?? 回遷房能改底單嗎

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• 141****5120

  一、改底單是一種違法行為，是國家法律所不允許的，且改底單的商品房存在諸多風(fēng)險，相對于商品房，回遷房改底單的風(fēng)險也進(jìn)一步加大。
  二、改底單的相關(guān)知識
  （一）改底單的概念
  在新購房屋取得房產(chǎn)證前，在開發(fā)商處將購房者更改為他人姓名的行為，稱之為“改底單”。改底單的行為實(shí)際上是一種違法行為，改底單行為多數(shù)出現(xiàn)在原始購房人尚未取得房產(chǎn)證又急于轉(zhuǎn)讓的買賣交易過程中。
  （二）改底單的原因
  1、在房屋交易中改底單的目的是少向國家繳納稅款，根據(jù)《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，未取得房產(chǎn)證的房屋禁止出售，但是根據(jù)我國的司法實(shí)踐以及相關(guān)的司法解釋，尚未取得房產(chǎn)證的房屋再交易合同有效，原房主取得房產(chǎn)證以后應(yīng)該配合辦理過戶，否則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。嚴(yán)格意義上講，此類房屋出售屬于存量房交易也就是咱們經(jīng)常說的“二手房買賣”，根據(jù)各地的政策不同二手房交易需要繳納的稅種是契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地出讓金等。
  2、新房所繳納的稅費(fèi)只有契稅一項(xiàng)，額度很小。新房和二手房稅費(fèi)相差很大，所以如果條件允許好多購房者在購買尚未辦理房產(chǎn)證的房屋房屋時，希望能夠成功改底單，以達(dá)到少繳稅款的目的。
  （三）回遷房改底單的條件
  北京市的回遷房改底單不能立刻辦理，只能在臨近辦理房產(chǎn)證前夕才能辦理，而且購買此類房屋需要有北京戶籍。
  （四）改底單的風(fēng)險？
  1、改底單侵害的是國家稅收利益，存量房交易因該底單行為變?yōu)橐皇址?，省去了一個交易環(huán)節(jié)，國家稅費(fèi)遭受損失，國家有可能追繳稅款或者承擔(dān)刑事責(zé)任。
  2、改底單是法律所不允許的，而且此類約定無法律效力，一旦發(fā)生交易糾紛，利益將很難得到保障。
  （五）改底單交易采取的方式：
  1、 雙方在合同中明確約定房主負(fù)責(zé)改底單；
  2、雙方直接簽訂存量房買賣協(xié)議，房主口頭承諾改底單。
  3、無論約定采取哪種形式，合同內(nèi)容無論如何約定，都不能否定其違法性，此類約定是無效約定，買賣雙方尤其是賣方可不遵守。如果賣方不遵守約定那么買方只能通過正常交稅的方式來達(dá)到取得房產(chǎn)證的目的。**終核算下來，往往比當(dāng)初購買新房或者購買直接可以過戶的二手房貴很多。
  （六）改底單的時間不確定，回遷房辦理房產(chǎn)證的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于普通商品房，所以改底單行為可能要房屋交付后兩三年之后甚至更長時間才能啟動，隨著我國法制越來越健全，法律對違法行為處罰力度逐漸加大，到時是否能夠變更底單或是否有人愿意冒風(fēng)險去協(xié)助辦理更改底單是未知的。
  （七）北京的房屋價格一直大幅上漲，有可能出現(xiàn)房主以不配合辦理改底單為要挾讓買房人增加房價的情況發(fā)生，到時可能會官司纏身。另外，房價上漲后，**低指導(dǎo)價也必然同時上調(diào)，即使售房人配合過戶，那么買房人需要繳納的稅費(fèi)也會稅費(fèi)也會翻翻。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:36:41
• 131****9846

  1、先了解一下改底單的概念
  
  在新購房屋取得房產(chǎn)證前，在開發(fā)商處將購房者更改為他人姓名的行為。改底單的行為實(shí)際上是一種違法行為，改底單行為多數(shù)出現(xiàn)在原始購房人尚未取得房產(chǎn)證又急于轉(zhuǎn)讓的買賣交易過程中。
  
  
  
  2、為什么要改底單？
  
  
  
  在房屋交易中改底單的目的是少向國家繳納稅款，根據(jù)《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，未取得房產(chǎn)證的房屋禁止出售，但是根據(jù)我國的司法實(shí)踐以及相關(guān)的司法解釋，尚未取得房產(chǎn)證的房屋再交易合同有效，原房主取得房產(chǎn)證以后應(yīng)該配合辦理過戶，否則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。嚴(yán)格意義上講，此類房屋出售屬于存量房交易也就是咱們經(jīng)常說的“二手房買賣”，根據(jù)各地的政策不同二手房交易需要繳納的稅種是契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地出讓金等。
  
  而新房所繳納的稅費(fèi)只有契稅一項(xiàng)，額度很小。新房和二手房稅費(fèi)相差很大，所以如果條件允許好多購房者在購買尚未辦理房產(chǎn)證的房屋房屋時，希望能夠成功改底單，以達(dá)到少繳稅款的目的。
  
  
  
  3、回遷房改底單的條件
  
  北京市的回遷房改底單不能立刻辦理，只能在臨近辦理房產(chǎn)證前夕才能辦理，而且購買此類房屋需要有北京戶籍。
  
  
  
  4、改底單的風(fēng)險？
  
  一 、改底單侵害的是國家稅收利益，存量房交易因該底單行為變?yōu)橐皇址?，省去了一個交易環(huán)節(jié)，國家稅費(fèi)遭受損失，國家有可能追繳稅款或者承擔(dān)刑事責(zé)任。
  
  二、 此類約定無法律效力，改底單的交易往往采取以下兩種方式：1、 雙方在合同中明確約定房主負(fù)責(zé)改底單；2、雙方直接簽訂存量房買賣協(xié)議，房主口頭承諾改底單。律師認(rèn)為，無論約定采取哪種形式，合同內(nèi)容無論如何約定，都不能否定其違法性，此類約定是無效約定，買賣雙方尤其是賣方可不遵守。如果賣方不遵守約定那么買方只能通過正常交稅的方式來達(dá)到取得房產(chǎn)證的目的。**終核算下來，往往比當(dāng)初購買新房或者購買直接可以過戶的二手房貴很多。
  
  三 、改底單的時間不確定，上述房源業(yè)主表示只有在辦理房產(chǎn)證前夕才能辦理改底單事宜。律師認(rèn)為，回遷房辦理房產(chǎn)證的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于普通商品房，所以改底單行為可能要房屋交付后兩三年之后甚至更長時間才能啟動，隨著我國法制越來越健全，法律對違法行為處罰力度逐漸加大，到時是否能夠變更底單或是否有人愿意冒風(fēng)險去協(xié)助辦理更改底單是未知的。
  
  四 、北京一直沒有放慢房價上漲的腳步如果兩三年后房產(chǎn)證下發(fā)，房屋價格大幅上漲，有可能出現(xiàn)房主以不配合辦理改底單為要挾讓買房人增加房價的情況發(fā)生，到時可能會官司纏身。另外，房價上漲后，**低指導(dǎo)價也必然同時上調(diào)，即使售房人配合過戶，那么買房人需要繳納的稅費(fèi)也會稅費(fèi)也會翻翻。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2018-07-11 16:36:24
• 131****2252

  　回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子;就是由發(fā)展，商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房，商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險。回遷房都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險，那就買回遷房比較劃算?！　』剡w房交房標(biāo)準(zhǔn)：　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下提出的住房標(biāo)準(zhǔn)，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些規(guī)定已不適應(yīng)市場的發(fā)展，所以這個標(biāo)準(zhǔn)已不再執(zhí)行。
  對于危改回遷房屋，按照原住房面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當(dāng)年房改成本價，扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計(jì)算?；剡w房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計(jì)算，不再扣除工齡等因素。
  回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的價格購買。對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置?！　』剡w房驗(yàn)收注意事項(xiàng)：　　回遷房驗(yàn)收和普通的商品房驗(yàn)收沒有太大區(qū)別的，關(guān)鍵是看你所簽訂合同上面的交房標(biāo)準(zhǔn)，如果交房標(biāo)準(zhǔn)上面說的條件沒有達(dá)到的話，可以拒絕收房。
  這樣屬于延期交房，應(yīng)該增加補(bǔ)助賠償，具體標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)當(dāng)?shù)卣⑽飪r辦頒布的拆遷安置補(bǔ)償管理辦法來計(jì)算?！　』剡w房是開發(fā)商賠給回遷民的房子，它的交房標(biāo)準(zhǔn)是跟商品房一樣的，按照驗(yàn)收商品房的流程步驟去驗(yàn)收回遷房就可以了。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:36:07

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• 問 ??回遷房能改底單嗎？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  主要看是怎么改。一般情況下是不可以改的，除非是被拆遷人死亡，可以由直系親屬或遺囑確定繼承人對回遷房繼承。

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• 問 買新房能改底單嗎？
  答

  一、在開發(fā)商處核實(shí)房主信息，是否真實(shí)。二、同房主簽訂購房合同，并讓房主開房款收條。三、同往開發(fā)商處簽訂新的正式購房合同。以上三點(diǎn)，可保無風(fēng)險。

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• 問 買新房能改底單嗎？
  答

  1.所謂改底單，其實(shí)就是開發(fā)商承認(rèn)第一次購買人的單方轉(zhuǎn)讓行為。即原購買人與開發(fā)商簽訂購房合同后辦理購房發(fā)票前，經(jīng)開發(fā)商書面同意，更改原購房合同中乙方信息，由開發(fā)商出具購房發(fā)票，變更購買方的行為。2.把原有的購房合同廢除,由開發(fā)商從和購房人從新簽訂購房合同,一般改底單的房是不允許貸款的,所以要一次性的付清.而且也有一定的風(fēng)險.首先。在房子還沒有房產(chǎn)證的時候，在交易過程中是可以改底單的。而且也可以避開營業(yè)稅；（如果有營業(yè)稅的話也不完全是由買方承擔(dān)的）如過開發(fā)商同意改底單的話，在辦理手續(xù)時也不是很麻煩；再如果原房主有關(guān)系的話，那么買房人是不用操心的。改底單在二手房市場上也是一中交易方式！入住協(xié)議，拆遷后的回遷協(xié)議，供暖協(xié)議原始拆遷協(xié)議不能改。 回遷房是沒有購房發(fā)票，購房合同的．3.把原有的購房合同廢除,由開發(fā)商從和夠房人從新簽訂購房合同,一般改底單的房是不允許貸款的,所以要一次性的付清.而且也有一定的風(fēng)險.4. 改底單是指購房人在購買新房后出售，但是開發(fā)商在沒有發(fā)房產(chǎn)證的情況下，無法到房地局辦理過戶登記，直接在開發(fā)商那里更改產(chǎn)權(quán)人姓名，一旦發(fā)了房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人就是更改后的那個人。但是這種行為是國家不允許的，而且這種行為存在危險性，有許多人冒充開發(fā)商，告訴您改完了，其實(shí)他不是實(shí)際的開發(fā)商，而且現(xiàn)在大部分開發(fā)商也不給改地單，這種操作存在極大的危險性，慎重考慮！5. 改底單，就是開發(fā)公司解除和原購房人的購房合同，和買房人重新簽了一個新的購房合同。如果此房沒有在建委辦理預(yù)售登記備案，可以通過這種方式辦理。如果已經(jīng)在建委辦理了預(yù)售登記備案，就不能再通過改底單的方法辦理。根據(jù)七部委關(guān)于期房限轉(zhuǎn)的規(guī)定，禁止期房轉(zhuǎn)讓，辦理房產(chǎn)證的名字必須和預(yù)售登記的名字一致，也就是新的買房人不能用他的名字辦理產(chǎn)權(quán)證。如果這樣辦理，原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權(quán)益無法保證的問題。

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• 問 回遷房能改合同嗎 ??
  答

  回遷房是沒有購房合同的也就是沒法更改~無房產(chǎn)證的回遷房找中介簽個合同再到公證處公證也是沒有法律效益的~具體可到附近公證處咨詢下。

  全部5個回答>
• 問 回遷房是否是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì),改底單的形式有法律依據(jù)嗎?
  答

  您好：回遷房是二類經(jīng)濟(jì)適用房，可以上市交易，但是要繳3%的土地出讓金，其實(shí)改底單是有風(fēng)險的，所謂的改底單，就是把原來簽合同的人名改成您的，而且現(xiàn)在也不讓改底單

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