房產證上有未成年子如何處理

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• 133****7949

  房產證上有未成年人名字的過戶條件多：
  　　1、孩子監(jiān)護人簽字。
  　　2、孩子身份證或者戶口本.
  　　3、監(jiān)護人提供另外一套房子的證明。
  　　4、到公證處做拒絕保證書
  　　根據(jù)交易中心的規(guī)定，在交易過戶時，交易中心需要未成年人的法定監(jiān)護人到場簽字，即未成年人的父母必須到場簽字。
  　　表面上看，這個并不困難，但如果父母離婚，交易過戶就不簡單。如果父母離婚后，不直接撫養(yǎng)孩子的一方往往不予配合，導致房產無法出售，產權人無法真正實現(xiàn)自己對房屋的處置權利。
  　　因此，買方購買上述類型房產時，首先，要問清楚孩子的父母是否都能到場簽字。其次，買方如果碰到未成年產權人的監(jiān)護人不配合簽字的情況，首先可以通過訴訟的方式，要求賣方履行雙方簽訂的《買賣合同》，屆時法庭會評估本次房屋出售是否對未成年產權人有利，如果有利，則法庭會支持買方的訴請。此時，買賣雙方可以憑著法院出具的調解書或者判決書，前往交易中心辦理過戶手續(xù)，交易中心一般會予以認可并同意辦理相關的過戶手續(xù)。
  　　值得注意的是，賣方出售房屋的真實目的，往往是法庭考量出售行為對未成年產權人是否有利的重要參考，如房屋出售所獲得的前款是直接用于孩子出國教育或孩子的疾病治療等直接讓孩子受益的目的，往往會得到法庭認可，否則很難認定出售行為能得到法庭認定。所以，買方購房時一定要仔細查明。

  查看全文↓ 2018-06-21 22:21:50
• 133****0631

  房本的“房主”。專家認為，房產證上寫子女的名字并非明智之舉。對以后孩子自己成年后買房，將會受到一定的影響之外。如果家庭出現(xiàn)變故，家庭財產分割等問題上還將存在一定的隱患，所以，大家需慎重對待。
  
  
  
  案例：本來圖省事，其實更麻煩
  
  市民陳先生夫妻婚后生育一兒子，為了改善住房條件陳先生賣了自己單位分配的福利分房，購買了一套位置較好的學區(qū)房。夫妻二人考慮為了省以后房子再過戶給孩子的麻煩，不如將這套剛買的學區(qū)房直接寫孩子的名字，于是二人直接將該房子登記在了兒子名下。但由于孩子未成年，合同無法自己簽定，夫妻二人仍做為監(jiān)護人提供了監(jiān)護證明代簽了名字，房產證順利辦成了孩子的名字。二年后，陳先生單位改制，自己做起了生意，為了周轉資金，陳先生欲將購買的這套學區(qū)房向銀行抵押貸款，但到房管局辦理登記時，房管局工作人員告知陳先生不能辦理抵押登記，原因是根據(jù)《未成年人保護法》及《民法通則》的相關規(guī)定，監(jiān)護人不得損害未成年人的合法權益將其房產為第三方做擔保。
  
  遇到相似麻煩的還有市民王先生，2008年他通過58同城購買了一套商品房，并在房產證上寫了自己和兒子兩個人的名字。轉眼5年過去，兒子想貸款購買一套商品房作為婚房，但在咨詢房管局和銀行后得知自己算是二套房，不能享受首套房的優(yōu)惠政策。此時王先生想把兒子的名字在房產證上去掉，但根據(jù)目前的房產政策，共有的房產一方想去掉自己的名字只能通過買賣或贈與的方式過戶到一方的名下，買賣和贈與都要繳納相應的稅費。本來實際沒有什么交易，還要多花那么多稅費。
  
  分析：法律保護未成年人的財產權利
  
  根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定：“監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產?！薄段闯赡耆吮Ｗo法》第五條規(guī)定：“國家保障未成年人的人身、財產和其他合法權益不受侵犯。”以上法律明確規(guī)定了監(jiān)護人處分未成年人財產的限制條件，即必須為未成年人利益，這里的“不得處理”我們理解應當是指廣義的處分行為，具體針對房屋而言，應當包括轉讓、抵押等行為。
  
  上述案例中，陳先生將登記于兒子名下的房產向銀行貸款提供擔保明顯損害了未成人的合法權益，因此房管局工作人員對陳先生的房屋抵押登記申請做出了不予登記的決定。
  
  濟南市住房保障和房產管理局工作人員介紹，在實際業(yè)務辦理中類似上述案例的情況很多，還有出售未成年人購房的，其目的也不能損害未成年人的合法權益。在處分未成年人房產時，未成年人除提供監(jiān)護人證明外，還應提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。
  
  如何為未成年人購房?
  
  根據(jù)《房屋登記辦法》第14條規(guī)定：“未成年人的房屋，應由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應當提交證明監(jiān)護人身份證材料;因處分未成年人房屋申請登記的，還應當提供為未成人利益的書面保證。”
  
  因此在為未成年人購房時應注意，在簽定購房合同時，應由未成年人父母代為辦理，購房人處填寫子女姓名，其代理人處備注為監(jiān)護人，監(jiān)護人應簽字按手印。辦理房屋登記時，應出具其監(jiān)護人身份的證明，如父母的身份證明(能證明監(jiān)護關系的戶口本或出生證明)、公證文書、法院的法律文書等。
  
  為了保護未成年人的合法權益，法律還設置了監(jiān)護制度?！睹穹ㄍ▌t》第十六條規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護能力的，由下列人員中有監(jiān)護能力的人擔任監(jiān)護人：(一)祖父母、外祖父母;(二)兄、姐;(三)關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監(jiān)護責任，經(jīng)未成年人父母所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的。對擔任監(jiān)護人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決?！?/span>

  查看全文↓ 2018-06-21 22:21:08
• 138****1882

  未成年人房產辦理過戶所需材料：
  1.在遞件時，賣方為未成年人，需要所有監(jiān)護人到場，除提供產權人身份證及產權證外，還需要提供監(jiān)護人身份證、戶口本、結婚證，如果孩子的戶口沒有和父母的在一起，則還需要開具監(jiān)護證明及孩子的戶口本或出生證明。
  2.辦理過戶時，如果業(yè)主本人不能到場，需要委托有行為能力的成年人，提供公證委托書、受托人身份證。
  業(yè)主為未成年人時，法定監(jiān)護人在房屋售賣過程中需全程陪同業(yè)主辦理房屋買賣手續(xù)。
  房產辦理過戶流程：
  一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結清給賣方。
  二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
  20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結清給賣方。
  三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。
  四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。
  房產證辦理過戶所需時間：
  材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之后，會有一個回執(zhí)單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記受理后次日起)。
  房產過戶所要繳納的費用：
  交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。
  1、契稅：基準稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
  普通住宅征收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
  2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。
  根據(jù)2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。
  3、印花稅
  第一種是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據(jù)，稅率為0．05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0．03%；
  第二種是定額稅率，適用于房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。
  4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
  征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
  注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
  5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
  此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按實際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
  注意：資金監(jiān)管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監(jiān)管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。

  查看全文↓ 2018-06-21 22:20:26
• 136****4789

  有未成年人名下的房屋辦理抵押貸款，非常困難。只能證明貸款的用途是用于未成年所需才能辦理，例如學習，醫(yī)療等用途，投資不能會被認為是貸款的理由

  查看全文↓ 2018-06-21 22:19:47
• 136****1631

  房產證上去名字及辦理費用與房產證加名字的流程是大致相同的，相當于房產權利的部分轉移，主要分為三種情況：
  一、有房無貸
  辦理流程是：
  1、帶好三證（結婚證、身份證、房產證）正本及復印件。
  2、去房屋所在地區(qū)的房地產交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的，窗口工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個號碼，然后憑號碼去相關窗口辦理。
  3、辦理房產證上加名字所需費用：110元手續(xù)費，明細如下：80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費，如順利20天后可拿到新的房產證。
  4、新房產證可以設定密碼，房地產交易中心會告知你一個初始密碼，之后可自行更改。
  二、有房有貸
  辦理流程是：
  1、先去銀行辦理抵押變更手續(xù)（具體事宜請咨詢各銀行）。
  2、辦理房產證上加名字所需費用：除支付上述110元手續(xù)費外，如貸款是純公積金的，還需另外支付100元；如貸款是組合形式的（公積金+商業(yè)貸款），還需另外支付200元。
  3、其他步驟同“有房無貸”。
  三、如果還沒有結婚或者沒有直系血源關系的，需要在房產證上加名字，情況會復雜很多，因為那將視為房屋買賣，需要交如下費用。
  1、每平方米2.5元交易費。
  2、不滿5年，5.5%的營業(yè)稅加1%個調稅（時間段從產證發(fā)證日期到交易日未止），滿5年則不需要。
  3、萬分之5的印花稅。
  4、4本合同，每本約5元（各區(qū)交易中心不一樣）。
  5、男方轉讓50%，所有的稅按市場價格計算，如果100萬的房子記稅值就是50萬。
  6、產證上有幾人轉讓的，產證權益按平均分。
  本回答由經(jīng)濟金融分類達人 張玲推薦舉報| 答案糾錯 | 評論 4 15
  
  超潔359
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  什么地方的？
  一般要監(jiān)護人共同去辦理的，未避免侵害未成年人的權益
  追問
  南京，如果離婚的，房產證上是小孩和父親的名字。請問怎么處理？
  追答
  先看孩子撫養(yǎng)權在哪，如果在父親那，那他的父親就是合法的監(jiān)護人，沒什么問題了，如果監(jiān)護權在母親那，具體還要看法院判決了，未成年人的合法權益是不能侵犯的，要監(jiān)護人共同去辦理；
  需要先確定監(jiān)護人是誰
  追問
  他父親是監(jiān)護人，如果拿這套房子去做貸款，怎么處理未成年人存在這個問題。
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  evade2 | 發(fā)布于2011-03-11 舉報| 評論 4 5
  加名字可以按照“贈與”辦理，不能用“買賣”。
  去名字就麻煩了！
  1、未成年人沒有民事行為能力，必須由監(jiān)護人作為代理。
  2、接著就是既不能自己“買賣”給自己，又不能自己“贈與”自己。
  所以，法理上是不可以的。
  不過估計實際操作中會變通的，**好去名字，不叫任何稅費。

  查看全文↓ 2018-06-21 22:19:15

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• 問 房產證上有未成年子如何處理?如何去掉未成年人在房產證上的名字？
  答

  好處是，以后省去過戶稅費，孩子有了依靠和根本。壞處是，孩子未成年，萬一有天父母想賣掉未成年子女名下住房，會很麻煩！孩子有了住房，以后大了成年了，想買屬于自己合心的住房，算二套，繳納契稅3%以上，貸款利息高1.1倍，個別地域，未婚單身不允許購買自己名下二套房。

  全部3個回答>
• 問 房產證上有未成年子如何處理?房產證上加未成年子女名字的利弊是什么?
  答

  房產證上有未成年人的名字一般不可以去掉，除非有證據(jù)證明是為未成年的利益。房產證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現(xiàn)行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權利歸屬的法定公示方法。2011年8月下旬稅務部門表示房產加名按房價一半征契稅 。2013年4月，北京市住建委稱，為防止虛假房屋買賣等行為，保障房屋交易安全，今后北京購房人拿到的房產證將可自愿并免費設立密碼，房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業(yè)務時，須提供密碼才可辦理。預計于2013年下半年實施。

  全部3個回答>
• 問 房產證上有小孩名字如何出售?房產證上有未成年孩子的名字，房產能買賣嗎
  答

  產證上有小孩子名字的房子不可以賣如果你說的小孩是未成年人只能等他成年才可以

  全部4個回答>
• 問 未成年人如何去買房?未成年可以辦房產證嗎?
  答

  房產證辦理流程一般程序（1）買賣雙方進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。（2）買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會給買方發(fā)放房產賣契，原則上房產證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產權登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。（3）辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產交易所發(fā)給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復印件、、身份證復印件、《房屋所有權轉移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。（4）經(jīng)房地產管理部門審查驗證后，買方可領取房地產權證。

  全部3個回答>
• 問 房產證上有小孩名字如何出售?房產證上有未成年孩子的名字，房產能買賣嗎
  答

  房產證上可以只寫小孩的一個名字（未滿十八周歲），不過萬一你要在孩子未成年期間，想買房就會遇到一些麻煩，未成年人不能親自到場辦理房產轉移登記，需要監(jiān)護人辦理相關手續(xù)。和辦里未成年人房產權屬登記相比，辦理未成年人的房產轉移登記手續(xù)就要復雜些，根據(jù)《民法通則》規(guī)定，監(jiān)護人應當履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產。也就是說，除非將出賣孩子房產獲得的款項用于孩子的讀書、留學、治病等事項，否則你無權處理這套房產。當然，如果你認為自己出售這套房產確實是為了孩子的利益，那么，你就必須到公證機關做這方面的聲明公證。有了公證后，你才有可能為孩子出售這套房產。所以**好不要在房產證上單獨寫孩子一個人的名字。

  全部3個回答>