何時(shí)是買(mǎi)二手房旺季 房齡年限有何重要性

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• 144****9282

  如今,全國(guó)樓市正處在“金三銀四”旺季。一、二線城市房?jī)r(jià)都在漲,尤其是二手房,例如,上海、南京等沿海的一、二線城市房?jī)r(jià)已到了“高燒”模式。一般購(gòu)房者選擇買(mǎi)二手房的原因,多側(cè)重關(guān)注房?jī)r(jià)、交通位置、戶型朝向及生活配套等。但購(gòu)買(mǎi)二手房,房齡也是購(gòu)房者值得關(guān)注的。那么,購(gòu)房者買(mǎi)二手房在房齡方面需要注意哪些呢? 房齡不要超過(guò)20年 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),銀行對(duì)于借款人的購(gòu)房的房齡有嚴(yán)格要求。一般房齡年限**高為20年,超過(guò)20年的二手房銀行基本不給予貸款,大部分銀行貸款的門(mén)檻是房齡20年以內(nèi),面積在60平方米以上的才給予貸款。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),要注意購(gòu)房的房齡,甚至有的銀行甚至要求房齡**高為15年。 房齡越久**空間小 購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),一般會(huì)發(fā)現(xiàn)房齡較長(zhǎng)的房源,都處于地段好、周邊配套成熟、交通線路密集的,自然房主是不肯輕易出手,價(jià)格也被太高好幾倍!其實(shí),二手房房齡長(zhǎng),周邊配套也相對(duì)于新房也老舊,因此,房屋的**空間也會(huì)逐年下降的,或許會(huì)出現(xiàn)貶值。 房齡越久物業(yè)成本越高 房屋入住后,在一段時(shí)間內(nèi)避免不了會(huì)有磨損。房齡使用年限增長(zhǎng),意味著實(shí)際有效使用年限在縮短,房屋會(huì)產(chǎn)生一定的維修費(fèi)用,從而增加物業(yè)維護(hù)成本,購(gòu)房者的購(gòu)房成本將源源不斷地增高。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:38

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎?二手房房齡到底有多重要?
  答

  現(xiàn)在很多人購(gòu)買(mǎi)了二手房后，都會(huì)在糾結(jié)二手房的產(chǎn)權(quán)年限，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)剩余年限決定著房屋所有權(quán)年限。如果二手房房齡太老，就沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的可能性，因此銀行不會(huì)放貸，再轉(zhuǎn)手不容易。那么，二手房的產(chǎn)權(quán)年限如何算呢?二手房產(chǎn)權(quán)年限計(jì)算?通常講二手房產(chǎn)權(quán)年限，指的是該套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市場(chǎng)上主流的房子有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、老公房。商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開(kāi)發(fā)商拿地之日算起。住宅的產(chǎn)權(quán)年限可以查看自己的產(chǎn)權(quán)證，而土地證則可以看出土地剩余使用年限。在這幾類房子中，商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開(kāi)發(fā)商拿地之日算起的，而老公房的產(chǎn)權(quán)是從交土地收益金開(kāi)始計(jì)算的。那么這些房子在二手房市場(chǎng)出售后，該怎么算剩余產(chǎn)權(quán)年限呢?房屋的產(chǎn)權(quán)分為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，其中房屋所有權(quán)是永遠(yuǎn)的，只要房子不倒，你就一直擁有它;土地使用權(quán)是有時(shí)間限制的，這跟土地的性質(zhì)直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產(chǎn)權(quán)年限也是指房子的土地使用年限。一套房子的產(chǎn)權(quán)年限是怎么計(jì)算的?不同的房子，產(chǎn)權(quán)年限有不同。1、商品房、經(jīng)適房和兩限房它們的產(chǎn)權(quán)年限是從開(kāi)發(fā)商拿地之日算起，準(zhǔn)確地說(shuō)，是拿到國(guó)有土地使用證那天算起。舉個(gè)例子，開(kāi)發(fā)商2005年拿地，購(gòu)房者2010年入手，那么這套房子的剩余土地使用權(quán)也就67年了，土地使用權(quán)到期時(shí)間是2000+70=2070年。2、老公房老公房的產(chǎn)權(quán)年限與以上三種房子不同，他的土地使用年限從名列前茅筆土地收益金開(kāi)始計(jì)算。老房子由于土地使用性質(zhì)不同，一般上市時(shí)要補(bǔ)交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是從本樓棟名列前茅套房上市之日算起的。舉個(gè)例子，一個(gè)建成于1980年的老公房小區(qū)，某棟樓在2000年名列前茅次出現(xiàn)了二手房交易，那么這棟樓的土地使用年限就從2000年開(kāi)始算起，到期時(shí)間是2070年。雖然經(jīng)適房和兩限房在上市的時(shí)候也要繳納土地收益金，但這兩種房子與老公房的土地使用年限計(jì)算方式不同，前兩種房子是從開(kāi)發(fā)商拿地之日算起，而老公房是從本棟樓名列前茅套房銷售之日算起。二、如何判斷二手房的真實(shí)年限1)靠譜的方法：到房產(chǎn)管理部門(mén)查檔。房屋拿地建房開(kāi)始，就會(huì)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)部門(mén)的房屋信息**準(zhǔn)確。2)觀察法：這種方法只能大體估計(jì)房屋年齡，如果是新裝飾過(guò)的房屋，可進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。3)從未轉(zhuǎn)手過(guò)的二手房可以查看產(chǎn)權(quán)證。從產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間大致能推斷出房屋時(shí)間的年限，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前推一兩年時(shí)間，如果是單位房則時(shí)間更長(zhǎng)，**少往前推兩三年時(shí)間。4)簽訂合同，規(guī)定房齡。購(gòu)房者可以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的不符，要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 二手房房齡多久可以買(mǎi)?買(mǎi)二手房房齡重要嗎?
  答

  房齡過(guò)大可能會(huì)遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問(wèn)題。1、影響房屋貸款房齡過(guò)大會(huì)影響房屋貸款評(píng)估值，同等條件下，房齡越大貸款年限可能越短。如下圖示，商業(yè)貸款和公積金貸款中貸款年限計(jì)算方法顯示，房齡越大，貸款年限越短。貸款年限計(jì)算方法舉個(gè)例子：25歲的單身小王商業(yè)貸款分別購(gòu)買(mǎi)一套房齡為25年和30年的住房，商業(yè)貸款**多能貸多少年？計(jì)算：50-25=25年<65-25=40年50-30=20年<25年<65-25=40年因此，房齡為25年的住房比房齡為30年的住房商業(yè)貸款年限多5年。2、土地使用年限短房齡越大意味著剩余土地使用年限越短，到期后需進(jìn)行土地續(xù)期。目前雖然房屋所有權(quán)年限為永久，但是土地使用年限**多為70年。一般來(lái)說(shuō)，房齡大的二手房其土地使用年限也比較短，因?yàn)橥恋厥褂媚晗奘菑拈_(kāi)發(fā)商拿地之日算起的。目前，關(guān)于土地使用年限到期的解決辦法還沒(méi)有出臺(tái)明確的法律規(guī)定。2017年兩會(huì)明確在續(xù)期法律出臺(tái)前，住宅土地使用權(quán)到期的，可采用“兩不一正?！边^(guò)渡性辦法免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期。3、居住成本增加房齡大意味著有效使用年限的縮短，購(gòu)房成本隨之增加。同時(shí)，房齡太大的話，房屋維修費(fèi)用可能會(huì)相應(yīng)的會(huì)增加，物業(yè)的維護(hù)成本可能也會(huì)相應(yīng)地增加。房齡大的可能還會(huì)遇到上下水管道使用的問(wèn)題，管道的老舊，還可能發(fā)生上下水不通。實(shí)際中，老房居住成本是否真的會(huì)比較新的房屋成本高，還得具體問(wèn)題具體分析。4、影響再次出售同等條件下，房齡較小的房屋折舊率小，易進(jìn)行再次轉(zhuǎn)售。

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• 問(wèn) ??二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎?二手房房齡有什么影響?
  答

  在新房越來(lái)越遠(yuǎn)郊化的今天，二手房異軍突起，在市面上比較常見(jiàn)。一些老舊二手房，由于地段好，價(jià)格也相對(duì)便宜，受到了不少人的青睞。買(mǎi)二手房，要注意很多問(wèn)題。今天，我們來(lái)講講二手房房齡長(zhǎng)短有什么影響。影響1：房子的剩余產(chǎn)權(quán)年限我們知道，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限一般為70年。例如，某二手房其開(kāi)發(fā)商1998年拿地，土地使用年限到期時(shí)間為2068年；該房子交付使用的日期為2000年。那么到了2017年，該房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限為51年（即2068年-2017年）。該房屋的房齡為17年（即2017年-2000年）。通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限就越短。PS：房齡和房屋產(chǎn)權(quán)年限及房產(chǎn)證日期很多人分不清房齡、房屋的產(chǎn)權(quán)年限以及房產(chǎn)證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個(gè)概念。房屋產(chǎn)權(quán)年限，也就是房屋土地的使用年限，即開(kāi)發(fā)商獲得地皮之日開(kāi)始計(jì)算的年限；房齡，則是自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限；房產(chǎn)證日期，則反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，它和真實(shí)房齡不是絕對(duì)相同的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的房子可能并非建成就賣(mài)出去了，一般而言，房產(chǎn)證日期和建成時(shí)間之間有個(gè)時(shí)間差，業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時(shí)間與樓房建成的時(shí)間相比有一定的滯后性。影響2：貸款年限買(mǎi)房貸款時(shí)，貸款年限會(huì)受到個(gè)人年齡等各方面的影響。買(mǎi)二手房采用商業(yè)貸款，貸款年限還會(huì)受到房屋年齡的限制。在同等的情況下，房齡越老，貸款的年限就越短。貸款年限短，月供就會(huì)相對(duì)較高，每個(gè)月的還貸壓力就會(huì)比較大。影響3：房屋剩余壽命房子和人一樣，都有壽命。住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過(guò)程中，會(huì)受到一定的磨損。二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩余的壽命也就越短，在居住一定年限后，可能就會(huì)變?yōu)槲７?，不能住人。影?：房屋維修費(fèi)用房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問(wèn)題也就越多，因此，就需要對(duì)房屋進(jìn)行修繕。進(jìn)行房屋維修時(shí)，需要耗費(fèi)一定的資金。通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的維修費(fèi)用也就越高。

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• 問(wèn) 二手房房齡重要嗎？
  答

  二手房房齡重要。因?yàn)榉魁g會(huì)影響到評(píng)估的價(jià)格，評(píng)估的價(jià)格不一樣，那么貸款的金額和年限也不一樣，二手房的貸款年限會(huì)受到房齡、貸款人年齡和法律法規(guī)規(guī)定的高年限等因素的影響，一般來(lái)說(shuō)，房齡越大，貸款年限就會(huì)越短。如果房齡超過(guò)了30年，那么獲貸的難度就會(huì)增大。

• 問(wèn) 買(mǎi)大齡二手房有何缺點(diǎn)？如何查二手房房齡？
  答

  一、“大齡”二手房有什么缺點(diǎn)？1、影響貸款年限在同等條件下，房齡越老，貸款年限就越短，月供就會(huì)相應(yīng)提高，每個(gè)月的還貸壓力就會(huì)比較大。有的銀行甚至?xí)?duì)二手房年齡進(jìn)行規(guī)定，超過(guò)25年或30年的老房子不能申請(qǐng)貸款。2、影響土地使用年限住宅的土地使用年限一般是70年，房屋所有權(quán)年限為永久，房齡過(guò)大的房子，土地使用年限自然就要短一些，一旦土地到期，要按相關(guān)流程進(jìn)行續(xù)期，甚至有可能需要交納土地出讓金。3、居住成本會(huì)增加房齡越老，房子所受到的磨損就越多，可能出現(xiàn)的問(wèn)題也就越多，如墻體剝落、房屋漏水等等，這樣就需要購(gòu)房者對(duì)房子進(jìn)行修理，維修費(fèi)用想必也是一筆不小的支出。4、居住舒適度降低房齡越老，意味著房屋距離現(xiàn)在越久遠(yuǎn)，以前的設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃包括環(huán)境、停車位、管理等方面都與現(xiàn)在人們的生活方式存在一定的差異，會(huì)給購(gòu)房后的生活帶來(lái)諸多不便，想要再次出租或者出售房屋，難度會(huì)增加許多。二、二手房的房齡如何計(jì)算？首先，購(gòu)房者要明確批地時(shí)間和竣工時(shí)間兩個(gè)概念，批地時(shí)間是指開(kāi)發(fā)商取得開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)證書(shū)記載的起始時(shí)間，竣工時(shí)間是指建筑工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用的日期；批地時(shí)間及竣工時(shí)間可以直接在房產(chǎn)證上看到，也可以由賣(mài)家持身份證、產(chǎn)權(quán)證書(shū)到國(guó)土局進(jìn)行查檔。而所謂房齡指的是房屋本身的年齡，通常從房屋（樓盤(pán)）竣工驗(yàn)收合格開(kāi)始算。舉個(gè)例子：一個(gè)樓盤(pán)的批地時(shí)間為1998年、竣工時(shí)間為2008年，那么，截止2018年，該樓盤(pán)的年齡為10年。三、“多大年齡”的二手房適合購(gòu)買(mǎi)？1、房齡比較短的房子慎買(mǎi)由于不滿兩年的房子需要交納增值稅，不符合滿五唯一條件的房子要交個(gè)人所得稅，而這兩項(xiàng)是二手房交易稅費(fèi)中占比比較大的部分，因此建議購(gòu)房者盡量不要選擇5年以內(nèi)的二手房。2、5~10年的二手房在二手房市場(chǎng)上，5-10的房子**受歡迎，因?yàn)檫@類房子的稅費(fèi)較低，且年齡不是過(guò)大，購(gòu)房者可以順利的申請(qǐng)貸款。需要注意的是2000年之前造的房子，特別是板樓，都是預(yù)制板頂子，買(mǎi)的時(shí)候檢查好有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題。3、10年以上的二手房慎買(mǎi)一是這類房子再過(guò)5-7年，房齡就接近20年了，如果購(gòu)房者到時(shí)想要出售，銀行是否愿意放貸都成問(wèn)題，即使能夠貸到款，額度相對(duì)也會(huì)低很多，且銀行可能會(huì)要求支付較高的**款，并且無(wú)法享受利率優(yōu)惠。二是這類房子年齡較大，居住舒適度比較差。

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