如何購買小產(chǎn)權(quán)房？

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• 144****4131

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  　　一、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
  　　二、法律效力：“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  　　1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  　　2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  　　3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  　　三、政策風(fēng)險：
  　　購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  　　購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

  查看全文↓ 2018-05-26 12:52:23
• 143****5278

  買了小產(chǎn)權(quán)房，果斷的退房。
  
  小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，不被國家認(rèn)可，不受法律保護(hù)。
  
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
  
  2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為

  查看全文↓ 2018-05-26 12:52:21
• 157****0302

  小產(chǎn)權(quán)房不是合法的登記產(chǎn)權(quán)，私下交易不受法律保護(hù)，你的權(quán)益不能保障，存在較大的風(fēng)險，不建議購買。

  查看全文↓ 2018-05-26 12:52:06

相關(guān)問題

• 問 ??如何購買小產(chǎn)權(quán)房？
  答

  已購小產(chǎn)權(quán)房者提出以下妥善處理辦法：1、已簽了深圳小產(chǎn)權(quán)房買賣合同但尚未獲得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在個人土地上建立且購房者非外地居民，鑒于能夠的政策風(fēng)險和法律風(fēng)險，可以懇求解除合同并退回已領(lǐng)取的購房款這是**間接的辦法。2、購置了外地居民的農(nóng)民房或從別人手上購置了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款曾經(jīng)領(lǐng)取且曾經(jīng)入住，但無法操持過戶的這種狀況就比擬費事，則要視詳細(xì)狀況而定。3、曾經(jīng)購置了個人土地上建造的房屋并獲得了外地鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地運用證明的，可以本人寓居或許出租，或許出售給有外地戶口的居民，這種狀況普通無風(fēng)險。4、在建的個人建立用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評價市場風(fēng)險和法律風(fēng)險之后則該當(dāng)依照現(xiàn)有的土地管理標(biāo)準(zhǔn)，完成土地征用手續(xù)，并依照商品住房項目的規(guī)則手續(xù)報批采取能夠的彌補(bǔ)措施。即使小產(chǎn)權(quán)房并不是正規(guī)合法房產(chǎn)，但是只要村集體政府表示房產(chǎn)是購房者從村集體轉(zhuǎn)出即可，這樣即可名正言順的表明小產(chǎn)權(quán)房是城中村改建的項目之一，這也是當(dāng)前**有效的一種形式。

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• 問 如何買小產(chǎn)權(quán)房？ 應(yīng)該如何正確購買小產(chǎn)權(quán)房
  答

  小產(chǎn)權(quán)房一般都是集體戶，現(xiàn)在的政策是不支持小產(chǎn)權(quán)房的，所以建議不要購買小產(chǎn)權(quán)房。如果非要購買產(chǎn)權(quán)聯(lián)系也就是去集體戶的管理部門改個名字而已

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• 問 購買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險 小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何購買
  答

  房價飆升帶來的不僅是樓市庫存的增加，更是開發(fā)商為了利益而建起“小產(chǎn)權(quán)房”。在房價遠(yuǎn)高于收入的今天，許多人工作多年也難得在一線城市甚至二線城市買一套屬于自己的房子，當(dāng)一套價格相當(dāng)便宜的小產(chǎn)權(quán)房擺在眼前，有多少人能抵擋劃算的“低價好房”呢？然后，一旦買下了小產(chǎn)權(quán)房，麻煩也隨之而來。 小產(chǎn)權(quán)房是什么？ 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 正是基于小產(chǎn)權(quán)房的上述特性，所以城鎮(zhèn)居民在購買小產(chǎn)權(quán)房是時，會承擔(dān)有很大的風(fēng)險： 第一、由于小產(chǎn)權(quán)房不具備商品房的法律性質(zhì)，所以法律中對商品房的規(guī)定是無法運用在小產(chǎn)權(quán)房的，所簽訂的購房合同也是不受法律保護(hù)的，一旦購房人和開發(fā)商出現(xiàn)了紛爭，購房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產(chǎn)權(quán)房放的質(zhì)量也相對的無法得到保障。 第二、一旦購房人與開發(fā)商簽訂了購房合約和交付款項后，如果上級部門要對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整改、拆除的話，那么購房人就會陷入既已交錢有無法得到房屋的境地;同時由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有合法的產(chǎn)權(quán)，購房者也無法得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。 第三、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實無法得到銀行貸款的支持，大連的開發(fā)資金沒有銀行和政府的相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管，一旦開發(fā)商資金出現(xiàn)了問題，那么這個項目就可能成為了爛尾工程，這對購房者是一個極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質(zhì)，房屋本身的質(zhì)量也無法得到保障。 第四、現(xiàn)在很多人買房是為了**，進(jìn)行房產(chǎn)投資，可是小產(chǎn)權(quán)房由于無法得到法律的認(rèn)可跟保護(hù)，無法辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以就算購買后也不能轉(zhuǎn)讓過戶。對房屋**有很大影響，是不能用于房產(chǎn)投資的。 買房是終身大事，一定要非常的謹(jǐn)慎，一步不小心，以后的生活就會完全變樣，在無法確認(rèn)自己能承擔(dān)那樣的風(fēng)險的基礎(chǔ)上，千萬不要輕易購買小產(chǎn)權(quán)房，如果你真的很想要這樣的產(chǎn)權(quán)房，那么你**好將戶口轉(zhuǎn)到該小產(chǎn)權(quán)房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。

• 問 購買小產(chǎn)權(quán)房如何才能貸款
  答

  和一般意義上的商品房相比,小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以小產(chǎn)權(quán)房的價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，價格低是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因?！　∪粘Ｉ钪胁簧倥笥褧驗樾‘a(chǎn)權(quán)房子便宜選擇購買，然而在我們進(jìn)行房屋交易過程中，房產(chǎn)證是必須要有的證件，如果沒有房產(chǎn)證，那么該房主就對該房子只有居住權(quán)，而并沒有使用權(quán)，自然也就不能將該房子進(jìn)行交易或者抵押?！　∮捎谛‘a(chǎn)權(quán)其實就是沒有產(chǎn)權(quán)，只有銷售方的出售合同并且沒有房管單位的認(rèn)同，該類房產(chǎn)一旦出現(xiàn)政策規(guī)劃房屋價值將會有很大的變化，因此銀行都不會做小產(chǎn)權(quán)房的抵押貸款。小產(chǎn)權(quán)房怎樣抵押貸款?　　《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產(chǎn)證明?！　”娝苤?，小產(chǎn)權(quán)房因為國家不承認(rèn)，也不予辦理登記手續(xù)，因此，小產(chǎn)權(quán)房是不可以在銀行進(jìn)行抵押貸款的，除非將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房后擁有產(chǎn)權(quán)證。然而，這并不代表著小產(chǎn)權(quán)房無法辦理抵押貸款。小產(chǎn)權(quán)房購買者可以在民間的擔(dān)保公司辦理抵押貸款或者個人借貸?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房抵押貸款，是指借款人找正規(guī)的貸款公司，抵押小產(chǎn)權(quán)房屋，進(jìn)行短期貸款周轉(zhuǎn)，到期歸還本金。大家都知道，小產(chǎn)權(quán)房屋因為不能上市交易，所以不能辦理銀行貸款，而且貸款是擔(dān)保公司所擔(dān)保的風(fēng)險較大，所以點位相對大產(chǎn)權(quán)房屋而言，利息也相對較高?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房能貸款嗎?小產(chǎn)權(quán)房貸款方法有哪些?相信介紹到這里大家都比較清楚，小產(chǎn)權(quán)房價格確實比商品房要便宜很多，但因為得不到法律的保護(hù)，產(chǎn)權(quán)不完整，風(fēng)險也是比較大的，所以大家要慎重考慮是否要選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。

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• 問 如何購買小產(chǎn)權(quán)房? 購買小產(chǎn)權(quán)房后不能過戶,該怎么辦?
  答

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。2、易出問題 維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

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