買了已抵押的商品房怎么辦

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• 137****1041

  1、為房屋抵押人清償債務(wù)，注銷房屋抵押后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證?！?*高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條第(一)款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。
  　　2、可以要求退房并可以要求房屋出售人賠償損失。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實?！?br/>　　如前所述，如果賣方隱瞞了該房屋已抵押的法律事實，根據(jù)上述規(guī)定，不僅可以要求房屋出售人返還已付的購房款及利息，賠償因此造成的損失，還可以要求其承擔(dān)不超過己付購房款一倍的賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-07-08 18:17:59
• 151****9371

  近日有人打電話求助，自述購買了一套商品房，已支付了全部房款，簽訂了合同，開發(fā)商也出具了收據(jù)?，F(xiàn)在建筑商起訴要求拍賣開發(fā)商的房產(chǎn)償還自己的工程款墊資，同時該房產(chǎn)在建設(shè)時開發(fā)商為了貸款，已經(jīng)將該工程抵押給了銀行，現(xiàn)在銀行也起訴開發(fā)商并要求執(zhí)行開發(fā)商的抵押房產(chǎn)，我想請問，現(xiàn)在幾家相爭，我的權(quán)利還有沒有保證，法律上是如何規(guī)定的？
  
  媒體就此問題咨詢了河南大乘律師事務(wù)所的馬文峰律師。馬律師表示，這是一個建筑商的工程款優(yōu)先權(quán)與銀行的抵押權(quán)和消費者購房優(yōu)先權(quán)三個權(quán)利競合時應(yīng)如何處理的問題，這是近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)生調(diào)整后，經(jīng)常遇到的一個復(fù)雜的法律糾紛問題。
  
  這三種權(quán)利都是法定的優(yōu)先權(quán)，但三種優(yōu)先權(quán)利競合時權(quán)利和權(quán)利之間卻會有先后之分，這幾種權(quán)利發(fā)生競合時一般應(yīng)當(dāng)遵循下列原則處理：
  
  一、工程款優(yōu)先權(quán)與一般抵押權(quán)競合的處理
  
  建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)又稱不動產(chǎn)施工優(yōu)先權(quán)、不動產(chǎn)建設(shè)優(yōu)先權(quán)，是指不動產(chǎn)的施工人、承攬人或者承包人就該不動產(chǎn)修建而產(chǎn)生的債權(quán)，對該不動產(chǎn)享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
  
  抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序具有該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
  
  在工程款優(yōu)先權(quán)與一般抵押權(quán)競合的情況下，根據(jù)合同法第286條及**高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）第一條的規(guī)定，工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)。其原因第一，一般認(rèn)為工程款優(yōu)先權(quán)是法定權(quán)利，一般抵押權(quán)是約定權(quán)利，法定權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于約定權(quán)利；第二，從法律政策上考慮，工程款優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)中相當(dāng)部分是建筑工人的勞動工資，應(yīng)予優(yōu)先確保；第三，建設(shè)工程實務(wù)當(dāng)中經(jīng)常是要靠承包人付出勞動和墊付資金建造的，如果允許約定抵押權(quán)優(yōu)先行使，則無異于以承包人的資金清償發(fā)包人的債務(wù)，等于發(fā)包人將自己的欠債轉(zhuǎn)嫁給承包人，違背公平及誠實信用原則；第四，工程款優(yōu)先權(quán)是法律保護(hù)承包人利益而特別賦予的權(quán)利，具有保護(hù)勞動者利益和鼓勵創(chuàng)造社會財富的目的。
  
  二、工程款優(yōu)先權(quán)與消費者購買權(quán)競合的處理
  
  消費者購房優(yōu)先權(quán)，是指消費者購買商品房并支付全部或大部分款項后基于法律的直接規(guī)定而享有的就特定不動產(chǎn)優(yōu)先取得或價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
  
  如果建設(shè)工程為商品房，且在竣工之前發(fā)包人已經(jīng)分別與消費者訂立房屋買賣合同，在工程款優(yōu)先權(quán)與消費者購買權(quán)競合時應(yīng)根據(jù)《批復(fù)》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”之規(guī)定，按下列情形處理：
  
  1.在消費者已交付房款，并已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的情形。因消費者已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，工程款優(yōu)先權(quán)對該套房屋已實際歸于消滅，自然無對抗效力。
  
  2.在開發(fā)商尚未交房或雖交房而尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但消費者交付了全部或者大部分款項的情形。在該種情形下工程款優(yōu)先權(quán)不能對抗消費者購買權(quán)。因為如果允許承包人行使優(yōu)先受償權(quán)，無異于用消費者的資金清償開發(fā)商的債務(wù)，等于開發(fā)商將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費者，違背了法律保護(hù)普通消費者的特殊規(guī)定。
  
  3.消費者未交付房款或只交付了少部分房款，但已辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記的情形。工程款優(yōu)先權(quán)具有對抗消費者的效力。因為未付清房款就辦理產(chǎn)權(quán)過戶，開發(fā)商與消費者顯然具有惡意，不符合常理，損害了承包人的利益。但按揭貸款則另當(dāng)別論，因為開發(fā)商已經(jīng)從金融機(jī)構(gòu)取得了全部房款，而債務(wù)則全由消費者承擔(dān)，消費者實際上已支付完了全部房款。
  
  三、消費者購買權(quán)與抵押權(quán)競合時，按下列情形處理：
  
  1.房屋先出售后抵押。若房屋買賣合同未登記備案，而抵押已辦理登記備案的，該抵押權(quán)可對抗消費者購買權(quán)。若房屋買賣合同已登記備案，或買受人已取得房地產(chǎn)權(quán)證，則抵押權(quán)不能對抗消費者購買權(quán)。
  
  2.房屋先抵押后出售。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第67條的規(guī)定，即使出賣人未通知抵押權(quán)人或未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，買賣合同的效力不因此受影響，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。因為消費者購買權(quán)與抵押權(quán)競合時不是無條件的都是消費者購買權(quán)優(yōu)先，因為這樣將會造成購房者在購買商品房時明知銀行或其他債權(quán)人已在該商品房上登記設(shè)立了抵押權(quán)，購房者仍然可以熟視無睹，因為他的權(quán)益始終優(yōu)先于銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)，這樣處理將會動搖包括抵押登記在內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)的基本制度——不動產(chǎn)登記制度。在房屋先抵押后出售的情況下，消費者購買權(quán)不能對抗該房屋的抵押權(quán)。因此，消費者的權(quán)益可能要受到影響，提醒消費購房時一定了解清楚該房產(chǎn)是否存在抵押狀況。

  查看全文↓ 2018-07-08 18:17:42
• 144****3459

  您好，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋》第八條， 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
  (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
  (二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。所以，您可以追回定金并且要求開發(fā)商賠償不超過定金一倍的損失。

  查看全文↓ 2018-07-08 18:17:20

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• 問 ??請問買了已抵押的商品房怎么辦？
  答

  開發(fā)商已經(jīng)抵押過的房子你是暫時辦理不了簽訂購房合同的；1、首先需要開發(fā)商先去抵押銀行解除對你所買的房子的抵押手續(xù)，2、待房子在房管局解壓后，你才可以跟開發(fā)商簽訂購房合同，辦理按揭手續(xù)或者是購房合同備案手續(xù)。3、如果是一次性付款的，也要要求開發(fā)商先去解押后才能簽訂購房合同和交款的！

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• 問 ??已封頂?shù)纳唐贩繝€尾怎么辦？
  答

  可以先向公安機(jī)關(guān)詢問情況，如果開發(fā)商不能繼續(xù)完成合同，可以就此向法院起訴

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• 問 ??商品房抵押貸款怎么辦呢？
  答

  銀行房屋抵押貸款1、提出貸款申請借款人向金融機(jī)構(gòu)提出貸款用途、金額及期限等申請。如果貸款申請符合此金融機(jī)構(gòu)的貸款范疇，接著就需要準(zhǔn)備相應(yīng)的資料。2、遞交貸款資料遞交申請材料，包括但不限于以下內(nèi)容(還需看各銀行產(chǎn)品的具體規(guī)定)：借款人身份證、近六個月的流水、工作證明、征信報告和房屋產(chǎn)權(quán)證等。如果是企業(yè)需要抵押房產(chǎn)，所需要提供的材料有：企業(yè)營業(yè)三證、開戶許可證、企業(yè)章程、企業(yè)驗資報告、購銷合同，近六個月的流水、去年的年度財務(wù)報表和近半年的財務(wù)報表、資產(chǎn)證明(會根據(jù)不同的銀行有不同的材料提供)。此環(huán)節(jié)是房產(chǎn)抵押貸款流程中相當(dāng)重要的一環(huán)，因為很多客戶在進(jìn)行貸款的時候都急需用錢，如果可以提前將這些材料準(zhǔn)備好，將省去很大的麻煩。3、看房評估材料提交齊全后，銀行根據(jù)抵押房屋進(jìn)行實地勘察、評估。每個環(huán)節(jié)都是房產(chǎn)抵押貸款流程中重要的一環(huán)，此環(huán)節(jié)直接決定著你的房屋抵押貸款的額度。一般來說，這次評估和市場價格會有一定的出入，因為評估機(jī)構(gòu)會考慮多重因素。4、報批貸款房屋評估公司會將評估報告或勘估意見書報送至銀行進(jìn)行審批。5、簽訂借款合同借款人與貸款機(jī)構(gòu)簽訂借款合同及所有相關(guān)文件、簽字、蓋手印，由公證人員對其進(jìn)行公證。6、抵押登記手續(xù)銀行憑房屋所有權(quán)證和借款合同公證書到房產(chǎn)處辦理抵押登記手續(xù)。7、銀行放款由于各銀行規(guī)定不同，其會將資金以現(xiàn)金、打卡或匯入合作商戶賬戶等形式放款。8、按期還款此點不容忽視，其是建立良好信用的重要環(huán)節(jié)，若按期足額還款，或?qū)杩钊巳蘸笤俳杩?、找工作等方面產(chǎn)生積極性推動作用。9、貸款結(jié)清后辦理抵押登記注銷手續(xù)貸款結(jié)清后，到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)抵押注銷手續(xù)。

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• 問 ??買了農(nóng)村的自建房商品房怎么辦？
  答

  農(nóng)村自建房沒有土地證辦理房產(chǎn)證：一、 需要提交的材料：根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;(四)申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明;(五)房屋測繪報告或者村民住房平面圖;(六)其他必要材料。二、 辦理的流程如下：(一) 申請人提交下列材料提出申請：(二) 受理，提交農(nóng)村房產(chǎn)證辦理需要提交的材料后，工作人員會受理(三) 公告;(四) 審核;(五) 收費;(六) 記載于登記簿;(七) 發(fā)證。

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• 問 商品房已抵押的可以退房嗎
  答

  如果發(fā)展商在銷售房產(chǎn)時未明示這種抵押情況，則您可以請求返還定金。如果發(fā)展商不同意這種請求，您可以通過法院來主張權(quán)利。理由是商業(yè)欺詐。此外，在預(yù)售房屋制度中，土地抵押并不鮮見。只要發(fā)展商承諾在固定日期前撤銷抵押以保障房屋買受人的土地權(quán)益，否則罰款，就行了。如果您覺得房子還好，不一定要退房。

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