未簽訂正式定金合同所繳款項(xiàng)該不該退 有哪些相關(guān)條例規(guī)定

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• 143****9598

  購(gòu)房定金和訂金一字之差性質(zhì)大不相同，在實(shí)際案例中如果沒(méi)有簽訂正式的合同，那么購(gòu)房者所繳納的這筆錢又該如何定義呢？ 取消買樓售樓方不退款 7月7日，市民林先生在某項(xiàng)目看樓時(shí)，一時(shí)心動(dòng)就打算購(gòu)買該樓盤28棟C3座的某套間。按開發(fā)商規(guī)定，需首先支付1萬(wàn)元定金。林先生當(dāng)時(shí)沒(méi)帶夠現(xiàn)金，便按售樓人員的建議先交了2000元作為訂金，并白紙黑字草擬、簽訂了一份訂金合同。雙方商定，等林先生將余下的8000元交給售樓部后，再將該訂金合同轉(zhuǎn)成定金合同。 林先生經(jīng)再三考慮，他決定不買該套間了。當(dāng)他拿著訂金單要求售樓部退還2000元訂金時(shí)，沒(méi)想到“精明”的售樓人員竟一把搶過(guò)了他手中的訂金合同，用手搓?duì)€后又換成了一張定金收據(jù)交給他。 “他們說(shuō)之前我付的2000元是定金，不是訂金，不能退款?！绷窒壬稚鷼庥譄o(wú)奈地說(shuō)。 消委會(huì)調(diào)解如數(shù)取回訂金 接到林先生的投訴并進(jìn)行調(diào)查了解后消委會(huì)消保人員發(fā)現(xiàn)，林先生除了這張定金收據(jù)外，并沒(méi)有與售樓部簽訂過(guò)房屋銷售合同等任何實(shí)質(zhì)性合同。由此，林先生的定金可以退還。 “因?yàn)槎ń鸷贤哂袕膶傩裕挥兄骱贤行r(shí)，才會(huì)發(fā)生定金罰則的適用。”消保人員解釋說(shuō)，“而林先生并沒(méi)有簽訂‘主合同’，所以該定金收據(jù)并不能發(fā)生法律效力，林先生的2000元可以取回”。 消保人員隨即聯(lián)系了該樓盤售樓部，將林先生的情況及相關(guān)的法律法規(guī)解釋做了詳細(xì)說(shuō)明。該樓盤售樓部**終接受了消保人員的調(diào)解，林先生也于一周后拿回了2000元。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 在簽訂正式購(gòu)房合同前 可以要求開發(fā)商退定金嗎
  答

  案例： 張先生于今年10月預(yù)定了某樓盤一套位于24樓的房屋，當(dāng)時(shí)房屋在建，我只看了圖紙和模型，交了兩萬(wàn)元定金，沒(méi)有簽訂正式的購(gòu)房協(xié)議。過(guò)了幾天，我去售樓部簽訂正式的購(gòu)房合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的合同范本中很多合同條款不公平。我提出要修改，但開發(fā)商不同意修改合同條款，**終我沒(méi)有簽訂正式的購(gòu)房合同。我提出退還兩萬(wàn)元定金，開發(fā)商認(rèn)為，依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，定金是表明購(gòu)房者確定購(gòu)買該房；若我不買房，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，兩萬(wàn)元定金不能退還。請(qǐng)問(wèn)，開發(fā)商的做法合法嗎? 律師回復(fù)：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 但并不是所有的“定金”都不能退還，我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。因?yàn)閺埾壬烷_發(fā)商沒(méi)有簽訂正式的購(gòu)房合同，只是繳納了兩萬(wàn)元定金定下了房屋，現(xiàn)雙方就合同條款不能協(xié)商一致，張先生有權(quán)要求開發(fā)商退還定金。

• 問(wèn) 怎樣簽訂正式的購(gòu)房合同
  答

  簽完認(rèn)購(gòu)書后，按下來(lái)就是簽訂正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間、地點(diǎn)，購(gòu)房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽訂購(gòu)房合同。 購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買賣契約(現(xiàn)房)兩種。二者區(qū)別在于：預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣 工交付使用，買受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶手 續(xù)。商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(驗(yàn)收合格取得記地 產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷售。因此，如果現(xiàn)在簽的是預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合 同，可以直接辦理過(guò)戶手續(xù)。如果預(yù)售合同是在 1997 年 5 月 31 日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí) 簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面。1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等。2、房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等。3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等。4、交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等。5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等。6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定。7、保修責(zé)任。8、乙方使用權(quán)限。9、雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)。10、違約賠償責(zé)任。11 其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題。第一，購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買賣雙方身份、 責(zé)任要明確人，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律 師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目產(chǎn)項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以 上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人是法人代 表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。第二，合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)××樓層×× 房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明，如在建筑面積上，還要標(biāo)明使用率。第三，房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什 么程度。第四，其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)不、小人村加以說(shuō)明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦 法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整 體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。第五，違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則**終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽訂認(rèn)購(gòu)收后， 購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不按期交房;面積變動(dòng)超 過(guò)約定幅度;房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位; 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理。出售合同特別注意以下幾點(diǎn)。第一，有關(guān)房屋面積的條款。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買現(xiàn)房合同時(shí)大此條款中要求寫明建筑面積，建筑面積含共用面積的 組成部分及 平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面 積的比例;另外，所購(gòu)樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。第二，善于價(jià)格、收費(fèi)、付款額等方面的條款。在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少元錢，發(fā) 展產(chǎn)要求購(gòu)房者付出的各種款項(xiàng)、稅費(fèi)、購(gòu)房者都可要求售 房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的、缺少 依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘靖律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行 手續(xù)費(fèi)等。購(gòu)房者有權(quán)拒付。第三，在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。屠在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、 等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、家、窗、 家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等等。上下內(nèi)外質(zhì)量要求都應(yīng)涉及 到。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保持期、附屬設(shè)備保質(zhì) 期等。第四，售后物業(yè)管理的條款，這也是購(gòu)房人在簽合同時(shí)忽略的內(nèi)容，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責(zé)任確實(shí)不好界定，但購(gòu)房人還是中以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行把握。如：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理 公司的選擇權(quán)利;業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式確定的權(quán)利;物業(yè)管 理公司的職責(zé)范圍;物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定等。具體的說(shuō)就 是業(yè)主選擇委托物為管理公司，明確物業(yè)管理公司的職責(zé)，保證入住后水、電、氣供應(yīng)，保安、房屋維修、公用電話、 郵政、通訊等服務(wù)到位，并按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，簽訂合同**好委托專業(yè)人士辦理(如律師、 經(jīng)紀(jì)人等)，由他們負(fù)責(zé)起草協(xié)議，審看稅費(fèi)細(xì)表、按揭方式、審查付款情況，制定簽約付款進(jìn)程表等文件，以盡可能保證 合同的公平與完備，防患于未然。

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• 問(wèn) 買房時(shí)的定金該不該退？有哪些案例可以參考？
  答

  購(gòu)房定金是否退還取決于合同條款。通常，如果買方違約，定金不退；賣方違約則需退還定金。簽合同前注意審閱。有相關(guān)糾紛時(shí)，可以依法維護(hù)自己的權(quán)益。

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• 問(wèn) 如何簽訂正式的購(gòu)房合同？
  答

  聽說(shuō)簽合同要仔細(xì)看，別被坑。我不太懂，還是找個(gè)懂行的幫忙看看吧。

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• 問(wèn) ??怎樣簽訂正式的購(gòu)房合同?有哪些注意事項(xiàng)?
  答

  期房合同即是預(yù)售合同，簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的;開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;2、查看預(yù)售證件在簽訂期房合同之前，一定要先查看該房屋的預(yù)售證件，房產(chǎn)公司如果在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下出售期房，屬于違法行為。3、房屋的細(xì)節(jié)在簽訂合約時(shí)一定要檢查一些房屋的細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如合同應(yīng)標(biāo)明所購(gòu)商品房的應(yīng)用面積，要對(duì)每一個(gè)房間的面積等相關(guān)信息都有明確的標(biāo)注，另外對(duì)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等也需要應(yīng)有明確界定。4、約定房屋交付時(shí)間嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及延期交房的違約條款。5、合同備案簽訂好商品房預(yù)售合同之后，不要忘了還有合同備案這一步，購(gòu)房者自己要主動(dòng)去了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

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