什么是前期物業(yè)服務(wù)合同

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• 149****0890

  第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動，叫前期物業(yè)；
  　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，進(jìn)行的物業(yè)管理活動
  　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：
  　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：
  　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；但合同對全體業(yè)主同樣有效；
  　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  　?。ǘ┪飿I(yè)費(fèi)的定價(jià)原則不同
  　　前期物業(yè)管理活動的物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；
  　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)活動，物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，雙方自愿合同約定。
  　?。ㄈ﹥?nèi)容不同
  　　前期物業(yè)管理活動，包涵早期介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的承接查驗(yàn)、對建設(shè)單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；
  　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)活動，主要服務(wù)內(nèi)容是對全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和撤出，需要和業(yè)主委員會做好承接查驗(yàn)或交接。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:01:20
• 152****5549

  一般不超過5年。
  根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，對于前期物業(yè)服務(wù)合同沒有規(guī)定合同期限，也就是說可以簽訂有期限和無期限的前期物業(yè)服務(wù)合同，只是規(guī)定在業(yè)主大會成立后業(yè)主大會決定與物業(yè)公司或其他物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會通知物業(yè)公司撤離進(jìn)行自治管理，前期物業(yè)服務(wù)合同失效。
  我國物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主大會對物業(yè)管理區(qū)域可以進(jìn)行自治管理，聘請物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域日常管理服務(wù)也可以選聘物業(yè)公司進(jìn)行管理區(qū)域的管理服務(wù)。
  前期物業(yè)服務(wù)合同的期限不是合同的重要指標(biāo)，如果業(yè)主大會在合同到期后仍沒有成立，前期物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:01:15
• 131****0979

  
  《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！?br/>【主要內(nèi)容】
  (一)合同的當(dāng)事人
  物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人就是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都是法人組織。
  (二)物業(yè)基本情況
  物業(yè)基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。
  (三)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
  服務(wù)內(nèi)容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場地環(huán)境管理；車輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。
  前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
  (四)服務(wù)費(fèi)用
  服務(wù)費(fèi)用包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式(包干制或酬金制)；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開支項(xiàng)目；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納；酬金制條件下，酬金計(jì)提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭議的處理等。
  (五)物業(yè)的經(jīng)營與管理
  物業(yè)的經(jīng)營與管理包括：停車場和會所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、收入分配辦法；物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理經(jīng)營與管理。
  (六)專項(xiàng)維修資金
  專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。
  (七)違約責(zé)任
  (八)其他事項(xiàng)
  其他事項(xiàng)主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)等。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:01:10
• 131****7880

  前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。

  查看全文↓ 2018-07-12 20:01:04

相關(guān)問題

• 問 ??什么是前期物業(yè)服務(wù)合同？
  答

  一般不超過5年。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，對于前期物業(yè)服務(wù)合同沒有規(guī)定合同期限，也就是說可以簽訂有期限和無期限的前期物業(yè)服務(wù)合同，只是規(guī)定在業(yè)主大會成立后業(yè)主大會決定與物業(yè)公司或其他物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會通知物業(yè)公司撤離進(jìn)行自治管理，前期物業(yè)服務(wù)合同失效。我國物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主大會對物業(yè)管理區(qū)域可以進(jìn)行自治管理，聘請物業(yè)管理專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域日常管理服務(wù)也可以選聘物業(yè)公司進(jìn)行管理區(qū)域的管理服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限不是合同的重要指標(biāo)，如果業(yè)主大會在合同到期后仍沒有成立，前期物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。

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• 問 什么是前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)
  答

  前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。

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• 問 前期物業(yè)服務(wù)合同是一種什么合同
  答

  《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》同屬一種契約文件。所謂協(xié)議是指在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立的一種具有政治、經(jīng)濟(jì)或其他關(guān)系的契約。經(jīng)濟(jì)合同和以經(jīng)濟(jì)為內(nèi)容的協(xié)議，都可以稱為契約，兩者都是確立當(dāng)事人雙方法律關(guān)系的法律文書。 合同與協(xié)議雖然有其共同之處，但兩者也有其明顯區(qū)別。協(xié)議是簽訂合同的基礎(chǔ)，合同又是協(xié)議的具體化。合同與協(xié)議不能只從名稱上來區(qū)分，而應(yīng)該根據(jù)其實(shí)質(zhì)內(nèi)容來確定。如果協(xié)議的內(nèi)容寫得比較明確、具體、詳細(xì)、齊全，并涉及到違約責(zé)任，即使其名稱寫的是協(xié)議，也是合同；如果合同的內(nèi)容寫得比較概括、原則、很不具體，也不涉及違約責(zé)任，即使其名稱寫的是合同，也不能稱其為合同，而是協(xié)議?！肚捌谖飿I(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》是開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到商品房預(yù)售條件時(shí)，辦理《商品房預(yù)售許可證》的前置文件。由開發(fā)建設(shè)單位通過招標(biāo)或議標(biāo)和委托方式，由房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂的小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，即：《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》。此合同要到當(dāng)?shù)胤抗芫治飿I(yè)科蓋章備案。《物業(yè)管理合同》的內(nèi)容相對比較寬泛，如小區(qū)成立了業(yè)主委員會，要廢除原有的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》，就要由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》，此時(shí)“前期”的概念已經(jīng)結(jié)束。另外，非普通住宅中如：商業(yè)經(jīng)營中的商場、寫字樓、醫(yī)院、行政機(jī)關(guān)、金融保險(xiǎn)等公共辦公或經(jīng)營場所，委托進(jìn)行公共秩序維護(hù)（保安）、保潔、工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行等，就要由具有主體資格的經(jīng)營者，與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》。

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• 問 ?? 前期物業(yè)服務(wù)合同如何解除
  答

  第一：如開發(fā)商解除與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合同，前提是：開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)出售沒有達(dá)到一半以上；當(dāng)出售的物業(yè)達(dá)到一半以上時(shí)，開發(fā)商就無權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；但是開發(fā)商可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。第二：在以上這個前提的基礎(chǔ)上，如果開發(fā)商想和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除《物業(yè)服務(wù)合同》，那么只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)在違反《物業(yè)服務(wù)合同》的違約條款情況下，符合解除物業(yè)服務(wù)合同條件，方可解除《物業(yè)服務(wù)合同》。第三：主要法律依據(jù)：《物權(quán)法》第七十六條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。　決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

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• 問 什么是前期物業(yè)合同 簽訂前期物業(yè)合同有什么好處
  答

  選定房子簽合同的時(shí)候你會發(fā)現(xiàn)有一堆要簽字的，其中包括前期物業(yè)合同和臨時(shí)規(guī)約，那么，究竟前期物業(yè)合同有什么用處，小編現(xiàn)在就為大家?guī)碓敿?xì)介紹。 一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念 通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作，物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂。但是，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動，由于此時(shí)業(yè)主大會尚未成立，不可能由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這種情況下，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡诙鍡l：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也涉及到業(yè)主。 二、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征 前期物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)從建設(shè)到管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的順利銜接中發(fā)揮著重要的作用，具有以下特征： 1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 這是因?yàn)樵谇捌谖飿I(yè)管理階段，首次業(yè)主大會尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定如何選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)必要。為了維護(hù)正常的物業(yè)秩序，保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。通常情況下，在房屋買受人簽署的臨時(shí)管理規(guī)約中，明確了建設(shè)單位代為簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，而且由于建設(shè)單位作為物業(yè)的初始業(yè)主，自然享有首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)先權(quán)，臨時(shí)管理規(guī)約的授權(quán)和建設(shè)單位的初始物權(quán)，構(gòu)成了簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的法理依據(jù)。 前期物業(yè)的期限，是指從首戶業(yè)主入住起，至全體業(yè)主與開發(fā)商完成物業(yè)公用部分交接為止。 2.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，僅存在于業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的過渡期間內(nèi)。物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是持續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議時(shí)間的不確定性，決定了業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立并選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同即終止，意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束，進(jìn)入了通常情況下的物業(yè)管理階段。 3．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，為了防止建設(shè)單位侵占或者不了解未來業(yè)主的利益需求，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面的形式簽訂。對合同形式作書面要求，便于明確合同主體的責(zé)權(quán)利，防止建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害業(yè)主權(quán)益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時(shí)也有據(jù)可查。 4．前期物業(yè)服務(wù)合同主要通過招投標(biāo)方式簽訂 雖然建設(shè)單位有權(quán)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但由于前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同代表者的缺位，而且前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與廣大業(yè)主的切身利益密切相關(guān)，應(yīng)當(dāng)將公開、公平、公正的競爭機(jī)制引入前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘過程，而招投標(biāo)方式體現(xiàn)了機(jī)會均等的市場原則，既有利于遏制建設(shè)單位利用優(yōu)勢地位損害業(yè)主的權(quán)益，也有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等參與市場競爭。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。” 三、前期物業(yè)服務(wù)合同與一般物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別與銜接 物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，二者主要差別在于： 1.訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主（或業(yè)主大會）與物業(yè)管理企業(yè)。 2.合同期限不同。一般的物業(yè)服務(wù)合同期限由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！贝藯l規(guī)定不僅說明了前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，也為兩份合同的銜接作了規(guī)定。 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件具備后，必須賦予業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自主權(quán)。