一般房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本項目有哪些?

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• 132****0625

  要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：
  
  1.土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。
  
  2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。
  
  3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。
  
  4.代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。
  
  以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
  
  1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。
  
  2.前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。
  
  3.基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。
  
  4.建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。
  
  5.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。
  
  6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
  
  從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。
  
  不含營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅。其中，營業(yè)稅和土地增值稅應(yīng)計入“營業(yè)稅金及附加”，土地使用稅和印花稅應(yīng)計入“管理費用”，它們都不是開發(fā)成本核算的范疇。

  查看全文↓ 2018-06-17 22:18:01
• 134****0462

  房地產(chǎn)成本是指房地產(chǎn)整個生產(chǎn)活動中造成的消費成本，以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應(yīng)用成本。房地產(chǎn)成本按照資金進入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。簡單來說，房地產(chǎn)成本主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、貸款利息、稅費及其他費用等8個部分。
  
  土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
  
  前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
  建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
  
  市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如**，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。
  
  管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。
  
  房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。
  
  稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
  其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。
  

  查看全文↓ 2018-06-17 22:17:56
• 142****4309

  
  一、土地取得成本
  　　土地取得成本，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。
  　　在實務(wù)中，通?？梢愿鶕?jù)管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設(shè)施費、拆遷補償費。
  　　1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等。
  　　2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
  　　3、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。
  　　4、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。
  　　二、前期工程費
  　　前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可費、招標代理費、臨時設(shè)施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
  　　在實務(wù)中，通?？梢愿鶕?jù)管理要求進一步分為勘察設(shè)計費、報批報建增容費、“三通一平”費、臨時設(shè)施費。
  　　1、勘察設(shè)計費
  　　包括勘測丈量費、規(guī)劃設(shè)計費、建筑研究用房費、其他?？睖y丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。建筑研究用房費：包括材料及施工費。
  　　2、報批報建增容費
  　　報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中**教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。增容費：包括水、電、煤氣增容費。
  　　3、“三通一平”費：
  　　三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
  　　4、臨時設(shè)施費
  　　臨時設(shè)施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用費、臨時圍擋。臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。
  　　三、建安工程費
  　　建筑安裝工程費，是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。
  　　1、建筑工程費
  　　建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括基礎(chǔ)造價、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內(nèi)精裝修費?；A(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。
  　　2、安裝工程費
  　　安裝工程費包括室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費、弱電系統(tǒng)費。室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。室內(nèi)設(shè)備及其安裝費：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；電梯及其安裝費；發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。弱電系統(tǒng)費：居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用等。
  　　四、基礎(chǔ)設(shè)施費
  　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。
  　　主要包括：室外給排水系統(tǒng)費、室外采暖系統(tǒng)費、室外燃氣系統(tǒng)費、室外電氣及高低壓設(shè)備費、室外智能化系統(tǒng)費、園林環(huán)境工程費、環(huán)境衛(wèi)生費。
  　　1、室外給排水系統(tǒng)費
  　　室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；雨污水系統(tǒng)費用。
  　　2、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用。
  　　3、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站
  　　4、室外電氣及高低壓設(shè)備費
  　　高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用。
  　　5、室外智能化系統(tǒng)費
  　　停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；電子巡更系統(tǒng)費用；電子公告屏費用等。
  　　6、園林環(huán)境工程費
  　　園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括綠化建設(shè)費、建筑小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施。綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
  　　五、配套設(shè)施費
  　　公共配套設(shè)施費，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。
  　　配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：
  　　1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；
  　　2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；
  　　3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；
  　　4、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。
  　　該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；**：建造成本及配套資產(chǎn)購置；球場；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。
  　　六、開發(fā)間接費
  　　開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。
  　　在實務(wù)中，通?？梢愿鶕?jù)管理要求進一步分為工程管理費、項目營銷設(shè)施建造費、物業(yè)管理完善費。
  　　1、工程管理費
  　　主要包括工程監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險費。工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；工程保險費。
  　　2、營銷設(shè)施建造費
  　　廣告設(shè)施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；其他。
  　　3、物業(yè)管理完善費
  　　包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。

  查看全文↓ 2018-06-17 22:17:49

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)公司
  答

  中國十大房地產(chǎn)開發(fā)商排行榜以凈資產(chǎn)排名（單位為億元）： 萬科（318.92）、華潤置地（338.05）、中海（322.20）、碧桂園（191）、世貿(mào)房地產(chǎn)（186.96）、合生創(chuàng)展（201.8）、瑞安（178.08）、遠洋（166.53）、富力（148.73）、招商（148.63）

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• 問 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)費用主要包括哪些？
  答

  1、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分： 土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用 從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤**大化的目標。 2、成本分解的過程 項目開發(fā)成本的控制與項目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點是一個過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動的體現(xiàn)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細劃到成本目標的過程。

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• 問 房地產(chǎn)有哪些公司？房地產(chǎn)開發(fā)公司和置業(yè)公司有什么區(qū)別
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)公司和置業(yè)公司的區(qū)別是：房地產(chǎn)公司是開發(fā)建設(shè)銷售房子的，置業(yè)公司只是代賣房子的。1、置業(yè)公司(Real Estate Co., Ltd)，區(qū)別于實業(yè)公司。實業(yè)通常是指農(nóng)工商產(chǎn)業(yè)，而置業(yè)則主要指房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)。2、置業(yè)公司在法律上并無明確的釋義，可以理解為直接從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一些公司，或,是接受房地產(chǎn)公司或者業(yè)主的委托，進行房地產(chǎn)的購銷業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司，是指從事地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。3、置業(yè)公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立的臨時附屬公司，主要負責(zé)此項目的開發(fā)、銷售等工作，等到該項目完工、售罄，此公司就會取消。一般置業(yè)公司的存在為2-3年。4、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也稱之為不動產(chǎn)，房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)不一定銷售，房地產(chǎn)置業(yè)公司一定有銷售。5、置業(yè)公司是指在房地產(chǎn)開發(fā)商得到樓盤代理權(quán) ，或私人業(yè)主將自己的樓盤托付給置業(yè)公司代理出租或者出售 ，置業(yè)公司主要經(jīng)營的是 一手房銷售 ，二手房代理銷售， 二手房出租， 代辦房屋買賣手續(xù)等。6、房地產(chǎn)開發(fā)公司是指樓盤開發(fā)和銷售 ，也就是一首樓盤的銷售， 指將樓盤開發(fā)后 一并銷售或者交給置業(yè)公司代理銷售， 如果是商鋪的話， 就吸引經(jīng)銷商投資或者入駐。

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• 問 中國都有哪些房地產(chǎn)開發(fā)公司?
  答

  多了,差不多有名的開發(fā)商都在這，還不包括和記黃埔、恒基兆業(yè)、新鴻基這些香港大牌公司，這些公司現(xiàn)在也在國內(nèi)狂買地。萬科、中海、綠地、廣州富力、合生創(chuàng)展集團有限公司、碧桂園、世茂集團、保利、華潤置地、遠洋地產(chǎn)、綠城、雅居樂、瑞安、新世界中國、龍湖集團、魯能置業(yè)、SOHO中國、金地、上置集團、金融街控股、合景泰富、復(fù)地(集團)、招商、上海陸家嘴、北京北辰、沿海綠色、首創(chuàng)置業(yè)、大連萬達、北京首都開發(fā)、大華、仁恒置地、融僑、卓達、恒大地產(chǎn)、凱德置地、上實地產(chǎn)、華遠、上海城投、陽光100、泛海建設(shè)、億達集團、新湖中寶、中華企業(yè)、卓越置業(yè)、上海中星、廣州城建、重慶金科、寧波銀億、珠海華發(fā)、杭州濱江、廈門住建、祈福新邨、中新地產(chǎn)、江蘇新城、鴻榮源、雅戈爾集團、四川藍光、上海新長寧、南京棲霞建設(shè)、農(nóng)工商房地產(chǎn)、福星惠譽、廈門建發(fā)、浙江金都、北京城投、奧園、萬通、上海上投、廣東珠投、寶龍集團、佳兆業(yè)、安徽元一、上海鵬欣、融科智地、天津泰達、上海城開、建業(yè)地產(chǎn)、廈門明發(fā)、名流置業(yè)、靜安置業(yè)、鑫苑置業(yè)、盛高置地、武漢地產(chǎn)開發(fā)投資、中糧地產(chǎn)、聯(lián)華國際、北京建工地產(chǎn)、上海愛家、天津津濱、上海寶華、青島海信、億城集團、深圳華僑城

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)公司給物業(yè)公司啟動費一般是多少
  答

  這個費用有具體相關(guān)部門在運作。 具體的不清楚。

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