買了已抵押的商品房怎么辦

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• 137****1041

  1、為房屋抵押人清償債務(wù)，注銷房屋抵押后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證?！?*高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條第(一)款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。
  　　2、可以要求退房并可以要求房屋出售人賠償損失。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！?br/>　　如前所述，如果賣方隱瞞了該房屋已抵押的法律事實(shí)，根據(jù)上述規(guī)定，不僅可以要求房屋出售人返還已付的購房款及利息，賠償因此造成的損失，還可以要求其承擔(dān)不超過己付購房款一倍的賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-07-08 18:17:59
• 151****9371

  近日有人打電話求助，自述購買了一套商品房，已支付了全部房款，簽訂了合同，開發(fā)商也出具了收據(jù)?，F(xiàn)在建筑商起訴要求拍賣開發(fā)商的房產(chǎn)償還自己的工程款墊資，同時(shí)該房產(chǎn)在建設(shè)時(shí)開發(fā)商為了貸款，已經(jīng)將該工程抵押給了銀行，現(xiàn)在銀行也起訴開發(fā)商并要求執(zhí)行開發(fā)商的抵押房產(chǎn)，我想請問，現(xiàn)在幾家相爭，我的權(quán)利還有沒有保證，法律上是如何規(guī)定的？
  
  媒體就此問題咨詢了河南大乘律師事務(wù)所的馬文峰律師。馬律師表示，這是一個(gè)建筑商的工程款優(yōu)先權(quán)與銀行的抵押權(quán)和消費(fèi)者購房優(yōu)先權(quán)三個(gè)權(quán)利競合時(shí)應(yīng)如何處理的問題，這是近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)生調(diào)整后，經(jīng)常遇到的一個(gè)復(fù)雜的法律糾紛問題。
  
  這三種權(quán)利都是法定的優(yōu)先權(quán)，但三種優(yōu)先權(quán)利競合時(shí)權(quán)利和權(quán)利之間卻會(huì)有先后之分，這幾種權(quán)利發(fā)生競合時(shí)一般應(yīng)當(dāng)遵循下列原則處理：
  
  一、工程款優(yōu)先權(quán)與一般抵押權(quán)競合的處理
  
  建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)又稱不動(dòng)產(chǎn)施工優(yōu)先權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)優(yōu)先權(quán)，是指不動(dòng)產(chǎn)的施工人、承攬人或者承包人就該不動(dòng)產(chǎn)修建而產(chǎn)生的債權(quán)，對該不動(dòng)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
  
  抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序具有該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
  
  在工程款優(yōu)先權(quán)與一般抵押權(quán)競合的情況下，根據(jù)合同法第286條及**高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）第一條的規(guī)定，工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)。其原因第一，一般認(rèn)為工程款優(yōu)先權(quán)是法定權(quán)利，一般抵押權(quán)是約定權(quán)利，法定權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于約定權(quán)利；第二，從法律政策上考慮，工程款優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)中相當(dāng)部分是建筑工人的勞動(dòng)工資，應(yīng)予優(yōu)先確保；第三，建設(shè)工程實(shí)務(wù)當(dāng)中經(jīng)常是要靠承包人付出勞動(dòng)和墊付資金建造的，如果允許約定抵押權(quán)優(yōu)先行使，則無異于以承包人的資金清償發(fā)包人的債務(wù)，等于發(fā)包人將自己的欠債轉(zhuǎn)嫁給承包人，違背公平及誠實(shí)信用原則；第四，工程款優(yōu)先權(quán)是法律保護(hù)承包人利益而特別賦予的權(quán)利，具有保護(hù)勞動(dòng)者利益和鼓勵(lì)創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的目的。
  
  二、工程款優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者購買權(quán)競合的處理
  
  消費(fèi)者購房優(yōu)先權(quán)，是指消費(fèi)者購買商品房并支付全部或大部分款項(xiàng)后基于法律的直接規(guī)定而享有的就特定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先取得或價(jià)值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
  
  如果建設(shè)工程為商品房，且在竣工之前發(fā)包人已經(jīng)分別與消費(fèi)者訂立房屋買賣合同，在工程款優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者購買權(quán)競合時(shí)應(yīng)根據(jù)《批復(fù)》第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”之規(guī)定，按下列情形處理：
  
  1.在消費(fèi)者已交付房款，并已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的情形。因消費(fèi)者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，工程款優(yōu)先權(quán)對該套房屋已實(shí)際歸于消滅，自然無對抗效力。
  
  2.在開發(fā)商尚未交房或雖交房而尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但消費(fèi)者交付了全部或者大部分款項(xiàng)的情形。在該種情形下工程款優(yōu)先權(quán)不能對抗消費(fèi)者購買權(quán)。因?yàn)槿绻试S承包人行使優(yōu)先受償權(quán)，無異于用消費(fèi)者的資金清償開發(fā)商的債務(wù)，等于開發(fā)商將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，違背了法律保護(hù)普通消費(fèi)者的特殊規(guī)定。
  
  3.消費(fèi)者未交付房款或只交付了少部分房款，但已辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記的情形。工程款優(yōu)先權(quán)具有對抗消費(fèi)者的效力。因?yàn)槲锤肚宸靠罹娃k理產(chǎn)權(quán)過戶，開發(fā)商與消費(fèi)者顯然具有惡意，不符合常理，損害了承包人的利益。但按揭貸款則另當(dāng)別論，因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)從金融機(jī)構(gòu)取得了全部房款，而債務(wù)則全由消費(fèi)者承擔(dān)，消費(fèi)者實(shí)際上已支付完了全部房款。
  
  三、消費(fèi)者購買權(quán)與抵押權(quán)競合時(shí)，按下列情形處理：
  
  1.房屋先出售后抵押。若房屋買賣合同未登記備案，而抵押已辦理登記備案的，該抵押權(quán)可對抗消費(fèi)者購買權(quán)。若房屋買賣合同已登記備案，或買受人已取得房地產(chǎn)權(quán)證，則抵押權(quán)不能對抗消費(fèi)者購買權(quán)。
  
  2.房屋先抵押后出售。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣人未通知抵押權(quán)人或未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，買賣合同的效力不因此受影響，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。因?yàn)橄M(fèi)者購買權(quán)與抵押權(quán)競合時(shí)不是無條件的都是消費(fèi)者購買權(quán)優(yōu)先，因?yàn)檫@樣將會(huì)造成購房者在購買商品房時(shí)明知銀行或其他債權(quán)人已在該商品房上登記設(shè)立了抵押權(quán)，購房者仍然可以熟視無睹，因?yàn)樗臋?quán)益始終優(yōu)先于銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)，這樣處理將會(huì)動(dòng)搖包括抵押登記在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本制度——不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在房屋先抵押后出售的情況下，消費(fèi)者購買權(quán)不能對抗該房屋的抵押權(quán)。因此，消費(fèi)者的權(quán)益可能要受到影響，提醒消費(fèi)購房時(shí)一定了解清楚該房產(chǎn)是否存在抵押狀況。

  查看全文↓ 2018-07-08 18:17:42
• 144****3459

  您好，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第八條， 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
  (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
  (二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。所以，您可以追回定金并且要求開發(fā)商賠償不超過定金一倍的損失。

  查看全文↓ 2018-07-08 18:17:20

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• 問 ??請問買了已抵押的商品房怎么辦？
  答

  開發(fā)商已經(jīng)抵押過的房子你是暫時(shí)辦理不了簽訂購房合同的；1、首先需要開發(fā)商先去抵押銀行解除對你所買的房子的抵押手續(xù)，2、待房子在房管局解壓后，你才可以跟開發(fā)商簽訂購房合同，辦理按揭手續(xù)或者是購房合同備案手續(xù)。3、如果是一次性付款的，也要要求開發(fā)商先去解押后才能簽訂購房合同和交款的！

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• 問 ??已封頂?shù)纳唐贩繝€尾怎么辦？
  答

  可以先向公安機(jī)關(guān)詢問情況，如果開發(fā)商不能繼續(xù)完成合同，可以就此向法院起訴

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• 問 ??商品房抵押貸款怎么辦呢？
  答

  銀行房屋抵押貸款1、提出貸款申請借款人向金融機(jī)構(gòu)提出貸款用途、金額及期限等申請。如果貸款申請符合此金融機(jī)構(gòu)的貸款范疇，接著就需要準(zhǔn)備相應(yīng)的資料。2、遞交貸款資料遞交申請材料，包括但不限于以下內(nèi)容(還需看各銀行產(chǎn)品的具體規(guī)定)：借款人身份證、近六個(gè)月的流水、工作證明、征信報(bào)告和房屋產(chǎn)權(quán)證等。如果是企業(yè)需要抵押房產(chǎn)，所需要提供的材料有：企業(yè)營業(yè)三證、開戶許可證、企業(yè)章程、企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告、購銷合同，近六個(gè)月的流水、去年的年度財(cái)務(wù)報(bào)表和近半年的財(cái)務(wù)報(bào)表、資產(chǎn)證明(會(huì)根據(jù)不同的銀行有不同的材料提供)。此環(huán)節(jié)是房產(chǎn)抵押貸款流程中相當(dāng)重要的一環(huán)，因?yàn)楹芏嗫蛻粼谶M(jìn)行貸款的時(shí)候都急需用錢，如果可以提前將這些材料準(zhǔn)備好，將省去很大的麻煩。3、看房評估材料提交齊全后，銀行根據(jù)抵押房屋進(jìn)行實(shí)地勘察、評估。每個(gè)環(huán)節(jié)都是房產(chǎn)抵押貸款流程中重要的一環(huán)，此環(huán)節(jié)直接決定著你的房屋抵押貸款的額度。一般來說，這次評估和市場價(jià)格會(huì)有一定的出入，因?yàn)樵u估機(jī)構(gòu)會(huì)考慮多重因素。4、報(bào)批貸款房屋評估公司會(huì)將評估報(bào)告或勘估意見書報(bào)送至銀行進(jìn)行審批。5、簽訂借款合同借款人與貸款機(jī)構(gòu)簽訂借款合同及所有相關(guān)文件、簽字、蓋手印，由公證人員對其進(jìn)行公證。6、抵押登記手續(xù)銀行憑房屋所有權(quán)證和借款合同公證書到房產(chǎn)處辦理抵押登記手續(xù)。7、銀行放款由于各銀行規(guī)定不同，其會(huì)將資金以現(xiàn)金、打卡或匯入合作商戶賬戶等形式放款。8、按期還款此點(diǎn)不容忽視，其是建立良好信用的重要環(huán)節(jié)，若按期足額還款，或?qū)杩钊巳蘸笤俳杩?、找工作等方面產(chǎn)生積極性推動(dòng)作用。9、貸款結(jié)清后辦理抵押登記注銷手續(xù)貸款結(jié)清后，到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)抵押注銷手續(xù)。

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• 問 ??買了農(nóng)村的自建房商品房怎么辦？
  答

  農(nóng)村自建房沒有土地證辦理房產(chǎn)證：一、 需要提交的材料：根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;(四)申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明;(五)房屋測繪報(bào)告或者村民住房平面圖;(六)其他必要材料。二、 辦理的流程如下：(一) 申請人提交下列材料提出申請：(二) 受理，提交農(nóng)村房產(chǎn)證辦理需要提交的材料后，工作人員會(huì)受理(三) 公告;(四) 審核;(五) 收費(fèi);(六) 記載于登記簿;(七) 發(fā)證。

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• 問 商品房已抵押的可以退房嗎
  答

  如果發(fā)展商在銷售房產(chǎn)時(shí)未明示這種抵押情況，則您可以請求返還定金。如果發(fā)展商不同意這種請求，您可以通過法院來主張權(quán)利。理由是商業(yè)欺詐。此外，在預(yù)售房屋制度中，土地抵押并不鮮見。只要發(fā)展商承諾在固定日期前撤銷抵押以保障房屋買受人的土地權(quán)益，否則罰款，就行了。如果您覺得房子還好，不一定要退房。

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