什么叫尾盤

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• 136****7822

  尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂。
  簡單來說，尾盤就是房地產(chǎn)住宅項目的銷售過程到了后期剩下的房子。
  因為尾盤數(shù)量不多，大都是一些銷售較為困難的單元，銷售時的營銷費用十分有限，不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳，所以尾盤一直以來也成了令開發(fā)商頭疼的一件事。
  隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的日益完善，營銷手段多樣，在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，尾盤的數(shù)量并不多。房子的質(zhì)量并不差，但在價格上開發(fā)商往往能給出優(yōu)惠，在此種背景下，尾盤作為特價新房的特點就顯現(xiàn)出來。
  說起尾盤，很多買房人首先想到就是爛尾樓，實際上，尾盤與爛尾樓是完全不同的兩個概念，爛尾盤是絕對不能購買的。爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目。
  2、尾盤的優(yōu)點與缺點
  作為一種富含潛力的銷售品類，尾盤有其自身獨特的特點。
  從尾盤的優(yōu)點來看：
  （1）價格相對便宜，性價比高
  尾盤屬于樓盤銷售后期，開發(fā)商為了回籠資金，減少更多的廣告成本、人力成本等，會想方設(shè)法的盡快出手剩余房子，而降價就成了促銷**常見、**有效的方式了。所以此時選擇購買尾盤的話，有較大的議價空間，也有較大的優(yōu)惠和折扣。
  （2）尾盤基本上是現(xiàn)房，方便檢測房屋質(zhì)量問題
  尾盤基本上是現(xiàn)房，房屋雖然有不滿意的設(shè)計因素存在，但關(guān)于房屋自身的質(zhì)量問題都是經(jīng)過檢驗的，而且隨著時間的變化，一些在檢驗過程中沒有發(fā)現(xiàn)的問題也會暴露出來，此時的購房者不僅可以觀看現(xiàn)房，減少購買期房的資金風(fēng)險，同時又能對房屋本身進行實地探測，對社區(qū)環(huán)境、生活配套進行查看，遠比購買起期房要放心的多。
  （3）社務(wù)管理與服務(wù)成熟
  一個樓盤的開發(fā)通常是要分好幾期進行的，尾盤作為**后剩下的一批房源，具有與前期樓盤一樣的社區(qū)配套，并且經(jīng)過前幾期業(yè)主的相繼入住，與新的物業(yè)管理方面的磨合、配合也逐漸完美，很多問題解決起來也方便了很多。購買尾盤入住的業(yè)主們，就省去了這些適應(yīng)的階段，快速融入新的社區(qū)生活中。
  當(dāng)然，除了以上幾類優(yōu)點之外，尾盤也有一些客觀存在的遺憾：
  **主要的就是房子本身的問題，比如樓層，東西戶、采光、通風(fēng)等情況。但這也是每個社區(qū)部分房源普遍面對的問題，這就需要買房人加以甄別，選擇適合自己的合適房源。
  

  查看全文↓ 2018-07-09 20:25:04
• 155****4046

  看開發(fā)商，如果是大開發(fā)商開發(fā)的樓盤，尾盤一般可以去看現(xiàn)場了，優(yōu)劣一目了然

  查看全文↓ 2018-07-09 20:24:53
• 143****5061

  尾盤就是指樓盤的銷售率達到了某個較低的比例數(shù)值時,所剩余單位的統(tǒng)稱。
  對于開發(fā)商來說,絕大部分尾盤都是沉淀的利潤,尾盤銷售的快慢多寡則決定了一個項目的利潤指標(biāo)。對于地產(chǎn)項目而言,真正的高級操盤手不是有本事、有能力、有方法解決問題的人,而是事先嗅知問題、規(guī)避問題并化解問題于無形的人;前者事倍功半,后者事半功倍。
  (一)上策:惟有善始、方能善終,把尾盤消滅在前期是**高境界
  1、產(chǎn)品方面。打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，把尾盤消滅在圖紙上。
  2、營銷方面。面對在所難免的瑕疵產(chǎn)品,在項目入市前做好應(yīng)對策略,優(yōu)劣搭配、銷控嚴(yán)謹(jǐn),將此部分產(chǎn)品逐批、堅決、混搭推出,通過價格的巧妙制定把此類產(chǎn)品消化在前期。
  (二)中策:營銷診斷+精細營銷
  雖然能夠認(rèn)識錯誤、發(fā)現(xiàn)問題并不意味著肯定能夠解決問題、挽回頹勢,但這卻是解決問題的起點。但凡滯銷發(fā)生,就必須從頭梳理整個項目的產(chǎn)品與營銷流程。營銷環(huán)節(jié)問題主要體現(xiàn)在:房源賣亂了、價格定位失誤了,沒有通過形成價格壁壘的手段留優(yōu)去劣。
  1、分期開發(fā)的大盤,新房源帶動老房源,通過真實的價格差或巧妙的價格煙霧形成價值洼地。
  2、聚合資源,整體放盤。同期開發(fā)樓盤數(shù)量較多的大型開發(fā)商,每個盤剩下幾十套,盤多了可就是幾百套,此時可將房源、推廣、促銷等多方面因素進行整合，開設(shè)尾盤超市,將尾盤進行整體包裝與銷售。
  3、根據(jù)產(chǎn)品狀況找出優(yōu)勢所在,重新定位目標(biāo)客戶群。例如無電梯的多層頂樓,盡管冬冷夏熱、爬樓煩累,但卻也視野開闊、空氣清新,可以針對青年置業(yè)者大力促銷。
  4、改進、優(yōu)化產(chǎn)品,包括硬件與軟件。要在軟件改進上多下工夫。例如大幅度改善樓盤整體品質(zhì),增加配套服務(wù)、入學(xué)指標(biāo)、優(yōu)化景觀環(huán)境、物業(yè)提升等。
  5、小版面、高頻次廣告推廣模式。尾盤期雖然沒必要在廣告?zhèn)鞑ド洗笈e投入,但是充分發(fā)掘一些性價比高的小版面,其實是非常有效與劃算的。
  6、口碑傳播與客戶關(guān)系營銷(俗稱“客帶客”)。任何一個樓盤到了交房入住期后,**不能忽略的就是已經(jīng)成交和入住的老客戶,因為他們的口碑是項目**好的傳播方式、**重要的推廣媒體,他們的一言勝過我們的萬語。在服務(wù)好他們、聯(lián)絡(luò)好感情的基礎(chǔ)上,通過各種獎勵措施,如送禮品、送現(xiàn)金、送管理費等,調(diào)動老業(yè)主的積極性,讓“客戶關(guān)系營銷”為樓盤掃尾做出貢獻。
  7、相當(dāng)部分存量尾盤都已是交房后成為現(xiàn)房的產(chǎn)品?，F(xiàn)房的一切優(yōu)勢就是尾盤的優(yōu)勢。①市場中總會有“急需”購房者,如拆遷、婚嫁等,即買即住絕對是此時的第一賣點;②若對社區(qū)物業(yè)水平很有信心可以賣物業(yè)、賣體驗;③若社區(qū)中人群素質(zhì)較高,那賣人群、賣鄰居,有些人特別認(rèn)這個。
  8、借助大勢,尋求新的增值性賣點。例如:市場宏觀供應(yīng)量走低、城市規(guī)劃走向轉(zhuǎn)移、城市大型配套建設(shè)(公園)、干道開通等等,這些都將對樓盤銷售產(chǎn)生較大的影響。宏觀大勢是**能夠推動樓盤**潛力和投資價值大幅度上揚的因素,適當(dāng)?shù)某醋雠c跟風(fēng)都將促進尾盤的順利消化。
  (三)下策:價格戰(zhàn)
  沒有賣不出的住宅,只有賣不出的價格。
  1、存量不多的、急于回款的,可以顯性降價、特價出擊；
  2、大部分尾盤不宜采取整體降價打折的方式,必須針對不同產(chǎn)品制定差異明顯的折扣;
  3、高價高折。按照操盤規(guī)律,一般正常操作的樓盤賣到后期,注定會產(chǎn)生部分高價單位。針對尾盤,我們可以比照高價單位甚至**來定價,然后推出撼人的折扣,此法尤其適合高品質(zhì)樓盤中的大戶尾盤;
  4、隱性降價。通過一些靈活變通的方式來處理,如降低或代墊首期、送裝修、送家私家電、送物業(yè)費、送會所消費卡、送花園、送車或送配房、送創(chuàng)業(yè)基金等等。
  (四)他策:特殊方式
  1、頂債。這一招開發(fā)商用得**多,好多賣不動的都頂工程款、材料款了。
  2、抵押給銀行,套現(xiàn)部分款項后用于其他項目周轉(zhuǎn)。
  3、低價格團購形式轉(zhuǎn)銷給其它開發(fā)商做回遷房使用。
  4、租賃方式。閑著也是閑著,實在賣不出,不如先租著。
  

  查看全文↓ 2018-07-09 20:24:44

相關(guān)問題

• 問 ??樓盤尾盤是什么意思?選尾盤要注意什么?
  答

  　一、對于尾盤銷售，我個人建議不要采取不同戶型不同價格的策略，我認(rèn)為對于項目銷售進展到現(xiàn)在想在短的時間內(nèi)消化掉項目應(yīng)該要有吸引力。多數(shù)人認(rèn)為尾盤就是垃圾戶型，在各方面都是別人挑剩下的。其實完全可以通過媒體說明尾盤的優(yōu)點。例如：是完整的現(xiàn)房，不用擔(dān)心后期的工程質(zhì)量和遺留問題，對小區(qū)的綠化、物業(yè)管理等方面也可以直接看到。況且每個人的喜好不一，說不定可以摘到**后的金蘋果?！　∧壳暗匿N售抗性是產(chǎn)品戶型的本身和價格。要想解決這2方面的問題，第一應(yīng)該在價格上要有吸引力，而且要一步到位，另外就是保持戶型的吸引性，如果這個階段好的好戶型沒有吸引，不好戶型抗性依然存在，那么此次策略就失敗了，讓好一點的戶型帶動吸引力，所以清盤銷售所有戶型成本價+100元，具體價格根據(jù)實際情況，根據(jù)其它樓盤價格情況具體再定，目的是要有很大的吸引性?！　【唧w操作　　1、紙煤支持，不間斷的報紙廣告　　2、在自己項目周邊的大型樓體戶外廣告上掛巨型條幅　　3、電話回訪，對于登記的客戶有著重的電話回訪，強調(diào)戶型和現(xiàn)場的氣氛?！　?、回饋老客戶，讓老客戶帶動銷售?！　《⒋砦脖P相當(dāng)也要有代理費，這可以由雙方協(xié)商。一般是在代理方銷售金額的2%-3%。　　三、那要看哪個方案可行，不過既然開發(fā)商要找代理，那他的老方案我想一定是達不到效果的。還是自己出一個比較好?！　∷?、當(dāng)然要對這個項目及其周邊項目做一個詳細的市場調(diào)研，看看是否有利可圖。不過代理銷售是雙方都要看銷售額，也就是說你只要銷售的好，你才能掙出代理期間的各種費用。開發(fā)商更是等著你的銷售來清盤。所以如果銷售的不好，誰都挺不下去。

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• 問 尾盤股是什么？
  答

  尾盤拉升指的是股票在即將收盤時股價出現(xiàn)大單拉升，突然上漲的局面。尾盤是股市一天即將結(jié)束的標(biāo)志，尾盤不僅是當(dāng)日多空雙方交戰(zhàn)的總結(jié)，還是決定次日開盤的關(guān)鍵因素。主力拉升吸籌或放量震倉往往是在尾盤，市場波動**大時間段就是在臨收市半小時左右。此時股價的異動，是主力取巧操作的典型手法，目的是為第二天的操作作準(zhǔn)備。

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• 問 誰能告訴我什么是尾盤這種房子好不好
  答

  樓房尾盤是可以買的，沒有什么特別需要注意的地方，尾盤通常都是被購房者選購后剩下的，其戶型、樓層、房號等相對來說較次。

  全部3個回答>
• 問 尾盤的優(yōu)點是什么
  答

         尾盤的優(yōu)點是：價格比較便宜，房源現(xiàn)房較多，物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)成熟。尾盤即一個樓盤銷售率到七成左右的剩余房源?！　?、價格比較便宜。樓盤銷售到后期，剩余可選擇的戶型及樓層已不多。開發(fā)商為了減少銷售成本，回籠資金，會想辦法促銷剩余房源。這個時候選擇購買尾盤，有較大的議價權(quán)，可以向開發(fā)商爭取較高的折扣?！　?、房源現(xiàn)房較多。尾盤基本上都是現(xiàn)房了，雖然可選擇的余地會比較小一點，但是這個時候便于驗房看房，在**開始購房時的發(fā)現(xiàn)不了的問題也會暴露出來，這個時候選擇尾盤，可以不用承擔(dān)期房的資金風(fēng)險，又可以實地考察整體的小區(qū)環(huán)境，會比較放心。　　3、物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)成熟。樓盤一般都是分期開發(fā)的，尾盤基本都是**后一期開發(fā)的剩余房源，這個時候小區(qū)的整體管理經(jīng)過前幾期的磨合已經(jīng)慢慢變得成熟穩(wěn)定了，社區(qū)服務(wù)也更加的完善，所以生活的便利性能大大增加。　　尾盤是一個樓盤銷售至7成左右的剩余房源，適合那些急于入住的客戶選擇。雖然尾盤優(yōu)點很多，但是也有不少缺點，比如選擇面較窄，存在各種小問題等，所以選擇的時候還是要謹(jǐn)慎小心。

• 問 尾盤是什么意思
  答

  尾盤的意思是指樓盤的銷售率達到70%到80%左右時，對所剩下的房子稱之為尾盤，其實尾盤并不等于就是不好的房子，往往尾盤是因為宣傳或是銷售方面等等這些原因造成的，但是有一些開發(fā)商反而將最好的房源做為壓軸，所以尾盤也是有好的。樓盤到清盤階段的話，價格也會相對要便宜一些，優(yōu)惠的力度也大一些，所以從性價比來看買尾盤還是很劃算的。再一個，尾盤基本上都是現(xiàn)房，購房手續(xù)辦完后就可以交房入住了，還有尾盤的房子，通常配套設(shè)施都比較完善。但是尾盤的房子也有缺點，像尾盤房源比較少，可選擇性小，不像開盤的時候，各種戶型和樓層等等都可以選擇，還有可能開發(fā)商將這個尾盤的房子抵押給銀行了，要等幾個月才能過戶，而且后期可能會給購房者帶來很多麻煩。