如何買小產(chǎn)權(quán)房？ 應(yīng)該如何正確購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房

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• 142****7582

  小產(chǎn)權(quán)房一般都是集體戶，現(xiàn)在的政策是不支持小產(chǎn)權(quán)房的，所以建議不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。如果非要購(gòu)買產(chǎn)權(quán)聯(lián)系也就是去集體戶的管理部門改個(gè)名字而已

  查看全文↓ 2019-01-08 15:27:23
• 146****5814

  所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2019-01-08 15:27:19
• 143****1021

  買房子是很多人會(huì)投資或自主的行為，手里有了一套房子后也能夠讓很多人安心。
  房子的類型有很多種，其中小產(chǎn)權(quán)房就是有一定法律風(fēng)險(xiǎn)的房子，人們擔(dān)心它的合法性。那么，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是否合法？
  
  
  
  
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  小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者有產(chǎn)權(quán)證，但是卻沒有房產(chǎn)證，這個(gè)所謂的一紙產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的。
  
  所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時(shí)也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購(gòu)買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人。
  
  正規(guī)合法的房屋必須是5證齊全的，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》缺一不可，而小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目有的連1個(gè)證都沒有，更不用說房產(chǎn)證了。
  
  
  
  
  那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  
  
  既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。
  
  
  
  當(dāng)然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴(yán)格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。
  
  小產(chǎn)權(quán)房有兩種性質(zhì)，一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上所建成的房子，這種房子只屬于農(nóng)村的集體所有者，外村村民是不可以購(gòu)買的。而另外一種小產(chǎn)權(quán)房則是在集體企業(yè)用地?；蚴钦加酶剡`法建設(shè)的房子。小產(chǎn)權(quán)房不可向非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能夠在集體成員的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  
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  國(guó)土資源部等多個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不予登記并發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效合同，不受國(guó)家法律保護(hù)。不論是自己寫協(xié)議也好，還是進(jìn)行公證，均不能改變小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，也不能把無效的合同變成有效。
  
  無效合同的后果是，合同從**一開始就沒有效力，合同各方要恢復(fù)到合同沒有簽訂之前的狀態(tài)。如發(fā)生經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。故建議您慎重考慮相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-01-08 15:27:14

相關(guān)問題

• 問 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn) 小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何購(gòu)買
  答

  房?jī)r(jià)飆升帶來的不僅是樓市庫(kù)存的增加，更是開發(fā)商為了利益而建起“小產(chǎn)權(quán)房”。在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于收入的今天，許多人工作多年也難得在一線城市甚至二線城市買一套屬于自己的房子，當(dāng)一套價(jià)格相當(dāng)便宜的小產(chǎn)權(quán)房擺在眼前，有多少人能抵擋劃算的“低價(jià)好房”呢？然后，一旦買下了小產(chǎn)權(quán)房，麻煩也隨之而來。 小產(chǎn)權(quán)房是什么？ 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 正是基于小產(chǎn)權(quán)房的上述特性，所以城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是時(shí)，會(huì)承擔(dān)有很大的風(fēng)險(xiǎn)： 第一、由于小產(chǎn)權(quán)房不具備商品房的法律性質(zhì)，所以法律中對(duì)商品房的規(guī)定是無法運(yùn)用在小產(chǎn)權(quán)房的，所簽訂的購(gòu)房合同也是不受法律保護(hù)的，一旦購(gòu)房人和開發(fā)商出現(xiàn)了紛爭(zhēng)，購(gòu)房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產(chǎn)權(quán)房放的質(zhì)量也相對(duì)的無法得到保障。 第二、一旦購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合約和交付款項(xiàng)后，如果上級(jí)部門要對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整改、拆除的話，那么購(gòu)房人就會(huì)陷入既已交錢有無法得到房屋的境地;同時(shí)由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有合法的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者也無法得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。 第三、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發(fā)實(shí)無法得到銀行貸款的支持，大連的開發(fā)資金沒有銀行和政府的相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)管，一旦開發(fā)商資金出現(xiàn)了問題，那么這個(gè)項(xiàng)目就可能成為了爛尾工程，這對(duì)購(gòu)房者是一個(gè)極大的損失，另外，由于開發(fā)商沒有資質(zhì)，房屋本身的質(zhì)量也無法得到保障。 第四、現(xiàn)在很多人買房是為了**，進(jìn)行房產(chǎn)投資，可是小產(chǎn)權(quán)房由于無法得到法律的認(rèn)可跟保護(hù)，無法辦理合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所以就算購(gòu)買后也不能轉(zhuǎn)讓過戶。對(duì)房屋**有很大影響，是不能用于房產(chǎn)投資的。 買房是終身大事，一定要非常的謹(jǐn)慎，一步不小心，以后的生活就會(huì)完全變樣，在無法確認(rèn)自己能承擔(dān)那樣的風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，千萬不要輕易購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如果你真的很想要這樣的產(chǎn)權(quán)房，那么你**好將戶口轉(zhuǎn)到該小產(chǎn)權(quán)房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。

• 問 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房如何貸款?個(gè)人買小產(chǎn)權(quán)房貸款應(yīng)該怎么貸？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房無法辦理公積金提取，可以用住房公積金貸款小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證住房公積金貸款的申請(qǐng)條件城鎮(zhèn)職工個(gè)人與所在單位必須連續(xù)繳納住房公積金滿一年借款人購(gòu)買商品房的，必須有不少于總房?jī)r(jià) 30 %以上的自籌資金作為房屋**款借款人有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、信用良好、有償還貸款本息的能力夫妻雙方都正常足額繳存住房公積金的，只允許一方申請(qǐng)住房公積金貸款一個(gè)家庭同一時(shí)間只能申請(qǐng)一次住房公積金貸款購(gòu)買一處住房貸款人須有本?。ㄊ校┏擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份

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• 問 ??如何購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房？
  答

  已購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房者提出以下妥善處理辦法：1、已簽了深圳小產(chǎn)權(quán)房買賣合同但尚未獲得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在個(gè)人土地上建立且購(gòu)房者非外地居民，鑒于能夠的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，可以懇求解除合同并退回已領(lǐng)取的購(gòu)房款這是**間接的辦法。2、購(gòu)置了外地居民的農(nóng)民房或從別人手上購(gòu)置了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款曾經(jīng)領(lǐng)取且曾經(jīng)入住，但無法操持過戶的這種狀況就比擬費(fèi)事，則要視詳細(xì)狀況而定。3、曾經(jīng)購(gòu)置了個(gè)人土地上建造的房屋并獲得了外地鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地運(yùn)用證明的，可以本人寓居或許出租，或許出售給有外地戶口的居民，這種狀況普通無風(fēng)險(xiǎn)。4、在建的個(gè)人建立用地上的商品住宅項(xiàng)目，在委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)之后則該當(dāng)依照現(xiàn)有的土地管理標(biāo)準(zhǔn)，完成土地征用手續(xù)，并依照商品住房項(xiàng)目的規(guī)則手續(xù)報(bào)批采取能夠的彌補(bǔ)措施。即使小產(chǎn)權(quán)房并不是正規(guī)合法房產(chǎn)，但是只要村集體政府表示房產(chǎn)是購(gòu)房者從村集體轉(zhuǎn)出即可，這樣即可名正言順的表明小產(chǎn)權(quán)房是城中村改建的項(xiàng)目之一，這也是當(dāng)前**有效的一種形式。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房不能買嗎?如何購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房子呢?
  答

  小產(chǎn)權(quán)當(dāng)然有很多不好。但是，為什么全國(guó)哪都有，北京就占到近30%的比重。如果有錢我可能也不會(huì)買小產(chǎn)權(quán)房，但是經(jīng)濟(jì)不允許啊。所以，一切都是自然形成的結(jié)果。存在的，就是合理的

  全部5個(gè)回答>
• 問 如何購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。　　一、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響?！　《⒎尚ЯΓ骸靶‘a(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：　　1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效?！　?、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效?！　?、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理?！　∪⒄唢L(fēng)險(xiǎn)：　　購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地?！　≠?gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

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