??如何購買小產(chǎn)權房？

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• 154****4957

  已購小產(chǎn)權房者提出以下妥善處理辦法：
  1、已簽了深圳小產(chǎn)權房買賣合同但尚未獲得產(chǎn)權證明，并且該房屋系在個人土地上建立且購房者非外地居民，鑒于能夠的政策風險和法律風險，可以懇求解除合同并退回已領取的購房款這是**間接的辦法。
  2、購置了外地居民的農(nóng)民房或從別人手上購置了有產(chǎn)權證明的“紅證房”，房款曾經(jīng)領取且曾經(jīng)入住，但無法操持過戶的這種狀況就比擬費事，則要視詳細狀況而定。
  3、曾經(jīng)購置了個人土地上建造的房屋并獲得了外地鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權證明或土地運用證明的，可以本人寓居或許出租，或許出售給有外地戶口的居民，這種狀況普通無風險。
  4、在建的個人建立用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構評價市場風險和法律風險之后則該當依照現(xiàn)有的土地管理標準，完成土地征用手續(xù)，并依照商品住房項目的規(guī)則手續(xù)報批采取能夠的彌補措施。
  即使小產(chǎn)權房并不是正規(guī)合法房產(chǎn)，但是只要村集體政府表示房產(chǎn)是購房者從村集體轉出即可，這樣即可名正言順的表明小產(chǎn)權房是城中村改建的項目之一，這也是當前**有效的一種形式。

  查看全文↓ 2019-05-02 23:09:59
• 155****4810

  通常所謂的小產(chǎn)權房主要指兩類：其一是經(jīng)過國家相關政府部門的土地、規(guī)劃、建設環(huán)節(jié)審批，建設在農(nóng)村集體建設用地上的城中村改造房;其二是未經(jīng)過任何國家相關部門和環(huán)節(jié)審批，建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。
  小產(chǎn)權房沒有不動產(chǎn)權證,很多有宅基地使用權證。宅基地使用權的轉讓一般需要同時具備幾個條件，例如，轉讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房;同一集體經(jīng)濟組織內部成員轉讓;受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;轉讓行為征得集體組織同意;宅基地使用權隨房一并轉讓。
  根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。另外，根據(jù)相關法律法規(guī)的要求，向不具備本集體經(jīng)濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認定無效，買受人主張出賣人承擔因房地產(chǎn)價格上漲造成的房屋差價損失的，人民法院應當全面考慮出賣人因土地**或者拆遷補償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。
  《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》日前發(fā)布，其中明確了相關工作的重大政策問題。前不久，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權房**新政策，小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證。目前，農(nóng)村集體土地的確權登記已完成70%-80%。
  《意見》提出，要嚴格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。
  《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序將農(nóng)民集體土地轉為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。
  《國土資源部關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》明文規(guī)定，嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，國土部下發(fā)的另一個通知也規(guī)定，嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理

  查看全文↓ 2019-05-02 23:09:44
• 146****2036

  小產(chǎn)權房如何買賣？
  小產(chǎn)權房常見的有二種：
  1、是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有，連外村農(nóng)民都不能夠買；
  2、是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。此類房產(chǎn)沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。沒有合法有效的產(chǎn)權證。小產(chǎn)權房的產(chǎn)權不完整，在小產(chǎn)權房買賣和轉讓的過程中易出現(xiàn)一系列問題和糾紛。因此，一般小產(chǎn)權房是不允許買賣的，但是堅決要賣的情況下，可以在集體成員內部交易。
  3、小產(chǎn)權房的交易，一般是一次性付清，不能辦理按揭貸款。由于所購小產(chǎn)權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和**也有很大影響。

  查看全文↓ 2019-05-02 23:09:28
• 154****3093

  一般來說，在絕大多數(shù)情況下小產(chǎn)權交易合同是無效的。也就是說，對于無效合同，如果進入法律程序，通常會作如下解決：
  首先，在合同被判定無效之后，買方應該把房子歸還給賣家，賣方應該將已經(jīng)收取的房款退還給購房者。其次，如果購房者在居住期間對房子進行了裝修等，應該做出估值，由賣方將該部分附加值補償給購房者。
  **后，如果賣方明知道國家法律不允許小產(chǎn)權買賣，而賣給了購房者，那么賣方也應該承擔一定的過錯責任。再有，如果遇到拆遷，購房者無法獲得補償?shù)?，需要通過法律途徑訴訟解決，當然了，這是一個漫長的過長，并且基本上沒有任何結果的。

  查看全文↓ 2019-05-02 23:09:14

相關問題

• 問 如何購買小產(chǎn)權房？
  答

  小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證?！　∫?、房產(chǎn)轉讓：“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響?！　《?、法律效力：“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：　　1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。　　2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效?！　?、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。　　三、政策風險：　　購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地?！　≠彿亢笕绻龅絿艺鞯夭疬w，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。

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• 問 如何買小產(chǎn)權房？ 應該如何正確購買小產(chǎn)權房
  答

  小產(chǎn)權房一般都是集體戶，現(xiàn)在的政策是不支持小產(chǎn)權房的，所以建議不要購買小產(chǎn)權房。如果非要購買產(chǎn)權聯(lián)系也就是去集體戶的管理部門改個名字而已

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• 問 購買小產(chǎn)權房有什么風險 小產(chǎn)權房應該如何購買
  答

  房價飆升帶來的不僅是樓市庫存的增加，更是開發(fā)商為了利益而建起“小產(chǎn)權房”。在房價遠高于收入的今天，許多人工作多年也難得在一線城市甚至二線城市買一套屬于自己的房子，當一套價格相當便宜的小產(chǎn)權房擺在眼前，有多少人能抵擋劃算的“低價好房”呢？然后，一旦買下了小產(chǎn)權房，麻煩也隨之而來。 小產(chǎn)權房是什么？ 小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。 正是基于小產(chǎn)權房的上述特性，所以城鎮(zhèn)居民在購買小產(chǎn)權房是時，會承擔有很大的風險： 第一、由于小產(chǎn)權房不具備商品房的法律性質，所以法律中對商品房的規(guī)定是無法運用在小產(chǎn)權房的，所簽訂的購房合同也是不受法律保護的，一旦購房人和開發(fā)商出現(xiàn)了紛爭，購房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產(chǎn)權房放的質量也相對的無法得到保障。 第二、一旦購房人與開發(fā)商簽訂了購房合約和交付款項后，如果上級部門要對鄉(xiāng)產(chǎn)權房進行整改、拆除的話，那么購房人就會陷入既已交錢有無法得到房屋的境地;同時由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有合法的產(chǎn)權，購房者也無法得到相應的拆遷補償。 第三、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實無法得到銀行貸款的支持，大連的開發(fā)資金沒有銀行和政府的相關部門進行監(jiān)管，一旦開發(fā)商資金出現(xiàn)了問題，那么這個項目就可能成為了爛尾工程，這對購房者是一個極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質，房屋本身的質量也無法得到保障。 第四、現(xiàn)在很多人買房是為了**，進行房產(chǎn)投資，可是小產(chǎn)權房由于無法得到法律的認可跟保護，無法辦理合法產(chǎn)權手續(xù)，所以就算購買后也不能轉讓過戶。對房屋**有很大影響，是不能用于房產(chǎn)投資的。 買房是終身大事，一定要非常的謹慎，一步不小心，以后的生活就會完全變樣，在無法確認自己能承擔那樣的風險的基礎上，千萬不要輕易購買小產(chǎn)權房，如果你真的很想要這樣的產(chǎn)權房，那么你**好將戶口轉到該小產(chǎn)權房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。

• 問 購買小產(chǎn)權房如何才能貸款
  答

  和一般意義上的商品房相比,小產(chǎn)權房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以小產(chǎn)權房的價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，價格低是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權風險購買小產(chǎn)權房的根本原因?！　∪粘Ｉ钪胁簧倥笥褧驗樾‘a(chǎn)權房子便宜選擇購買，然而在我們進行房屋交易過程中，房產(chǎn)證是必須要有的證件，如果沒有房產(chǎn)證，那么該房主就對該房子只有居住權，而并沒有使用權，自然也就不能將該房子進行交易或者抵押?！　∮捎谛‘a(chǎn)權其實就是沒有產(chǎn)權，只有銷售方的出售合同并且沒有房管單位的認同，該類房產(chǎn)一旦出現(xiàn)政策規(guī)劃房屋價值將會有很大的變化，因此銀行都不會做小產(chǎn)權房的抵押貸款。小產(chǎn)權房怎樣抵押貸款?　　《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》中明確指出小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證，而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產(chǎn)證明?！　”娝苤?，小產(chǎn)權房因為國家不承認，也不予辦理登記手續(xù)，因此，小產(chǎn)權房是不可以在銀行進行抵押貸款的，除非將小產(chǎn)權房轉化為大產(chǎn)權房后擁有產(chǎn)權證。然而，這并不代表著小產(chǎn)權房無法辦理抵押貸款。小產(chǎn)權房購買者可以在民間的擔保公司辦理抵押貸款或者個人借貸?！　⌒‘a(chǎn)權房抵押貸款，是指借款人找正規(guī)的貸款公司，抵押小產(chǎn)權房屋，進行短期貸款周轉，到期歸還本金。大家都知道，小產(chǎn)權房屋因為不能上市交易，所以不能辦理銀行貸款，而且貸款是擔保公司所擔保的風險較大，所以點位相對大產(chǎn)權房屋而言，利息也相對較高?！　⌒‘a(chǎn)權房能貸款嗎?小產(chǎn)權房貸款方法有哪些?相信介紹到這里大家都比較清楚，小產(chǎn)權房價格確實比商品房要便宜很多，但因為得不到法律的保護，產(chǎn)權不完整，風險也是比較大的，所以大家要慎重考慮是否要選擇購買小產(chǎn)權房。

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• 問 如何購買小產(chǎn)權房? 購買小產(chǎn)權房后不能過戶,該怎么辦?
  答

  小產(chǎn)權房屋國家三令五申，禁止買賣，任何買賣小產(chǎn)權房的行為都是無效行為。作為買受方，如果想要該房屋，可以不辦理過戶手續(xù)，直接使用，占有該房屋就可以了，如果不想要該房屋，可以要求確認合同無效，返還購房款。小產(chǎn)權房的問題：1、小產(chǎn)權房沒有房產(chǎn)證，流通受到限制。小產(chǎn)權房建設在集體土地上，不可對外銷售，沒有法律上的保障，拿不到產(chǎn)權證，對外的流通有所限制。2、小產(chǎn)權房拆遷后補償困難。小產(chǎn)權房多是違章建筑，因此很有可能被拆除，一般是不會得到國家

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