?? 城改房辦預(yù)售許可證難嗎

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• 143****8890

  預(yù)售證是五證的**后一證，拿到預(yù)售證就代表項(xiàng)目可以合法銷售了，并且是可以拿到房產(chǎn)證的，也可以辦理銀行按揭。沒拿到不可以辦理按揭。

  查看全文↓ 2018-07-10 15:26:01
• 141****7229

  你好，預(yù)售證是五證的**后一證,拿到預(yù)售證就代表項(xiàng)目可以合法銷售了,并且是可以拿到房產(chǎn)證的,也可以辦理銀行按揭。沒拿到不可以辦理按揭。建議謹(jǐn)慎考慮。<

  查看全文↓ 2018-07-10 15:25:42
• 138****1894

  城改房是城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設(shè)，所用土地一般是通過劃撥方式取得，因而在一定程度上降低了樓盤開發(fā)
  成本，銷售價(jià)格較低。城中村的土地，除了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及村民生產(chǎn)、生活使用外，有一部分被進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)出的房屋可進(jìn)入市場銷售。
  
  城改房和商品房的區(qū)別？
  根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定,商品房上市預(yù)售必須有五證，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)
  工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，只有具備這五證的項(xiàng)目才是合法的，可以購買。
  
  城中村改造房要上市銷售，同樣需要取得五證，這樣才具有合法的銷售資格。對(duì)于購房者來說，證件齊全的城中村該造房同樣
  可以考慮購買;而證件不全的項(xiàng)目則要謹(jǐn)慎權(quán)衡，購買這樣的房屋不能進(jìn)行網(wǎng)簽備案，也會(huì)影響日后房產(chǎn)證的辦理。不僅會(huì)影響到日后出租、出售的權(quán)益，如果遇到拆遷的問題，購房者也難以維護(hù)自身的權(quán)益。
  
  另外，如果城中村改造項(xiàng)目目前尚不具備銷售條件，項(xiàng)目在實(shí)施過程中基本建設(shè)手續(xù)不齊備，買賣雙方在這種情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，不受法律保護(hù)，合同中的承諾一旦兌現(xiàn)不了，諸如延期交房、設(shè)計(jì)變更等，購房者將無從保護(hù)自己的權(quán)益,具有極大風(fēng)險(xiǎn)。
  
  城改房和小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別？
  1、城改房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別首先在于土地用途。城改房多位于城市區(qū)劃內(nèi)，土地性質(zhì)由宅基地向商品房用地轉(zhuǎn)移，憑批文及相關(guān)手續(xù)辦理，受政策扶持。
  2、小產(chǎn)權(quán)房的土地或采用宅基地、或直接占有耕地，兩種形式、尤其是耕地向商品房用地轉(zhuǎn)移不是一級(jí)政府可以完成的。
  3、城改房在完善手續(xù)后即可取得五證，**后可以辦理房屋所有權(quán)證；
  4、小產(chǎn)權(quán)房目前是無法取得5證的。
  怎樣辨別是否是正規(guī)城改房？
  首先要看其是否取得《城中村改造方案批復(fù)》。如果未取得《城中村改造方案批復(fù)》，則不屬于城中村改造項(xiàng)目，不得實(shí)施改造。
  其次，還要看其開發(fā)主體是否合法，一般都是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，或者是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者是該集體組織指定的合法的房地產(chǎn)開發(fā)公司。
  **后，正規(guī)城改房和商品房一樣，都需要五證齊全，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。而且購房者也可取的房屋所有權(quán)。

  查看全文↓ 2018-07-10 15:25:23
• 158****4079

  預(yù)售證是五證的**后一證，拿到預(yù)售證就代表項(xiàng)目可以合法銷售了，并且是可以拿到房產(chǎn)證的，也可以辦理銀行按揭。沒拿到不可以辦理按揭。

  查看全文↓ 2018-07-10 15:25:07
• 141****0774

  近期,華商報(bào)刊登了“房產(chǎn)證遲遲拿不到,‘癥結(jié)’在哪?”的報(bào)道后,引起了讀者的強(qiáng)烈關(guān)注。其中有已入住了7、8年的正規(guī)商品房業(yè)主,有買了正規(guī)的城改房項(xiàng)目的業(yè)主,也有單位集資建房的業(yè)主,因?yàn)榉N種原因,直到現(xiàn)在他們都無法拿到房產(chǎn)證。影響辦證的主要原因大多是辦理初始登記出現(xiàn)問題,為此,記者采訪了西安市住房保障和房屋......
  
  近期，華商報(bào)刊登了“房產(chǎn)證遲遲拿不到，‘癥結(jié)’在哪？”的報(bào)道后，引起了讀者的強(qiáng)烈關(guān)注。其中有已入住了7、8年的正規(guī)商品房業(yè)主，有買了正規(guī)的城改房項(xiàng)目的業(yè)主，也有單位集資建房的業(yè)主，因?yàn)榉N種原因，直到現(xiàn)在他們都無法拿到房產(chǎn)證。影響辦證的主要原因大多是辦理初始登記出現(xiàn)問題，為此，記者采訪了西安市住房保障和房屋管理局（以下簡稱“房管局”）產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍中心的相關(guān)工作人員。
  
  三類情況導(dǎo)致房產(chǎn)證難辦理
  
  記者從房管局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍中心了解到，單位沒有初始登記，按照項(xiàng)目屬性劃分主要有以下三種情況：
  
  1、商品房：項(xiàng)目建成后，沒有通過五方主體驗(yàn)收（建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方單位）未取得《竣工驗(yàn)收備案表》的，會(huì)影響后期辦證；
  
  2、城改房、單位集資建房：建房時(shí)違反城市規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)法律，這類性質(zhì)的項(xiàng)目部分土地建設(shè)規(guī)劃手續(xù)不全，先行開工的，大多后期辦證會(huì)出現(xiàn)問題；
  
  3、小產(chǎn)權(quán)房：集體土地上，在無土地手續(xù)情況下，私自違法建設(shè)的。
  
  針對(duì)上述三種情況辦證難的問題，華商報(bào)記者通過實(shí)地采訪，將類屬于不同房屋性質(zhì)辦證難的“癥結(jié)”進(jìn)行了歸結(jié)，希望能給廣大購房者提供幫助。
  
  房產(chǎn)證難辦的“癥結(jié)”在哪里
  
  商品房驗(yàn)收不合格等 諸多因素影響辦證
  
  開發(fā)商五證齊全，但房屋建好后未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，也無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。目前西安市實(shí)行的是竣工驗(yàn)收備案制度，開發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收備案表以前，是不符合辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記條件的，也就是說無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。
  
  對(duì)在建工程設(shè)立了抵押權(quán)，在辦理房產(chǎn)證之前該抵押權(quán)尚未解除的。此種情形是開發(fā)商在商品房建設(shè)過程中因資金缺乏，以在建工程作為抵押取得貸款，房屋建好后，開發(fā)商貸款尚未清償，因?yàn)榇嬖跈?quán)利瑕疵，所以無法辦理房產(chǎn)證。
  
  開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商未按照國家規(guī)定繳納地稅、營業(yè)稅等情況下，也無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。此外，若開發(fā)商因涉及訴訟或其他原因，該開發(fā)項(xiàng)目被有關(guān)部門查封、限制交易的，也無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
  
  城改房辦證難的癥結(jié) 主要是“土地確權(quán)”
  
  正規(guī)的城改房項(xiàng)目，其規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)是按照《西安市城中村改造項(xiàng)目管理工作程序》申請的，建成以后，實(shí)施改造的城中村人員依照法定程序轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民戶口，其集體土地依照法定程序轉(zhuǎn)為國有土地后，需在后期土地轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納相應(yīng)的土地出讓金后，即可正常辦證。
  
  如果開發(fā)商在土地性質(zhì)還沒變更時(shí)就已經(jīng)將房屋出售，此類房屋就存在辦證難的情況。不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，城中村項(xiàng)目辦證難的癥結(jié)主要是“土地確權(quán)”。城改房是在集體土地上進(jìn)行開發(fā)的，在開發(fā)前只有“土地預(yù)批文”，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度依次辦理其他證件。隨后再進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，開發(fā)商通過招拍掛的形式將該地塊買來，辦理土地證。
  
  相關(guān)律師表示，目前他們正在代理的西安市大興新區(qū)某樓盤業(yè)主集體訴商品房糾紛案就是城改房糾紛的典型案例。開發(fā)商在土地性質(zhì)未轉(zhuǎn)變下就違法對(duì)外銷售。該公司甚至在土地出讓金的籌備上都發(fā)生困難，其未來取得預(yù)售許可證更是遙遙無期。該案經(jīng)西安市未央?yún)^(qū)人民法院一審判決，確認(rèn)購房人與開發(fā)商之間簽訂的合同無效，開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主返還購房款及利息。一審判決后開發(fā)商不服，現(xiàn)正在二審審理階段。
  
  小產(chǎn)權(quán)房非法銷售 根本辦不到房產(chǎn)證
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”，通俗講就是違法建筑，是不受法律保護(hù)的。部分開發(fā)企業(yè)利用城改房名義下的安置用地以“劃撥方式供地”的性質(zhì)，將村民房屋賣給集體組織以外的個(gè)人。從村民手中購買分配給他們的城改房，只能和村民簽訂房屋買賣合同，該合同無效，自然也無法取得房產(chǎn)證。
  
  律師提醒消費(fèi)者，小產(chǎn)權(quán)房是不能購買的，而城中村改造項(xiàng)目只有在開發(fā)商繳納了土地出讓金后方可購買

  查看全文↓ 2018-07-10 15:24:56

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  購房者查詢《商品房預(yù)售許可證》共有兩種途徑：一是在售樓場所實(shí)地查看；二是在當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局網(wǎng)站中"新建商品房"欄中輸入項(xiàng)目名稱進(jìn)行查詢。在查看預(yù)售許可證時(shí)購房人應(yīng)注意：1、《商品房預(yù)售許可證》分為正本和副本，正本上可了解開發(fā)企業(yè)名稱、項(xiàng)目名稱、批準(zhǔn)預(yù)售范圍、許可證號(hào)和發(fā)證日期；2、副本具體描述了各個(gè)樓號(hào)的建筑名稱、**高樓層和批準(zhǔn)預(yù)售面積、套數(shù)、性質(zhì)。另外備注欄中還

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