！6.如果對(duì)合同不滿意，需要修改，一定要給開(kāi)發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書(shū)面回應(yīng)，否則后果由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時(shí)簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費(fèi)是否是承諾的金額！

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