??房產(chǎn)抵押貸款有風(fēng)險嗎

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• 143****7858

  房子抵押貸款如果可以按時還款就沒有風(fēng)險。銀行在貸款時都會先考察貸款人的還款能力強弱

  查看全文↓ 2018-06-29 16:22:49
• 145****2613

  您抵押給正規(guī)貸款機構(gòu)，也沒有拖欠，不涉及風(fēng)險

  查看全文↓ 2018-06-29 16:22:26
• 154****0208

  當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險
  1、內(nèi)部操作風(fēng)險。
  一是信貸人員風(fēng)險意識不夠強，總認為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)保基本不會出現(xiàn)風(fēng)險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時，銀行可以通過對抵押物行使權(quán)力而收回款項。正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風(fēng)險的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險會危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會影響其法律效力和實現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進行現(xiàn)場真實性調(diào)查、未進行認真的事前盡職調(diào)查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場價格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準(zhǔn)入不嚴謹，貸后管理失效。
  2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險。
  一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進行項目開發(fā)，政府會無償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。
  3、無效抵押行為風(fēng)險。
  一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風(fēng)險。二是共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，將會使貸款人行使抵押權(quán)利無效。
  4、抵押物價值下跌風(fēng)險。
  一是隨著經(jīng)濟環(huán)境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風(fēng)險，在借款人申請貸款時，評估機構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評估價格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險。
  5、抵押登記不完備風(fēng)險。
  一是銀行未及時辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時，銀行權(quán)利無法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險。
  6、抵押物處置風(fēng)險。
  一是由于我國法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時難于實現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經(jīng)濟環(huán)境不景氣的影響還會出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對抗的風(fēng)險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價格。
  7、抵押物滅失風(fēng)險。
  若貸款人未按規(guī)定對房地產(chǎn)抵押物進行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導(dǎo)致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險。

  查看全文↓ 2018-06-29 16:22:00
• 132****5040

  （一）對抵押物價值過高評估 　　一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。 　　
  （二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險 　　這一方面主要是由于評估師或評估機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?　　
  （三）忽視抵押貸款項目的可行性評估 　　房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。 　　
  （四）評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬 　　在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。 　　三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于**有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構(gòu)對貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構(gòu)往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構(gòu)的封殺。 　　銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險。 　　
  （五）評估師隊伍素質(zhì)參差不齊 　　在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構(gòu)應(yīng)該對貸款負有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實際操作中，評估師或評估機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經(jīng)濟損失，然而評估師或評估機構(gòu)并不會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會把評估機構(gòu)告上法庭。 　　
  （六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性 　　雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機構(gòu)實力不強，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權(quán)時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟損失。總的說來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

  查看全文↓ 2018-06-29 16:21:36
• 154****6793

  跟銀行座房屋抵押貸款，如果你按期還款的話沒有什么風(fēng)險，就是付出利息的事。

  查看全文↓ 2018-06-29 16:20:58

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)抵押貸款有什么風(fēng)險
  答

  1.違約風(fēng)險違約風(fēng)險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導(dǎo)致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。2.流動性風(fēng)險流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動性風(fēng)險體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。3.經(jīng)濟周期風(fēng)險經(jīng)濟周期風(fēng)險是指在國民經(jīng)濟整體水平周而復(fù)始的波動過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟周期具有更高的敏感性。4.利率風(fēng)險利率風(fēng)險是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價值帶來的風(fēng)險，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險深圳房產(chǎn)抵押貸款，可以申請房子評估價值的80% 高達30年，交給我們請放心

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• 問 房產(chǎn)抵押貸款有哪些風(fēng)險？
  答

  房產(chǎn)抵押貸款可能存在的風(fēng)險：　　(一)租賃權(quán)對抗的風(fēng)險　(二)抵押登記權(quán)的風(fēng)險　　(三)土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險　　(四)土地用途變更的風(fēng)險　(五)在建工程抵押的風(fēng)險　　(六)共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險　(七)抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險　(八)房產(chǎn)處置執(zhí)行難

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• 問 房子抵押有風(fēng)險嗎？ 房產(chǎn)證抵押有什么風(fēng)險 ?
  答

  房產(chǎn)證抵押的風(fēng)險：1，首先要明確的是房產(chǎn)證是抵押的對方是誰，如果是個人與個人抵押的話，則你需要明白的是，房產(chǎn)證抵押不等于房產(chǎn)抵押。因此在房產(chǎn)證抵押時一定要簽定一份《房產(chǎn)抵押借款合同》，對借款金額、是否支付利息或利率標(biāo)準(zhǔn)、還款期限、還款方式、抵押物及抵押登記的辦理以及違約責(zé)任等內(nèi)容作出明確具體的約定，并在合同簽訂后到房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。2，要妥善保管好自己的房產(chǎn)證、身份證等證件，不要輕易泄露個人的重要信息，以防遭人盜用和“克隆”;有借款給別人時時，應(yīng)不為高額利潤所誘惑，更不能單憑房屋產(chǎn)權(quán)證明和嫌疑人一面之詞就輕易簽訂借款合同,。3，要按照房產(chǎn)證上的地址，登門了解房主的情況，同時要核實房產(chǎn)證的真假以及借款人是否為房地產(chǎn)權(quán)利人;銀行信貸人員應(yīng)加強貸前調(diào)查，尤其要對貸款人的真實身份進行嚴格審查，不僅核對姓名、性別、民族、出生日期、住址、公民身份證等項目，還要核對照片。

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• 問 ??想問一下一般房產(chǎn)抵押有風(fēng)險嗎？
  答

  購買抵押房是有很大風(fēng)險的，如果債務(wù)人不還錢的話，房子可能被拍賣，你有可能錢房兩空。一般購買抵押房會要求出賣人將欠款還上，辦理解押手續(xù)，等該套房屋沒有抵押權(quán)時，再辦理買賣手續(xù)。

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• 問 抵押貸款有什么風(fēng)險? 房屋抵押貸款的風(fēng)險有哪些？
  答

  一般一個月之內(nèi)。公積金貸款辦理流程：1、貸款人申請住房公積金貸款需到銀行提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實提供下列資料：(一)申請人及配偶住房公積金繳存證明;(二)申請人及配偶身份證明(指居民身份證、常住戶口簿和其他有效居留證件)，婚姻狀況證明文件;(三)家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明及其它對還款能力有影響的債權(quán)債務(wù)證明;

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