保障房怎么樣轉(zhuǎn)為存量房 保障房轉(zhuǎn)為存量房條件需要什么

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  “樓市去庫存”正在被以前所未有的重視程度，提上國務(wù)院及其職能部門的施政日程。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)等中央部門，已在醞釀多項(xiàng)“樓市去庫存”的技術(shù)手段，并將其提交中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議討論。 政策性住房、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造或?qū)⒈灰允窡o前例的力度與城市存量商品房市場打通，在保障性住房、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造全年任務(wù)指標(biāo)總量不減的情況下，加大收購存量商品房力度，控制政策性住房新建規(guī)模，成為樓市“去庫存”的主要工具。 去庫存政策手段將主要在二三線城市實(shí)施，中央政府已經(jīng)意識(shí)到須避免“去庫存”演變?yōu)閷?duì)房地產(chǎn)市場的大規(guī)模刺激。因此，針對(duì)性較強(qiáng)的政策手段，將很難呈現(xiàn)“水漫樓市”的局面。 “變通”主渠道 “從住建部幾次系統(tǒng)內(nèi)部會(huì)議傳達(dá)的精神和領(lǐng)導(dǎo)講話的口徑來看，打通政策性住房和商品房市場，應(yīng)該是比較重要的政策手段?！?2月9日下午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，2016年政策性住房通過市場收購存量住房實(shí)現(xiàn)的力度，將“空前加大”。 “政策性住房”，是指經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房等在內(nèi)的帶有保障性質(zhì)的住房的統(tǒng)稱。按照過往慣例，政策性住房主要通過政府劃撥土地、減免稅費(fèi)、開發(fā)商配建代建——政府回購等方式實(shí)現(xiàn)。 2015年10月，習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議時(shí)指出，要做好樓市去庫存工作確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。在此背景下，住建部明確了此前已經(jīng)提出的打通保障性住房和商品住房市場的思路，并將其確定為樓市去庫存的重要手段之一。 “在習(xí)總書記提出去庫存的指示之前，住建部專門就房地產(chǎn)市場問題、城市規(guī)劃建設(shè)方面的問題向**高決策層進(jìn)行了匯報(bào)，在匯報(bào)的過程中，住建部提及了房地產(chǎn)市場當(dāng)前的庫存問題，以及包括打通政策性住房和存量商品房市場的建議思路，得到了中央領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可?！币晃唤咏鼪Q策層的權(quán)威人士告訴記者。 住建部召集了多次系統(tǒng)內(nèi)的電視電話會(huì)議。住建部部長陳政高特別強(qiáng)調(diào)，“要下決心打通商品房和公租房、棚改房的通道”，陳政高在內(nèi)部系統(tǒng)會(huì)議上還表示，“打通渠道是**重要的，打通這三條渠道就會(huì)一通百通，我們房地產(chǎn)市場就會(huì)有很大的好轉(zhuǎn)?！? 此前，部分地方省市曾嘗試通過市場購買存量商品房的形式，消化市場庫存，但是，由于受到資金、購買規(guī)模等方面問題制約，并未在全國范圍內(nèi)推開，而住建部正在協(xié)調(diào)有關(guān)部門解決這些問題。 力度空前大 2015年1月24日，福建省福州市下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》，提出由政府收購市場、城鎮(zhèn)居民手中的存量房屋，用于保障性安居住房。此后，遼寧、湖北、江蘇等省的部分地區(qū)，也開始效仿這一做法，進(jìn)行嘗試。 不過，在當(dāng)時(shí)的情況下，收購要直接耗費(fèi)地方政府的財(cái)政支出，長期、大規(guī)模收購地方政府是承受不起的，正因?yàn)檫@一點(diǎn)，這種政府購置存量房的方式，只是進(jìn)行嘗試，沒有在全國范圍內(nèi)成為主流。但是，在2016年當(dāng)中，有了資金支持之后，這種打通的力度將空前加大。 據(jù)了解，國務(wù)院已經(jīng)基本確定了2016年保障性安居工程、棚戶區(qū)改造的任務(wù)目標(biāo)，并把城市危房改造納入到城市棚戶區(qū)改造政策支持范圍，因此，棚改任務(wù)總量將創(chuàng)下新高。為此，國務(wù)院協(xié)調(diào)國家開發(fā)銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)提供資金支持，2016年國家開發(fā)銀行計(jì)劃投入的貸款，將超過2015年的4000億元人民幣. 在有資金支持的情況下，住建部強(qiáng)調(diào)三個(gè)打通，即商品房市場和棚改安置房打通；商品房與公租房打通；商品房和租賃市場打通。 商品房和棚改房打通，即以貨幣化安置的方式，通過自行或組織購買的方式，通過購置商品房，解決棚改安置住房。目前，貨幣化補(bǔ)償已經(jīng)寫入了中央政治局常委會(huì)工作要點(diǎn)。 對(duì)于商品房和公租房打通，住建部高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)曾針對(duì)2015年的相關(guān)工作提出，年度公共租賃住房在任務(wù)指標(biāo)不變的情況下，盡量不再新建，而是通過政府到市場上收購存量商品房完成，“買不到合適的房就買二手房”這位高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)曾特別強(qiáng)調(diào)。 重點(diǎn)在二三線 “從我現(xiàn)在了解到的情況看，中央已經(jīng)意識(shí)到了必須將去庫存與大面積刺激房地產(chǎn)市場區(qū)別開來，去庫存的政策和手段，都要有針對(duì)性，避免出現(xiàn)‘大水漫灌’房地產(chǎn)市場的情況，這也不利于結(jié)構(gòu)調(diào)整?！鼻笆鼋咏鼪Q策層的權(quán)威人士表示。 基于如是政策基調(diào)，正在擬定的去庫存政策實(shí)施手段，將增強(qiáng)針對(duì)二三線城市市場的針對(duì)性。如對(duì)于二三線和中小城鎮(zhèn)新增戶籍人口購房，予以定向稅費(fèi)優(yōu)惠、住房信貸政策支持、補(bǔ)貼等，從而增加二三線城市的市場新增需求，從而達(dá)到去化庫存的效果。 與此同時(shí)，中央政府還在考慮通過各種手段，鼓勵(lì)地方政府實(shí)現(xiàn)商品房與保障房、棚改房、公租房、租賃市場的打通。考慮中的手段包括增加定向轉(zhuǎn)移支付、協(xié)調(diào)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行對(duì)城市棚戶區(qū)改造予以資金支持等。 在此之前，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過有關(guān)以加速新型城鎮(zhèn)化拉動(dòng)消費(fèi)升級(jí)的有關(guān)規(guī)劃，其中，明確提出，通過加速新型城鎮(zhèn)化拉動(dòng)住房消費(fèi)的思路。 “這實(shí)際上大口徑已經(jīng)定了，去庫存的重點(diǎn)是在二三線、甚至三四線城市，其實(shí)房地產(chǎn)市場的主要庫存也都是集中在這些城市，北京、上海、廣州、深圳這樣的城市，從‘330新政’以來，市場庫存的去化程度是十分理想的，這屆政府的思路很明確，就是通過針對(duì)性的外科手術(shù)，解決市場問題，而不是向整個(gè)房地產(chǎn)市場注水。”中國地產(chǎn)開發(fā)研究院首席研究員蘇建一向記者表示。 遵循這一針對(duì)性的思路，住建部會(huì)同其他有關(guān)部門，已經(jīng)草擬了多種去庫存的手段，這些政策手段將在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上予以討論，在得到**高決策層的認(rèn)可后，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地施行。

  查看全文↓ 2016-07-20 09:59:42

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• 問 存量房是什么？什么是存量房評(píng)估？
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  按照財(cái)政部和國家稅務(wù)總局的部署，全國于2009年下半年開始進(jìn)行存量房評(píng)估試點(diǎn)工作，2010年各省、市已全面開展試點(diǎn)，2011年各試點(diǎn)城市試點(diǎn)成功，并逐步推廣。我省濮陽市作為第一批試點(diǎn)城市于2011年4月18日全面開展存量房評(píng)估工作，并取得了較好的成效。目前，北京、杭州、南京、太原等城市已經(jīng)全面推開。國家稅務(wù)總局要求，2012年7月1日前在全國范圍內(nèi)全面開展存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作。

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  房地產(chǎn)評(píng)估的流程，如下：1、三級(jí)市場交易成功，并且買方需向銀行按揭貸款。2、評(píng)估業(yè)務(wù)員在得知物業(yè)地址后約客戶到現(xiàn)場實(shí)地勘察(查看物業(yè)裝修情況，了解周邊物業(yè)，以及給物業(yè)拍照)。3、估價(jià)師根據(jù)物業(yè)位置，樓層，以及物業(yè)勘察情況，通過市場比較法來確定物業(yè)實(shí)際價(jià)格。4、在評(píng)估報(bào)告上由估價(jià)師簽名并蓋章，同時(shí)蓋上公司的公章。

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• 問 存量房能貸款嗎？存量房貸款條件有什么?
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  您好，二手房買賣的具體流程：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng),一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付;買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國土部門查房檔案;買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任,確定這幾大要點(diǎn)后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內(nèi)容寫入合同,支付定金給中介公司；賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證,賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù);買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用),買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件,買方向銀行提出貸款申請(qǐng),銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司),約7~8個(gè)工作日左右;買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后,擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓,擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保,進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù),約5個(gè)工作日左右;買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心簽訂房地產(chǎn)買賣合同,遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng),擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí),需5個(gè)工作日;買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證(記得多復(fù)印一些,再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦),擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方,新房產(chǎn)證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,約10個(gè)工作日左右;

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• 問 何為存量房？存量房是什么意思？
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  存量房是什么意思？購房者在接受關(guān)于存量房認(rèn)知調(diào)查時(shí)，90%的人選擇的答案，配套地出現(xiàn)**多的附加答案是：“不知道什么是存量房。”存量房是相對(duì)于增量房而言的，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是二手房。存量房買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后的30日內(nèi)，向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。

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• 問 ??如何買到存量房？存量房是什么意思？
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  存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，也指存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級(jí)半市場。近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了該縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

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