石家莊物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容是什么 石家莊物業(yè)管理?xiàng)l例有什么用

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  廣大業(yè)主可能只明白物業(yè)費(fèi)收取的內(nèi)容，可是法律賦予物業(yè)收取物業(yè)費(fèi)的依據(jù)是什么呢，這就要說到《物業(yè)管理?xiàng)l例》了，物業(yè)公司必須依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)內(nèi)容依法收繳，《物業(yè)管理?xiàng)l例》包括什么呢？
  （2003年9月5日石家莊市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第4次會(huì)議通過 2004年5月28日河北省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第9次會(huì)議批準(zhǔn) 2009年6月18日石家莊市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第13次會(huì)議修訂 2009年11月28日河北省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第12次會(huì)議批準(zhǔn) 2010年1月29日石家莊市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告公布 自2010年3月1日起施行）
  第一章 總則
  第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。
  本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
  第三條 本市各級人民政府應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步推行住宅類物業(yè)和非住宅類物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，提倡和保障業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
  縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
  高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在市房產(chǎn)行政主管部門委托范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
  各級人民政府財(cái)政、發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、價(jià)格、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
  第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助所在區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛，組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。
  城市社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛；可以列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；可以設(shè)置公益性工作崗位，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)工作。
  第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
  第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。
  第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
  物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素，由縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。
  分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以分別劃定物業(yè)管理區(qū)域。
  第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，只有單一業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
  業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會(huì)、經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業(yè)主人數(shù)為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。
  第九條 已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到百分之五十以上和入住建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的成立可以首先組成業(yè)主大會(huì)籌備機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)成立的具體工作。業(yè)主大會(huì)籌備機(jī)構(gòu)，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十一人組成。
  籌備機(jī)構(gòu)業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自愿報(bào)名，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由熱心為業(yè)主服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
  第十條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；
  （二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
  （四）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)的，責(zé)成其恢復(fù)履行職責(zé)；
  （五）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  （六）籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金；
  （七）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
  第十一條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由五至十三名委員單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。
  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
  （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
  （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

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  （三）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆、改選、增補(bǔ)；
  （四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，制止并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞業(yè)主權(quán)益的行為；
  （五）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用；
  （六）接受業(yè)主、使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴；
  （七）配合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)做好本住宅區(qū)的社區(qū)管理工作；
  （八）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
  第十二條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集。五分之一以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不組織召開的，十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請，要求召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。受理申請的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)及時(shí)督促召開。召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)于十五日前通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議紀(jì)錄。
  第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果和選舉情況報(bào)告、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則到縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案，并將業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會(huì)備案和公示事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案并公示。
  第十四條 業(yè)主大會(huì)決定對全體業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
  第十五條 業(yè)主大會(huì)集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
  業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
  由業(yè)主推選的業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)事先征求和如實(shí)反映所代表業(yè)主的意愿。
  業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使表決權(quán)。
  第十六條 業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉或改選業(yè)主委員會(huì)，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
  第十七條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以制止，責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，情節(jié)嚴(yán)重的，可暫停其活動(dòng)并通告全體業(yè)主：
  （一）業(yè)主委員會(huì)的行為違反法律、法規(guī)和政策規(guī)定的；
  （二）業(yè)主委員會(huì)的行為危害社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的；
  （三）業(yè)主委員會(huì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
  第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
  第十八條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，從事相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)。
  從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。
  第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期接受房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。
  第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
  （一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理；
  （二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；
  （三）對裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；
  （四）對造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害；
  （五）依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
  第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：
  （一）按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)服務(wù)；
  （二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；
  （三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
  （四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益和支出情況；
  （五）協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序；
  （六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
  第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
  第二十三條 房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門定期報(bào)送報(bào)表、基本企業(yè)信息等相關(guān)資料。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。
  第四章 前期物業(yè)管理
  第二十四條 前期物業(yè)管理，是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。
  在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
  業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止。
  在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。
  第二十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅總建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級以上房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  第二十六條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)（銷）售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地市房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)成務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約；屬于新建住宅物業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理招議標(biāo)備案文件。
  第二十七條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的主要內(nèi)容作為物業(yè)銷售合同的要約部分。
  第二十八條 建設(shè)單位將未達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)的新建住宅交付使用的，或符合交付標(biāo)準(zhǔn)但超過半年不交付的，由市房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門記入企業(yè)誠信檔案。給購房人造成損失的，由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。
  新建住宅物業(yè)交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合新建住宅的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到配置使用標(biāo)準(zhǔn)的不予辦理房屋權(quán)屬初始登記，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
  市、縣（市）、礦區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)新建住宅物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置的驗(yàn)收，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
  新建住宅物業(yè)配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府制定。
  第二十九條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理設(shè)施，按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，不低于千分之四的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營用房，費(fèi)用計(jì)入建筑成本。
  物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，不得買賣、抵押或者改作他用。物業(yè)經(jīng)營用房所得收益屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營和收益管理方式，由業(yè)主大會(huì)決定?？梢杂糜谡鄣治飿I(yè)服務(wù)費(fèi)和彌補(bǔ)專項(xiàng)維修資金不足。物業(yè)經(jīng)營用房的收益使用，接受市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，并定期向業(yè)主公布。
  建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房一并申請登記，并在該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成立后及時(shí)向其移交。
  第三十條 建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、公建配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)資料。
  在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所述物業(yè)管理用房、設(shè)施、設(shè)備、資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
  物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對交接驗(yàn)收和移交進(jìn)行監(jiān)督，并在相應(yīng)文書上簽字確認(rèn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
  第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接替服務(wù)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。
  第五章 物業(yè)服務(wù)
  第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。
  物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、公用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用、物業(yè)管理用房占用費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的折抵、合同期限、爭議解決方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。
  物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，提交業(yè)主大會(huì)通過。
  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂和履行物業(yè)服務(wù)合同，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
  第三十三條 在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，也可以選聘專業(yè)性服務(wù)企業(yè)分別承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)，采用其他方式的由業(yè)主大會(huì)決定。
  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)接受房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理。
  第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡察管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地環(huán)境等違法、違規(guī)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
  有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
  第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的主要部分或全部委托或轉(zhuǎn)移給他人。因委托或轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

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  第三十六條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
  普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門制定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定。
  普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及收取方式應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向業(yè)主公示。
  第三十七條 連續(xù)三個(gè)月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。
  業(yè)主空置物業(yè)的起止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)事先和事后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。
  第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。
  第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)商是否續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿三個(gè)月前告之對方。
  業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個(gè)月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。
  第四十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列交還事項(xiàng)：
  （一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修資金、利用物業(yè)共用部分和物業(yè)經(jīng)營用房所得收益等余額；
  （二）物業(yè)檔案資料；
  （三）物業(yè)管理用房；
  （四）屬于業(yè)主所有的其他財(cái)物。
  新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房等相關(guān)事項(xiàng)移交新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  第四十一條 因物業(yè)服務(wù)合同期滿、雙方不續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主一方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門。縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門在接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時(shí)協(xié)調(diào)解決有關(guān)事項(xiàng)。
  第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
  禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何費(fèi)用。業(yè)主有權(quán)拒絕和舉報(bào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外費(fèi)用的行為。
  業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
  物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。
  第四十三條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人利益。
  第四十四條 各級人民政府應(yīng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，妥善解決物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益。
  市、縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。
  第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
  第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
  第四十六條 公有住房出售后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負(fù)責(zé)，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)售后公房的維修和管理。
  第四十七條 售出的物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位向業(yè)主負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，自用部位設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由共有的全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照共用部位和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)周期和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，編制維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，記入檔案，并向業(yè)主公示。
  第四十八條 新建住宅物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用時(shí)，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例，一次性向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
  建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
  物業(yè)工程質(zhì)量保修期限屆滿后，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。
  市人民政府應(yīng)當(dāng)制定質(zhì)量保修金具體管理辦法。
  第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
  （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；
  （二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；
  （三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；
  （四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備；
  （五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
  （六）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
  第五十條 業(yè)主或物業(yè)使用人對自用部分進(jìn)行裝飾、裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人及其委托的裝飾、裝修企業(yè)。
  未在物業(yè)服務(wù)合同中約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝飾、裝修押金等名義的保證金。
  第五十一條 單位和個(gè)人因物業(yè)維護(hù)、公共利益或其他原因需要臨時(shí)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。挖掘道路、場地或其他改變共用部位原貌的，應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第五十二條 依法不屬于業(yè)主所有權(quán)的車庫和依法不屬于業(yè)主使用權(quán)的車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。車庫、車位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照物價(jià)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫、車位出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限**長不得超過六個(gè)月。
  第五十三條 業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，任何單位和個(gè)人不得擅自處分。
  利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定經(jīng)營人、經(jīng)營方式和收益分配等事項(xiàng)，獲取的收益歸該部分業(yè)主所有。用于經(jīng)營的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、養(yǎng)護(hù)的，其經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)首先用于該部分的維修、養(yǎng)護(hù)。
  第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，依法屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的車庫、車位停車服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。
  依法不屬于業(yè)主使用權(quán)或所有權(quán)的規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位停車費(fèi)，按照政府價(jià)格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  業(yè)主對機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和車位、車庫經(jīng)營權(quán)人簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。
  第五十五條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意，確保消防通道和道路暢通。
  經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意收取場地占用費(fèi)的，場地占用費(fèi)歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主大會(huì)同意的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并定期向業(yè)主公示收支情況。
  物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行看管責(zé)任的，可以獲取適當(dāng)?shù)目垂芊?wù)費(fèi)。看管服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
  第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
  第五十七條 已經(jīng)完成分戶改造的住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶記量裝置或入戶端口以外相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
  已經(jīng)完成分戶改造住宅物業(yè)的供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)設(shè)施設(shè)備應(yīng)無償移交專業(yè)經(jīng)營單位。
  第五十八條 未完成分戶改造的原有住宅物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，按下列規(guī)定實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)：
  （一）供水設(shè)施，樓地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；
  （二）供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；
  （三）道路、路燈、排水設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；
  （四）供熱、供氣、通信、有線電視設(shè)施，由相關(guān)單位和產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)；
  （五）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站由城市管理部門負(fù)責(zé)。
  由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，其費(fèi)用由受益業(yè)主分?jǐn)偂曳煞ㄒ?guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。
  各級人民政府應(yīng)積極組織協(xié)調(diào)前款規(guī)定的專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行分戶改造，改造后將分戶計(jì)量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。
  第五十九條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)的配套建設(shè)。
  新建住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、分戶計(jì)量裝置或入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金可以并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。
  專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
  第七章 物業(yè)維修資金
  第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)及與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)毗連、具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)按國家規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金以及所有增值部分屬業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得占有、挪用。

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  第六十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積首期交存標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)由房產(chǎn)行政部門、縣（市）、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門在國家規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并向社會(huì)公布。
  第六十二條 住宅專項(xiàng)維修資金市區(qū)內(nèi)由市房產(chǎn)行政部門、縣（市）、礦區(qū)由物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門代管。
  房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的管理。
  專項(xiàng)維修資金及其增值資金的具體管理辦法，由市人民政府依法制定。
  第六十三條 住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
  在住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造時(shí)，其費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
  下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：
  （一）應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
  （二）應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
  （三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
  （四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
  專項(xiàng)維修資金不敷使用的，由全體業(yè)主按其占有物業(yè)的建筑面積續(xù)籌。
  第六十四條 住宅專項(xiàng)維修資金以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唤ㄙ~、按戶核算，銀行專戶存儲(chǔ)、專款專用。
  第六十五條 專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
  第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他專項(xiàng)維修資金使用單位應(yīng)及時(shí)將專項(xiàng)維修資金的收支、使用情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。
  第六十七條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
  房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)返還業(yè)主。
  第六十八條 發(fā)生危及居住安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提請房產(chǎn)行政主管部門或其他相關(guān)安全機(jī)構(gòu)認(rèn)定，并持認(rèn)定材料直接向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請列支住宅專項(xiàng)維修資金，但應(yīng)在緊急情況解除后，向相關(guān)業(yè)主公示，接受監(jiān)督。
  第八章 法律責(zé)任
  第六十九條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。
  第七十條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由房產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第七十一條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料和本條例第四十條第（一）、（四）項(xiàng)事項(xiàng)的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對有關(guān)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。
  第七十二條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市、縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
  違反本條例規(guī)定，拒不接受資質(zhì)核定或者以欺騙方式取得資質(zhì)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并吊銷資質(zhì)證書。
  第七十三條 違反本條例第二十三條第三款規(guī)定的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以處以一千元以上五千元以下的罰款。
  第七十四條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決議使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  第七十五條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額二倍以下的罰款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
  第七十六條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房和物業(yè)經(jīng)營用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款。
  第七十七條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
  第七十八條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
  （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
  （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備的；
  （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；
  （四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌的。
  個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
  第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本條例第二十一條規(guī)定義務(wù)的，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正。逾期不改正的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低其資質(zhì)等級或吊銷其資質(zhì)證書。
  第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門處以三萬元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級或吊銷其資質(zhì)證書。
  第八十一條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
  第八十二條 違反本條例的規(guī)定，市、縣（市）區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
  第九章 附則
  第八十三條 本條例自二○一○年三月一日起施行。
  第十九條 業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)告知所在地市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及時(shí)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉。
  新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。
  第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。
  業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”
  業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中支付，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)?。?jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。
  第二十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
  在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，居民委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展工作。
  住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。
  第二十三條 實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，可以建立由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾、糾紛等事宜。
  第二十四條 物業(yè)建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向所在地市、市（縣）物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。
  市、市（縣）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的相對獨(dú)立封閉、共用設(shè)施等相關(guān)情況劃定物業(yè)管理區(qū)域。
  第二十五條 住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積的4‰無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房。物業(yè)管理服務(wù)用房和按國家有關(guān)規(guī)定納入配套建設(shè)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工。
  第二十六條 物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于3個(gè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
  第二十七條 前期物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，制定業(yè)主臨時(shí)公約。前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前告知所在地市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
  同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同中涉及物業(yè)購買人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
  第二十八條 普通住宅前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門核準(zhǔn)。前期物業(yè)管理企業(yè)或者建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與房屋購買人在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  以招投標(biāo)方式確定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)報(bào)價(jià)格主管部門備案。
  房屋出售交付之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；房屋出售交付之日次月至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由房屋購買人按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

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  第二十九條 物業(yè)建設(shè)單位申請房屋預(yù)（銷）售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理服務(wù)用房的室號、面積和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料。
  物業(yè)建設(shè)單位與房屋購買人訂立房屋銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約和房屋購買人應(yīng)當(dāng)享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備數(shù)質(zhì)量情況，作為房屋銷售合同的附件，并將前期物業(yè)管理企業(yè)基本情況告知房屋購買人。
  物業(yè)建設(shè)單位向房屋購買人交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等一并交付查驗(yàn)。
  第三十條 前期物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的數(shù)質(zhì)量情況進(jìn)行查驗(yàn)，并查明供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備與有關(guān)單位的移交情況。
  對物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備達(dá)不到數(shù)質(zhì)量要求的，前期物業(yè)管理企業(yè)不得接管。
  業(yè)主委員會(huì)成立后，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的查驗(yàn)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)。
  第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制和等級制管理。
  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備相應(yīng)的物業(yè)管理專業(yè)人員和其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。專業(yè)人員和其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得相應(yīng)職業(yè)資格證書后，持證上崗。
  第三十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會(huì)決定選聘。
  物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，聽取業(yè)主意見，接受業(yè)主的監(jiān)督,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同：
  （一）聘請物業(yè)管理企業(yè)的方式；
  （二）擬聘請的物業(yè)管理企業(yè)基本情況；
  （三）擬訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同草案。
  物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理行政主管部門制定發(fā)布的示范文本，對物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
  物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)在生效、終止或者解除之日起15日內(nèi)，告知所在地市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。
  第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：
  （一）物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和管理；
  （二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的保潔；
  （三）公共綠地、花草樹木等的養(yǎng)護(hù)管理；
  （四）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、設(shè)置安全警示標(biāo)志、進(jìn)行消防和交通等事項(xiàng)的安全防范；
  （五）物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運(yùn)等管理服務(wù)；
  （六）物業(yè)檔案的管理。
  業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以與物業(yè)管理企業(yè)約定前款內(nèi)容以外的其他服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)管理企業(yè)也可以直接向業(yè)主和使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的其他服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的其他服務(wù)有自主選擇權(quán)。
  第三十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同到期的3個(gè)月前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理服務(wù)合同是否延續(xù)作出決定，并提前2個(gè)月將決定書面通知物業(yè)管理企業(yè)。
  業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)管理服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在2個(gè)月內(nèi)組織選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
  物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，選聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作仍未完成的，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，可以簽訂期限不超過6個(gè)月的臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)合同，但是，臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)合同期限未滿，而業(yè)主委員會(huì)與新選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，臨時(shí)物業(yè)管理服務(wù)合同終止。
  第三十五條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)解聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到解聘通知7日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并完成向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)管理企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案資料、預(yù)收的有關(guān)費(fèi)用、物業(yè)管理用房和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備等工作。
  第三十六條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。
  第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
  普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在價(jià)格主管部門公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
  非普通住宅及商住樓、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
  政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門共同確定，每年公布一次。
  第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。
  第三十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。
  物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取衛(wèi)生費(fèi)、治安費(fèi)等性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項(xiàng)。
  經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
  業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從其約定，但業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
  第四十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
  采取酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金進(jìn)行年度預(yù)決算和對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
  第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生違反業(yè)主公約的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并協(xié)助業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行糾正。
  對違反有關(guān)治安、環(huán)保和物業(yè)使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的，物業(yè)管理企業(yè)在制止的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
  第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度。
  市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起30日內(nèi)，將處理意見回復(fù)投訴人。
  投訴人對市（縣）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核要求之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。
  第四十三條 業(yè)主依法享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
  建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的停車場所，方可出租、出售。
  第四十四條 業(yè)主或者使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)，并遵守業(yè)主公約。
  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并對物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，并督促改正。對已造成物業(yè)危害后果或者經(jīng)勸阻、制止拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政主管部門依法處理。
  物業(yè)管理企業(yè)違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門依法處理。
  第四十五條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。
  當(dāng)物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
  物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。因拒絕配合造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
  第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
  前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
  第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)供本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人使用，不得向本物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓。
  利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、場地等停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，車輛停放應(yīng)當(dāng)有序，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
  第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委托實(shí)施專人管理的機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照價(jià)格主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  利用屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、場地等停放車輛的，車輛停放場地費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)參照有關(guān)規(guī)定、考慮占用共用設(shè)施給予合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t確定。
  第四十九條 經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意或者根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)分類記賬、單獨(dú)核算，主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。經(jīng)營收支情況應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布。

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  第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)登記前交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理和使用按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
  第五十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)催交仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者申請仲裁。
  第五十二條 前期物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第三十一條第二款規(guī)定，擅自接管不符合要求的物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元以下罰款。
  第五十三條 業(yè)主委員會(huì)委員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越權(quán)限擅自作出決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  第五十四條 違反本辦法規(guī)定，法律法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
  違反本辦法規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他行政管理部門處罰的，由相應(yīng)的行政管理部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
  第五十五條 物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
  第五十六條 本辦法中有關(guān)用語的含義：
  （一）物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地；
  （二）業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人；
  （三）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；
  （四）物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)；
  （五）共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
  （六）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
  第五十七條 本辦法中的“物業(yè)管理企業(yè)”統(tǒng)一修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主公約”統(tǒng)一修改為“管理規(guī)約”，“業(yè)主臨時(shí)公約”統(tǒng)一修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。
  　　
  　　自己非常喜歡、而且有財(cái)力的話上實(shí)木，否則板材家具絕對是質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的選擇。
  　　低端實(shí)木假貨多，環(huán)保性也不如合格的板式家具。
  　　進(jìn)口的愛格板我用的非常滿意，錢花的很值。
  　　訂制家具比成品家具無論效果、還是空間利用都更貼心。
  　　芝華士沙發(fā)并不貴，而且擺在客廳很小氣的，還占空間(后部要留空)，個(gè)人建議喜歡的話可以買個(gè)單座的。
  　　慕斯這個(gè)假洋鬼子品牌建議別碰，不是說東西不好，主要是不值那個(gè)價(jià)。
  　　
  　　（1）建議不用太奢侈的地方：電視、煙機(jī)灶具。電視么，我覺得不論是從更新?lián)Q代的頻率，還是對高清有較高的要求來考慮，都沒必要買太好的，前者可以等等4k電視，我是后者，我自己裝了套投影。煙機(jī)的理由下面會(huì)說
  　　（2）建議舍得花錢的地方：
  　?。?）家電
  　?。?）側(cè)吸煙機(jī)比其他的效果都好。缺點(diǎn)是噪音略大，不過一般低風(fēng)量也夠用了。煙機(jī)灶具因?yàn)榧夹g(shù)含量不大，所以目前市場上產(chǎn)品的
  　　update：有些朋友說側(cè)吸效果并不好。我以自己用過幾個(gè)煙機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來看側(cè)吸確實(shí)好用。此外側(cè)吸的深度也解決了我等碰頭黨的問題啊…
  　　煙機(jī)好用不好用跟煙道關(guān)系很大，發(fā)現(xiàn)不好用的話不妨檢查下煙道，特別是開發(fā)商送的止逆閥有沒有換掉。
  　　
  　　換把
  　　
  　　
  　　
  　　
  　　軟裝我就不說了，這個(gè)根據(jù)個(gè)人的需要和家裝風(fēng)格來吧，裝修到軟裝，基本上家的品質(zhì)和功能也就固定了，軟裝的主要作用就是提升視覺的效果了。
  　　家裝真的是一個(gè)龐大的工程，其實(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)都能寫一大篇。能力和精力有限目前就寫了這些。
  0.75元 /平方米月 (已包含稅、費(fèi) )
  基礎(chǔ)條件
  小區(qū)封閉；
  有不少于小區(qū)住宅總建筑面積 3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房； 綠化率 30%以上(包括水面)；
  綠化、休閑活動(dòng)中心、場地 1000平方米以上； 固定活動(dòng)館所 200平方米以上；
  具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施； 體育活動(dòng)場地不少于一項(xiàng)設(shè)施。
  公共秩序維護(hù)
  1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人 24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于 10小時(shí)立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動(dòng)車登記換證。
  2、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行 24小時(shí)不間斷巡邏，不少于 8次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每 2小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
  3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
  4、對出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。
  5、5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施 24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。
  6、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
  7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。
  8、定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
  保潔服務(wù)
  1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃 1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭 1次。
  2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。
  3、公共樓道每天清掃 1次；扶手每天擦洗 1次，保持干凈整潔。
  4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
  5、按樓棟口收集垃圾，每天 2次。
  6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
  7、垃圾設(shè)施每天清潔 1次，無異味。
  8、公共區(qū)域玻璃每月擦洗 2次。
  9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
  10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。
  11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
  12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
  0.45元 /平方米月 (已包含稅、費(fèi) )
  基礎(chǔ)條件
  小區(qū)封閉；
  有固定管理服務(wù)用房； 綠化率 25%以上；
  綠化、休閑活動(dòng)中心、場地 500平方米以上；
  固定活動(dòng)館所 100平方米以上；有簡單的體育活動(dòng)器械、設(shè)施。
  公共秩序維護(hù)
  1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人 24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于 8小時(shí)立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動(dòng)車登記換證。
  2、按照規(guī)定路線和時(shí)間巡邏，其中夜間巡邏不少于 5次，每次巡邏不少于 1小時(shí)，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
  3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
  4、對出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。
  5、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
  6、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
  保潔服務(wù)
  1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃 1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每半個(gè)月擦拭 1次。
  2、公共樓道每天清掃 1次；扶手每周擦洗 2次，保持干凈整潔。
  3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
  4、按樓棟口收集垃圾，每天 1次。
  5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
  6、垃圾設(shè)施每周清潔 2次，無異味。
  7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗 1次。
  8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
  9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
  10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。

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• 133****0272

  四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
  0.35元 /平方米月(已包含稅、費(fèi) )
  基礎(chǔ)條件
  小區(qū)基本封閉；
  有固定管理服務(wù)用房；
  有簡單的綠地、樹木、植物。
  公共秩序維護(hù)
  1、配備門崗室，設(shè)專人 24小時(shí)值勤。對本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動(dòng)車登記換證。
  2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。
  3、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
  保潔服務(wù)
  1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域(硬化地面、主次干道)每天清掃 1次，干凈整潔。
  2、公共樓道每天清掃 1次；扶手每周擦洗 1次，保持干凈整潔。
  3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。
  4、按樓棟口收集垃圾，每天 1次。
  5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
  6、垃圾設(shè)施每周清潔 1次，無異味。
  7、公共區(qū)域玻璃每 2個(gè)月擦洗 1次。
  8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
  9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
  在四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，除基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)外，《辦法》中對房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和綜合管理服務(wù)也列出了相應(yīng)的規(guī)定，物業(yè)部門需符合所有條件，方能收取相應(yīng)的費(fèi)用。
  三、保潔服務(wù)
  1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃2次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭2次。
  2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。
  3、公共樓道每天清掃2次；扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。
  4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
  5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。
  6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
  7、垃圾設(shè)施每天清潔2次，無異味。
  8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。
  9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
  10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。
  11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
  12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
  二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.75元/月.平方米（已包含稅、費(fèi)）
  一、基礎(chǔ)條件：
  1、小區(qū)封閉；
  2、有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房；
  3、綠化率30%以上（包括水面）；
  4、綠化、休閑活動(dòng)中心、場地1000平方米以上；
  5、固定活動(dòng)館所200平方米以上；
  6、具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他一項(xiàng)以上安全防范設(shè)施；
  7、體育活動(dòng)場地不少于一項(xiàng)設(shè)施。
  二、公共秩序維護(hù)
  1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于10小時(shí)立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動(dòng)車登記換證。
  2、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于8次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
  3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
  4、對出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。
  5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。
  6、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
  7、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。
  8、定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
  三、保潔服務(wù)
  1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭1次。
  2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物。
  3、公共樓道每天清掃1次；扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。
  4、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
  5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。
  6、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
  7、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無異味。
  8、公共區(qū)域玻璃每月擦洗2次。
  9、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
  10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。
  11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
  12、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
  三級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.50元/月.平方米（已包含稅、費(fèi)）
  一、基礎(chǔ)條件：
  1、小區(qū)封閉；
  2、有固定管理服務(wù)用房；
  3、綠化率25%以上；
  4、綠化、休閑活動(dòng)中心、場地500平方米以上；
  5、固定活動(dòng)館所100平方米以上；有簡單的體育活動(dòng)器械、設(shè)施。
  二、公共秩序維護(hù)
  1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于8小時(shí)立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動(dòng)車登記換證。
  2、按照規(guī)定路線和時(shí)間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時(shí)，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。
  3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
  4、對出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。
  5、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
  6、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
  三、保潔服務(wù)
  1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報(bào)箱等每半個(gè)月擦拭1次。
  2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。
  3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。
  4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
  5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
  6、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無異味。
  7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。
  8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
  9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
  四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.35元/月.平方米（已包含稅、費(fèi)）
  一、基礎(chǔ)條件：
  1、小區(qū)基本封閉；
  2、有固定管理服務(wù)用房；
  3、有簡單的綠地、樹木、植物。
  二、公共秩序維護(hù)
  1、配備門崗室，設(shè)專人24小時(shí)值勤。對本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對外來機(jī)動(dòng)車登記換證。
  2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。
  3、消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。
  三、保潔服務(wù)
  1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。
  2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。
  3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。
  4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。
  5、垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。
  6、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無異味。
  7、公共區(qū)域玻璃每2個(gè)月擦洗1次。
  8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
  9、根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
  在四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，除基礎(chǔ)條件、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)外，《辦法》中對房屋管理、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理和綜合管理服務(wù)也列出了相應(yīng)的規(guī)定，物業(yè)部門需符合所有條件，方能收取相應(yīng)的費(fèi)用。

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相關(guān)問題

• 問 濟(jì)南物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容是什么 濟(jì)南物業(yè)管理?xiàng)l例有什么用
  答

  濟(jì)南市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《濟(jì)南市貫徹落實(shí)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉試行意見》的通知 濟(jì)房政字〔2003〕97號 各物業(yè)管理公司、房屋開發(fā)建設(shè)單位，各業(yè)主大會(huì)： 國務(wù)院第379號令頒布并于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，是我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)。這一法規(guī)的頒布施行，對促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。為推動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》在我市的貫徹落實(shí)，現(xiàn)將制定的《濟(jì)南市貫徹落實(shí)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉試行意見》印發(fā)你們，望認(rèn)真遵照實(shí)行。 二OO三年十一月四日 濟(jì)南市貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》試行意見 為深入貫徹落實(shí)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號，以下簡稱《條例》），促進(jìn)我市物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合我市開展物業(yè)管理工作的實(shí)際，對貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》提出如下試行意見： 一、建立業(yè)主大會(huì)制度，健全業(yè)主自治自律機(jī)制 （一）業(yè)主大會(huì)的成立條件 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，可以成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 （二）物業(yè)管理區(qū)域的劃分 1、按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目紅線范圍劃定。其中分期開發(fā)建設(shè)、總建筑面積超過30萬平方米的項(xiàng)目，共用設(shè)施設(shè)備可以區(qū)分開來的，由房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期紅線范圍及物業(yè)規(guī)模、業(yè)主自治管理需求等相關(guān)因素確定。 2、已建成的舊的住宅區(qū)由各區(qū)房產(chǎn)管理部門會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處根據(jù)房屋的共用設(shè)施設(shè)備、房屋管理的現(xiàn)狀及業(yè)主自治管理需求等因素確定。 （三）首屆業(yè)主大會(huì)的籌備與召開 1、已實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域 物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件后，開發(fā)建設(shè)單位或其受托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)書面報(bào)告房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門，成立首屆業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組由區(qū)房產(chǎn)管理部門、房屋所在地街道辦事處、部分業(yè)主、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)房產(chǎn)管理部門、街道辦事處、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，籌備組成員名單確定后，區(qū)房產(chǎn)管理部門和街道辦事處應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。 物業(yè)區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件后，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位不及時(shí)履行籌備義務(wù)的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主提議，可在區(qū)房產(chǎn)管理部門、街道辦事處指導(dǎo)下組成籌備組，并向物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位發(fā)出參加首屆業(yè)主大會(huì)籌備組的邀請，物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在10日內(nèi)無答復(fù)的，視為其放棄履行參加首屆業(yè)主大會(huì)籌備組的權(quán)利和義務(wù)。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，并組織召開首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)邀請居民委員會(huì)參加。 物業(yè)區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，籌備組應(yīng)在首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，組織業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)主代表。2、尚未實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)區(qū)域 尚未實(shí)行物業(yè)管理的物業(yè)區(qū)域需要成立業(yè)主大會(huì)的，由房屋所在地街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門及已售公房原產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、部分業(yè)主組成籌備組，組織成立首屆業(yè)主大會(huì)。 （四）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上業(yè)主投票權(quán)的確定 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中住宅物業(yè)按套計(jì)算，每套計(jì)一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計(jì)算，一百平方米以上的，每一百平方米計(jì)一票（不足一百平方米的部分四舍五入），一百平方米以下有房屋所有權(quán)證的，每證計(jì)一票。 （五）業(yè)主大會(huì)的備案及變更備案 經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和決議，業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。 業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)于變更后15日內(nèi)，依照前款規(guī)定辦理備案變更手續(xù)。 凡符合《條例》及《業(yè)主大會(huì)章程》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，由區(qū)房產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定使用和管理印章。 （六）業(yè)主自治自律機(jī)制 業(yè)主必須按《條例》及《業(yè)主大會(huì)章程》的規(guī)定履行自己的權(quán)利和義務(wù)；遵守《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和業(yè)主大會(huì)的決定。 業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的有效機(jī)制，應(yīng)當(dāng)按照《條例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的規(guī)定及《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》履行職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集，了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)有關(guān)決定的實(shí)施，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)維修基金。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，聽取居民委員會(huì)的建議，配合居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作。 （七）《條例》施行前已成立的業(yè)主大會(huì) 《條例》施行前已成立的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)分別按照《條例》和《業(yè)主大會(huì)章程》的規(guī)定規(guī)范履行各自的職責(zé)，并在下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)，將《業(yè)主委員會(huì)章程》修訂為《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。 二、全面落實(shí)前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理招標(biāo) 1、前期物業(yè)管理招標(biāo)由物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位依法組織實(shí)施。招標(biāo)人可委托專業(yè)物業(yè)管理咨詢公司編制招標(biāo)文件和招標(biāo)方案，有能力的也可自行編制。 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；總建筑面積在3萬平方米以下的住宅小區(qū)，經(jīng)房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 2、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報(bào)市房產(chǎn)管理局備案：（1）項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖；（2）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；（3）招標(biāo)文件和招標(biāo)方案。 3、評標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在市房產(chǎn)管理局監(jiān)督下，從物業(yè)管理行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。前期物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)過程應(yīng)在市房產(chǎn)管理局或市房產(chǎn)管理局委托房屋所在區(qū)房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督下進(jìn)行。 4、評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)根據(jù)投標(biāo)單位的投標(biāo)書、現(xiàn)場答辯和企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績等因素進(jìn)行綜合評標(biāo)。 企業(yè)資質(zhì)、管理項(xiàng)目情況和企業(yè)業(yè)績以房地產(chǎn)行政主管部門公示的企業(yè)信用檔案記載為準(zhǔn)。 5、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，持開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會(huì)的評標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料到市房產(chǎn)管理局辦理備案手續(xù)。招標(biāo)投標(biāo)符合《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定的，市房產(chǎn)管理局應(yīng)出具備案證明。 6、新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。 7、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售合同備案和房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)提交前期物業(yè)管理招標(biāo)備案證明。 （二）物業(yè)銷售 1、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在銷售（預(yù)售）房屋前，應(yīng)參照示范文本制定《業(yè)主臨時(shí)公約》。 2、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在銷售房屋時(shí)，向購房人明示《業(yè)主臨時(shí)公約》、前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)及前期物業(yè)管理招標(biāo)備案證明，并予以說明。 3、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與購房人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，購房人應(yīng)書面承諾遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》，并與物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位簽訂繳存維修基金協(xié)議，與物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。

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• 問 北京物業(yè)管理?xiàng)l例是什么 北京物業(yè)管理?xiàng)l例有什么內(nèi)容
  答

  北京市住宅小區(qū)業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。經(jīng)過數(shù)年醞釀、幾經(jīng)修改的北京物業(yè)管理?xiàng)l例于2010年10月1日起執(zhí)行。 第一章總則 第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 第三條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。 第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。 第二章 前期物業(yè)管理 第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。 物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。 第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。 第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積30至60平方米。 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時(shí)應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。 第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。 前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。 建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。 第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本。 第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料： (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料； (二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖； (三)竣工驗(yàn)收報(bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料； (四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄； (五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (六)業(yè)主名冊； (七)物業(yè)管理必需的其他資料。 全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。 第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： (一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員； (三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案； (四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)； (五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金； (六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施； (七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域； (八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。 決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。 第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會(huì)；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會(huì)。 第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。 籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

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• 問 物業(yè)管理?xiàng)l例是什么 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例有什么內(nèi)容
  答

  物業(yè)管理對每個(gè)購房者來說，都是購房因素中至關(guān)重要的一個(gè)考慮因素。物業(yè)管理?xiàng)l例是什么？廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定如何？ 1、物業(yè)管理?xiàng)l例概念釋義 物業(yè)管理?xiàng)l例是國家為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的管理?xiàng)l例。目的是為了明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。 現(xiàn)執(zhí)行版本的《物業(yè)管理?xiàng)l例》由2007年國務(wù)院修改版，自2007年10月1日起施行。 我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。與此同時(shí)，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。 在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。 2、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱“條例”）已經(jīng)廣東省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修訂通過，自2009年3月1日起施行。 條例的修訂實(shí)施，對于規(guī)范廣東物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧社區(qū)具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》相比，條例有哪些特點(diǎn)？近日，廣東省人大常委會(huì)法工委有關(guān)負(fù)責(zé)人對此作了解讀。 條例第五條： “街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)予以協(xié)助和配合?！? 解讀：按照條例的規(guī)定，基層組織介入小區(qū)事務(wù)主要是對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。業(yè)主大會(huì)成立后，則以業(yè)主自行管理為主，基層政府只有在業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的特殊情況下，經(jīng)業(yè)主要求才給予協(xié)助。 條例第七條： “物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域?！? 解讀：條例對物管區(qū)域劃分的細(xì)化體現(xiàn)在多個(gè)方面，比如對于舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，規(guī)定“由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域?！比绻嚓P(guān)主體對物業(yè)管理區(qū)域的劃定有爭議，則“由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會(huì)的意見后確定?！? 條例第十條： “房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?！? 解讀：條例在這里明確了那些“準(zhǔn)業(yè)主”的范圍，包括已經(jīng)合法占有該房屋的房屋買受人、受贈(zèng)人、拆遷補(bǔ)償人，但不包括承租人、借用人等不以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的占有房屋的人。至于婚姻、繼承等取得房屋所有權(quán)的人，由于涉及另外的法律關(guān)系，且在條例中難以列舉完全，而未作專門規(guī)定。 條例第十二條： “百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。” “已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求?！? “符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組?！? 解讀：條例的多項(xiàng)規(guī)定旨在解決業(yè)主大會(huì)籌備難的問題。進(jìn)一步明確了基層組織在業(yè)主大會(huì)籌備中的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)作用；規(guī)定了產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組的條件：或者是百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，或者是已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上。一般情況下，成立業(yè)主大會(huì)需要有百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，這主要是考慮到籌備業(yè)主大會(huì)需要有一定的民意基礎(chǔ)。而規(guī)定在物業(yè)交付比例達(dá)到百分之五十以上的情況下，業(yè)主也可以要求成立業(yè)主大會(huì)，不再有“百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名”的限制條件，則主要是為了防止小區(qū)大部分業(yè)主入住后，仍然遲遲未能成立業(yè)主大會(huì)。 條例第二十二條： “面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算?！? 解讀：《物權(quán)法》對業(yè)主表決采取了雙過三分之二和雙過半的計(jì)算規(guī)則。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主對籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。對制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)作出決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 但在實(shí)施過程中，人們對于“專有部分面積”、“建筑物總面積”、“業(yè)主人數(shù)”怎么計(jì)算產(chǎn)生了不同的理解，一些小區(qū)還因此產(chǎn)生糾紛。為解決實(shí)踐當(dāng)中遇到的問題，省條例對此作了細(xì)化。 條例第三十八條： “建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，**低不少于五十平方米，**高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房**低不少于十平方米，**高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。” “物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。 解讀：條例在這方面的規(guī)定，主要目的在于解決現(xiàn)實(shí)生活中存在的部分物業(yè)管理用房權(quán)屬不明的情況。此外，為了從制度上保障業(yè)主對物業(yè)管理用房及物業(yè)其他共有部分的合法權(quán)益，條例還明確了政府部門、建設(shè)單位的法律義務(wù)。根據(jù)條例的規(guī)定，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，按前述規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時(shí)予以公布。在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，房地產(chǎn)登記簿中應(yīng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。 條例相關(guān)規(guī)定： “物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納?！? “建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。” “物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示。” “物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。? “業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，以及共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。” 解讀：條例在這方面的詳細(xì)規(guī)定，目的在于防止建設(shè)單位隨意承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害，同時(shí)維護(hù)業(yè)主的知情權(quán)， 條例第五十四條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個(gè)月?！? “建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位、車庫。” 解讀：《物權(quán)法》規(guī)定了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的原則，條例對如何“首先滿足業(yè)主的需要”給予進(jìn)一步明確。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 解讀：根據(jù)該項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主不得隨意改變房屋的用途（既包括“住改商”，也包括“商改住”），這是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個(gè)基本準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項(xiàng)基本義務(wù)。但同時(shí)，對于“住改商”、“商改住”，條例也未一刀切地給予禁止，如果業(yè)主確實(shí)需要改變房屋用途，例如因下崗再就業(yè)需要將住房改為商鋪的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，還要征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。 條例相關(guān)規(guī)定：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主不得將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方，給其他相關(guān)業(yè)主帶來危害。 解讀：條例對此專設(shè)一項(xiàng)禁止性規(guī)定，旨在遏制不斷引發(fā)糾紛的此類現(xiàn)象。 同時(shí)，為了解決“房中房”執(zhí)法難的問題，規(guī)定在發(fā)生上述違法行為時(shí)，由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

• 問 鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例有什么內(nèi)容 鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例有什么用
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  對于每位業(yè)主而言，物業(yè)的重要性自不言語。但是，對于 發(fā)布部門：河南省鄭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì) 發(fā)布文號： (2007年11月1日鄭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過 2007年12月3日河南省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議批準(zhǔn)) 發(fā)布內(nèi)容： 第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。 第二條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。 本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。 本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。 第三條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。 第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實(shí)現(xiàn)市場化、專業(yè)化、科學(xué)化管理。 第五條 市、縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制。 第六條 市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 區(qū)(不含上街區(qū))房地產(chǎn)管理部門按照本條例規(guī)定的權(quán)限，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 城市規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林綠化、城市管理行政執(zhí)法、價(jià)格、民政、公安、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，并依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。 第八條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。 新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。 第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。 第十條 已建成物業(yè)，其管理區(qū)域已經(jīng)形成且無爭議的，可以繼續(xù)作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。 尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整，并向業(yè)主公告。 第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)： (一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的； (二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿十二個(gè)月的； (三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個(gè)月且業(yè)主總數(shù)在三十人以上的。 已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。 第十二條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡稱籌備組)。 第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居民委員會(huì)代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的二分之一。 籌備組組長由居民委員會(huì)代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于七日。 籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。 第十四條 籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作： (一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； (二)擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案； (三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； (四)確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案； (五)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起四十五日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第十五條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。 第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開三日前就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。 第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會(huì)成員等事項(xiàng)進(jìn)行表決。 第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)。 第十九條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容： (一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求； (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配； (三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用； (四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則； (五)物業(yè)管理爭議的處理方式； (六)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 管理規(guī)約對全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。 第二十條 業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)由三人以上單數(shù)組成，**高不超過十一人。每屆任期三年。

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• 問 長沙物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容是什么 長沙物業(yè)管理?xiàng)l例有什么新規(guī)定
  答

  廣大業(yè)主如何合理合法“炒”掉不滿意物業(yè)單位，同時(shí)保證生活秩序？在7月5日結(jié)束的第三屆中國物業(yè)管理長江論壇上，記者獲悉，今年長沙擬制定《長沙市物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)退管理辦法》等一系列法規(guī)，“炒”物業(yè)將有章可循。 6月2日，岳麓區(qū)銀洲公寓小區(qū)內(nèi)的公告欄上張貼著一張《緊急告示》。告示寫明，因小區(qū)業(yè)主欠繳水電及物業(yè)管理費(fèi)用約75萬元，長沙銀洲物業(yè)管理有限公司無力經(jīng)營，于6月1日退出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)撤離后，小區(qū)一片狼藉，連配電間備用的配電設(shè)施都不見了。 針對類似物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約，或雙方當(dāng)事人提前結(jié)束物業(yè)服務(wù)合同等情況，長沙住建相關(guān)部門正在醞釀制定《長沙市物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)退管理辦法》，明確物業(yè)項(xiàng)目退出條件、流程、新進(jìn)公司的接管等相關(guān)問題，建立物業(yè)管理項(xiàng)目退出機(jī)制，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)、有序退出所管小區(qū)，保證業(yè)主基本生活秩序，防止因無人管理而發(fā)生停水、停電等重大事故。 另外，為使質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)市場定價(jià)機(jī)制早日形成，改變部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)10年不變的困局，長沙市還擬出臺規(guī)定：根據(jù)當(dāng)?shù)?*低工資標(biāo)準(zhǔn)上漲比例，物業(yè)公司可相應(yīng)向價(jià)格主管部門申報(bào)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，如果**低工資標(biāo)準(zhǔn)上浮20%，物業(yè)收費(fèi)也可相應(yīng)上漲20%，當(dāng)然，這必須得到三分之二以上業(yè)主的同意。