房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅

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  一、自建自用房銷售。自建自用不繳納營業(yè)稅。自建銷售需要繳納建筑業(yè)營業(yè)稅和銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。自建建成自用的時(shí)候不交，以后出售或者轉(zhuǎn)讓的時(shí)候要繳納2道營業(yè)稅，即3%的建筑營業(yè)稅+5%的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。
  建筑業(yè)，屬于在中華人民共和國境內(nèi)從事應(yīng)稅勞務(wù)的行為，依法應(yīng)繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅率為3%。具體是指：建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè)。
  1． 自建自用建筑物，其自建行為不是建筑業(yè)的征稅范圍；
  2． 出租或者投資入股的自建建筑物，不是建筑業(yè)的征稅范圍；
  3． 管道每期集資費(fèi)（初裝費(fèi)）業(yè)務(wù)應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
  自建不動(dòng)產(chǎn)銷售，按全額計(jì)算繳納轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。建筑業(yè)營業(yè)稅的計(jì)算需要確定計(jì)稅價(jià)格=營業(yè)成本（或者工程成本）×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）
  例子：某房地產(chǎn)開發(fā)公司自建同一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)的商品房5棟，工程總成本為15880萬元；銷售自建商品房3棟，取得銷售收入28600萬元；另將其中的2棟作為辦公樓。當(dāng)?shù)匾?guī)定的建筑業(yè)利潤率為10%,則該公司上述業(yè)務(wù)營業(yè)稅的計(jì)算：
  銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=28600×5%
  自建行為按“建筑業(yè)”計(jì)算營業(yè)稅=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5
  二、銷售商品房。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》：銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%。
  2015年3月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

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• 147****7314

  一、房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅
  1.契稅
  建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。
  2.營業(yè)稅
  自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計(jì)繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5％稅率計(jì)繳營業(yè)稅。
  3.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加
  在繳納營業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和3％的教育費(fèi)附加。城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。
  4.城鎮(zhèn)土地使用稅
  房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計(jì)繳。
  年應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積（平方米）×適用稅額
  土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號(hào)）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
  5.房產(chǎn)稅
  以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。
  應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)余值×（1－10％～30％）×1.2％
  房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國稅發(fā)[2003] 89號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前不征收房產(chǎn)稅；但售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。
  6.車船使用稅
  以擁有自用的應(yīng)稅車船適用的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)、年稅額分別計(jì)稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60～320元，由納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。納稅人所在地，對(duì)單位是指經(jīng)營所在地，對(duì)個(gè)人是指住所所在地。
  7.土地增值稅
  以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
  計(jì)算公式：
  土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額
  應(yīng)納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率
  土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
  土地交易環(huán)節(jié)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
  增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
  企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免納土地增值稅。
  納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
  8.印花稅
  書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳印花稅。
  9.企業(yè)所得稅
  應(yīng)納企業(yè)所得稅額＝（收入總額－稅法準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額）×適用稅率
  稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。
  10.個(gè)人所得稅
  個(gè)人獨(dú)資或合資企業(yè)，按個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得的應(yīng)稅稅目，計(jì)繳個(gè)人所得稅。
  應(yīng)納稅額＝（全年收入總額－成本費(fèi)用以及損失）×適用稅率－速算扣除數(shù)
  個(gè)體工商戶的經(jīng)營所得應(yīng)納的個(gè)人所得稅，按年計(jì)算，分月預(yù)繳，由納稅人在次月7日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后3個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。

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• 135****7512

  1、對(duì)于你對(duì)外銷售的住宅:
  (1)、依新營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則之規(guī)定，按銷售不動(dòng)產(chǎn)論，以5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅。
  (2)、售房收入應(yīng)并入當(dāng)年收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅;
  (3)、依據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、國稅發(fā)[2009]31號(hào)文及你省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)就該文件的轉(zhuǎn)發(fā)文件及和其它相關(guān)文件清算你對(duì)外出售住宅所應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅。
  2、你用于自用的商鋪，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅(自用)和土地使用稅;若對(duì)外出租，則應(yīng)按12%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅、并按5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅。
  上述分析僅供參考，具體事宜咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)。

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相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅
  答

  （一）納稅人根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)擁有房屋產(chǎn)權(quán)按規(guī)定要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。（二）計(jì)算口徑根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)直轄市人民政府規(guī)定。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅?營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  一、房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅1.契稅建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。2.營業(yè)稅自建建筑物出售，按建筑業(yè)3％稅率計(jì)繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5％稅率計(jì)繳營業(yè)稅。3.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加在繳納營業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和3％的教育費(fèi)附加。城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1％。4.城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額計(jì)繳。年應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積（平方米）×適用稅額土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號(hào)）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。5.房產(chǎn)稅

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自建房產(chǎn)應(yīng)交哪些稅?營改增后銷售房屋發(fā)票稅率是多少
  答

  自建房自用不用交稅.以自建樓的相關(guān)成本入固定資產(chǎn)賬,要提折舊.15年后,將相關(guān)房產(chǎn)移交時(shí),先按建筑業(yè)交3%的營業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動(dòng)產(chǎn)交5%的營業(yè)稅及相關(guān)附加稅.這種做法有缺點(diǎn),因?yàn)榫湍壳暗姆績(jī)r(jià)趨勢(shì),15年后房產(chǎn)價(jià)值會(huì)比現(xiàn)在高,銷售不動(dòng)產(chǎn)是按公允價(jià)格計(jì)稅的,15年后計(jì)稅基礎(chǔ)可能會(huì)比現(xiàn)在大.但是會(huì)計(jì)處理比較簡(jiǎn)單.比較好的辦法是,先將自建房視同銷售,房產(chǎn)由你公司租回.先按建筑業(yè)交3%的營業(yè)稅及附加稅,再按銷售不動(dòng)產(chǎn)交5%的營業(yè)稅及相關(guān)附加稅.可以將因此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用計(jì)入租賃費(fèi)中按15年攤銷,避讓一定的所得稅.這種做法也有缺點(diǎn):就是對(duì)企業(yè)當(dāng)期的現(xiàn)金流影響較大,因?yàn)橄嚓P(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)太高,且會(huì)計(jì)處理比較復(fù)雜

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• 問 非房地產(chǎn)企業(yè)出售自建房產(chǎn)按什么比例繳納土地增值稅
  答

  應(yīng)繳土地增值稅稅金=增值額X適用稅率=【轉(zhuǎn)讓收入—（取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)土地的成本、費(fèi)用+新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目）】X適用稅率《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令【1993】第138號(hào)）第3條　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第7條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。第4條　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第6條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。第5條　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。第6條　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：1，取得土地使用權(quán)所支付的金額；2，開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3，新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5，財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。第7條　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額 的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。第8條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：1，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；2，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。第9條　有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：1，隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2，提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。第10條　應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地地稅局辦理納稅申報(bào)，并在地稅局核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。第11條　土地增值稅由地稅局征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向地稅局提供有關(guān)資料，并協(xié)助地稅局依法征收土地增值稅。第12條　未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

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• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)交哪些稅？營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要交哪些稅?
  答

  主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅一 取得土地環(huán)節(jié) 開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。1、契稅應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%）2、印花稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5?二 建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5?＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3?＋借款合同金額×0.05?三 銷售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

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