??預(yù)售房轉(zhuǎn)讓要辦哪些程序呢

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• 144****4566

  目前商品房開發(fā)，普遍采用預(yù)售的銷售方式，即開發(fā)商在房屋建造期間，就在市場上公開預(yù)售房屋?，F(xiàn)在經(jīng)常有一些預(yù)購商品房的人，由于種種原因，在房屋交付使用之前，即有意將房屋轉(zhuǎn)手出售，也就是人們通常所說的轉(zhuǎn)讓“樓花”，那么這部分購房者想要轉(zhuǎn)讓所預(yù)購房屋應(yīng)按什么程序去辦理呢？
  　　按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件，首先是《商品房預(yù)售契約》應(yīng)在有效期之內(nèi)。在具備這一前提條件后，其辦理程序如下：
  　　1、轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同(一式兩份)，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓人的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。其中，轉(zhuǎn)讓金額與原預(yù)售契約價款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。
  　　2、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報市房屋土地管理局審批。
  　　3、交易管理部門對批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。按預(yù)售合同金額的2%收取手續(xù)費，由轉(zhuǎn)讓方支付。轉(zhuǎn)讓合同加蓋“預(yù)售登記專用章”。其中兩份貼有印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方／受讓方各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持預(yù)售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。
  　　4、商品房預(yù)售登記后，購房人(個人)要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系可在預(yù)售契約上更名，辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明。其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按轉(zhuǎn)讓程序辦理。
  　　預(yù)售商品房需要轉(zhuǎn)讓時，由于是個人之間的交易行為，因此交易雙方成交的前提首先是雙方取得信任。雙方對房屋的成交價、房屋的品質(zhì)、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況等都要有明確的認(rèn)知，但由于這種行為畢竟不屬于購房人與企業(yè)之間發(fā)生的關(guān)系，因此為了穩(wěn)妥起見，此種交易**好是委托律師或房地產(chǎn)代理機構(gòu)代為辦理。中介機構(gòu)在交易過程中可以協(xié)助當(dāng)事人對房屋的價值、成交價格、房屋的品質(zhì)、房屋的權(quán)屬狀況、房屋的實付款狀況以及房屋原購銷合同中的權(quán)利約定條款進行評估調(diào)查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當(dāng)事人權(quán)益。中介機構(gòu)在交易過程中能起到的另外的一個重要作用就是，為當(dāng)事雙方辦理繁瑣的房屋過戶手續(xù)。如果委托中介機構(gòu)代理成交了房屋，中介公司一般要向購房一方收取2%-3%的代理傭金，如果原房屋所有人未交納契稅，購房一方還要補交3%-6%的契稅，轉(zhuǎn)讓方如果出售價高于購入價25%，還要根據(jù)差價的幅度交納增值稅
  
  　預(yù)售商品房屬于《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（1993年12月13日國務(wù)院令第136號）所規(guī)定的營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）應(yīng)稅銷售行為，應(yīng)當(dāng)遵從營業(yè)稅的規(guī)定確認(rèn)納稅義務(wù)的發(fā)生時間。 一、銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的基本規(guī)定 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 二、銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的特殊規(guī)定 （一）采取預(yù)收款方式的納稅義務(wù)發(fā)生時間。納稅人銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式時，其納稅義務(wù)的發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 （二）無償贈送不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間。納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 （三）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)預(yù)收定金的納稅義務(wù)發(fā)生時間。預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 三、納稅人在預(yù)售商品房時，必須按照規(guī)定開具地方稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票。如實反映和報告所實現(xiàn)的銷售收入，按照納稅期限的規(guī)定依法申報繳納稅款。

  查看全文↓ 2018-07-04 22:21:53
• 138****6040

  值得注意的是，預(yù)購人與受讓人簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，不需要重新與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同。預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)分為兩種情況：
  　　1、買受人一次性付款的辦理程序：
  　　首先，買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。
  　　第二、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報市國土與房屋管理局審批。
  　　第三、經(jīng)交易管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。
  　　2、通過銀行貸款預(yù)售轉(zhuǎn)讓的程序一般按如下方式辦理：
  　　首先，開發(fā)商、銀行、買受人、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達成一致意見后，買受人向貸款銀行提出申請，要求轉(zhuǎn)讓所購房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意;
  　　第二、開發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買合同;
  　　第三、辦理預(yù)售合同登記的變更手續(xù)同上一所述;
  　　第四、買受人與貸款銀行解除借款合同，開發(fā)商與貸款銀行解除擔(dān)保合同。

  查看全文↓ 2018-07-04 22:21:43
• 141****1904

  我國法律對期房轉(zhuǎn)讓尚未出臺統(tǒng)一規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！钡菄鴦?wù)院尚未出臺相關(guān)規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對此也沒有規(guī)定。在實踐中各地有2種做法。
  1、辦理過戶。等待業(yè)主取得房產(chǎn)證，按購買2手房的政策操作，但會多出2手房的稅費，而且業(yè)主方需等待的時間較長，收回房款時間較晚。
  2、在實踐中也還存在另一種辦法，在開發(fā)商配合下，到房地產(chǎn)管理機關(guān)改底單，直接辦新買方的房本，這樣可以省去過戶中所產(chǎn)生的稅費，業(yè)主方也可以較快收回房款。但沒有相關(guān)法律依據(jù)，風(fēng)險較大。

  查看全文↓ 2018-07-04 22:21:37
• 131****6529

  這個屬于期房再轉(zhuǎn)讓。
  
  期房是禁止辦理過戶的。但是期房仍然可以買賣，當(dāng)然買賣必須在對方取得房產(chǎn)證后才可以進行過戶。
  
  關(guān)鍵在于簽訂期房再轉(zhuǎn)讓的合同。約定操作方法，并且留一些尾款一直到交易完成，設(shè)定巨額的違約金（例如20%）
  

  查看全文↓ 2018-07-04 22:21:30

相關(guān)問題

• 問 ??預(yù)售房轉(zhuǎn)讓要辦哪些程序好呢？作用都有哪些呢？
  答

  值得注意的是，預(yù)購人與受讓人簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，不需要重新與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同。預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)分為兩種情況：　　1、買受人一次性付款的辦理程序：　　首先，買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。　　第二、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報市國土與房屋管理局審批?！　〉谌?、經(jīng)交易管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。　　2、通過銀行貸款預(yù)售轉(zhuǎn)讓的程序一般按如下方式辦理：　　首先，開發(fā)商、銀行、買受人、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達成一致意見后，買受人向貸款銀行提出申請，要求轉(zhuǎn)讓所購房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意;　　第二、開發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買合同;　　第三、辦理預(yù)售合同登記的變更手續(xù)同上一所述;　　第四、買受人與貸款銀行解除借款合同，開發(fā)商與貸款銀行解除擔(dān)保合同。

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• 問 買預(yù)售房有哪些注意事項呢？
  答

  1.確定交房時間和價格，以及違約責(zé)任，簽訂合同之前你得看看他有無（房屋預(yù)售許可證）！2.按揭辦理下來的時間以開發(fā)商辦理下來為準(zhǔn)，一般都是你交錢后一個月3.按違約處理4.根據(jù)相關(guān)法規(guī)，土地年限到了后，如果住房不是危房，可以繼續(xù)居住，或者繳納少量的土地使用費。5.先交定金，再交**，按揭辦理下來后才交月供。希望我的回答你能滿意！

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• 問 ??預(yù)售房是什么意思?購置預(yù)售房需要當(dāng)心哪些問題?
  答

  商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。那么，購房者在購買預(yù)售的商品房時，要注意哪些問題呢？小編在下文為您解答。一、什么是商品房預(yù)售？商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。二、商品房預(yù)售應(yīng)滿足哪些條件？根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、商品房預(yù)售人（開發(fā)商）必須已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法取得土地使用權(quán)證書。2、房地產(chǎn)開發(fā)商必須持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。3、按提供預(yù)售的商品房計算，房地產(chǎn)開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金需達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，預(yù)售人方能預(yù)售房屋。4、商品房預(yù)售人（開發(fā)商）須向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。6、商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)工程的建設(shè)。三、要注意查看開發(fā)商的哪些證件？購房者需要注意開發(fā)商是否有“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（又稱建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。“五證”中**重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，這兩個證表明了所購房屋屬合法交易的范疇?！渡唐贩夸N售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤。四、購買預(yù)售商品房，必須注意哪些問題？1、查看《商品房預(yù)售許可證》對于未取得《商品房預(yù)售許可證》的在建樓盤、超出預(yù)售許可范圍的商品房，請勿購買，也不要交納預(yù)付款、定金、誠意金等任何名義的購房款項。2、慎交房款您在購房時請注意將購房款（**款、一次性付款、分期付款、按揭貸款等）交存至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，交存賬號應(yīng)與公示的《商品房預(yù)售許可證》登記的監(jiān)管賬號一致。3、及時備案您與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》后，請要求開發(fā)企業(yè)及時到當(dāng)?shù)厮诰洲k理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。您可通過開發(fā)企業(yè)提供的業(yè)務(wù)編碼和查詢碼，登錄您當(dāng)?shù)厮诰珠T戶網(wǎng)站進行業(yè)務(wù)查詢；也可持本人有效身份證和合同，到當(dāng)?shù)厮诰植粍赢a(chǎn)登記中心窗口查詢合同備案信息。

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• 問 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件是什么 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓辦理程序是什么
  答

  符合商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件的，商品房預(yù)購人可以轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。那么，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)履行什么轉(zhuǎn)讓程序呢？ 值得注意的是，預(yù)購人與受讓人簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，不需要重新與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同。預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)分為兩種情況： 1、買受人一次性付款的辦理程序： 首先，買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。 第二、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報市國土與房屋管理局審批。 第三、經(jīng)交易管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。 2、通過銀行貸款預(yù)售轉(zhuǎn)讓的程序一般按如下方式辦理： 首先，開發(fā)商、銀行、買受人、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達成一致意見后，買受人向貸款銀行提出申請，要求轉(zhuǎn)讓所購房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意； 第二、開發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買合同； 第三、辦理預(yù)售合同登記的變更手續(xù)同上一所述； 買受人與貸款銀行解除借款合同，開發(fā)商與貸款銀行解除擔(dān)保合同。

• 問 ??咨詢一下，業(yè)主起訴退房要辦哪些程序？
  答

  民事案件，一審如果按簡易程序?qū)徖恚瑥牧钙鹑齻€月內(nèi)判決。如果是按普通程序?qū)徖恚钙鹆鶄€月內(nèi)判決，期間如何安排，比如何時開庭、開幾次、何時判決，由法官視案情自行決定。

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